ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

Дело № А65-22387/2008

г. Самара

01 апреля 2019 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 25 марта 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2019 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Бросовой Н.В., Садило Г.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 20.04.2018г.,

от ФИО4 - лично, паспорт,

от ФИО5 - лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале №1, 

заявления ФИО2  о признании права собственности на помещение, ФИО4 о признании права собственности на помещения, и стояночное место, ФИО5 о признании права собственности на помещение 

в рамках дела № А65-22387/2008 (судья Гильфанова P.P.) 

о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей»,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011г. общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», Казань, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» 06.08.2011 г. за № 144.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 г. конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», Казань, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сообщение о применении к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», Казань, правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» опубликовано в газете «Коммерсантъ» 28.01.2012 г. за № 15.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 ноября 2017 года конкурсным  управляющим  утвержден  ФИО7.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании права собственности на жилое помещение № 1135 на 6 мансардном этаже 3-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 35, общей проектной площадью 99,4 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строитель и К», и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2015 года заявление кредитора удовлетворено, за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение № 1135 на 6 мансардном этаже 3-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 35, общей проектной площадью 99,4 кв.м.

Не согласившись с принятым судебным актом ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2015 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года прекращено производство по апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06 февраля 2018 года определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 27 марта 2018 года.

ФИО4 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании права собственности на помещение № 1110 а, на 6 мансардном этаже 1 подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, общей площадью 60 кв. м., и стояночное место № 27 в цокольном (подвальном) этаже жилого дома № 20 по ул. Тельмана г.Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строитель и К», и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ТСЖ «Тельмана, 18а», ООО «Агат».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года заявление кредитора удовлетворено, за ФИО4 признано право собственности на помещение № 1110 а, на 6 мансардном этаже 1 подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, общей площадью 60 кв. м., и стояночное место № 27 в цокольном (подвальном) этаже жилого дома № 20 по ул. Тельмана г.Казани.

Не согласившись с принятым судебным актом ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017года прекращено производство по апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06 февраля 2018 года определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 27 марта 2018 года.

ФИО4 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании права собственности на жилое помещение № 1124 на 6 мансардном этаже 2-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границе нижерасположенной квартиры № 24, общей площадью 117,5 кв. м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строитель и К», и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ТСЖ «Тельмана, 18а».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года заявление кредитора удовлетворено, за ФИО4 признано право собственности на помещение № 1124 на 6 мансардном этаже 2-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границе нижерасположенной квартиры № 24, общей площадью 117,5 кв. м.

Не согласившись с принятым судебным актом ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017года прекращено производство по апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06 февраля 2018 года определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 27 марта 2018 года.

ФИО5 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании права собственности на помещение № 1029 на 6 мансардном этаже 3-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 36, общей площадью 133,9 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 января 2016 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строитель и К».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2016 года заявление кредитора удовлетворено, за ФИО5 признано право собственности на помещение № 1029, общей площадью 133,9 кв.м., расположенное на 6 мансардном этаже в 3 подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границах нижерасположенной квартиры № 36.

Не согласившись с принятым судебным актом ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2016 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 г. прекращено производство по апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06 февраля 2018 г. определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 27 марта 2018 года.

Определениями от 30 марта 2018 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявлений ФИО5, ФИО2, ФИО4 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

К участию в рассмотрении обособленных споров в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2018 года к участию в обособленных спорах в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены собственники жилых и нежилых помещений дома №20 по ул.Тельмана в г.Казани.

Заявления ФИО2 о признании права собственности на помещение № 1135, ФИО4 о признании права собственности на помещение № 1110 а, и стояночное место № 27, ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение № 1124, ФИО5 о признании права собственности на помещение № 1029 объединены в порядке ст. 130 АПК РФ для совместного рассмотрения.

Определением от 25 марта 2019 года произведена замена судьи Селиверстовой Н.А. на судью Садило Г.М.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение дела начинается сначала. 

В судебном заседании ФИО5, ФИО4, ФИО2 заявления поддержали.

От представителя ФИО8 представлено ходатайство о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы. В порядке ст.87 АПК РФ в удовлетворении ходатайства отказано в связи с отсутствием оснований для проведения дополнительной экспертизы с учетом имеющихся в материалах дела иных доказательствах.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения  судом  первой  инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года, определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года, определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2016 года, определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2015 года по делу № А65-22387/2008, в связи со следующим.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что удовлетворяя заявление ФИО2 и признавая за ним право собственности на помещение, расположенное на 6 мансардном этаже дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность ФИО2 по договору инвестирования от 10.02.2011 № Т-18 а-40 перед ООО «Строитель и К» полностью исполнена, квартира находится в его фактическом владении, соответственно, имеются основания для признания за ФИО2 права собственности на указанное помещение.

Однако, разрешая по существу вопрос о возможности самостоятельного использования спорных помещений в целях, не связанных с обслуживанием дома, суд первой инстанции не принял во внимание, что в силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с положениями пункта 3, пункта 4 статьи 36 ЖКРФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В данном случае суд первой инстанции разрешил вопрос о размере общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, тем самым приняв судебный акт об их правах на определенный размер общего помещения.

При этом заявители - собственники жилых помещений в многоквартирном доме, в силу указанной нормы права являющиеся участниками правоотношений, связанных с осуществлением права собственности на общее имущество (в определенном размере), не были привлечены к участию в споре, предметом которого являлся, в том числе, вопрос о том, находится ли спорное помещение в границах общей долевой собственности (чердака), и не могли выразить своего отношения к заявленному требованию.

Таким образом, суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Данное обстоятельство в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта и необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Рассмотрев заявления ФИО5, ФИО2, ФИО4 о признании права собственности, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между ООО «Фирма «Свей» (заказчик) и ООО «Строитель и К» (генподрядчик) 15.02.2008 г. заключен договор генерального подряда на строительство жилого дома по ул. Тельмана д. 18а, согласно условиям которого заказчик поручает генподрядчику осуществить выполнение собственными и привлеченными силами и средствами комплекс строительно-монтажных работ по окончанию строительства трехэтажного трех подъездного повышенной комфортности жилого дома по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, д. 18а (п.1.1).

Ориентировочная стоимость производимых работ согласно п.2.2 договора на момент заключения договора составляет 30 500 000 рублей. Условиями указанного договора был определен следующий порядок оплаты выполняемых генподрядчиком работ.

До начала производства работ заказчик перечисляет генподрядчику 4 408 000 руб. для приобретения материалов (пункт 2.3.1 договора). Дальнейшее финансирование строительства (оплата выполненных работ) осуществляется ежемесячно в течение двух недель после утверждения заказчиком представленных генподрядчиком актов приемки выполненных работ формы 2 и справок о стоимости выполненных работ формы 3 в размерах, в них определенных (пункт 2.3.2 договора).

Согласно п.2.3.3 финансирование строительства (оплата выполненных работ) производится путем безналичного перечисления денежных средств, передачей прав на площади в строящемся объекте (305 кв.м.) и /или в других домах в г. Казани, по согласованным сторонами ценам в приложении № 2 настоящего договора и прочими способами, не противоречащими действующему законодательству пропорционально стоимости выполненных генподрядчиком работ.

При этом, на основании пунктов 2.3.1, 2.3.3 договора в качестве частичного расчета по нему сторонами была согласована передача заказчиком права собственности генподрядчику на квартиры мансардного этажа строящегося объекта общей площадью 152 кв. м, исходя из стоимости одного квадратного метра 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора). Передача производится на основании акта приема-передачи прав, в котором должны быть индивидуализированы передаваемые помещения (пункт 2.3.5 договора).

Произведенный согласно пунктам 2.3.1, 2.3.5 договора платеж зачитывается при расчетах заказчика с генподрядчиком пропорционально выполняемых последним объемов работ. Окончательные расчеты осуществляются после ввода объекта в эксплуатацию, выполнения сезонных работ и составления БТИ технического паспорта объекта (пункт 2.3.4 договора).

В соответствии с п.3.6 заказчик в полном объеме делегировал (передал) свои права генподрядчику в части планировании, организации, обеспечения и управления процессом строительства, а также заключения по своему усмотрению и от своего имени договоров поставки, подряда, оказания услуг и иные формы договора с условиями и по своему усмотрению.

15 февраля 2008 года сторонами был подписан акт приема-передачи прав, согласно которому ООО «Фирма «Свей» в качестве частичной оплаты строительно-монтажных работ передало ООО «Строитель и К» права на квартиры мансардного этажа строящегося жилого дома по ул. Тельмана, 18а г. Казани общей проектной площадью 152 кв. м из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора).

При этом сторонами было согласовано, что под передаваемым правом на квартиры понимается право распоряжения ими.

 Во исполнение условий договора генерального подряда на строительство жилого дома по ул. Тельмана, д.18а ООО «Строитель и К» выполнило строительно-монтажные работы на указанном объекте на сумму 45 000 000 рублей, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат за июль 2009 г. на сумму 3 135 461 руб. 80 коп., актом приемки выполненных работ за сентябрь 2009 г. на сумму 2 433 034 руб. 86 коп.

Акты о приемке выполненных работ формы КС-2 и справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 за май 2012 года по объекту: жилой дом по ул.Тельмана, 18а на сумму 31 599 453,94 руб. были направлены в адрес ООО «Фирма «Свей» 7 июня 2012 года согласно почтовому штемпелю, однако должник не возвратил их генподрядчику подписанными со своей стороны.

В ходе рассмотрения обособленного спора по заявлению ФИО12 представителями конкурсного управляющего было заявлено о фальсификации описи № 87 от 06 июня 2012 г., в связи с чем определением от 11 декабря 2014 года судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ, г.Казань.

Согласно заключению эксперта № 1324/08-3 от 27 марта 2015 г. и № 1325/08-3 от 2 апреля 2015 г. оттиск печати: «Почта России» с датой «07.06.12» в описи № 87 от 06.06.2012 г. нанесен рельефной печатной формой, а, следовательно, не изготовлен с использованием копировальной техники. Оттиск печати «Почта России» в описи № 87 от 6 июня 2012 г. выполнен с использованием штемпельной краски черного цвета.

Учитывая результаты экспертизы, суд в соответствии со ст.161 АПК РФ признал недостоверным заявление представителей конкурсного управляющего о фальсификации описи № 87 от 06 июня 2012 г.

В пункте 14 Информационного письма от 24 января 200 года N 51 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» судам даны следующие рекомендации: в соответствии с пунктом 4 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Указанная норма означает, что оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ.

Вопреки нормам статьи 753 Гражданского кодекса РФ ООО «Фирма «Свей» не подписало направленные в его адресы акты о приемке выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат и не сделало отметку об отказе подписать акты с мотивированными возражениями.

Между тем, доказательствами выполнения обществом с ограниченной ответственностью «Строитель и К» работ, указанных в указанных выше актах, являются акты о приемке выполненных работ формы КС-2 и справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 за период с октября 2010 года по январь 2012 года, подписанными ООО «Строитель и К» с ЗАО «Агат» и ФИО4, на основании договоров подряда N Т18а кирпичной кладки от 01 июля 2011 г., N Т-18-М от 20 октября 2009 г., N Т18а-3 от 1 октября 2011 г. о выполнении строительно-монтажных работ на объекте: 

<

...>. Всего на сумму 31 599 454 рубля.

Работы, выполненные субподрядными организациями на спорном объекте, оплачены ООО «Строитель и К», что подтверждается представленными в материалы дела документами об оплате.

Таким образом, выполнив работы в размере, определенном пунктом 2.2 договора генерального подряда, у ООО «Строитель и К» возникло право на финансирование строительства со стороны должника согласно п.2.3.3 договора (оплата выполненных работ) путем передачи прав на площади в строящемся объекте в размере 305 кв.м.

При этом ООО «Строитель и К» не предъявляло к ООО «Фирма «Свей» каких-либо требований, основанных на договоре генерального подряда от 15.02.2008 г.

В силу ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данном статьей порядка.

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Обосновывая свои требования ФИО5 указал, что 26 марта 2009 года между ООО «Строитель и К» (далее – инвестор) и ФИО5, г.Казань, (далее – соинвестор) заключен договор инвестирования № Т-18 а-30. Предметом договор является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п.1.1). По договору соинвестор обязуется передать инвестору денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, строительный номер дома 18а (далее - Объект), а инвестор обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору жилого помещения № (строительный) 30 Объекта: четырехкомнатную двухуровневую квартиру, общей проектной площадью 182, 4 (квадратных метров, расположенную на 5 типовом этаже - 6 мансардном этаже, 3 подъезд (далее - квартира) (п.1.2). По договору соинвестор передает инвестору денежные средства в размере 5 618 400 руб. (п.4.1).

Решением Вахитовского районного суда города г. Казани от 30 июля 2010 года по делу № 2-5529/2010 за ФИО5 признано право собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством объекте, соответствующую четырехкомнатной двухуровневой квартире № (строительный) 30, расположенной на 5-м типовом и 6-м мансардном этаже, в 3 подъезде, общей проектной площадью 182,4 кв.м, в том числе 122,4 кв.м. на 5-м типовом этаже и 60 кв. м. на 6-м мансардном этаже в доме № 18 а по ул. Тельмана, Вахитовского района, г. Казани.

01 марта 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» (далее – фирма) и ФИО5 (далее – дольщик) заключен договор № 36А долевого участия в строительстве. Согласно условий договора дольщик принимает долевое участие в строительстве фирмой, жилого кирпичного дома по адресу: РТ 

<

...> (строительный) 18а. (п.1.1). По договору дольщик обязуется передать фирме денежные средства в указанном ниже объеме (п. 4.1 настоящего договора), для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана строительный номер дома № 18а, а фирма обязуется построить нежилое помещение, которое будет располагаться над жилой квартирой № 36. Общая проектная площадь 60,0 (шестьдесят) квадратных метров на 6-м, этаже (справа) в 3-м подъезде (далее - помещение) (п.1.2). Фирма обязуется использовать переданные средства на строительство вышеуказанного дома, в соответствии с договором, с последующим обеспечением передачи в собственность дольщику, не жилого помещения, которое располагается над квартирой № 36. (п.1.3). По договору дольщик передаёт фирме денежные средства в размере 150 000 рублей за нежилое помещение, расположенное над квартирой № 36. НДС - не облагается. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит (п.4.1).

Решением Вахитовского районного суда города г. Казани от 04 марта 2013 года по делу № 2-1822/13 за ФИО5 признано право собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством жилой дом строительный № 18а по ул. Тельмана г. Казани, соответствующую нежилому помещению, расположенному на 6 этаже (справа) в 3-ем подъезде над квартирой № 36 общей проектной площадью 60,0 кв.м в незавершенном строительством жилом доме № 8а по ул. Тельмана г. Казани.

Решением Вахитовского районного суда города г. Казани от 04 марта 2013 года по делу № 2-1822/13 (л.д.2 абз.5) установлено, что обязательства дольщика по финансированию строительства, установленные договором, исполнены им в полном объеме, что подтверждается квитанцией.

Определением Вахитовского районного суда города г. Казани от 20 ноября 2014 года по делу №2-1822/13 суд разъяснил, что на основании решения Вахитовского районного суда г.Казани от 04.03.2013 по делу №2-1822/2013г. и на основании решения Вахитовского районного суда г.Казани от 30.07.2010г. по делу №2-5529/2010г. за ФИО5 признано право собственности на нежилое помещение номер 1029 (по техническому паспорту нежилого помещения) площадью 133,9 кв.м., расположенное на чердаке жилого дома №20 по ул.Тельмана 

<

...> подъезд, справа в границах расположенной на пятом этаже квартиры №36.

Обосновывая требования о признании права собственности на жилое помещение ФИО2 указал, что 10 февраля 2011 года между ООО «Строитель и К» (далее - инвестор) и ФИО2, г.Казань, (далее - соинвестор) заключен договор инвестирования № Т-18 а-40. Предметом договор является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п.1.1).

По квитанции к приходному кассовому ордеру № 22 от 25 февраля 2011 года ФИО2 внес в кассу ООО «Строитель и К» 2 352 000 руб., назначение платежа: «Взнос строительство дома № 18 а по ул. Тельмана 18 а по договору № Т-18 а-40 от 10.02.2011 г.

28 июня 2012 года между ООО «Строитель и К» (далее - инвестор) и ФИО2, г.Казань, (далее - соинвестор) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору инвестирования № Т-18 а-40 от 10.02.2011 г. Пунктом 1 определено, что в соглашении стороны подтверждают, что в соответствии с разработанной ООО «Строитель и К» проектной документацией строящийся жилой дом № 18а по улице Тельмана г. Казани строится как 5 -ти этажный жилой дом с мансардным 6-м этажом. При этом так же подтверждают, что полностью осознают существо заключаемого соглашения и самостоятельно несут ответственность перед всеми лицами по всем своим договорным обязательствам, заключенных в отношении указанного дома (п.1). В связи с тем, что внешний управляющий ООО фирмы «Свей» ФИО6 продал квартиру № 40 (по нумерации ООО «Строитель и К») третьему лицу которая    принадлежала    ФИО2 на основании договора инвестирования № Т-18а-40 от 10 февраля 2011г.заключенному с ООО «Строитель и К» стороны пришли к соглашению о переводе ФИО2 на другую квартиру, в порядке определенном ниже. Данный перевод согласован с ООО фирмой «Свей», что подтверждается справкой от 26 июня 2012 (п.2). В связи  с  указанными  обстоятельствами  стороны  пришли  к  соглашению   о   переводе соинвестора, с квартиры № 40 (по нумерации ООО «Строитель и К») на квартиру № 35а и с этого момента необходимо считать, что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию соинвестор получает квартиру № 35а и расположенной на 6-м мансардном этаже под квартирой № 35 и в пределах границ квартиры № 35 (в соответствии с экспликацией эскизного проекта) общей проектной площадью 89, 3 кв.м. Фактическая площадь  квартиры №  35а,  ее границы и  проч.  характеристики  будут определены дополнительно при оформлении индивидуального технического паспорта на квартиру (п.3).

Претензий в связи с изменением нумерации, площади и местоположения квартиры стороны друг к другу не имеют (п.4).

26 июня 2012 года общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» выдало справку, в которой подтвердило, что силами и средствами ООО «Строитель и К» (либо иных лиц) на шестом мансардном этаже будет образована трехкомнатная квартира в границах нижерасположенной на пятом этаже квартиры № 35, фактический номер 35 а, общей проектной площадью 89,3 кв.м. Фактической площадью квартиры № 35 а, ее границы и проч. характеристики будут определены при оформлении индивидуального технического паспорта на квартиру. ООО фирма «Свей» претензий к указанным площадям не имеет. ООО «Строритель и К» несет самостоятельную ответственность за выполнение договорных обязательств перед своим соинвестором ФИО2

09 октября 2014 года между ООО «Строитель и К» (далее - продавец) и ФИО2, г.Казань, (далее - покупатель) подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру со следующими техническими характеристиками: трехкомнатная квартира, фактический номер 35 а, расположенная в третьем подъезде на шестом этаже многоквартирного дома по ул.Тельмана, 20.(п.1) Стороны отказываются от взаимных финансовых претензий в части несовпадения метража квартиры по проекту  и по замерам органов технической инвентаризации. (п.2). Стороны согласились, что состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно техническим условиям. претензий у покупателя не имеется (п.3). Финансовые расчеты между сторонами исполнены в полном объеме. Претензий у продавца к покупателю по оплате стоимости квартиры не имеется (п.4).

Обосновывая свои требования о признании права собственности ФИО4 указал, что 20 октября 2009 года между ООО «Строитель и К» (далее - заказчик) и ООО «АГАТ» (далее - подрядчик) заключен договор подряда №Т-18-М. Предметом договора определено, что заказчик поручает подрядчику, а подрядчик принимает на себя выполнение монолитных работ на объекте строительства жилого дома по адресу: 

<

...> (далее -объект). Заказчик обязуется принять выполненные подрядчиком работы и оплатить подрядчику стоимость выполненных работ по настоящему договору в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.4). Стоимость (цена) договора в текущих ценах составляет 1 500 000 рублей, в.т.ч.НДС-18% (п.2.1). Расчеты между сторонами по настоящему договору производятся путем внесения наличных денежных средств в кассу подрядчика или перечислением на расчетный счет подрядчика. Также оплата может производиться иным, не противоречащим действующему законодательству способом. В таком случае подтверждением оплаты будут являться соглашения о взаиморасчетах, составленные на основании утвержденных заказчиком актов формы КС-2 и справок формы КС-3 (п.5.1). Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.10.1).

01 июня 2011 года между ООО «Строитель и К» (далее - заказчик) и ООО «АГАТ» (далее - подрядчик) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору подряда № Т-18-М о нижеследующем: в связи увеличения объема выполняемых монолитных работ по строительству дома № 18а по улице Тельмана г. Казани стороны на основании п. 2.2. договора  пришли  к  соглашению  дополнить  договор   следующим:   Стоимость  работ ориентировочно составляет 2 000 000 рублей, в.т.ч.  НДС-18%.  Окончательная стоимость работ будет определяется из фактически выполнениях объемов работ на основании утвержденных сторонами актов выполненных работ формы КС-2 и КС-3 (п.1,2).

10 февраля 2011 года между ООО «АГАТ» (далее - цедент) и ФИО4 (далее - цессионарий) заключен договор об уступке прав (требования) № АХ - 01. Цедент передает, а цессионарий принимает все права требования, принадлежащие цеденту вытекающих из договора подряда № Т-18а-М от 20 октября 2009 г, заключенного между должником - ООО Строитель и К» и цедентом (п.1). Общий размер прав требования на 18 февраля 2010 г. составляет: 3 644 500 рублей (п.2). По договору подряда к цессионарию переходят права требования цедента к ООО «Строитель и К» в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент перехода прав требования (п.3). Права требования переходят к цессионарию с момента подписания договора (п.4).

05 декабря 2011 года между ЗАО «Агат (далее - сторона 1), ООО «Строитель и К» (далее - сторона 2) и ФИО4 (далее - сторона 4) заключено соглашение о зачете взаимных требований. В соответствии с Договором подряда № Т-18а-М от 20 октября 2009 г. ООО «Строитель и К» обязан перед ЗАО «Агат» произвести оплату поставленных товаров (материалов) и работ в размере 3 644 500, 00 (Три миллиона шестьсот сорок четыре тысячи пятьсот) руб. 00 коп., что подтверждается утвержденными Актами выполненных работ формы КС - 2 и КС - 3 (к настоящему зачету прилагаются). В соответствии с Договором уступки права требования № АХ от «10» февраля 2011 г. (заключенному между ЗАО «Агат» и ФИО4) ООО «Строитель и К» обязан оплатить ФИО4 денежные средства в размере 3 644 500, 00 (Три миллиона шестьсот сорок четыре тысячи пятьсот) руб. 00 коп. ФИО4, в соответствии с договором соинвестирования № Т - 18а - 29 от 10 февраля 2011 г. и обязан перед ООО «Строитель и К» произвести оплату стоимости квартиры в 3 644 500 руб. (п.1). ООО «Строитель и К», ЗАО «Агат» и ФИО4 пришли к соглашению произвести зачет встречных однородных требований следующим образом: с момента подписания настоящего соглашения, считается, что ФИО4 полностью исполнил свои обязательства перед ООО « Строитель и К» по договору соинвестирования № Т - 18а - 29 от «10» февраля 2011 г. по оплате приобретаемой им квартире в сумме в 3 644 500 руб.; - с этого же момента считается что ООО «Строитель и К» полностью исполнил свои обязательства по оплате работ и поставок, выполненных по договору подряда № Т-18а-М от 20 октября 2009 г. перед ЗАО «Агат» равно как и перед ФИО4 в соответствии с договором об уступке права требования № АХ - 01 от 10 февраля 2011 г., заключенного между ФИО4, и ЗАО     «Агат» на сумму в 3 644 500 руб. (п.3). Соглашение вступает в силу   с   момента   его   подписания   всеми сторонами (п.4).

01 ноября 2011 года между ООО «Строитель и К» (далее - инвестор) и ФИО4 (далее - соинвестор) заключен договор инвестирования № Т-18 а-10 а. Предметом договор является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п.1.1). По договору соинвестор обязуется передать инвестору денежные материальные средства в указанном ниже объеме или иным образом осуществить инвестирование для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу : г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана строительный номер дома 18а (далее - объект), а инвестор обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором, с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору, двухкомнатной квартиры в доме-новостройке по строительному адресу: РТ 

<

...> -й подъезд. 6-й мансардный этаж, справа, квартира № (строительный) 10а. общей проектной площадью 60 квадратных метров, а также стояночное место № 27, расположенное на цокольном (подземном) этаже, общей проектной площадью 12,5 квадратных метров (п.1.2). По договору соинвестор передаёт инвестору денежные средства в размере 3 144 500 рублей за 2-х комнатнатную квартиру и 500 000 (пятьсот тысяч) рублей за стояночное место. НДС - не облагается. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит (п.4.1). Договор вступает в силу с момента его подписания (п.5.1).

09 октября 2014 года между ООО «Строитель и К» (далее - продавец) и ФИО4 (далее - покупатель) подписан акт приема-передачи о нижеследующем: продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру и стояночное место. ФИО4 приобрел право на квартиру и стояночное место согласно договора инвестирования № Т-18а-10а от 1.11.2011 г. Квартира расположена в 6-ти этажном (согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию серии № RU163 01000-44жил от 22.05.2014 г.) жилом доме по адресу: 

<

...> № (строительный 18а), фактически № 20. Двухкомнатная квартира № (строительный) 10а, фактически № 10 а, располагается в 1 -м подъезде, на 6-м мансардном этаже, справа. Общая площадь жилого помещения составляет - 60,0 кв.м по СНиП 2 08 02-89' - 60 кв.м по ЖК РФ ст.15 п.5; стояночное место № 27, располагается в цокольном (подвальном) помещение, общей площадью - 12,5 кв.м. (п.1). 

Финансовые расчеты между сторонами исполнены в полном объеме. Претензий у продавца к покупателю по оплате стоимости квартиры не имеется (п.3).

10 февраля 2011 года между ООО «Строитель и К» (далее - инвестор) и ФИО4 (далее - соинвестор) заключен договор инвестирования № Т-18 а-29. Предметом договор является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п.1.1). По договору соинвестор обязуется передать инвестору денежные материальные средства в указанном ниже объеме или иным образом осуществить инвестирование для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу : г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана строительный номер дома 18а (далее - объект), а инвестор обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором, с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору, двухкомнатной квартиры в доме-новостройке по строительному адресу: РТ 

<

...>, 2-й подъезд, 6-й мансардный этаж, квартира № (строительный) 29, общей проектной площадью 98,49 квадратных метров (п.1.2). По договору стоимость квартиры составляет 3 644 500 рублей. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит (п.4.1). Договор вступает в силу с момента его подписания (п.5.1).

Решением Вахитовского районного суда города г. Казани от 21.11.2011 года по делу №2-10333/2011, вступившим в законную силу, за ФИО4 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной квартиры № (стр.) 29, общей проектной площадью 98,49 кв.м., расположенной на 6-м мансардном этаже 2-ого подъезда жилого дома № 18а по ул.Тельмана г.Казани. ФИО4 фактически владеет помещением, по акту приема-передачи помещение передано ФИО4

Решением Вахитовского районного суда города г. Казани от 21.11.2011 года по делу №2-10333/2011 (л.д.2 абз.2) установлено, что ФИО4 обязательства в части оплаты объекта строительства выполнены полностью.

09 октября 2014 года между ООО «Строитель и К» (далее - продавец) и ФИО4 (далее - покупатель) подписан акт приема-передачи квартиры о нижеследующем: продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру, расположенную в шестиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>; строительный адрес объекта: 

<

...>. (п.1). Стороны отказываются от взаимных финансовых претензий в части несовпадения метража квартиры по проекту и по замерам органов технической инвентаризации (п.2). Стороны согласились, что состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно техническим условиям. Претензий у покупателя не имеется (п.3). Финансовые расчеты между сторонами исполнены в полном объеме. Претензий у продавца к покупателю по оплате стоимости квартиры не имеется (п.4).

Конкурсный управляющий ООО «Фирма Свей» возражений против признания права собственности на вышеуказанные объекты не представил.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что указанный дом находится в управлении ТСЖ «Тельмана 18 А». Собственники квартир ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 заявили возражения относительно признания права собственности на спорные помещения при этом указав, что они находятся на чердаке, который относится к местам общего пользования, построены в отсутствие разрешительной документации, фактически являются самовольными постройками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, чердаки.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 г. N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Для проверки указанного обстоятельства определением суда от 25 июля 2018 года назначена по делу №А65-22387/2008 судебная комиссионная строительно-техническую экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Имеются ли в помещениях: 

- № 1124 жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границе нижерасположенной квартиры № 24, общей площадью 117,5 кв. м, 

-№ 1110 а, жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани общей площадью 60 кв. м; 

-№ 1029  жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 36, общей площадью 133,9 кв.м.;

-№ 1135 жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 35, общей проектной площадью 99,4 кв. м. 

инженерные коммуникации либо иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

2. Имеют ли  вышеуказанные помещения самостоятельное назначение не связанное с обслуживанием жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, или они являются техническими вспомогательными помещениями, необходимыми для обслуживания данного дома?

При натурном обследовании объектов судебного разбирательства экспертами установлено, что объекты судебной строительно-технической экспертизы размещены на 6-м этаже многоквартирного многоэтажного жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани:

- помещение № 1124 во втором подъезде;

- помещение № 1110а в первом подъезде;

- помещение № 1029 в третьем подъезде.

- помещение № 1135 в третьем подъезде.

Указанный жилой дом является объектом капитального строительства, используется по назначению.

Помещение № 1124 представляет собой обособленное помещение на шестом этаже во втором подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани. Помещение ограждено наружными и внутренними стенами, перекрытиями пятого и шестого этажей. На помещение составлен Технический паспорт по состоянию на 13.01.2015 года (м. д., приложение 1, л. д. 39-44; м. д., приложение 2, л. д. 20 (в пакете)). Площадь помещения 117.5 кв. м. План помещения представлен на рис. 1. Вход в помещение с лестничной площадки шестого этажа второго подъезда. Помещение находится в состоянии производства в нем отделочных работ (фото 3, 4). В помещении находятся три шахты с капитальными глухими (без проемов) кирпичными стенами. Внутри шахт размещены внутридомовые инженерные коммуникациями, вертикально проходящие из пятого этажа в чердачное помещение (фото 5). Стена одной шахты вскрыта - в стене пробито отверстие, через которое к внутри-домовой водопроводной трубе подсоединена труба с водоразборным краном (фото 6). В помещении имеется система временной электропроводки с выключателем и розеткой, установленным в помещении у входной двери (фото 7). Электропроводка предназначена и используется для подключения электроприборов освещения помещения и электроинструментов, применяя-емых при выполнении в помещении строительных работ (отделочных и др.). Электропроводка подключена к внутридомовой электросети, место подключения в электрощитке, установленному во втором подъезде на пятом этаже (фото 8). Наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, не установлено. Помещение № 1124 имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани.

Помещение № 1110а представляет собой обособленное помещение на шестом этаже в первом подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани. Помещение ограждено наружными и внутренними стенами, перекрытиями пятого и шестого этажей. На помещение составлен Технический паспорт по состоянию на 14.12.2013 года (м. д., приложение 1, л. д. 33-38; м. д., приложение 2, л. д. 20 (в пакете)). Площадь помещения 60 кв. м. План помещения представлен на рис. 2. Вход в помещение с лестничной площадки шестого этажа первого подъезда. Помещение находится в состоянии производства в нем отделочных работ. В помещении находится шахта с капитальными глухими (без проемов) кирпичными стенами. Внутри шахты размещены внутридомовые инженерные коммуникациями, вертикально проходящие из пятого этажа в чердачное помещение. В помещении имеется система временной электропроводки с выключателем и розеткой, установленным в помещении у входной двери (фото 9). Электропроводка предназначена и используется для подключения электроприборов освещения помещения и электроинструментов, применяемых при выполнении в помещении строительных работ (отделочных и др.). Электропроводка подключена к внутридомовой электросети, место подключения в электрощитке, установленном в этом же (первом) подъезде на пятом этаже (фото 8). Наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания кроме помещения № 1110, не установлено. Помещение № 1110 имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани.

Помещение № 1029 представляет собой обособленное помещение на шестом этаже в третьем подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани. Помещение ограждено наружными и внутренними стенами, перекрытиями пятого и шестого этажей. На помещение составлен Технический паспорт по состоянию на 30.08.2014 года (м. д., приложение 1, л. д. 24-29; м. д., приложение 2, л. д. 20 (в пакете)). План помещения соответствует рис. 3. Вход в помещение с лестничной площадки шестого этажа третьего подъезда. Помещение находится в состоянии, пригодном для постоянного проживания. В помещении имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания - системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения (фото 10-14). Все инженерные системы подсоединены к соответствующим внутри-домовым системам. В помещении находятся две шахты с капитальными глухими (без проемов) кирпичными стенами. Внутри шахт размещены внутридомовые инженерные коммуникации, вертикально проходящие из пятого этажа в чердачное помещение. Наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, не установлено. Помещение № 1029 имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани.

Помещение № 1135 представляет собой обособленное помещение на шестом этаже в третьем подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани. Помещение ограждено наружными и внутренними стенами, перекрытиями пятого и шестого этажей. На помещение составлен Технический паспорт по состоянию на 13.01.2015 года (м. д., приложение 1, л. д. 30-32; м. д., приложение 2, л. д. 20 (в пакете)). План помещения представлен на рис. 4. Вход в помещение с лестничной площадки шестого этажа третьего подъезда. Помещение находится в состоянии производства в нем отделочных работ (фото 15). В помещении находятся две шахты с капитальными глухими (без проемов) кирпичными стенами. Внутри шахт размещены внутридомовые инженерные коммуникациями, вертикально проходящие из пятого этажа в чердачное помещение. Стена одной шахты вскрыта - в стене пробиты два отверстия, от одной внутридомовой трубы (похожей на канализационную) в помещение сделан отвод с заглушкой (фото 16). В помещении имеется система временной электропроводки с розеткой, установленной в помещении у входной двери (фото 17). Электропроводка предназначена и используется для подключения электроприборов освещения помещения и электроинструментов, применяемых при выполнении в помещении строительных работ (отделочных и др.). Электропроводка подключена к внутридомовой электросети, место подключения в электрошитке, установленном в третьем подъезде на пятом этаже (фото 8). Наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, не установлено. Помещение № 1135 имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома № 20 по ул. Тельмана в г. Казани.

В лестничной клетке на шестом этаже третьего подъезда имеется вертикальная металлическая лестница, предназначенная для подъема через люк в перекрытии шестого этажа в чердачное помещение (фото 18).

С учетом произведенного осмотра экспертами сделан вывод, что наличие в помещениях № 1124, № 1110а, № 1029, № 1135 в жилом доме № 20 по ул. Тельмана в г. Казани инженерных коммуникаций либо иного оборудования, обслуживающих более одного помещения, не установлено.

Помещения № 1124, № 1110а, № 1029, № 1135 в жилом доме № 20 по ул. Тельмана в г. Казани являются самостоятельными обособленными помещениями, не являются техническими вспомогательными помещениями, необходимыми для обслуживания данного дома.

Таким образом,  спорные помещения не относятся к местам общего пользования, могут использоваться как самостоятельные помещения.

Вместе с тем, из экспертного заключения следует, что в указанных помещениях имеются коммуникации, проведен свет, канализация, отопление, газоснабжение, расположены они  на шестом этаже здание.

При этом из пояснений эксперта, допрошенного в судебном заседании установлено, что такая этажность установлена и при натурном обследовании объекта, проведенном 16 ноября 2018 года (фото 1, 2).

В тоже время из представленных в материалы дела документов следует, что по договору генерального подряда  от 15.02.2008 года между ООО «Свей» и ООО «Строитель и К». Договором предусмотрено строительство трехэтажного дома.

Как следует из распоряжения Исполнительного комитета МО г.Казани № 240-р от 31.01.2013 г., земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:9 по ул.Тельмана присвоен адресный номер «20».

Жилой дом  строительный номер № 18а по ул.Тельмана г.Казани введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU16301000-44жил от 23 мая  2014 года.

Согласно указанному разрешению дом застройщиком сдан в эксплуатацию как 6-этажный дом с 5-ю надземными и одним цокольным этажом.

Согласно техническому паспорту здания по состоянию на 11 декабря 2012 года следует, что жилой дом в котором находятся спорные помещения является пятиэтажным, имеет цокольный этаж и чердак, который состоит из  трех помещений относящихся к помещениям общего пользования(лестничные клетки) и трех чердачных помещений, которые относятся к иным помещениям.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности изложен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Из представленных в материалы дела документов следует, что по договору генерального подряда  от 15.02.2008 года между ООО «Свей» и ООО «Строитель и К». Договором предусмотрено строительство трехэтажного дома.

Жилой дом № 18 а по ул.Тельмана г.Казани введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU16301000-44жил от 23 мая  2014 года.

Как следует из распоряжения Исполнительного комитета МО г.Казани № 240-р от 31.01.2013 г., земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:9 по ул.Тельмана присвоен адресный номер «20».

Согласно техническому паспорту здания по состоянию на 11 декабря 2012 года следует, что жилой дом в котором находятся спорные помещения является пятиэтажным, имеет цокольный этаж и чердак, который состоит из  трех помещений относящихся к помещениям общего пользования(лестничные клетки) и трех чердачных помещений, которые относятся к иным помещениям.

Из технического паспорта на помещение 1029 от 30.08.2014 года, следует что помещение является нежилым, расположено на чердаке жилого дома №20 по ул.Тельмана. Согласно технического паспорта составленного ООО «Кадастровый центр «Горизонт» по состоянию на 23.08.2017 года, данное помещение является жилым и расположено на шестом мансардном этаже жилого дома.

Из технического паспорта на помещение 1135 от 13.01.2015 года, следует что помещение является нежилым, расположено на чердаке жилого дома №20 по ул.Тельмана.

Из технического паспорта на помещение 1110а от 26.01.2016 года, следует что помещение является нежилым, расположено на мансардном этаже жилого дома №20 по ул.Тельмана. Согласно технического паспорта составленного ООО «Кадастровый центр «Горизонт» по состоянию на 24.11.2016 года, данное помещение является жилым и расположено на шестом мансардном этаже жилого дома.

Из технического паспорта на помещение 1124 от 13.01.2015 года, следует что помещение является нежилым, расположено на чердаке жилого дома №20 по ул.Тельмана. Согласно технического паспорта составленного ООО «Кадастровый центр «Горизонт» по состоянию на 06.07.2018 года, данное помещение является жилым и расположено на шестом мансардном этаже жилого дома.

Вместе с тем, в материалы не представлена проектная документация, утвержденная в установленном порядке, согласно которой предусматривалось строительство здания с шестым мансардным этажом.

Напротив, разрешительная документация свидетельствует о том, что здание принято в эксплуатацию с тремя чердачными помещениями, без разбивки на помещения, не проектировалось под обустройство шестого мансардного этажа с расположенными  на нем жилыми помещениями.

Обустройство жилых помещений не предусматривалось и договорами долевого участия в строительстве.

Заявителями в материалы представлены план второго уровня пятого этажа, кладочный план второго уровня пятого этажа, видовой кадр дома, заключение экспертизы промышленной безопасности проектной документации на шестиэтажный дом.

Однако указанные доказательства не свидетельствуют о том, что в проектную документацию на строительство дома внесены изменения и утверждены в установленном порядке. 

В рамках дела 2-2852/2015 ФИО5 обращался с заявлением об оспаривании решения органа кадастрового учета об отказе в регистрации права собственности. В удовлетворении отказали в связи с тем, что согласно письму из Управления градостроительных разрешений от 29.10.2014 за №03-18/69 данный дом имеет количество этажей 6, включая подземный этаж и чердачное пространство.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 30 сентября 2011 №534 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения» площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей. Площадь чердака не входит в площадь здания. Согласно приложениям Би В СНиП 31-01-2003 «здания жилые многоквартирные при определении этажности чердак не учитывается.

Согласно справок от 26.06.2012 г., от 22.06.2012 г. выданных заявителям ООО «Фирма «Свей», обязанности по разработке плана строительства квартир на шестом мансардном этаже объекта, его согласованию в уполномоченных государственных и с иными заинтересованными лицами, выполнению соответствующих строительно-монтажных работ в соответствии с требованиями СНиП по условиям Договора генерального подряда от 15.02.2008 г.  лежали на ООО «Строитель и К». Данные обязанности не выполнены на день расторжения договора и вплоть до настоящего времени. В связи с указанными обстоятельствами уведомляют, что в случае выполнения вышеуказанных обязанностей силами и средствами ООО «Строитель и К» (либо иных лиц) под его ответственность , на шестом этаже будут образованы квартиры. ООО «Строитель и К» несет самостоятельную ответственность за выполнение договорных обязательств перед своими соинвесторами.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что заявителем ФИО5, ФИО2, ФИО4 фактически произведены действия по переоборудованию чердачного помещения в шестой жилой этаж здания после сдачи его в эксплуатацию на основании разрешения от 23.05.2014 г.

В данной ситуации переоборудование чердачных  помещений в жилые приводит к изменению размера части общего имущества, к увеличению количества жилых помещений в доме, что по своей сути является реконструкцией жилого многоквартирного дома.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания членов ЖСК по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании (ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ).

На основании пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом довод заявителей о том, что в спорном доме имеются иные двухуровневые квартиры, в том числе расположенные на шестом мансардном этаже,  на которые зарегистрировано право собственности не имеет правового значения для рассмотрения данного обособленного спора.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 59 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Поскольку в рамках указанного спора проектная документация на стадии строительства не изменялась в установленном порядке, согласия на реконструкцию между собственниками жилого дома не установлено, а также отсутствует разрешение на реконструкцию здания  в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для  удовлетворения требований о признании права собственности на спорные жилые помещения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что требования ФИО4 о признании права собственности на стояночное место № 27, общей проектной площадью - 12,5 кв.м, расположенного на цокольном (подвальном) этаже, дома № 20 по ул. Тельмана Вахитовского района г.Казани подлежит удовлетворению поскольку установлено, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность ФИО4 по договору инвестирования № Т-18 а-10 а полностью исполнена. На основании справки, выданной ФИО4, ТСЖ «Тельмана, 18а» не претендует и не возражает на получение им стояночного места № 27, общей проектной площадью - 12,5 кв.м, расположенного на цокольном (подвальном) этаже, дома № 20 по ул. Тельмана Вахитовского района г.Казани. Указанное стояночное место находится у ФИО4 в фактическом пользовании.

 В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении заявлений отказано, расходы по оплате экспертизы относятся на заявителя и были уплачены им в ходе рассмотрения заявления о назначении экспертизы.

При обращении с заявлениями о признании права собственности ФИО4 была уплачена государственная пошлина в общей сумме 10 000 руб.

Учитывая, что при подаче заявлений ФИО4 была уплачена государственная пошлина в общей сумме 10 000 рублей уплата которой частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена, заявителю следует возвратить указанную государственную пошлину, на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года, принятое по заявлению ФИО4 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявление ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение № 1124 на 6 мансардном этаже 2 подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границах нижерасположенной квартиры № 24 оставить без удовлетворения.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года, принятое по заявлению ФИО4 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявление ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение № 1110 а, на 6 мансардном этаже 1 подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, общей площадью 60 кв. м., и стояночное место № 27 в цокольном (подвальном) этаже жилого дома № 20 по ул. Тельмана г.Казани удовлетворить частично.

Признать право собственности на стояночное место № 27 в цокольном (подвальном) этаже жилого дома № 20 по ул. Тельмана г.Казани.

В остальной части заявление оставить без удовлетворения.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2016 года, принятое по заявлению ФИО5 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявление ФИО5 о признании права собственности на жилое помещение № 1029, общей площадью 133,9 кв.м., расположенное на 6 мансардном этаже в 3 подъезде жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани, в границах нижерасположенной квартиры № 36 оставить без удовлетворения.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2015 года, принятое по заявлению ФИО2  отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

ФИО13 Азатовича о признании права собственности на жилое помещение № 1135 на 6 мансардном этаже 3-го подъезда жилого дома № 20 по ул. Тельмана г. Казани в границе нижерасположенной квартиры № 35, общей проектной площадью 99,4 кв.м. оставить без удовлетворения.

Возвратить ФИО4 государственную пошлину, уплаченную за подачу заявления, перечисленную по чеку-ордеру  от 28.11.2015 в сумме 5 000 рублей и по чеку-ордеру  от 28.11.2015 в сумме 5 000 рублей.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                       Е.А. Серова

Судьи                       Н.В. Бросова

                                                                                                                      Г.М. Садило