АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А03-10108/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  13 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейДерхо Д.С.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Классика» на решение от 01.03.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья Музюкин Д.В.) и постановление от 02.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зайцева О.О., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу № А03-10108/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Классика» (656922, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Классика» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – управление) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, изложенного в письме от 14.04.2021 № 48/3749.

Решением от 01.03.2022 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с результатом рассмотрения заявления, полагая, что судами допущено нарушение норм материального и процессуального права, а выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С позиции заявителя, судами не учтено, что положения пункта 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имеют своей целью упрощение размещения линейных объектов, а не направлены на исключение из правового регулирования исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в собственность или в аренду, распространение данной нормы ограничивается в отношении сооружений, а не зданий. Таким образом, по мнению заявителя, поскольку ему принадлежит на праве собственности объект недвижимости – здание, расположенное на испрашиваемом земельном участке, отказ управления в его предоставлении в собственности нельзя признать правомерным. Общество указывает, что выводы судов о несоблюдении процента застройки территории земельного участка ввиду не достижения минимального установленного значения 20% противоречит положениям пункта 3 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Заявитель также считает, что необходимость использования земельного участка в целях размещения трансформаторной подстанции им доказана, поскольку в целях строительства именно трансформаторной подстанции спорный земельный участок ранее был предоставлен ему в аренду. Заявитель выражает несогласие с выводами судов о наличии свободной территории на испрашиваемом земельном участке, которая не используется и на которой можно разместить иные объекты недвижимости, обращает внимание, что нахождение на земельном участке охранных зон других подземных инженерных коммуникаций препятствует его застройке с соблюдением требований статьи 11.9 ЗК РФ, что согласуется с выводами заключения эксперта № 340С/21.

Управление отзыв на кассационную жалобу не представило.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах заявленных в кассационной жалобе доводов, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 29.11.2019 № 376-а (далее – договор), заключенного на основании протокола о результатах аукциона от 22.10.2019 № 34/3, управлением (арендодатель) обществу (арендатор) во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030120:323, площадь 335 кв.м., местоположение: 

<

...> (далее – земельный участок) для строительства трансформаторной подстанции. 

В силу пункта 2.1 договора его срок составляет 1 год 6 месяцев с даты подписания, при этом договор не подлежит заключению (продлению) на новый срок, возобновлению на неопределенный срок.

На земельном участке осуществлено строительство объекта - трансформаторная подстанция КТП-КК-400-10/0,4» кадастровый номер 22:63:030120:642, площадью 3,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – трансформаторная подстанция). Право собственности общества на трансформаторную подстанцию зарегистрировано 15.03.2021.

В связи с истечением срока действия договора договорные отношения между управлением и обществом прекращены, запись об аренде земельного участка погашена.

До истечения срока действия договора 26.03.2021 общество обратилось в управление с заявками № 4092, № 4093 о расторжении договора и о предоставлении в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации трансформаторной подстанции и инженерных сетей. К заявке о предоставлении земельного участка в собственность без торгов приложены сообщение о том, что на участке расположена трансформаторная подстанция с кадастровым номером 22:63:030120:642, и справка о технико-экономических показателях данного объекта.

Письмом от 14.04.2021 № 48/3749 управление, руководствуясь пунктом 5 статьи 39.17, пунктами 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, отказало в предоставлении земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации трансформаторной подстанции, указав, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447 (далее – ПЗЗ № 447), испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами в отношении спорного земельного участка минимальный процент застройки составляет 20 %, вместе с тем, фактическая площадь, занимаемая объектом недвижимости, расположенным на испрашиваемом земельном участке, составляет лишь 1,13 % (3,8 кв.м. *100%/335 кв.м.) площади застроенной территории. 

Управление также отметило, что с учетом представленной обществом и комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула информации трансформаторная подстанция относится к числу объектов, которые могут размещаться на земельных участках без их предоставления, что в соответствии с пунктом 19 статьи 39.16 ЗК РФ также является основанием для отказа в предоставлении участка.

Общество, полагая отказ управления незаконным, нарушающим его исключительные права как собственника, расположенного на нем объекта недвижимости на предоставление земельного участка, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Определением от 18.10.2021 Арбитражного суда Алтайского края в целях определения площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (трансформаторная подстанция) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт» ФИО2 и ФИО3.

По итогам проведения исследования в материалы дела представлено заключение № 340С/21, в котором эксперты пришли к выводам о том, что в сложившейся градостроительной ситуации в месте фактического нахождения трансформаторной подстанции, учитывая, в том числе нахождение в исследуемом месте охранных зон других подземных инженерных коммуникаций, препятствующих его застройке, наиболее целесообразным является выделение участка для эксплуатации трансформаторной подстанции в уже установленных границах площадью участка 335 кв.м., которому уже присвоен кадастровый номер 22:63:030120:323. Без учета сложившейся градостроительной ситуации площадь отводимого земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции в соответствии с пунктом 2 таблицы 3, приведенной в разделе 3 ВСН «Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ № 14278тм-т1», должна составлять не более 50 кв.м. Однако выделение участка в измененных границах приведет к тому, что между границами участка площадью 50 кв.м. и границами других выделенных участков будут расположены участки земель чересполосицы, что в соответствии с 9 пунктом 6 статьи 11.9. ЗК РФ является недостатком, препятствующим рациональному использованию и охране земель.

В исследовательской части заключения эксперты указали, что, исходя из положения охранных зон подземных инженерных коммуникаций на участке, осуществить его застройку в пределах установленного минимального (максимального) процента застройки не представляется возможным. Требования к соблюдению минимального процента застройки на таком участке в исследуемом случае не применимы и не могут быть соблюдены, так как его застройка запрещена ввиду имеющихся охранных зон.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20, 39.36 ЗК РФ, пунктами 6, 7, 16, 18 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила № 160), пунктом 5 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 (далее – Перечень № 1300), Перечнем случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816, статьей 58 ПЗЗ № 447, правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 и исходил из недоказанности необходимости предоставления обществу земельного участка испрашиваемой площади, отметив, что трансформаторная подстанция относится к числу объектов, которые могут размещаться на земельных участках без их предоставления в собственность.

При этом суд не согласился с позицией экспертов, указав, что наличие на спорном участке охранных зон само по себе не исключает возможность предоставления спорного земельного участка (за исключением земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции в размере не более 50 кв.м.) иным лицам для использования такого земельного участка в целях, не связанных с эксплуатацией трансформаторной подстанции с соблюдением положений Правил № 160.

При повторном рассмотрении спора Седьмой арбитражный апелляционный суд указал на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что трансформаторная подстанция является линейным объектом, поскольку к таковым с учетом положений пункта 10.1 статьи 1 ГрК РФ относятся линии электропередачи и линии электросвязи. 

Однако, по мнению апелляционной коллегии, данное заключение не привело к принятию неправильного судебного акта. Выводы суда первой инстанции о недоказанности необходимости земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу и, как следствие об отсутствии совокупности условий, предусмотренной статьей 198 АПК РФ необходимой для признания незаконным отказа управления, изложенного в письме от 14.04.2021 № 48/3749, поддержал.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемы судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающей необходимую в указанных целях, не допускается.

Как установлено судами, площадь испрашиваемого к выкупу земельного участка составляет 335 кв.м., обращение общества с требованием о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов обусловлено правом собственности на возведенную на нем трансформаторную подстанцию. Также общество указало на принадлежность ему находящихся на земельном участке линий электропередач.

В обоснование отказа в предоставлении земельного участка управление указало, что расположенные на земельном участке линии электропередач и связанные с ним трансформаторные подстанции в силу пункта 5 Перечня № 1300 относятся к числу объектов, размещение которых может осуществляться без предоставления земельного участка.

Данное основание отказа признано апелляционным судом неправомерным, однако не повлиявшим на правильность принятого управлением отказа в предоставлении земельного участка.

Мотивируя принятое решение, управление также сослалось на несоответствие площади застройки земельного участка (1,13%) установленному минимальному проценту застройки (20%) для земельного участка с видом разрешенного использования коммунальное обслуживание, таким образом, необходимость предоставления земельного участка в испрашиваемой площади не обоснована.

Из заключения эксперта, а также данных экспертом ФИО4 в судебном заседании пояснений следует, что площадь отводимого земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции должна составлять не более 50 кв.м., однако такой расчет произведен без учета обстоятельств частичного расположения спорного участка в охранных зонах проходящих по нему инженерных коммуникаций: водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения. 

Согласно статье 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Правилами № 160 предусмотрено, что в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий (пункт 2), земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются (пункт 4), охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (пункт 5), охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (пункт 6).

Таким образом, в силу действующего законодательства в пределах охранной зоны линий электропередач и иных объектов электросетевого хозяйства вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Нахождение земельного участка в пределах охранной зоны устанавливает определенные ограничения, связанные с обеспечением безопасных условий эксплуатации и исключением возможности повреждения линий электропередач, при этом данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии возможности предоставления земельного участка в целях, не связанных с эксплуатацией трансформаторной подстанции в соответствии с видом разрешенного использования.

Произведя оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АП КРФ, проанализировав заключение эксперта № 340С/21, пояснения эксперта ФИО4, придя к выводу, что в рамках экспертизы не дан однозначный ответ на поставленный вопрос относительно определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенной на нем трансформаторной подстанции, установив, что право собственности на находящиеся на земельном участке линии электропередач зарегистрировано на иное лицо (ФИО5), суды правомерно исходили из того, что наличие на спорном земельном участке свободной территории ввиду несоответствия занимаемой возведенным на нем объектом площади установленному минимальному проценту застройки территории (1,3% при требуемых 20%), несмотря на расположение земельного участка в пределах охранных зон, не исключает возможность его предоставления (за исключением земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции в размере не более 50 кв.м.) иным лицам для его использования в целях, не связанных с эксплуатацией трансформаторной подстанции при соблюдении положений Правил № 160.

При таких обстоятельствах, поскольку заявителем не представлено правового и документального обоснования предоставления ему земельного участка площадью 335 кв. м для эксплуатации трансформаторной подстанции, занимающей 3,8 кв.м площади земельного участка, как и не представлено доказательств, обосновывающих необходимость предоставления земельного участка в испрашиваемой заявителем площади при наличии на данном земельном участке объекта недвижимости площадью застройки ниже минимального процента, учитывая, что земельный участок не застроен в соответствии с минимальными и максимальными нормами застройки, не освоен в полном объеме, его предоставление обществу в собственность будет противоречить принципу рационального использования земель и сочетания публичных интересов и интересов отдельных лиц.

Выводы судов о законности отказа управления в предоставлении земельного участка обществу в собственность основаны на нормах действующего законодательства, сделаны с учетом фактических обстоятельств настоящего спора.

Доводы заявителя о том, что требования о минимальной площади застройки не распространяются на земельные участки, занятые линейными объектами подлежат отклонению, поскольку доказательств принадлежности данных объектов обществу не представлено, как и доказательств, свидетельствующих о том, что трансформаторная подстанция и линия электропередач представляют собой единый комплекс. 

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, уплаченной за рассмотрение кассационной жалобы, относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.03.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-10108/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО6

Судьи         Д.С. Дерхо

                                                                                                       ФИО1