ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-15266/2023

г. Красноярск

15 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен          15 января 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца – общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Сэм и К»: ФИО2, представителя по доверенности от 26.12.2023 №2, удостоверение адвоката от 26.11.2012, паспорт;

от ответчика – акционерного общества «Желдорипотека»: ФИО3 представителя по доверенности от 29.12.2023 №2358, диплом, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Желдорипотека» (ИНН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 22 сентября 2023 года по делу  № А33-15266/2023,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сэм и К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец, ООО СК «Сэм и К») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Желдорипотека» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, АО «Желдорипотека») об обязании АО «Желдорипотека» передать ООО СК «Сэм и К» квартиры и права на квартиры, расположенные по адресу:

- г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Л», кв. № 3, состоящая из 3-х комнат, площадью 78,77 кв.м. (площадь с учетом лоджий и балконов - 82,98 кв.м.), расположенная на втором этаже (жилой дом № 3 по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Б», кв. № 3);

- г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Л», кв. № 51, состоящая из 3-х комнат, площадью 78,77 кв.м. (площадь с учетом лоджий и балконов - 82,98 кв.м.), расположенная на восьмом этаже (жилой дом № 3 по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Б», кв. № 51);

- г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Л», кв. № 83, состоящая из 3-х комнат, площадью 78,77 кв.м. (площадь с учетом лоджий и балконов - 82,98 кв.м.), расположенная на двенадцатом этаже (жилой дом № 3 по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, д. 47 «Б», кв. № 83).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 сентября 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что застройщиком (ответчиком) соблюдена процедура расторжения спорного договора, установленная Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 7.5. договора участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019, договор долевого участия в части спорных квартир расторгнут между истцом и ответчиком, у ООО «СК «СЭМ и К» отсутствует законное право требования о признании права собственности на объекты недвижимости по квартирам №3, №51, №83. Считает, что после передачи участникам долевого строительства квартир, до окончания гарантийного срока, в объекте долевого строительства по адресу: Красноярский край, Красноярск, ул. Калинина, д. 47Л (договор №327 Кр" от 29.12.2018) выявлены строительные недостатки в переданных помещениях. По мнению ответчика, истец, заявляя требования о признании права собственности на три спорные квартиры общей стоимостью 10 801 548,78 руб. реализовал свое право в объеме большем, чем предоставлено ему корреспондирующим правом требованием ООО «СЭМ и К» на взыскание с АО «Желдорипотека» денежной суммы в размере 4 822 296,28 руб., в связи с чем злоупотребил своим правом.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 10.01.2024.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между ответчиком «заказчик» и истцом «подрядчик» подписан договор генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр», в соответствии с пунктом 1.1. которого, предметом договора является выполнение работ по строительству 3-ей очереди жилого комплекса домов в 

<

...>. По договору подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок, с надлежащим качеством, по твердой договорной цене выполнить полный комплекс работ по строительству и вводу в эксплуатацию 3-ей очереди жилого комплекса домов в 

<

...> (3 этап строительства - Жилой дом № 3), а также вводу его в эксплуатацию, общая площадь квартир и встроенных нежилых помещений которого в совокупности должна составлять 7 309,39 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. срок окончания выполнения работ по договору: 30 сентября 2020 года.

Пунктом 3.1. договора установлено, что цена работ, подлежащих выполнению подрядчиком по договору, составляет 249 510 628 руб. 72 коп., в том числе НДС 18% - 38 060 943 руб. 36 коп., а также все иные предусмотренные законодательством РФ налоги и обязательственные платежи. 

В соответствии с пунктом 3.3.2. договора платежи за выполненные подрядчиком работы производятся заказчиком ежемесячно в размере стоимости выполненных в отчетном месяце работ за вычетом 5% от суммы выполненных работ в отчетном месяце, которые удерживаются заказчиком в качестве обеспечения надлежащего исполнения подрядчиком всех своих обязательств по договору, в течение 30 календарных дней с даты подписания (принятия) заказчиком следующих документов: счета- 1(один) оригинал; акта о приемке выполненных Работ, составленного по форме КС-2, оформленного сторонами в установленном настоящим договором порядке – 2 (два) оригинала; справки о стоимости выполненных Работ и затрат, составленной по форме КС-3, оформленной сторонами в установленном порядке - 2 (два) оригинала; счет-фактуры -1 (один) оригинал.

В соответствии с пунктом 3.6. договора уплата предусмотренной подпунктом 3.3.2. настоящего договора гарантийной суммы в размере 5 (пять) % от цены настоящего договора, установленной в п. 3.1. настоящего договора, что составляет сумму в размере 12 475 531 руб. 44 коп., в том числе НДС 18% 1 903 047 руб. 17 коп., производится заказчиком в следующем порядке: 30 (тридцать) % от гарантийной суммы, установленной в первом абзаце п. 3.6. настоящего договора - в течение 60 (шестьдесят) календарных дней с даты предоставления Подрядчиком соответствующего счета и подписанного Сторонами Акта приемки объекта капитального строительства, составленного по Форме Акта приемки объекта капитального строительства (Приложение № 5), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в зависимости от того, какая дата наступит позднее, при условии наличия разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом и отсутствия замечаний к объему и качеству результата Работ со стороны Заказчика, административных, надзорных и иных контролирующих органов. При этом подписание Акта приемки объекта капитального строительства Заказчика без замечаний само по себе не означает надлежащее исполнение Подрядчиком своих обязательств по настоящему договору (п. 3.6.1.); 30 (тридцать) % от гарантийной суммы, установленной в первом абзаце п. 3.6. настоящего договора - в течение 60 (шестьдесят) календарных дней с даты предоставления Подрядчиком соответствующего счета и подписания заказчиком акта об исполнении договора, составленного по Форме Акта об исполнении договора (Приложение № 6), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в зависимости от того, какая дата наступит позднее (п. 3.6.2.); - 40 (сорок) % от гарантийной суммы, установленной в первом абзаце п. 3.6. настоящего договора - в течение 360 (триста шестьдесят) календарных дней с даты предоставления Подрядчиком соответствующего счета и подписания Заказчиком Акта об исполнении договора, составленного по Форме Акта об исполнении договора (Приложение № 6), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в зависимости от того, какая дата наступит позднее. При этом Стороны особо оговаривают, что Акт об исполнении договора будет подписан Заказчиком исключительно при условии наличия подписанных без замечаний и ссылок на недоделки, дефекты и недостатки Актов приема-передачи квартир соответствующими участниками долевого строительства Объекта по всем договорам участия в долевом строительстве, прошедшим процедуру государственной регистрации на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3.6.3.).

В соответствии с пунктом 3.3. договора оплата работ выполняется ежемесячно в размере 100 % от цены работ, выполненных подрядчиком в отчетном месяце. Оплата происходит путем передачи заказчиком подрядчику квартир (прав на квартиры) из числа входящих в состав объекта, согласно перечня объектов недвижимости (приложение № 10), являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.3.7. договора установлено, что стороны одновременно с заключением договора заключают договор долевого участия в строительстве, осуществление взаиморасчетов по договору, в том числе оплата выполненных работ по договору, осуществляется: (Стороны обязаны зачесть встречные денежные требования по оплате работ по договору за отчетный месяц (период) и денежные требования по договору долевого участия в строительстве путем заключения соответствующего соглашения о зачете. В случае если стороны не согласовали очередной период выполнения работ, оплата которых производится путем зачета, право определения указанного периода принадлежит заказчику.

Дополнительным соглашением от 03.06.2019 № 2 к договору генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр» стороны согласовали перечень объектов недвижимости, в приложении № 10А к договору. 

Между ответчиком (застройщик) и ответчиком (участник) подписан договор участия в долевом строительстве от 07.06.2019 № 2, согласно пункту 1.1. которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №3 (3 этап строительства), входящего в состав жилого комплекса: «Многоэтажные жилые дома №1, №2, №3 с инженерным обеспечением, со встроенными нежилыми помещениями» по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, 47Б, далее именуемого «Объект», произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором, а застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенные в объекте жилые помещения в соответствии с характеристиками, указанными в приложении №2 к настоящему договору, далее именуемое «квартира». Перечень квартир, закрепленных за участником в объекте, и их характеристики, включая их проектные номера, общую площадь, месторасположение в объекте, указаны в приложении № 1 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью договора. Перечень квартир, закрепленных за участником в объекте, и их характеристики, включая их проектные номера, общую площадь, месторасположение в объекте, указаны в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.2. договора). 

Пунктом 3.1. договора участия в долевом строительстве от 07.06.2019 № 2 установлено, что общая сумма денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику и направляемых на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг Застройщика, составляет 253 739 622 руб. 43коп. Указанная сумма определена сторонами из расчета 43 393 руб. 35 коп. за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилых помещений по проекту и 43 390 руб. 17 коп. за 1 (один) квадратный метр общей площади квартиры по проекту (с учетом площади балконов (лоджий) с понижающим коэффициентом). Участник осуществляет оплату за счет собственных средств в следующем порядке: 3.2.1. Денежная сумма в размере 253 739 622 руб. 43 коп. уплачивается участником не ранее даты государственной регистрации настоящего договора, но в срок до 30 сентября 2020 года, путём перечисления денежных средств на расчетный счёт застройщика (пункт 3.2.1. договора). 

Договор участия в долевом строительстве от 07.06.2019 № 2 прошел государственную регистрацию 22.06.2019. 

Администрацией города Красноярска АО «Желдорипотека» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2020 № 24-308-348-2015.

Между сторонами подписан акт приемки объекта капитального строительства заказчиком без замечаний 

Между ответчиком (сторона 1) и истцом (сторона 2) подписано соглашение о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021, согласно пункту 1 которого установлено, что между сторонами заключены: договор генерального подряда № ДС-ГД/327 «Кр» от 29.12.2018 года; договор участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года. У Стороны 1 к Стороне 2 существует задолженность по договору Генерального подряда № ДС-ГД/327 "Кр» от 29.12.2018 года в размере 12 263 330 руб. 02 коп. (сумма гарантийных удержаний в размере 5% (пяти процентов)), в том числе НДС 20% 2 043 888 руб. 34 коп. В соответствии с актом приемки объекта капитального строительства от 28.04.2021 уплата гарантийной суммы на текущую дату производится в соответствии с пунктом 3.6.1. договора в размере 30 % (тридцати процентов) от гарантийной суммы в размере - 3 806 094 рубля 34 копейки, в том числе НДС 20% - 634 349 рублей 06 копеек. У Стороны 1 существуют требования к Стороне 2 об уплате денежных средств по договору участия в долевом строительстве №. 2 от 07.06.2019 года в размере 14 402 065 рублей 05 копеек, что подтверждается Актом сверки (Приложение № 1 к настоящему оглашению).

Пунктом 3 соглашения о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021, в целях частичного прекращения обязательств стороны проводят зачет встречных требований, указанных в пункте 2 соглашения на сумму в размере 3 600 516 рублей 26 копеек, в том числе НДС 20% 600 086 рублей 04 копейки. Зачет требования стороны 1 к стороне 2 об оплате задолженности по договору участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года производится в отношении одной квартиры, закрепленной за ООО СК "СЭМ и К", указанных в приложении № 3. По итогам произведенного в соответствии с п. 3 настоящего соглашения задолженность стороны 2 стороне 1 по договору участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года составляет сумму в размере 10 801 548 рублей 79 копеек; задолженность стороны 1 стороне 2 по договору генерального подряда № ДС-ГД/327 "Кр" от 29.12.2018 года составляет сумму в размере 8 662 813 руб. 76 коп. в том числе НДС 20% 1 443 802,30 рубля 30 копеек (пункт 4. соглашения о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021). 

Ссылаясь на то, что уполномоченным органом было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом в указанном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует какие-либо замечания к объему и качеству результата работ со стороны административных, надзорных и иных контролирующих органов. Заказчик также не имел претензий по объему и качеству работ, выполненных подрядчиком, что подтверждается подписанным сторонами актом приемки объекта капитального строительства от 28.04.2021г. по форме акта приемки объекта капитального строительства (приложение № 5), являющейся неотъемлемой частью договора, истец обратился в адрес ответчика с письмом (15.11.2022) с требованием направить в адрес подрядчика в срок не позднее 25.10.2022г. подписанный заказчиком акт об исполнении договора, составленный по форме акта об исполнении договора (приложение № 6), являющейся неотъемлемой частью договора. В случае неисполнения настоящего требования оставляем за собой право на обращение в Арбитражный суд с целью восстановлений нарушенных прав подрядчика, а также взыскания убытков, судебных издержек и иных расходов.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по передаче квартир во исполнение договора генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр», истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между ответчиком «заказчик» и истцом «подрядчик» подписан договор генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр», в соответствии с пунктом 1.1. которого  предметом договора является выполнение работ по строительству 3-ей очереди жилого комплекса домов в 

<

...>. По договору подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок с надлежащим качеством по твердой договорной цене выполнить полный комплекс работ по строительству и вводу в эксплуатацию 3-ей очереди жилого комплекса домов в 

<

...> (3 этап строительства - Жилой дом № 3), а также вводу его в эксплуатацию, общая площадь квартир и встроенных нежилых помещений которого в совокупности должна составлять 7 309,39 кв.м.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу пункта 1 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работ.

Согласно пункту 1 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (пункт 1 статьи 711 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 702, 711, 740, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основанием для возникновения у заказчика денежного обязательства по оплате выполненных работ по договору подряда является сдача результата работ заказчику и принятие его последним.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором подряда. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (пункт 4 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3.3. договора подряда сторонами согласовано, что оплата работ выполняется ежемесячно в размере 100 % от цены работ, выполненных подрядчиком в отчетном месяце. Оплата происходит путем передачи заказчиком подрядчику квартир (прав на квартиры) из числа входящих в состав объекта, согласно перечня объектов недвижимости (приложение №10), являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.3.7. договора установлено, что стороны одновременно с заключением договора заключают договор долевого участия в строительстве, осуществление взаиморасчетов по договору, в том числе оплата выполненных работ по договору, осуществляется: (Стороны обязаны зачесть встречные денежные требования по оплате работ по договору за отчетный месяц (период) и денежные требования по договору долевого участия в строительстве путем заключения соответствующего соглашения о зачете. В случае если стороны не согласовали очередной период выполнения работ, оплата которых производится путем зачета, право определения указанного периода принадлежит заказчику.

Дополнительным соглашением от 03.06.2019 № 2 к договору генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр» стороны согласовали перечень объектов недвижимости, в приложении № 10А к договору.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и ответчиком (участник) подписан договор участия в долевом строительстве от 07.06.2019 № 2, согласно пункту 1.1. которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №3 (3 этап строительства), входящего в состав жилого комплекса: «Многоэтажные жилые дома №1, №2, №3 с инженерным обеспечением, со встроенными нежилыми помещениями» по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, 47Б, далее именуемого «Объект», произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором, а застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенные в объекте жилые помещения в соответствии с характеристиками, указанными в приложении №2 к настоящему договору, далее именуемое «квартира». 

В соответствии со статьями 4 (частью 1) и 11 (частями 1 и 2) Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Она допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Между сторонами подписан акт приемки объекта капитального строительства заказчиком без замечаний.

Ответчик направил в адрес истца уведомление от 07.10.2022 № КФ-от (получено истцом 18.10.2022), которым ответчик, на основании изложенного, руководствуясь п. 7.5. договора участия в долевом строительстве №2 от 07.06.2019, ч. 4 ст. 5, ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», АО «Желдорипотека» уведомил об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в указанной части.

Согласно правилу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно рекомендациям, содержащимся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществив толкование условий договора генерального подряда от 19.12.2019 № ДС-ГД/327 «Кр», пришел к правомерному выводу, что спорным договором прямо предусматривается оплата работ, выполненных подрядчиком, являющегося участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №2 от 07.06.2019, путем передачи заказчиком подрядчику квартир (прав на квартиры) из числа входящих в состав объекта, согласно перечню объектов недвижимости (приложение №10), являющегося неотъемлемой частью договора.

Из материалов дела следует, что между ответчиком (сторона 1) и истцом (сторона 2) подписано соглашение о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021, согласно пункту 1 которого установлено, что между сторонами заключены: договор генерального подряда № ДС-ГД/327 «Кр» от 29.12.2018 года; договор участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года. У стороны 1 к стороне 2 существует задолженность по договору Генерального подряда № ДС-ГД/327 "Кр» от 29.12.2018 года в размере 12 263 330 руб. 02 коп. (сумма гарантийных удержаний в размере 5% (пяти процентов)), в том числе НДС 20% 2 043 888 руб. 34 коп. В соответствии с актом приемки объекта капитального строительства от 28.04.2021 уплата гарантийной суммы на текущую дату производится в соответствии с пунктом 3.6.1. договора в размере 30 % (тридцати процентов) от гарантийной суммы в размере - 3 806 094 рубля 34 копейки, в том числе НДС 20% - 634 349 рублей 06 копеек. У стороны 1 существуют требования к стороне 2 об уплате денежных средств по договору участия в долевом строительстве №. 2 от 07.06.2019 года в размере 14 402 065 рублей 05 копеек, что подтверждается Актом сверки (Приложение № 1 к настоящему оглашению).

Пунктом 3 соглашения о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021, в целях частичного прекращения обязательств стороны проводят зачет встречных требований, указанных в пункте 2 соглашения на сумму в размере 3 600 516 рублей 26 копеек, в том числе НДС 20% 600 086 рублей 04 копейки. Зачет требования стороны 1 к стороне 2 об оплате задолженности по договору участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года производится в отношении одной квартиры, закрепленной за ООО СК "СЭМ и К", указанных в приложении № 3. По итогам произведенного в соответствии с п. 3 настоящего соглашения задолженность стороны 2 стороне 1 по договору участия в долевом строительстве № 2 от 07.06.2019 года составляет сумму в размере 10 801 548 рублей 79 копеек; задолженность стороны 1 стороне 2 по договору генерального подряда № ДС-ГД/327 "Кр" от 29.12.2018 года составляет сумму в размере 8 662 813 руб. 76 коп. в том числе НДС 20% 1 443 802,30 рубля 30 копеек (пункт 4. соглашения о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021).

Срок оплаты договоров участия в долевом строительстве был установлен сторонами до 30 сентября 2020 года, вместе с тем достоверных сведений о предъявлении к ответчику претензий о неуплате по договору вплоть до 23.06.2021 истец в материалы дела не представил, т.е. спор между застройщиком и участником долевого строительства возник по истечении более полугода с момента наступления срока для исполнения обязательства ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление №6), если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума № 6, следует, что для зачета в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования. По смыслу статей 410, 315 Гражданского кодекса Российской Федерации для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно. Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на дату направления ответчиком уведомления от 07.10.2022 № КФ-от об одностороннем отказе от исполнения договора, истцом произведена оплата спорных объектов строительства посредством подписания сторонами соглашения о проведении зачета встречных требований от 23.06.2021.

Вопреки доводам ответчика, из  толкования статей 721, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора, в том числе и от оплаты работ, в случае, если недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми. Выполнение подрядчиком предусмотренных договором работ с устранимыми недостатками (дефектами) не освобождает заказчика от обязанности оплатить выполненные работы, но предоставляет ему возможность потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения стоимости выполненных работ, либо возмещения своих расходов на устранение дефектов. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, заказчик получил результат работ, имеющий потребительскую ценность, доказательства наличия недостатков, препятствующих использованию результата работ, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для освобождения заказчика от обязанности по оплате выполненных подрядчиком работ.

При таких обстоятельствах судом правомерно удовлетворено требование истца об обязании ответчика передать истцу следующие трехкомнатные квартиры, площадью 78,77 кв.м. каждая (площадь с учетом лоджий и балконов – 82,98 кв.м. каждая), расположенные по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина, 47 «л», и права на них: квартира № 3, расположенная на втором этаже; квартира № 51, расположенная на восьмом этаже; квартира № 83, расположенная на двенадцатом этаже.

Решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 сентября 2023 года по делу  № А33-15266/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

И.Н. Бутина

 

Н.Н. Пластинина