АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru, 

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-16531/2020

город Кемерово

16  декабря  2020 года.

Резолютивная часть решения суда 09  декабря  2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 декабря  2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Верховых Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Новокузнецк, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305421805500080, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк 

о взыскании задолженности  по арендной плате

в отсутствие лиц, участвующих в рассмотрении спора 

у с т а н о в и л:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 22.10.2018 № 487-06 за период с 24.09.2018 по 16.06.2020  в размере 469 626 руб. 48 коп., неустойки за период с 13.11.2018 по 16.06.2020 в размере 45 375 руб. 97 коп.  (в редакции заявления об уточнении требований с учетом произведенной оплаты и  увеличенного периода,  принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением суда от 16.11.2020 рассмотрение спора откладывалось на 09.12.2020.

От истца поступило заявление о рассмотрении спора в отсутствие представителя. 

Ответчик явку не обеспечил, в отзыве на исковое заявление указывает на неправомерность применения комитетом коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере 2.  

В соответствии со статьей 156 АПК РФ  дело рассмотрено в отсутствие  представителей сторон.  

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

  22.10.2018 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка  № 487-06  (далее - договор). 

 В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0605055:54, площадью 2863 кв.м  для завершения  строительства объекта незавершенного строительства – здание магазина по пр-кту ФИО3, 4-А с местоположением: Кемеровская область, г. Новокузненцк, Новоильинский район,  пр-кт ФИО3, д. 4-А, в границах,  указанных в Едином государственном реестре  недвижимости.  Разрешенное использование земельного участка – для размещения объектов торговли.  

Земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 22.10.2021.

   Согласно пункту 2.2 договора, стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 24.09.2018. 

 В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы за 2018 г., порядок и сроки  внесения арендной платы  установлены на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении  Порядка  определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области».

 Согласно пункту 3.3 договора,  размер арендной платы за период с 24.09.2018 по 31.12.2018  составляет  99 530 руб. 

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (п.3.5. договора).

 В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по арендной плате  за заявленный период, Комитет  направил в адрес ответчика соответствующую претензию, а в последствии, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

            Суд, изучив доводы искового заявления, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в части  в связи со следующим.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 2.5 Постановления от 05.02.2010 № 47, на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, где КИ2010, КИ2011, КИ2012, КИN - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2016, 2017 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2017 и последующие годы;

Как следует из расчета арендной платы, истцом в формуле расчета арендной платы применяются  коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка в размере 2 на основании пункта 3 Приложения № 10 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости, используемые с нарушением установленного срока строительства».

Вместе с тем, как следует из договора аренды, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 42:30:0605055:54, площадью 2863 кв. м для завершения  строительства объекта незавершенного строительства – здание магазина по пр-кту ФИО3, 4-А 

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о земельном участке с кадастровым номером 42:30:0605055:54, в пределах указанного земельного участка располагается объект недвижимости с кадастровым номером 42:30:0605055:4134. Указанный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.10.2018. Право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ФИО2 25.06.2003. 

В тоже время, пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К указанным принципам согласно Постановлению № 582 относится принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Соблюдение названного принципа при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, должно быть доказано путем представления обосновывающих документов содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Вместе с тем, исходя из положений соответствующего приложения постановления № 47 администрации Кемеровской области, установление коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере «2» (увеличивающего в два раза размер арендной платы), обусловлено стимулированием выполнения арендаторами сроков строительства, что само по себе не свидетельствует о проведении многофакторного анализа экономической обоснованности такого коэффицента.

Аналогичная позиция содержится в Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 03.10.2018 N 69-АПГ18-6.

Более того, исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В этой связи, нарушение сроков строительства объектов недвижимости не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае установление повышающих коэффициентов свидетельствует не об экономической обоснованности повышенной ставки арендной платы, а об ее штрафном характере, что не предусмотрено действующим земельным законодательством. Размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.09.2017 N 31-АПГ17-11).

Из представленных суду доказательств, изложенного выше, следует, что спорный договор аренды заключен с арендатором после регистрации её права собственности на объект незавершенный строительством, земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, видом разрешенного использования спорного земельного участка является – для размещения объектов торговли, следовательно, срок строительства не устанавливался, земельный участок для осуществления строительства не предоставлялся, а потому и повышающий коэффициент Ку «земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства» применяться в расчете арендной платы не может.

Довод ответчика о том, что следует применять коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка в размере 0,5 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства» отклоняется судом, поскольку такой довод основан на неверном толковании норм материального права.

Само по себе установление коэффициента, направленного на стимулирование выполнения арендаторами сроков строительства не соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку не учитывает критерии доходности земельного участка и направлено на увеличение, либо уменьшение арендной платы в зависимости от завершения строительства.

В остальной части  расчет арендной платы  истца верный.

   С учетом изложенного, судом произведен  перерасчет арендной платы  за спорный период  (без применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере «2»), согласно которому  задолженность за период с 24.09.02018 по 16.06.2020 составила 156 459 руб. 52 коп.

  Требование о взыскание задолженности подлежит удовлетворению в части в размере  156 459 руб. 52 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей арендатору начислены пени в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды.

С учетом перерасчета суммы основного долга,  неустойка  за период с 13.11.2018 по 16.06.2020 составит 22 705 руб. 03 коп. 

Требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части в размере  22 705 руб. 03 коп. 

В остальной части  требования суд оставляет без удовлетворения. 

На основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка 156 459 руб. 52 коп.  долга  по договору аренды от 22.10.2018 № 487-06, неустойку  в размере 22 705 руб. 03 коп. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 630 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                             Е.В.Верховых