АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32- 37962/2016

г. Краснодар         «26» марта 2019 года.

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2019 года. 

Решение суда в полном объеме изготовлено 26 марта 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Миргородской О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Ю. Гоовым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-37962/2016

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «АППА», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

3-е лицо: администрации муниципального образования город-курорт Анапа, г. Анапа.

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1,  представитель по доверенности (до и после перерыва).

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности (до и после перерыва).

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности (до перерыва).

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось  в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (далее – общество) о взыскании 1 252 165 рублей 70 копеек долга по договору от 24.07.2015 № 01-09/1032 аренды земельного участка площадью 7866 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1478, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, от мыса Анапский до Лысой горы (далее – договор аренды, земельный участок) с 24.03.2015 по 31.12.2015, 1 199 031 рублей 77 копеек – с 01.01.2016 по 30.09.2016, а также 224 601 рубля 30 копеек пени по состоянию на 24.09.2016. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017г.   в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено в Арбитражный суд Краснодарского края на новое рассмотрение.

Отменяя ранее принятые судами нижестоящих инстанций судебные акты, суд кассационной инстанции указал на следующее.

«Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. Указание в тексте договора аренды на разрешенное использование земельного участка для проектирования и строительства берегозащитных сооружений как часть сведений (дополнительных) о таком участке, внесенных в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - кадастр недвижимости), не свидетельствует о предоставлении земельного участка обществу именно в этих целях с соблюдением нормативно установленных публичных процедур. В деле отсутствуют такие доказательства, а также доказательства того, что общество на земельном участке осуществляет законное строительство гидротехнического сооружения или является собственником такого сооружения. Судами не дана оценка договору водопользования от 08.10.2013 N ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00 (в материалах дела отсутствует) и договору аренды земельного участка на предмет соблюдения при их заключении норм законодательства, регулирующих соответствующие отношения, целей их заключения и соответствия последних целям, указанным в пункте 5 Правил и пункте 1 приказа Минэкономразвития России от 02.06.2012 N 322 (предоставление (занятие) земельного участка для размещения гидротехнического сооружения). Также невыясненными остались обстоятельство, связанное с первоначальным включением в договор аренды условия о расчете арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, и соответствующая причина».

Суд, учитывая указания суда кассационной инстанции, установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок образован в результате раздела находившегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:26. Соответствующее распоряжение от 24.03.2015 N 203-р издано управлением на основании заявления общества от 21.07.2014 с приложенным к нему договором водопользования от 08.10.2013 N ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) 24.07.2015 заключили договор аренды земельного участка с указанием на разрешенное использование объекта аренды для проектирования и строительства берегозащитных сооружений. Арендная плата согласована сторонами в размере 1 614 984 рублей 03 копеек (пункт 3.1.) и рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете независимого оценщика от 16.07.2015 N 22/1-2015 (пункт 3.2).

С 24.03.2015 по 31.12.2015 у общества образовался долг в размере 1 252 165 рублей 70 копеек, а с 01.01.2016 по 30.09.2016 - в размере 1 199 031 рубля 77 копеек, что повлекло направление ему управлением претензии от 05.08.2016 N 09/12034 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. 

При решении вопроса об обоснованности предъявленных требований суд руководствуется следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Принципы, Правила).

Принцип экономической обоснованности заключается в установлении арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Пунктом 2 Правил предусмотрена возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а"), по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (подпункт "б"), в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (подпункт "в"), на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г").

Пунктом 5 Правил к случаям, когда арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, отнесено предоставление земельных участков без проведения торгов для размещения, в том числе гидротехнических сооружений.

Приказом Минэкономразвития России от 02.06.2012 N 322 утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения, в том числе гидротехнических сооружений, в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 1).

Абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" к гидротехническим сооружениям отнесены плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций (за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения), предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.

В соответствии с подпунктом 29 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации", водопользователи, осуществляющие использование водных объектов на основании лицензий на водопользование и договоров пользования водными объектами, выданных и заключенных до введения в действие Водного кодекса, сохраняют права долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами на основании лицензий на водопользование и договоров пользования водными объектами до истечения срока действия таких лицензий и договоров.

В силу пункта 15 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами.

В обоснование возражений относительно необходимости заключения спорного договора на торгах ответчик представил договор водопользования №ВО-00.00.00.000-М-ДРБВТ-2013-01800/00 от 08.10.2013г., заключенный с Кубанским бассейновым водным управлением.

Вместе с тем, из содержания указанного договора водопользования следует, что участок акватории Черного моря был предоставлен в целях использования акватории водного объекта в рекреационных целях.

 Кроме того, ответчик, возражая против необходимости заключения договора на торгах указывает на необходимость размещения на участке соответствующих гидротехнических сооружений.

В соответствии с подпунктом 25 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для применения особого порядка предоставления земельного участка без проведения торгов также необходимо чтобы размещение соответствующих гидротехнических сооружений было предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения.

В то же время в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств того, что спорный объект (принадлежащая ООО "7 Футов" лодочная станция) отнесен к числу объектов федерального, регионального или местного значения по смыслу пунктов 18 - 20 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, положения подпункта 25 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в отношении спорно земельного участка не подлежат применению.

Проанализировав представленные документы, суд пришел к выводу о том, что в нарушение пункта 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка не проводились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая, что применительно к спорному случаю оспаривается договор аренды, предметом которого является земельный участок, для предоставления которого требуется соблюдение специального административного порядка, в том числе и публичное информирование, направленное на защиту интересов населения, при несоблюдение порядка предоставления такие сделки признаются ничтожными.

Поскольку материалами дела подтверждены допущенные при заключении договора аренды нарушения административного и публичного порядка, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 24.07.2015 № 01-09/1032 не соответствует действующему законодательству, в том числе ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, что свидетельствует о его ничтожности.

Ничтожная сделка не порождает правовых последствий, сам по себе факт подписания ничтожного договора аренды не свидетельствует о наличии договорных отношений. В этой связи довод ответчика на возникшие между сторонами обязательственные отношения несостоятелен.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" арендная плата признается формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом.

В подобном случае имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса.

Так как в результате исполнения недействительной сделки общество фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком и в силу статьи 167 ГК РФ обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования, то плата за пользование спорным участком в размере 1 252 165 рублей 70 копеек с 24.03.2015 по 31.12.2015, 1 199 031 рублей 77 копеек – с 01.01.2016 по 30.09.2016  подлежит взысканию с  ООО «АППА» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды был заключен в обход законом установленной процедуры его заключения на торгах, постольку таковой ничтожен и не порождает правовых последствий в виде легального пользования земельным участком.

Следовательно, не подлежат применению договорные положения о размере неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей, на которых основывался истец при заявлении требований в данной части.

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Обязанность по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возложению на ответчика с учетом того обстоятельства, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «АППА», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  сумму неосновательного обогащение за фактическое пользование земельным участком площадью 7866 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1478, расположенным  по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, от мыса Анапский до Лысой горы (далее – договор аренды, земельный участок) за период с 24.03.2015 по 31.12.2015 в размере 1 252 165 рублей 70 копеек и за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 1 199 031 рублей 77 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «АППА», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 35 256 рублей государственной пошлины по иску.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Судья                                                                                              О.П. Миргородская