ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-32964/2018

город Ростов-на-Дону

09 октября 2024 года

15АП-13181/2024

                                                                                                                             15АП-14051/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Деминой Я.А., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

финансового управляющего ФИО2, лично,

от ФИО3: представитель по ордеру № 19448 от 25.09.2024 ФИО4, ФИО3, лично, 

от товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор": представитель по доверенности от 15.07.2023 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО2, ФИО3 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 по делу № А53-32964/2018 по заявлению товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор", ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5 о признании торгов недействительными в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО10, 

ответчики: ФИО3, финансовый управляющий ФИО2, акционерное общество "Центр Дистанционных торгов", Территориальное управление Росимущества в Ростовской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО10 (далее также – должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор", ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5 Марии Александровны, согласно которого заявители просят (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

Признать недействительными торги по продаже имущества должника ФИО10 в виде "Имущество лот № 6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600, адрес: 

<

...>", оформленные Протоколом о результатах проведения торгов №140270 от 04.12.2022 года; в виде "Имущество лот № 6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>", оформленные протоколом о результатах проведения торгов №140270 от 04.12.2022 года; 

Признать недействительным заключенный на основании данных торгов с ФИО3 Договор купли-продажи №2 от 04.12.2022 года по покупке ФИО3 лота №6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>; 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи № 2 от 04.12.2022 по покупке ФИО3 лота № 6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес: 

<

...>, в виде приведения сторон в положение, существовавшее до заключения договора; 

Исключить из конкурсной массы должника ФИО10 нежилое помещение - комната №14, площадью 24,5 кв.м., расположенное в цоколе, имеющее функциональное назначение "Рамка управления" и нежилое помещение комната №19, расположенное на 1-м этаже, площадью 6,8 кв.м., имеющее функциональное назначение "Техническое помещение", расположенные по адресу 

<

...>; 

Признать право общей долевой собственности собственников обособленных помещений (квартир и нежилых помещений, не имеющих статуса общего имущества) многоквартирного жилого дома по ул.М.Горького, 104 в г.Ростове-на-Дону на нежилое помещение комната № 14, площадью 24,5 кв.м., расположенное в цоколе, имеющее функциональное назначение "Рамка управления" и нежилое помещение комната №19, расположенное на 1-м этаже, площадью 6,8 кв.м., имеющее функциональное назначение "Техническое помещение", расположенные по адресу 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2023 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.12.2023 привлечена Администрация города Ростова-на-Дону в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 признаны недействительными торги по реализации имущества ФИО10, проведенные посредством публичного предложения, оформленные протоколом о результатах проведения торгов от 04.12.2022 №140270. Признаны недействительным договор купли-продажи № 2 от 04.12.2022, заключенный по итогам торгов №140270 между ФИО10 в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО3. Взыскана с ФИО10 в пользу ФИО3 сумма, уплаченная по договору денежных средств в размере 256 517 рублей. Исключены из конкурсной массы ФИО10 помещение нежилое, общая площадь 31,3 кв.м., кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес: 

<

...>; комната № 14 в цоколе, площадью 24,5 кв.м.; комната № 19 на 1 этаже, площадью 6,8 кв.м. В удовлетворении заявления к ответчикам АО "Центр Дистанционных торгов"; Территориальное управление Росимущества в Ростовской области отказано. Взысканы с ФИО3 в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" судебные расходы в сумме 3000 рублей. Взысканы с финансового управляющего ФИО2 в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" судебные расходы в сумме 3000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий ФИО2, ФИО3 обжаловали определение суда первой инстанции от 30.07.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба финансового управляющего мотивирована тем, что судом первой инстанции не приняты во внимание возражения финансового управляющего. Судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что покупатель ФИО3 при заключении договора купли-продажи преследовал коммерческую цель, заключающуюся в дальнейшей продаже собственникам жилых помещений, поскольку использование помещений по иному назначению невозможно. Как указывает податель апелляционной жалобы, в адрес финансового управляющего не поступали дополнительные пояснения, заявленные истцами  30.07.2024, то есть у сторон объективно отсутствовала возможность ознакомиться с дополнительной правовой позицией.

Апелляционная жалоба ФИО3 мотивирована тем, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не было установлено нарушений процедуры организации и проведения торгов финансовым управляющим. Суд первой инстанции необоснованно сослался на заключение о результатах исследования № 590-З от 16.01.2024. Судом первой инстанции не принято во внимание представленное в материалы дела вступившее в законную силу решение  Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.09.2023 по делу № 2-1786/2023.

В отзыве на апелляционную жалобу товарищество собственников недвижимости (жилья) "Мажор", ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5 просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Финансовый управляющий ФИО2 поддержала доводы своей апелляционной жалобы, просила обжалуемое определение отменить.

Представитель ФИО3 поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение отменить.

Представитель товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал возможным рассмотреть апелляционные жалобы без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что определение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, публичное акционерное общество "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области  с заявлением о признании ФИО10 несостоятельной (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2018 заявление принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2019 требования ПАО "Сбербанк России" признаны обоснованными. В отношении ФИО10 введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим  должника утвержден ФИО11, из числа членов Союза арбитражных управляющих "Саморегулируемая организация "ДЕЛО".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2020 ФИО10 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО11, из числа членов Союза арбитражных управляющих "Саморегулируемая организация "ДЕЛО". 

Сведения о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете "Коммерсантъ" № 18 от 01.02.2020. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2021 арбитражный управляющий ФИО11 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должника. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО2.

В рамках настоящего дела ТСН "Мажор", ФИО6, ФИО7, П.А.НБ., ФИО9, ФИО5 обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника ФИО10 в виде "имущество лот № 6 помещение нежилое, общая площадь 31,3 кв. м, кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>", оформленные протоколом о результатах проведения торгов № 140270 от 04.12.2022, и признании недействительным заключенного на основании данных торгов с ФИО3 договора купли-продажи № 2 от 04.12.2022 по покупке ФИО3 лота № 6.

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявители уточнили заявленные требования и просили суд: 

Признать недействительными торги по продаже имущества должника ФИО10 в виде "Имущество лот № 6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>", оформленные Протоколом о результатах проведения торгов №140270 от 04.12.2022 года; в виде "Имущество лот №6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>", оформленные протоколом о результатах проведения торгов №140270 от 04.12.2022 года; 

Признать недействительным заключенный на основании данных торгов с ФИО3 Договор купли-продажи №2 от 04.12.2022 года по покупке ФИО3 лота №6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес 

<

...>; 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи № 2 от 04.12.2022 по покупке ФИО3 лота № 6 помещение нежилое общая площадь 31,3 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050515:600 адрес: 

<

...>, в виде приведения сторон в положение, существовавшее до заключения договора; 

Исключить из конкурсной массы должника ФИО10 нежилое помещение - комната №14, площадью 24,5 кв.м., расположенное в цоколе, имеющее функциональное назначение "Рамка управления" и нежилое помещение комната №19, расположенное на 1-м этаже, площадью 6,8 кв.м., имеющее функциональное назначение "Техническое помещение", расположенные по адресу 

<

...>; 

Признать право общей долевой собственности собственников обособленных помещений (квартир и нежилых помещений, не имеющих статуса общего имущества) многоквартирного жилого дома по ул.М.Горького, 104 в г.Ростове-на-Дону на нежилое помещение комната № 14, площадью 24,5 кв.м., расположенное в цоколе, имеющее функциональное назначение "Рамка управления" и нежилое помещение комната №19, расположенное на 1-м этаже, площадью 6,8 кв.м., имеющее функциональное назначение "Техническое помещение", расположенные по адресу 

<

...>. 

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом банкротстве.

В соответствии с частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных Законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы Закона о банкротстве.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункты 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Основанием для признания торгов недействительными, может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

В ходе процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по его инвентаризации, оценке и реализации, в результате чего выявлено наличие у должника права собственности на нежилое помещение, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый номер 61:440050515:600, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Финансовым управляющим организовано проведение торгов: первые и повторные торги по реализации имущества должника не состоялись, 22.03.2022 опубликовано сообщение о проведении торгов посредством публичного предложения, в том числе лота № 6, являющегося предметом настоящего спора с начальной ценой – 1 620 000 рублей. Торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. 

08.09.2022 финансовым управляющим должника опубликовал сообщение под №9575460 о проведении электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, в том числе, лота № 6 с начальной ценой – 810 000 рублей.

05.12.2022 опубликованы результаты торгов, согласно которым ФИО12, действующий на основании агентского договора в интересах ФИО3 признан победителем лота № 6 предложив цену 256 517,00 рублей. 

04.12.2022 заключен договор купли-продажи № 2 с ФИО3, 16.02.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ФИО3 

Реализованное финансовым управляющим имущество находится на 1 этаже многоквартирного жилого дома № 104 по адресу 

<

...>. 

Товарищество собственников недвижимости (жилья) "Мажор", как организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, а также собственники жилых помещений ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5, полагая свои права нарушенными, обратились с суд с настоящим заявлением о признании торгов недействительными, исключении имущества из конкурсной массы. 

В обоснование заявления о признании торгов недействительными заявители указывают, что спорное имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. 

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

Пунктом 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Как установлено судом должник – ИП ФИО10 осуществляла строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2000 № 3677 утвержден акт от 29.12.2022 по приемке в эксплуатацию 11-ти этажного 55 квартирного жилого дома (2 очередь) со встроенными офисными помещениями ИП ФИО10, последней совместно с дольщиками необходимо зарегистрировать право собственности в установленном порядке. 

На основании указанного постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2000 № 3677 за ФИО10 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, состоящие из комнат № 13,14,15,16,17,18,19,20,21,22 в цоколе; № 19 на 1 этаже общей площадью 114,8кв.м. Литер А, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права (т.3, л.д.49). 

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом и земельный участок по состоянию на 16.03.2008 на первом этаже расположено техническое помещение № 19, площадью 6,8 кв.м., в подвале многоквартирного дома размещена рамка управления – помещение № 19, площадью 24,5 кв.м. 

Техническое помещение № 19, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, используется для размещения уборочного инвентаря, предназначенного для обслуживания МКД. 

Подвальное помещение № 14 представляет собой рамку управления, в которой установлены элементы управления системой теплоснабжения – задвижки, фильтры, манометры, насосы, а также узел учета тепловой энергии. 

Согласно заключению № 590-З от 16.01.2024 специалиста ФИО13 и ФИО14 техническое помещение № 19 площадью 6,8 кв.м., расположенное на 1-ом этаже МКД и предназначенное для хранения уборочного инвентаря, а также помещение рамки управления № 14, площадью 24,5 кв.м., расположенное в подвале МКД, с размещенными в нем элементами управления системой теплоснабжения, являются общедомовым имуществом, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения. 

Судом первой инстанции принято во внимание представленное заявителями в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение специалистов. 

Выводы, изложенные в нем, ответчиками не оспорены по существу, возражений относительно квалификации специалиста от ответчиков не поступало; по результатам исследования доказательств в ходе судебного разбирательства у суда не возникло сомнений в квалификации специалистов. Финансовый управляющий, ФИО3 о проведении судебной экспертизы не заявляли.

Нежилое помещение, состоящее из комнаты № 14 в цоколе, площадью 24,5 кв.м.; комнаты № 19 на 1 этаже, площадью 6,8 кв.м. зарегистрированы в ЕГРН как один объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 31,3 кв.м., кадастровый номер 61:44:0050515:600. 

Таким образом, спорные помещения расположены на разных этажах, фактически представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением и теплоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания. 

При этом спорные помещения используются по назначению, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иные помещения для размещения труб, манометров, и инвентаря отсутствуют. Доступ к таким помещениям должен обеспечиваться для всех собственников здания беспрепятственно, учитывая возможность аварийных ситуаций. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что помещения комнат № 14 в цоколе, площадью 24,5 кв.м.; комнаты № 19 на 1 этаже, площадью 6,8 кв.м. относятся к общему имуществу, поскольку предназначены для обслуживания, доступа и использования более чем одного помещения в здании. 

При этом как верно отмечено, что несмотря на регистрацию за должником права собственности на спорные помещения, фактически должник не владел и не пользовался спорными помещениями, не имел ключей от них, что финансовым управляющим не оспорено, а также подтверждается подачей ФИО3 искового заявления о нечинении препятствий и передаче ключей. 

Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи о ФИО10 как о собственнике спорного нежилого помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства. 

Судом первой инстанции обосновано учтена правовая позиция, изложенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628 по делу N А40-168748/2020. 

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает, даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости, довод ответчиков об обратном, обосновано не принят судом. 

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, судом принято во внимание представленное в материалы дела решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.09.2023 по делу № 2-1786/2023, оставленное без изменения вышестоящими инстанциями. Указанным решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону исковые требования ФИО3 к товариществу собственников недвижимости (жилья) "Мажор" удовлетворены, суд обязал товарищество не чинить препятствия ФИО3 в пользовании спорными помещениями, выдать ключи, освободить нежилое помещение от хранящегося в нем имущества. 

В рамках дела №2-1786/2023 судом сделан вывод о наличии у ФИО3 права собственности на спорные помещения в результате проведенных в процедуре банкротства торгов. Вместе с тем, в рамках указанного дела заключение специалиста не исследовалось, экспертиза не проводилась, выводы суда сделаны на основании формальных признаков, а именно наличие записи об объектах в ЕГРН. 

При этом, обращение в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением суд не рассматривает как злоупотребление заявителями своими процессуальными, поскольку процесс в рамках настоящего дела инициирован до принятия судом окончательного судебного акта по делу №2-1786/2023. 

При этом, товариществом собственников недвижимости (жилья) "Мажор" заявлялось ходатайство о приостановлении производства по делу №2-1786/2023 до рассмотрения по существу настоящего заявления. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 N 305- ЭС19-13577 по делу N А40-204589/2017 любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество, а без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем. 

Как следует из отзыва ФИО3 ему были известны все существенные условия, поскольку иной информации не раскрыто, с учетом заключенных договоров по результатам торгов суд полагает, что ФИО3 было известно о нахождении в спорных помещениях элементов водоснабжения и теплоснабжения здания, при этом последним не раскрыты цели приобретения помещений в многоквартирном доме. В данном случае коммерческая цель может быть только одна дальнейшая продажа собственникам жилых помещений, поскольку использование помещений по иному назначению невозможно. 

Учитывая приведенные выше нарушения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости признания торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными.

Суд апелляционной инстанции также учитывает аналогичную позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2024 N 305-ЭС22-4220(4) по делу N А41-39673/2019.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Поскольку договоры купли-продажи подписаны, однако фактически имущество не передано, а также покупателем произведена оплата спорного имущества в полном объеме, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что последствием признания торгов недействительными в данном случае будет взыскание с должника денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

ФИО3 произведена оплата по договору в полном объеме 256 517 рублей, что подтверждается чеком от 13.01.2023 на сумму 216 017 рублей и от 27.11.2022 на сумму 40500 рублей в связи с чем, подлежит взысканию с должника в его пользу.

Как верно указано судом первой инстанции, последствия в виде возврата имущества в конкурсную массу применению не подлежат, поскольку фактически имущество ФИО3 не передавалось, ключи у него отсутствуют. Как объяснил представитель заявителей в судебном заседании решение суда общей юрисдикции в части передачи ключей и освобождения помещений не исполнено. Кроме того, с учетом того, что спорный объект является общим имуществом собственников многоквартирного дома, требование заявителей об исключении из конкурсной массы должника спорных объектов подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции также распределены судебные расходы.

При подаче заявления товариществом собственников недвижимости (жилья) "Мажор" оплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей по платежному документу от 07.07.2023, что соответствует разъяснению, изложенному в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах". В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчиков в равных долях в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей.

Так, взыскано с ФИО3 в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" судебные расходы в сумме 3000 руб., а также взыскано с финансового управляющего ФИО2 в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" судебные расходы в сумме 3000 руб.

Признавая выводы суда первой инстанции ошибочными в части взыскания с финансового управляющего судебных расходов, судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Сторонами договора купли-продажи, заключенного на торгах, являются организатор торгов - продавец имущества, и покупатель - лицо, выигравшее торги (пункт 2 статьи 447, пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, ответчиками по иску об оспаривании торгов являются организатор торгов и победитель торгов как лица, между которыми заключена сделка.

Торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги. По этой причине оспаривание торгов означает также оспаривание сделки, заключенной по результатам торгов.

Поскольку требования заявителя удовлетворены, судебный акт по настоящему делу принят не в пользу ответчиков, при этом способ применения последствий не имеет правового значения для распределения судебных расходов (в рассматриваемом случае, признание договора недействительным является последствием признания торгов недействительными), следовательно, с ответчиков в доход федерального бюджета подлежат взысканию государственная пошлина.

На момент проведения оспариваемых торгов ФИО2 являлась финансовым управляющим должника ФИО10.

Поскольку при проведении торгов и заключении сделок по итогам торгов финансовый управляющий ФИО2 действовала от имени и в интересах ФИО10, то именно должник является надлежащим ответчиком по делу.

ФИО2 не являлась стороной сделки, а действовала как представитель лица, реализующего свое имущество (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 129 Закона о банкротстве), правовые последствия в результате совершения сделки возникли у должника – ФИО10, а не у финансового управляющего.

Поскольку финансовый управляющий не являлся стороной в совершенной сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении его не могут быть применены.

Ответчиком по требованиям о признании торгов недействительными и заключенным по их результатам договоров недействительными является собственник имущества (должник – ФИО10), а не организатор торгов.

На основании вышеизложенного, судебные расходы как с проигравшей стороны подлежали взысканию с ФИО10

Аналогичная позиция отражена в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021 по делу N А33-453/2015к89.

В пункте  4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что поскольку арбитражный управляющий при предъявлении от своего имени исков, связанных с недействительностью сделок должника, действует в интересах в том числе и должника (пункт 4 статьи 20.3 Закона) и осуществляет полномочия, предоставляемые ему в рамках соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, для достижения целей соответствующих процедур, судебные расходы, связанные с рассмотрением дел по указанным искам, в силу пункта 1 статьи 20.7 Закона о банкротстве осуществляются за счет должника.

Судебные расходы, понесенные арбитражным управляющим из собственных средств, подлежат возмещению ему в последующем за счет средств должника.

Принимая во внимание по аналогии изложенные правовые позиции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку при предъявлении заинтересованным лицом требования о признании торгов недействительными финансовый управляющий также действует в интересах, в том числе, и должника и осуществляет полномочия, предоставляемые ему в рамках процедуры реализации имущества для достижения целей этой процедуры, судебные расходы, понесенные заявителем при рассмотрении такого заявления, в случае его удовлетворения, также подлежат возмещению за счет должника - ФИО10

На основании вышеизложенного, с ФИО10 в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор" подлежат взысканию судебные расходы в сумме 3000 рублей.

Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил нормы процессуального права и принял незаконный судебный акт в части распределения судебных расходов, что в силу положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения обжалуемого определения в указанной части. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 по делу № А53-32964/2018 изменить, изложив абзац седьмой резолютивной части в следующей редакции:

"Взыскать с ФИО10, ИНН 

<

***>, в пользу товарищества собственников недвижимости (жилья) "Мажор", ИНН 

<

***>, судебные расходы в сумме 3000 рублей.".

В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 по делу № А53-32964/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО10, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                         Г.А. Сурмалян

Судьи                                                                                                                       Я.А. Демина

Д.В. Николаев