АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7452/2024

г. Архангельск

24 января 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года  

Полный текст решения изготовлен 24 января 2025 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Универмаг Радуга" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Советская, дом 56)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2

о взыскании расходов на ремонт и содержание здания,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3 (доверенность от 02.07.2024 №5), 

от ответчика - ФИО4 (доверенность от 02.05.2023),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Универмаг Радуга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) с требованием о взыскании 2 403 096 руб. 51 коп. расходов на ремонт и содержание здания "Универмага Радуга", расположенного по адресу: д.56 по ул.Советская г.Северодвинска Архангельской области.

Определением от 14.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, по доводам, изложенным в отзыве и дополнении.

Третье лицо, извещенное по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, истец владеет на праве собственности 36/50 доли в недвижимом имуществе-здании магазина, расположенном по адресу: 

<

...> кадастровый номер 29:28:101036:59, общей площадью 5561,7 кв.м, этажность 3, 1965 года постройки.

14/50 доли принадлежат ответчику.

Данное здание представляет собой торгово-развлекательный комплекс под наименованием "Универмаг "Радуга"".

Истец фактически выполнял функции организации эксплуатирующей здание универмага и между сособственниками сложились отношения, при которых расходы по содержанию здания нес один собственник-истец.

В соответствии с расчетом истца он понес расходы в сумме 8 582 487 руб. 53 коп., что составляет долю ответчика в размере 28% в сумме 2 403 096 руб. 51 коп., из них:

- 4 862 429 руб. 29 коп. затраты на ремонт системы пожарной безопасности и системы оповещения;

- 1 959 900 руб. затраты на ремонт крыльца (Центральный вход);

- 1 042 974 руб. 74 коп. затраты на ремонт пожарного водопровода;

- 260 000 руб. затраты на ремонт дебаркадера;

- 457 183 руб. 50 коп. затраты на смену свесов и установку водостока на центральном входе и ремонт козырька.

Расходы на ремонт общего имущества были утверждены на общих собраниях собственников Здания от 24.09.2021 и от 14.10.2022.

Капитальный ремонт крыльца был обусловлен тем, что 13.04.2023 покупатель ФИО5 из-за дефекта крыльца получила травму (ушибы и осаднения мягких тканей лица, тела, рук и ног, перелом пальца на левой руке, перелом носовой кости, перелом верхней челюсти, скол центрального резца), упав с него.

Истец выплатил ФИО5 компенсацию расходов на лечение, а также компенсацию за причиненный моральный вред.

Актом осмотра здания универмага "Радуга" от 14.04.2023 зафиксированы разрушения крыльца. После данного инцидента истцом принято решение о ремонте центрального входа в здание Универмага "Радуга".

В связи с необходимостью капитального ремонта крыльца ООО "Универмаг Радуга" заключены следующие договоры: между истцом (заказчик) и ООО "РСО "КРАЙС" (подрядчик) договор подряда №б/н от 21.04.2023 на ремонт левого крыльца главного входа здания Универмага, между истцом (заказчик) и ООО "Металлика29" (исполнитель) договор №85/2023 от 30.06.2023 на изготовление и установку ограждений из нержавеющей стали.

Учитывая целевое назначение трехэтажного здания универмага общей площадью 5561,7 кв.м, которое используется как торговый комплекс, в соответствии с пунктом 4.2. Свода правил "Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации" СП 306.1325800.2017, утвержденных и введенных в действие Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18.09.2017 № 1228/пр (далее - Свод правил), в процессе эксплуатации МТК в течение всего срока службы должны быть обеспечены требования механической и пожарной безопасности, безопасности условий пребывания для здоровья человека, безопасности уровня воздействия на окружающую среду; здания комплексов должны быть доступными для маломобильных групп населения и соответствовать требованиям.

Согласно пункту 4.4. Свода правил, необходимо учитывать массовое пребывание людей; различное функциональное назначение отдельных частей комплекса; складирование и перемещение больших объёмов товаров; периодическое изменение организации внутреннего пространства, а также замены инженерного и технологического оборудования; большое число организаций, арендующих помещения; наличие лифтов, эскалаторов, траволаторов; сложность объёмно-планировочных решений.

Здание универмага, как торговый центр, который посещают покупатели, обязано иметь системы пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре.

В связи с чем, к 13.06.2024 в здании универмага проведены ремонтные работы следующими подрядчиками: ИП ФИО6 и ООО "Эгида". ИП ФИО6 осуществлял поставку соответствующего оборудования по договорам от 21.10.2022, от 27.10.2022, 31.10.2022, 08.11.2022, от 15.11.2022, от 30.12.2022, от 27.01.2023, от 03.03.2023, от 22.05.2023, а ООО "Эгида" осуществляло подрядные работы по его монтажу по договорам подряда от 08.12.2022, от 02.02.2023, от 28.04.2023, от 16.05.2023, от 11.10.2023, от 16.09.2023, 26.11.2023, от 02.03.2024, от 17.05.2024.

Указанная смонтированная система представляет собой единую совокупность датчиков, выстроенных и встроенных в единую систему пожаротушения, что требует закупки целиком всей системы. Вся система закупалась после февраля 2022 года в условиях ограничения и удорожания импортной продукции. Отсутствие работ в отношении пожарной сигнализации и системы оповещения повлекло бы как наложение штрафа на собственников здания универмага со стороны надзорных органов, так и создало бы ситуацию опасности для жизни людей.

Здание универмага имеет уборные комнаты, системы пожаротушения, что предполагает наличие системы водоснабжения. С сентября 2022 года постоянно фиксируются факты протечек, что отражено в соответствующих актах.

Истец ссылается на то, что трубы системы водоснабжения прогнили и проржавели, что приводило к затоплениям. В целях устранения данных протечек было принято решение провести ремонт системы водоснабжения. Соответствующие работы проводил подрядчик - ООО "Сантехсервис", с которым истец заключил договоры подряда №23-05П  от 16.10.2023 и №СС-23-13 от 29.11.2023.

Факт наличия разрушений дебаркадера зафиксирован в акте осмотра от 20.09.2023. Необходимые работы по ремонту дебаркадера проведены и завершен 25.12.2023, полностью оплачены 27.12.2023.

Также истцом понесены затраты на смену свесов и установку водостока на центральном входе здания универмага. Работы выполнялись ООО РСО "Крайс" по договорам №9 от 18.10.2023 и №2 от 04.03.2024.

Учитывая понесенные истцом затраты на ремонт здания универмага, в адрес ответчика направлена претензия от 16.04.2024 с предложением погасить имеющуюся задолженность по возмещению расходов по содержанию общего имущества в пропорциональном соотношении к доле ответчика.

Поскольку указанная претензия оставлена без удовлетворения, расходы ответчиком не возмещены, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Руководствуясь разъяснениями пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При этом, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

В силу статьи 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Из материалов дела следует, что ответчик не участвовал в содержании здания универмага, так как все расходы по его содержанию нёс истец.

Таким образом, на ответчике лежит обязанность по несению расходов на капитальный ремонт и содержание здания универмага, находящегося в общей долевой собственности. Следовательно, ответчик должен возместить истцу понесенные расходы в размере, пропорциональном доле в праве общей долевой собственности.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. По его мнению, истец не доказал несение предъявленных расходов: чем они обусловлены, нужны ли они в целом. Заявленные расходы носят чрезмерно высокий характер. Сумма заявленных расходов никогда не согласовывалась с ответчиком, а поскольку ответчик не давал согласия на несение соответствующих расходов, оснований для взыскания заявленной суммы нет. Пожарная сигнализация так и не была введена в эксплуатацию. ФИО2, как сособственник, расходов на содержание здания никогда не несла. Кроме того, пропорция принадлежности помещений в праве общей долевой собственности нарушена, но не в пользу ответчика.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что факт несения расходов в спорный период подтвержден представленными истцом доказательствами и не опровергнут ответчиком.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск и дополнениям к нему не принимаются судом как необоснованные.

Истцом при предъявлении настоящего иска представлены надлежащие доказательства несения расходов, а именно затрат на ремонт системы пожарной безопасности и системы оповещения; на ремонт крыльца (Центральный вход); на ремонт пожарного водопровода; на ремонт дебаркадера; на смену свесов и установку водостока на Центральном входе и ремонт козырька, в общей сумме 9 277 803 руб. 53 коп. В материалы дела представлены соответствующие договоры об оказании услуг, договоры подряда и т.д. Также в подтверждении оплаченных услуг и проведенных работ представлены платежные документы, акты выполненных работ.

Необходимость в принятии мер по ремонту крыльца подтверждается материалами дела и надлежащим образом не опровергнута ответчиком.

В подтверждении необходимости несения затрат на систему водоснабжения, истцом представлены акты осмотра помещений Универмага, которыми установлено, что  имеются протечки воды ХВС, ВПВ по причине изношенности  коммуникаций здания. 

Ремонт системы пожарной безопасности и системы оповещения вызван требованиями правил эксплуатации, контролем со стороны надзорных органов, так и  созданием ситуаций опасной для жизни людей.

Истец при эксплуатации здания универмага руководствуется, в том числе "СП 306.1325800.2017. Свод правил. Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 18.09.2017 №1228/пр).

Для обеспечения выполнения требований, указанных в пункте 4.2. Свода правил, следует соблюдать общие эксплуатационные требования СП 255.1325800.2016 и специальные правила, устанавливаемые настоящим Сводом правил.

Пунктом 13.6 Свода правил установлено, что в момент включения системы пожаротушения необходимо обеспечивать отключение оборудования от питания и подачи газа.

Необходимо ежегодно проходить внутренний и внешний аудит и инспектирование по безопасности, в том числе на соответствие требованиям противопожарного законодательства Российской Федерации, межгосударственных и национальных стандартов, который проводится уполномоченными контролирующими органами, а также лицензированными компаниями (пункт 13.8 Свода правил).

Согласно пункту 13.9 Свода правил, необходимо осуществлять мониторинг и физическую охрану объекта, мониторинг состояния пожарной безопасности в помещениях арендаторов, проводить проверки и аудиты помещений и путей эвакуации, поддерживать их доступными и безопасными для эвакуации.

Подробный перечень подрядчиков и произведенных работ по ремонту пожарной сигнализации, указан в иске и подтвержден надлежащими доказательствами.

Капитальный ремонт крыльца (Центральный вход) вызван травмой покупателя ФИО5, которая упала на крыльце и получила травму, что подтверждается вкладным листом в мед.карту при оказании неотложки.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление №64) указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В рассматриваемом случае, поскольку ответчик имеет долю в общем имуществе здания универмага, то соответственно, в силу закона должен нести расходы по его содержанию. 

Стоимость расходов истца в заявленном размере подтверждена документально. 

Пунктом 6 Постановления №64 предусмотрено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Ответчик был не лишен права участвовать в общем собрании собственников помещений Универмага, принимать или отвергать решения по различным вопросам, в том числе по вопросам касающихся содержания и ремонта общего имущества.

Изучив довод ответчика о том, что третье лицо (ФИО2), как сособственник имущества, расходов на содержание здания универмага никогда не несла, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО2 была собственником здания с долей 18/50 до 01.06.2023.

31.05.2023 между ООО "Универмаг "Радуга" (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи 18/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:28:101036:28 и 18/50 долей в праве общей долевой собственности здания универмага с кадастровым номером 29:28:101036:59, стоимость: 56 500 000,00 руб.

01.10.2023 между ИП ФИО2 (сторона 1) и истцом (Сторона 2) заключено соглашение о зачете взаимных требований №8, согласно которому стороны прекратили взаимные обязательства путём проведения зачета встречных однородных требований друг к другу.

Согласно п.п. 1.2. - 1.3. соглашения о зачете взаимных требований №8 от 01.10.2023 стороны достигли соглашения о том, что:

-  на 01.10.2023 задолженность стороны 2 перед стороной 1 по договору купли-продажи от 31.05.2023 18/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:28:101036:28 и 18/50 долей в праве общей долевой собственности здания универмага с кадастровым номером 29:28:101036:59 составляет      56 500 000 руб.;

- на 01.10.2023 задолженность стороны 1 перед стороной 2 по возмещению стороне 2 расходов на содержание общего имущества здания универмага составляет 8 804 759 руб. 16 коп. и включает в себя задолженность, в том числе за 2-4 квартал 2022 года, 1 квартал, апрель и май 2023 года.

Согласно пункту 2.3. стороны достигли соглашения о том, что на 31.10.2023 задолженность стороны 1 перед стороной 2 по возмещению стороне 2 расходов на содержания общего имущества здания универмага после подписания настоящего соглашения отсутствует, а задолженность стороны 2 перед стороной 1 по договору купли-продажи от 31.05.2023 составляет 47 695 240 руб. 84 коп.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что у третьего лица отсутствует задолженность по возмещению расходов на содержание общего имущества.

В рассматриваемом споре размер понесенных расходов определен соразмерно доле помещений ответчика. Доля помещений ответчика указана в выписке из ЕГРП, которая составляет 14/50 общей долевой собственности и данная пропорция не вызывает у суда сомнений, поскольку подтверждена документально.

Затраты на ремонт кафетерия возмещены истцу со стороны арендатора ФИО1 -обществом с ограниченной ответственностью "Братья Гриль" и не учеты в сумме иска на дату судебного заседания 21.01.2025.

Таким образом, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, поскольку понесенные расходы истца на содержание здания универмага, находящегося в долевой собственности сторон подтверждены надлежащими доказательствами, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Универмаг Радуга" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)               2 403 096 руб. 51 коп. задолженности, а также 35 015 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Универмаг Радуга" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 974 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №255 от 17.06.2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин