ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-25505/2024

13 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.,         

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии до перерыва от общества с ограниченной ответственностью «Санти» представителя ФИО2 (доверенность от 28.06.2023),  до и после перерыва от общества с ограниченной ответственностью «Полтава» представителя ФИО3 (доверенность от 09.01.2025),

рассмотрев 16.01.2025 и 30.01.2025 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Полтава» и общества с ограниченной ответственностью «Санти» (регистрационные номера13АП-37136/2024, 13АП-37137/2024 соответственно) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2024 по делу№ А56-25505/2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Санти», адрес: 191123, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 17, лит. А, пом. 14Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Полтава», адрес: 191036, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А, пом. 52-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Компания), о взыскании 97 365 руб. 55 коп. задолженности по коммунальным и прочим платежам за период с 01.01.2023 по 04.08.2023 по договору аренды от 01.05.2021 № 02а и 6 133 руб. 68 коп. пеней за просрочку внесения указанных платежей, 1 438 387 руб.  10 коп. задолженности по арендной плате по названному договору за период с 01.01.2023 по 04.08.2023 и 143 838 руб. 71 коп. неустойки, а также 3 060 325 руб. убытков в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ в арендуемом по договору от 01.05.2021 № 02а  помещении 14-Н, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 17, лит. А. 

Решением от 10.10.2024 (с учетом определения об исправлении описки от 12.11.2024) заявленные Обществом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, коммунальным и прочим платежам, а также неустойки за просрочку внесения указанных платежей; в части требований о взыскании с Компании стоимости восстановительного ремонта судом отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество и Компания обратились с апелляционными жалобами.

Как указывает  в своей жалобе Общество, последнее не согласно с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с Компании убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, направленных на восстановление внутренней отделки и инженерных коммуникаций в помещении; так, судом указано, что истцом не представлены доказательства принятия помещения в ненадлежащем состоянии, между тем в материалы дела истцом было представлено заключение специалиста от 18.09.2023, согласно которому в ходе проведения осмотра спорного помещения было установлено, что оконные блоки отсутствуют, произведено устройство светопрозрачных пластиковых панелей в части оконных приемов,  внутренняя отделка, в том числе внутренние перегородки подверглись демонтажу  и повреждению, в связи с чем отсутствуют какие-либо годные остатки для дальнейшего использования, инженерные коммуникации и оборудование систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции кондиционирования, а также слаботочных систем также подверглись  демонтажу и  повреждению, стоимость ремонтно-строительных работ, направленных на восстановление внутренней отделки и инженерных коммуникаций в помещении, определена специалистом в размере 3 060 325 руб.; ответчиком не предоставлены доказательства, подтверждающие отсутствие его вины в причинении вреда; с учетом изложенного истец просит решение суда  в части отказа в удовлетворении требования о взыскании с  ответчика убытков отменить, в указанной части принять по делу новый судебный акт,  которым  удовлетворить  заявленные требования в полном объеме.

Компания в своей апелляционной жалобе  просила решение суда изменить в части, взыскать с ответчика в пользу истца 616 667 руб. задолженности по арендной плате, в остальной части требований отказать; как указывает податель жалобы, судом необоснованно удовлетворены требования Общества  о взыскании задолженности по коммунальным платежам  и неустойке за просрочку их оплаты, поскольку письмом от 21.04.2023 № 28 ответчик просил Общество зачесть внесенный ранее обеспечительный платеж  в счет текущей арендной платы, при этом в ответном письме Общество согласилось на зачет из суммы обеспечительного платежа оплаты за последний месяц аренды (апрель 2023 года) в размере 390 000 руб., а за счет оставшейся части обеспечительного платежа в размере 110 000 руб. зачел  коммунальные услуги за март и апрель 2023 года; при расчете задолженности по коммунальным платежам истец необоснованно не учел зачет остатка обеспечительного платежа; таким образом, у ответчика отсутствует задолженность по коммунальным платежам, а равно пеням за просрочку их оплаты; кроме того, по мнению ответчика, судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку  как было указано, плата за  апрель 2023 года была зачтена из суммы обеспечительного платежа, 08.06.2023 генеральному директору Компании было вручено уведомление об освобождении помещения, в ту же дату составлен акт, содержащий указание на то, что помещение закрыто  для доступа ответчика, истцом зафиксировано отсутствие в помещении повреждений, имущество ответчика осталось в помещении; арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества; представленные ответчиком в материалы дело доказательства подтверждают невозможность использовать помещение, начиная с 08.06.2023 истец полностью прекратил доступ сотрудников арендатора в арендуемое помещение; указанные обстоятельства являются основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы за спорный период; ответчик признает правомерным начисление ему арендной платы за май 2023 года (500 000 руб.), а также  за семь дней июня 2023 года (116 667 руб.)‚ всего на сумму 616 667 руб.; что касается неустойки в размере 143 838 руб. 71 коп., взысканной решением суда, ответчик указывает, что ни исковое заявление, ни обжалуемый судебный  акт не содержат указания, за какой именно период взысканы пени, при этом начисление неустойки за просрочку платежей за апрель 2023 года, а также начиная с 08.06.2023, является необоснованным.

В отзыве на жалобу ответчика Общество указало, что за период с 01.04.2023 по 04.08.2023 Компанией не оплачены коммунальные платежи на сумму 97 365 руб.  55 коп., а пени за просрочку указанных платежей за спорный период (126 дней) составляют 6 133 руб. 68 коп., что касается арендной платы, то задолженность за период с 01.04.2023 по 04.08.2023 составила 1 438 387 руб. 10 коп., неустойка начислена Обществом исходя из положений пункта 6.2 договора и рассчитана как 10% от суммы задолженности, а именно на сумму 143 838 руб. 71 коп.

Компания в отзыве на жалобу истца полагала изложенные в ней доводы несостоятельными, с 08.06.2023 доступ ответчику в спорное помещение был прекращен, о чем сам истец составил акт, в котором зафиксировал отсутствие в нем каких-либо повреждений; экспертное заключение, на которое ссылается Общество, не является доказательством того, что отраженные в нем недостатки помещения  возникли по вине ответчика, заключение составлено в отсутствие Компании спустя три месяца после того, как помещение 08.06.2023 в нормальном состоянии перешло во владение Общества.

В судебном заседании представители Общества и Компании поддержали доводы, заявленные в своих жалобах. Суд предложил истцу пояснить, каким образом и за какой период начислены пени с учетом размера ставки, установленной договором. Представитель истца сообщил суду, что такие пояснения дать не может, как и сообщить, каким образом происходило освобождение помещения и  в связи с чем период взыскания по 04.08.2023. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 30.01.2025. После перерыва судебное заседание продолжено. Представитель ответчика на вопрос суда сообщил, что считает правомерным начисление арендной платы за май 2023 года исходя из 500 000 руб., поскольку пониженный размер касался только определенного периода пользования. Представитель истца после перерыва в судебное заседание не явился.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и Компанией (арендатор) 01.05.2021 был заключен договор № 02а аренды  нежилого помещения  общей площадью 137,9 кв. м с кадастровым  номером  78:31:0001272:2155, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 17, лит. А,  пом. 14-Н. 

Помещение передано для использования в коммерческой деятельности арендатора под  кафе/ресторан, кулинарию (пункт 1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора установлено, что помещение передается арендатору по акту приема-передачи  с указанием технического состояния помещения.

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен сторонами на срок до 30.04.2023.

Согласно пункту 5.1  договора арендная плата за пользование помещением  за период с сентября 2021 года по апрель 2023  года включительно уплачивается в размере 500 000 руб. ежемесячно, НДС не облагается.

Пунктом 5.2 договора установлена обязанность арендатора  ежемесячно  возмещать арендодателю стоимость фактически потребленных им  коммунальных и прочих услуг, в том числе на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и иных; возмещение производится  арендатором  в месяцев, следующем за оплачиваемым, на основании ежемесячно  выставляемых  счетов в течение 5 банковских дней с момента  выставления  соответствующего счета арендодателем. Суммы  возмещения  потребленных арендатором  коммунальных   и прочих услуг  не являются  составной частью арендной платы.

Оплата арендных платежей производится  арендатором  ежемесячно  до 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления   денежных средств  на расчетный счет арендодателя (пункт 5.3 договора).

Согласно пункту 5.8 договора после подписания договора арендатор оплачивает обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., который засчитывается  арендатору  в качестве  фиксированной  части арендной платы  за последний месяц аренды.

Дополнительным соглашением от 08.11.2021 № 1 к договору сторонами размер арендной платы за период с 01.11.2021 по 30.11.2021 установлен в размере 425 000 руб.

Дополнительным соглашением от 01.12.2022 № 2 к договору размер арендной платы за период с 01.12.2022 по 30.04.2023 установлен в размере 390 000 руб. в месяц.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что  в случае нарушения арендатором  сроков оплаты денежных средств по договору, ему подлежит начислению неустойка в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки  до момента надлежащего исполнения  арендатором обязательства, но не более 10%  от суммы образовавшейся задолженности.

Пунктом 8.9 договора предусмотрено право арендодателя на удержание  имущества арендатора в обеспечение уплаты арендатором арендной платы,  неустоек, штрафов и пени, иных платежей, предусмотренных договором, при этом  при удержании имущества  арендодатель составляет опись  имущества в присутствии  представителя арендатора, которая должна быть подписана  представителем  арендатора; в случае отказа  арендатора от подписания  описи  имущества, вышеуказанная  опись составляет арендодателем в одностороннем порядке.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.05.2021, при этом согласно пункту 1 указанного акта помещение передано в  удовлетворительном состоянии, пригодном для использования под цели, указанные в договоре.

В связи с окончанием срока действия договора арендатор направил Обществу  письмо от 21.04.2023 № 28  с просьбой о зачете из ранее внесенного во исполнение пункта 5.8 договора обеспечительного платежа  арендной платы   за апрель 2023 года  в размере 390 000 руб., остаток обеспечительного платежа в размере 110 000 руб.  Компания просила вернуть на расчетный счет арендатора.

Общество ответным  письмом сообщило арендатору о согласии зачесть из обеспечительного платежа 390 000 руб. в счет арендной платы за апрель 2023 года, что касается оставшейся части обеспечительного платежа, арендодатель указал, что 110 000 руб. в одностороннем порядке зачтены  им  в счет оплаты коммунальных услуг за март  и апрель 2023 года.

Позднее, ссылаясь на окончание срока действия договора, Общество 15.05.2023 уведомило арендатора  о необходимости подписания  сторонами акта возврата помещения.

В июне Общество  уведомлением от 08.06.2023  повторно  указало Компании на необходимость освободить помещение и передать его по акту приема-передачи, указало на необходимость  оплаты задолженности по арендной плате и коммунальным  платежам. 

В тот же день 08.06.2023 Обществом составлен акт, в соответствии с которым в присутствии генерального директора Компании помещение кафе «Линдфорс» закрыто для доступа посетителей и осуществления арендатором деятельности,  в помещении осуществлена опись  выявленного  имущества (составлен перечень  имущества и произведена фотофиксация поименованного в описи имущества), описанное имущество оставлено в помещении кафе до 13.06.2023, в помещении соблюдена целостность обстановки, повреждений стекол, зеркал, посуды, кухонной утвари и иных принадлежностей не имеется.

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Компанией обязательств по оплате предусмотренных договором платежей, обратилось в суд с настоящим иском о взыскании с Компании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, а также неустойки за просрочку оплаты указанных  платежей.

Впоследствии Общество уточнило заявленные требования, также заявило о взыскании с ответчика убытков  в  размере стоимости восстановительных работ в помещении, указав, что арендатором осуществлены умышленные действия по частичному разрушению помещения. В обоснование указанных требований истец представил заключение специалиста от 18.09.2023 № 083, подготовленное индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому стоимость восстановительных работ  в помещении составит 3 060 325 руб. 

Суд первой инстанции, посчитав, что спорное помещение было освобождено арендатором 04.08.2023, в отсутствие доказательств оплаты за спорный период арендных и коммунальных платежей, удовлетворил заявленные истцом требования в части взыскания задолженности и неустойки; требование о взыскании с ответчика убытков судом оставлено без удовлетворения, поскольку Обществом не представлены доказательства принятия от арендатора спорного помещения в состоянии, не соответствующем положениям статьи 622 ГК РФ.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как следует из искового заявления, Обществом предъявлено требование о взыскании с Компании 1 438 387 руб.  10 коп. задолженности по арендной плате  за период с 01.01.2023 по 04.08.2023 и 143 838 руб. 71 коп. неустойки за просрочку указанно платежа.

Истцом указано, что  по договору арендные платежи  подлежали уплате в следующем  размере: 390 000 руб. за январь 2023 года, 390 000 руб. за февраль 2023 года. 390 000 руб. за март 2023 года, 390 000 руб. за апрель 2023 года, 500 000 руб. за май  2023 года, 500 000 руб. за июнь 2023 года, 500 000 руб. за  июль 2023 года, 48 387 руб.  10 коп. за  август 2023 года. Компанией произведены платежи от 09.01.2023, 27.02.2023, 30.03.2023 за период с января по март 2023 года на общую сумму 1 170 000 руб.

Из представленного истцом  в материалы дела письма Общества  (является приложением к исковому заявлению) следует, что арендодателем из суммы обеспечительного платежа 390 000 руб. зачтены в счет арендной платы за апрель 2023 года. Указанное обстоятельство не было учтено истцом при  расчете задолженности.

Кроме того, из составленного Обществом акта от 08.06.2023 помещение кафе «Линдфорс» закрыто для доступа посетителей и осуществления арендатором деятельности. Таким образом, арендодатель прекратил Компании доступ в арендуемое помещение, с указанной даты Общество было лишено возможности использовать арендуемое помещение, в том числе вывезти принадлежащее Компании имущество, следовательно, основания для взыскания с ответчика  арендных платежей с указанной даты отсутствуют.

При таком положении, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за апрель 2023 года, а также  за период с 08.06.2023 по 04.08.2023, а равно неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанные периоды, у суда первой инстанции не имелось, требования в указанной части подлежат оставлению без удовлетворения, с ответчика в пользу истца  надлежало взыскать 616 667 руб. задолженности по арендной плате (за май 2023 года, а также за период с 01.06.2023 по 07.06.2023) и 22 958 руб. 34 коп. пеней за просрочку внесения указанных арендных платежей по договору.

Что касается требования Общества  о взыскании коммунальных платежей, суд апелляционной инстанции полагает, что требования в указанной части также подлежали удовлетворению судом лишь частично, поскольку в упомянутом письме Общества о зачете оставшаяся сумма обеспечительного платежа в размере 110 000 руб. по инициативе арендодателя была зачтена в счет коммунальных платежей  за март  и апрель 2023 года.

За спорный период с Компании в пользу Общества надлежит взыскать 72 031 руб. задолженности по коммунальным платежам, а также 3 169 руб. неустойки.

Относительно требования Общества о взыскании с ответчика убытков в размере 3 060 325 руб. суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии  правовых оснований для удовлетворения требований в указанной части ввиду следующего.

В обоснование требования о взыскании  с ответчика убытков Общество представило заключение специалиста от 18.09.2023 № 083, подготовленное индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому стоимость восстановительных работ  в помещении составит 3 060 325 руб. 

Согласно представленному заключению перед специалистом был поставлен вопрос относительно стоимости  ремонтно-восстановительных работ в спорном помещении.

Осмотр объекта осуществлялся специалистом  25.08.2023.

Сведений о том, приглашался ли для осмотра помещения  представитель Компании, заключение не содержит.

Из представленного в материалы дела  акта  от 14.07.2023, составленного комиссией  в составе генерального директора Компании ФИО5, представителя Жилкомсервиса № 1 ФИО6, ИП ФИО7, следует, что Компания не была допущена в спорное помещение, арендодателем  осуществлена смена дверных замков.

Доказательств, свидетельствующих о возвращении Компанией помещения в неудовлетворительном состоянии, которые могли бы явиться основанием для возложения на ответчика обязанности возместить возникшие у истца в связи с этим убытки, материалы дела не содержат, акт возврата помещения, содержащий указание на техническое состояние помещения на момент его приемки арендодателем, а равно материалы фотофиксации, осуществленные в момент возврата истцом не представлены.

Более того, из акта Общества от 08.06.2023 о прекращении доступа арендатору в спорное помещение, представителями истца указано, что в помещении  соблюдена целостность  обстановки, каких-либо повреждений не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика, доступ которому в помещение был прекращен 08.06.2023, и зафиксированными в августе 2023 года специалистом недостатками помещения, а равно  возникшими в связи с этим убытками истца.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в указанной части судом первой инстанции обоснованно отказано.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит  изменению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2024 по делу № А56-25505/2024 изменить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Полтава» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Санти» 72 031 руб. задолженности по коммунальным платежам, 3169 руб. пени, 616 667 руб. задолженности по арендной плате, 22 958 руб. 34 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей по договору от 01.05.2021 № 02а.  

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санти» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Полтава» 18 441 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Балакир

Н.Е. Целищева