Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

        

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28221/2020

06 ноября 2020 г.

г. Челябинск

   Резолютивная часть решения вынесена 30 октября 2020 г.

   Решение в полном объеме изготовлено 06 ноября 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск

к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии  деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего ответчика ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель ФИО3, по доверенности № 212 от 02.12.2019, личность удостоверена паспортом, 

ответчика – представитель ФИО4, по доверенности от 30.12.2019, личность удостоверена паспортом.

третьего лица ФИО2 – представитель ФИО5 по доверенности от 26.12.2019, личность удостоверена паспортом, ФИО6 лично, личность удостоверена паспортом,

                                     УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 24.07.2020 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (далее – ответчик, ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия»), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства (ОНС № 1) с кадастровым номером 74:36:020918:2206, площадью застройки 2 522,58 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск, путем продажи публичных торгов, изъять у ответчика объект незавершенного строительства (ОНС № 2) с кадастровым номером 74:36:020918:1438, площадью застройки 8 406,81 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск (л.д. 3-4).

В качестве правового основания истец указывает ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 31.07.2020, 29.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечены  ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 1, 99).

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 29.10.2020 по 30.10.2020. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил о признании иска в полном объеме, представил пояснения (л.д. 107-108).

В силу ч. 3 ст. 70 АПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела. 

Представитель третьего лица временного управляющего ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, представил мнение (л.д. 104-106). 

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению  имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель0 и ООО «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013867-К-2015 от 08.08.2015 (далее – договор, л.д. 10-14).

В соответствии с п. 1.1. – 1.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером 74:36:0209018:83, площадью 15623 кв.м., расположенный в микрорайоне «Яблочный» ул. Яблоневая (стр.) в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства жилых домов (стр. №№ 3, 4, 6) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1-этаже, жилого дома (стр. № 5), трансформаторной подстанции (стр. № 31) и подземной автостоянки (стр. № 37).

В соответствии с п. 1.4. договора права и обязанности у сторон по договору возникают с 23.12.2014. Срок действия три года с даты регистрации.

 06.08.2015 сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (л.д. 15).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 06.08.2015, что подтверждается штампом (л.д. 76).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В настоящем случае действие договора аренды определено три года с даты регистрации (п. 1.4. договора). Срок действия договора истек.

В период действия договора УЗ № 013867-К-2015 от 08.08.2015 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209018:83 ответчиком возведены объекты незавершенного строительства, (далее – ОНС): ОНС № 1 с кадастровым номером 74:36:0209018:2206, степенью готовности 39% и ОНС № 2 с кадастровым номером 74:36:0209018:1438, степенью готовности 39%, принадлежащие на праве собственности ООО «ПКО «Челси», что подтверждается выписками  из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/0182020-95476 от 14.07.2020, № 74/001/018/2020-95479 от 14.07.2020 (л.д. 20-21, 22-23).

По истечении срока действия договора УЗ № 013867-К-2015 от 08.08.2015 ответчик продолжил пользоваться земельным участком. В установленный в договоре срок строительство спорных помещений не было завершено.

Актом обследования земельного участка  от 22.04.2020 подтвержден факт нахождения незавершенных строительством объектов и свайного поля на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209018:83, представлена фотография (л.д. 16-17). 

В Едином государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о наличии на земельном участке площадью 15391,08 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0209018:83 объектов незавершенного строительства степенью готовности 39 процентов с кадастровыми номерами 74:36:0209018:1438, 74:36:0209018:2206, правообладателем которых с 05.11.2014 является ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия» (л.д. 20-21, 22-23).

Из содержания искового заявления следует, что в соответствии с заключением специалиста № 15-01/2020 ООО «Судебная Экспертиза и Техническая оценка», составленном на основании договора от 11.12.2019 № 12-12/2019, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:029018:83 расположен ОНС № 1 с кадастровым номером 74:36:0209018:2206, площадью застройки 2522,58 кв.м., относится к объектам недвижимого имущества. Техническое состояние объекта оценивается как «хорошее», степень готовности 40%, нарушение градостроительных, строительных и иных норм, соблюдение которых необходимо в ходе строительства объекта недвижимости, не выявлено, завершение строительства возможно.

В соответствии с заключением специалиста № 14-01/2020 ООО «Судебная Экспертиза и Техническая оценка», составленном на основании договора от 11.12.2019 № 11-12/2019, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:029018:83 расположен ОНС № 1 с кадастровым номером 74:36:0209018:1438, площадью застройки 8406,81 кв.м., относится к объектам недвижимого имущества. Техническое состояние объекта оценивается как «хорошее», степень готовности 40%, нарушение градостроительных, строительных и иных норм, соблюдение которых необходимо в ходе строительства объекта недвижимости, не выявлено, завершение строительства возможно.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 04.10.2019 в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении договора по сроку (л.д. 24).

Поскольку арендные отношения между сторонами  прекращены, строительство объекта не завершено, Комитет обратилась в арбитражный суд с требованием об  изъятии у ответчика  незавершенных строительством объектов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом N 171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно подпункту 10 пункта 2 подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Следовательно, договор аренды от 08.08.2015 УЗ № 013867-К-2015 является самостоятельной гражданско-правовой сделкой,  обусловленной определенным материальным интересом - завершение начатого строительства.

При этом содержание пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ свидетельствует о том, что действие нормы статьи 239.1 ГК РФ обусловлено именно датой заключения договора аренды земельного участка, а не периодом возникновения арендных правоотношений в принципе.

Более того, возможность применения положений статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, прямо предусмотрено пунктом 6 названной нормы.

Совокупное толкование вышеприведенных законоположений свидетельствует о том, что при решении вопроса о применении положений статьи 239.1 ГК РФ к конкретным правоотношениям следует исходить из даты заключения конкретного договора аренды.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 08.08.2015 УЗ № 013867-К-2015  в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209018:83, на котором расположены спорные объекты незавершенного строительства, заключен после 01.03.2015.

Следовательно, при рассмотрении настоящего спора суд вправе применить норму статьи 239.1 ГК РФ, положениями пункта 6 которой предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела видно, что, как указано выше, срок действия договора аренды от 08.08.2015 УЗ № 013867-К-2015, заключенного в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, истек. При этом строительство спорных объектов обществом не завершено. Доказательств обратного суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Комитетом правомерно предъявлено в суд требование об:

 - изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» объекта незавершенного строительства (ОНС № 1) с кадастровым номером 74:36:020918:2206, площадью застройки 2 522,58 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск, путем продажи публичных торгов;

- изъять у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» объекта незавершенного строительства (ОНС № 2) с кадастровым номером 74:36:020918:1438, площадью застройки 8 406,81 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск.

 Таким образом, иск  подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку, в силу п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ при заявлении исковых заявлений неимущественного характера, уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, с абзацем 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Поскольку исковые требования удовлетворены, сумма государственной пошлины в размере 1 800 руб.( 30% от подлежащей уплате в бюджет)  подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» объект незавершенного строительства (ОНС № 1) с кадастровым номером 74:36:020918:2206, площадью застройки 2 522,58 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск, путем продажи публичных торгов.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» объект незавершенного строительства (ОНС № 2) с кадастровым номером 74:36:020918:1438, площадью застройки 8 406,81 м2, со степенью готовности 40 %, расположенный по адресу: ул. Яблоневая, мкр. «Яблоневый», Тракторозаводский р-н, г. Челябинск.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины  в размере 1 800 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

СудьяИ.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.