АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1750/2018

г. Петропавловск-Камчатский

09 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению

Администрации Быстринского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 137 970 рублей, расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2010 № 91 

 

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 02.07.2018 № 2/18 (сроком на 6 месяцев), 

ответчик:

ФИО2 – лично,  

 

установил:

Администрация Быстринского муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 137 970 рублей по договору аренды земельного участка от 31.08.2010              № 91 и расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2010 № 91.

В судебном заседании представитель истца заявил об уменьшении размера исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате на оплаченную ответчиком сумму 1 306, 50 рубля. В остальной части заявленные требования поддержал полностью. Дополнительно пояснил, что расчеты арендной платы направлялись предпринимателю. В частности расчет за 2017 год вручен предпринимателю через Администрацию Анавгайского сельского поселения,  на территории которого фактически проживает ответчик.

Ответчик требования не признал. Не отрицал факт получения расчетов арендной платы. Вместе с тем полагает, что поскольку изменения относительно размера арендной платы в договор не вносились, арендная плата подлежит оплате в сумме, указанной в пункте 1.1. договора аренды земельного участка от 31.08.2010 № 91.

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, принял уменьшение истцом размера исковых требований  в части взыскания арендной платы до 136 663 рубля  50 копеек.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле исследовав материалы дела, суд установил следующее.

31.08.2010 между Администрацией (Арендодатель по договору) и предпринимателем (Арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка № 91, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды  земельный участок, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:04:010102:225, разрешенное использование: для строительства торгово-гостиничного комплекса, площадью 10 000 кв.м, местоположение: 

<

...>.

Согласно пункту 1.1 договор заключен до 31.08.2020, участок передается при подписании договора (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится раз в год до 15 ноября текущего года.

В разделе 2 договора стороны предусмотрели, что Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользование участком согласно расчету арендной платы Арендодателя; размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2010.

29.12.2017 истец сопроводительным письмом от 29.12.2017 № 964 направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды, которое получено ответчиком 08.02.2018, о чем свидетельствует уведомление о вручении. 

03.02.2018 истец сопроводительным письмом от 09.01.2018 № 3 направил предпринимателю претензию № 25/07 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также указал о досрочном расторжении договора аренды, так как Арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Указанное сопроводительное письмо, с приложенными к нему документами, получено предпринимателем лично 08.02.2018, согласно почтовому уведомлению.

Поскольку долг предпринимателем за 2017 год не уплачен, земельный участок не передан, Администрация обратилась с настоящим иском в суд. 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены.

Пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 41:04:010102:225 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

При этом, ответчик полагает, что задолженность по арендной плате за 2017 год отсутствует, поскольку размер арендной платы составляет в силу пункта                        2.1 договора 1 306,50 рубля, изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не вносились.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае определенный в протоколе на 2017 год расчет арендной платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды, соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В договоре аренды земельного участка от 31.08.2010 № 91 в пункте 2 указано: «размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора».

При этом, как следует из материалов дела и подтвердил в судебном заседании ответчик, расчеты арендной платы предприниматель получал.

Протоколом расчета арендной платы на 2017 год (приложение к договору от 31.08.2010) годовая арендная плата составляет 137 970 руб., которая установлена из расчета кадастровой стоимости участка 5 518 800 руб., утвержденной Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29.11.2012 № 981-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края».

Расчет арендной платы произведен с применением ставок от кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Камчатского края от 27.02.2009 № 95-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства», постановления Правительства Камчатского края от 16.05.2017 № 205-П «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в Камчатском крае».

С учетом изложенного, принимая во внимание частичную оплату ответчиком задолженности в размере 1306,50 рубля, исковые требования Администрации о взыскании с предпринимателя долга по договору от 31.08.2010                  № 91 в размере 136 663 рубля  50 копеек подлежат удовлетворению  на основании статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ. 

Суд удовлетворяет требования истца о расторжении договора от 31.08.2010 № 91 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 45, 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению и неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

В абзаце 3 пункта 4 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002                 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма № 66).

Таким образом, предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора аренды от 31.08.2010 № 91, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное уведомление о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору, а также письменное предложение расторгнуть названный договор по основанию нарушения ответчиком обязательств по этому договору.

Уведомлением от 29.12.2017 № 4735/07, полученным предпринимателем 08.02.2018,  Администрация  уведомила предпринимателя  о  намерении расторгнуть договор аренды земельного участка. 

Таким образом, с учетом вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу о надлежащем уведомлении  ответчика о расторжении договора аренды земельного участка, и  тем самым о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Обстоятельства существенного нарушения арендатором договора аренды земельного участка устанавливаются судом в каждом деле исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится раз в год до 15 ноября.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.12.2017 по делу                  № А24-5574/2017  установлено, что  арендная плата по указанному договору за период с 2011 по 2016 годы ответчиком своевременно не вносилась. 

Кроме того, пунктом 1.1 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется ответчику для строительства торгово-гостиничного комплекса.

04 декабря 2017 года истцом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 41:04:010102:225, в результате которого установлено, что предпринимателем данный земельный участок не осваивается, следы строительной и хозяйственной деятельности на участке отсутствуют.

Доказательства обратного суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Учитывая, что арендодателем в качестве оснований для его досрочного расторжения указаны как специальные основания, предусмотренные ЗК РФ, так и установленные ГК РФ, систематичное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по договору является существенным нарушением условий договора. 

Воля сторон в рассматриваемом случае была направлена на заключение договора на вышеуказанных условиях, ответчиком возражений по договору не заявлено, что свидетельствует о принятии ответчиком договора к исполнению на согласованных сторонами условиях. 

Нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей и неиспользование земельного участка для целей предоставления свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора, и как следствие, причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку исходя из правовой природы договора аренды арендодатель, заключая возмездный договор и передавая имущество во временное владение и пользование арендатору, рассчитывал на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором. 

На основании изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2010 № 91.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Поскольку договор аренды расторгнут, оснований для удержания земельного участка у общества не имеется, и ответчик обязан возвратить его арендодателю (статья 622 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, сумма госпошлины по заявленным истцом требованиям составляет 11 100 рублей.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, государственная пошлина в сумме                         11 100 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 49, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

Принять уменьшение размера исковых требований до 136 663 рубля                           50 копеек.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Быстринского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) арендную плату по договору аренды земельного участка от 31.08.2010 № 901 за 2017 год в размере 136 663 рубля 50 копеек.

Договор аренды земельного участка от 31.08.2010 № 901 расторгнуть.    

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, кадастровый номер 41:04:01 01 02:225, площадью 10 000 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 150 метров по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, передав его Администрации Быстринского муниципального района по акту приема-передачи.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 11 100 рублей государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                       А.А. Копылова