Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А67-4076/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объёме 28 августа 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Шаровой Н.А.,

судей                                                         Доронина С.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нурписовым А.Т. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Томской области от 08.04.2025 (судья Кухарук Н.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 (судьи Логачев К.Д., Иванов О.А., Чащилова Т.С.) по делу № А67-4076/2018 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее – должник), принятые по заявлению ФИО2 о признании недействительными: торгов по реализации имущества должника, состоявшиеся 11.09.2023; договора купли-продажи от 11.09.2023, применении последствий недействительности сделки.

Лица, участвующие в обособленном споре: общество с ограниченной ответственностью «Смарт Компани» (победитель торгов), финансовый управляющий имуществом должника ФИО4 (организатор торгов, далее – финансовый управляющий), общество с ограниченной ответственностью «Инвест Консалтинг», акционерное общество «Россельхозбанк» (далее – Россельхозбанк), ФИО2, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Успех», ФИО6, ФИО7, ФИО8.

В судебном заседании посредством веб-конференции присутствуют: ФИО9 – представитель общества с ограниченной ответственностью «Инвест Консалтинг» по доверенности от 03.07.2025; ФИО10 – представитель акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Томский региональный филиал по доверенности от 15.08.2024; ФИО11 – представитель акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Томский региональный филиал по доверенности от 12.02.2025; ФИО2; ФИО2; ФИО12 – представитель ФИО2 по доверенности от 22.09.2024.

Суд установил:

в деле о банкротстве ФИО3 его сын ФИО2, со ссылкой на привлечение его наряду с должником, ФИО2, ФИО5 и рядом юридических лиц к субсидиарной ответственности по обязательствам общества с ограниченной ответственностью «Газсервис», и поэтому наличие заинтересованности в получении максимальной выручки от реализации конкурсной массы должника, заявил о признании недействительными торгов и заключённого по их итогам договора купли-продажи от 11.09.2023 между финансовым управляющим как организатором торгов и обществом «Смарт компани» (покупатель, победитель торгов), а также последующий договор купли-продажи - между обществами «Смарт Компани» (продавец) и «Инвест Консалтинг» (покупатель) - в отношении лота №1 – нежилое здание, кадастровый номер 70:21:0100038:659, местонахождение: 

<

...> площадью 3126,4 кв. м. и право аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100038:207 под зданием (далее также – спорные торги, договоры, здание); о применении реституции.

Определением суда от 08.04.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.06.2025 в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней заявитель просит обжалуемые определение и постановление отменить, спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в обоснование ссылается на расположение здания не только на арендованном у муниципалитета до 2025 года земельном участке  с кадастровым номером 70:21:0100038:207, но и на предоставленном должнику по акту 1998 года в пожизненное (наследуемое) владение земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100038:208 (далее также – земельные участки :207, :208);  сведения о земельном участке :208 не включены в публикации о торгах, объявления о проведении торгов содержат неверную информацию о виде разрешённого использования земельного участка :207, что снизило круг потенциальных участников торгов и, как следствие, отрицательно повлияло на цену реализации; несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности должника и сведений о земельном участке :208 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), финансовый управляющий мог установить его наличие, поскольку о нём при передаче должником здания в залог имел сведения Россельхозбанк.

В приобщённых к материалам дела в порядке статьи 279 АПК РФ отзывах на кассационную жалобу общества «Смарт компани», «Инвест Консалтинг», Россельхозбанка просят обжалуемые судебные акты оставить в силе.

В заседании суда округа кассатора, его представитель, ФИО2 поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества «Инвест Консалтинг» и Россельхозбанка возражали против её удовлетворения по доводам, изложенным в отзывах.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд округа проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в ходе проведения процедуры реализации имущества гражданина, финансовым управляющим установлено принадлежащее должнику спорное здание, расположенное на арендованном земельном участке :207.

Сведения о наличии и составе зарегистрированного за должником недвижимого имущества получены из предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии выписки из ЕГРН о правах ФИО13 на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 26.06.2018 №70-00-4001/5001/2018-2347.

Указанное имущество включено в конкурсную массу должника.

Определением суда от 01.06.2018 в реестр требований кредиторов должника включено требование Россельхозбанка в размере 121 920 779,23 руб., как обеспеченное залогом здания и права аренды земельного участка :207 по договорам об ипотеке от 30.07.2014 № 146400/0027-7, от 27.01.2015 № 156400/0003-7.

Залоговым кредитором разработано и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества (далее – Положение), в соответствии с которым начальная продажная цена имущества определена в сумме 61 015 249 руб. на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью Региональный центр «Профоценка» от 10.09.2018 № 4448-РЦ.

Определением суда от 13.05.2019 в удовлетворении заявления ФИО13 о разрешении разногласий с залоговым кредитором по вопросу начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, отказано.

Первый открытый аукцион по продаже имущества ФИО13, назначенный на 17.07.2019, признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

Повторный открытый аукцион, назначенный 03.09.2019, также признан несостоявшимся в виду отсутствия заявок.

Россельхозбанком утверждено второе Положение (о продаже путём публичного предложения).

С 02.03.2020 вёлся приём заявок на участие в торгах путём публичного предложения, эти торги окончены 16.05.2020 и признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

Россельхозбанк разработал третье Положение (о продаже посредством публичного предложения) предмета залога. Начальная цена установлена 24,7 млн. руб., цена отсечения 17 млн. руб.

Вторые открытые торги посредством публичного предложения окончены 09.10.2020 и признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Третьи открытые торги посредством публичного предложения окончены 23.03.2021 и признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Четвертые открытые торги посредством публичного предложения окончены 19.11.2022 и признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах. Минимальная цена продажи, установленная банком для этих последних торгов, составила на 24 475 644,45 руб.

Финансовым управляющим 03.12.2022 в адрес Россельхозбанка направлено заявление с просьбой утвердить порядок дальнейшей продажи имущества предмета залога, либо принять решение об оставлении его за собой.

Ответ не получен, в связи с чем финансовый управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении Положения в редакции, предложенной управляющим: на открытых торгах в форме публичного предложения на электронной торговой площадке ЭТП Фабрикант с начальной ценой продажи в сумме 24 475 644,45 руб.

Определением суда от 16.06.2023 утверждено Положение. Данное определение суда вступило в законную силу.

На сайте ЕФРСБ финансовым управляющим размещено сообщение от 13.09.2023№ 12440663 о том, что торги состоялись, победителем торгов признано общество «Смарт Компани», с которым заключён договор купли-продажи от 11.09.2023 лота № 1 (здание и право аренды на земельный участок :207 сроком до 30.05.2025 на основании договора аренды земельного участка от 30.05.2000 № ТО-21-11874), цена реализации составила 18 123 000 руб.

Ссылаясь на то, что торги проведены финансовым управляющим с нарушением, в частности, при проведении торгов указаны неполные сведения о предмете торгов и объект продан по заниженной цене, ФИО2 обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления суды руководствовались правилами статей 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», пункта 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» и исходили из соответствия сведений о предмете торгов данным публичного реестра (ЕГРН), длительности экспонирования предмета торгов, открытости и доведения необходимой и достаточной информации о предмете торгов до всех возможных заинтересованных потенциальных покупателей, выявления на неоднократных открытых торгах как конкурентной процедуре действительной рыночной стоимости предмета залога; перехода к приобретателю здания принадлежащих должнику прав на земельные участки под зданием.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и сделаны с правильным применением норм права.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно статье 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьёй 130 Закона о банкротстве. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путём проведения торгов в форме аукциона (пункт 4 статьи 110 Закона о банкротстве).

В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения (пункт 4 статьи 139 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Постановление № 63) требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведённых в период до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Положения статьи 449 ГК РФ не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключённых на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Под существенным нарушением порядка проведения торгов в судебной практике понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Вступившим в законную силу определением суда от 23.06.2023 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО13, установлена начальная цена продажи.

Должник ранее участвовал в утверждении порядка продажи, заявлял разногласия, вместе с тем относительно последнего порядка продажи возражений не заявил, указанное определение не обжаловал.

Судами установлено, что в соответствии с опубликованным на ЕФРСБ сообщением о проведении торгов № 11811135, на продажу выставлен лот № 1, характеристики которого соответствуют выписке из ЕГРН о правах ФИО13 на объекты недвижимости.

Сведения о земельном участке :208, как принадлежащем ФИО13, в указанной выписке отсутствуют.

Более того, должником ни финансовому управляющему, ни в материалы дела информации о наличии у него иного земельного участка не предоставлялось.

В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здание указан кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание - 70:21:0100038:207.

В отношении спорного земельного участка :208 для обслуживания индивидуального жилого дома, вид права: пожизненное наследуемое владение, право собственности должником не оформлено, в ЕГРН на момент проведения торгов не зарегистрировано.

В соответствии со статьями 265, 266, 267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

В соответствии с пунктом 9.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

По правилам статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Суд апелляционной инстанции правильно отклонил доводы ФИО2 о неосведомлённости о наличии земельного участка :208, указав на его близкую родственную связь с должником.

В части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», закреплён принцип достоверности сведений ЕГРН, который является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

С актом государственной регистрации прав на недвижимое имущество закон связывает возникновение вещных прав у лиц, сведения о которых внесены как об управомоченных лицах, приобретающих в связи с этим права и обязанности, предусмотренные для собственника (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2023 № 302-ЭС23-5987).

Только в 2025 году - после окончания торгов, проводившихся в течение четырёх лет, должник зарегистрировал (что является предметом иного спора) право собственности на предоставленный ему в 1998 году в пожизненное наследуемое владение земельный участок :208.

Намеренное уклонение от государственной регистрации права собственности и от оформления права аренды на земельный участок :208 осуществлялось должником в своих интересах, с очевидной целью уклонения от уплаты земельного налога или арендной платы (что, как сообщили представители Россельхозбанка, имеет место в отношении арендованного должником земельного участка :207).

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Финансовый управляющий при организации торгов правомерно исходил из сведений о правах должника на недвижимое имущество, внесённых в ЕГРН, и исходил из их достоверности.

Доводы кассатора о нарушении принципа единства объекта недвижимости с земельным участком под таким объектом, отклоняются.

Право собственности должника на здание зарегистрировано и по мотиву возведения на непредназначенном для этого земельном участке не оспаривается.

Таким образом, наличие права на земельный участок под зданием с учётом назначения здания, независимо от указания в публичном реестре вида разрешённого использования земельного участка, предполагается; изменение при необходимости вида разрешённого использования не исключается (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, заявителем не обосновано какое-либо отрицательное влияние содержания публикаций о предмете торгов на формирование круга участников торгов.

Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.

Указанные правила известны потенциальным участникам торгов.

Предмет торгов является зданием, значительным по размеру и стоимости, поэтому намерению его приобрести всегда предшествуют подробное ознакомление потенциальных приобретателей с параметрами, назначением, характером использования, состоянием здания, его конструктивных частей и оборудования, месторасположением, инфраструктурой, относящимися к нему документами, проверка юридический чистоты предполагаемой сделки.

Публичная оферта предмета торгов в течение 4 лет исключает предположение об ограничении потенциальных приобретателей в получении значимой для принятия решения об участии в торгах информации.

Суды правильно исходили из того, что опубликованное финансовым управляющим сообщение о торгах от 11.10.2018 № 4259448 соответствует требованиям пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве и позволяет с достаточной определённостью идентифицировать и индивидуализировать имущество, содержит достаточные сведения о его составе и характеристиках.

В указанном сообщении о проведении торгов также отражены контактные данные организатора торгов: адрес для корреспонденции, электронный адрес, номер телефона, по которым лица, желающие принять участие в торгах имели доступ к информации о предмете торгов, могли ознакомиться с интересующей их информацией, запросить любую информацию у финансового управляющего, между тем потенциальные покупатели к финансовому управляющему за информацией, в том числе осмотром указанного имущества не обращались.

Доказательств ограничения круга участников торгов вследствие недостатка или ограничения доступа к осмотру предмета торгов или к дополнительной информации о нём, не представлено.

Суды правильно исходили также из недоказанности повышения спроса или цены предмета торгов в случае включения в публикацию о торгах информации об объекте недвижимости, которая не следует из публично достоверного ЕГРН.

Выбор вида права (собственность или аренда) на земельный участок, ранее предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, принадлежит этому гражданину.

Должник в своих интересах затягивал выбор вида права и его государственную регистрацию, поэтому он и аффилированные с ним лица (заявитель) не вправе извлекать неправомерные преимущества из такого выбора, чем нарушать баланс законных интересов участников дела о банкротстве должника, в частности, права кредиторов на своевременное  погашение требований, а равно участников торгов, полагающихся на вступивший в законную силу судебный акт об утверждении порядка продажи, на публично достоверные сведения о предмете торгов из ЕГРН и соответствующие им по содержанию публикации о торгах.

Действительная рыночная стоимость выявлена в течение множества длительных публичных процедур с разными условиями о начальной продажной цене, цена снижалась постепенно, нарушения правил статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о критериях рыночной стоимости не установлено.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств по делу, что в соответствии со статьёй 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства установлены судами двух инстанций в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Томской области от 08.04.2025 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 по делу № А67-4076/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                  Н.А. Шарова

Судьи                                                                                                                 С.А. Доронин

ФИО1