Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-68116/2022

19 марта 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  12 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  19 марта 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 1) общество с ограниченной ответственностью «Галерная, 20» (адрес: Россия, 190098, Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22 литер А, офис 114-Н, ОГРН 

<

***>); 2) общество с ограниченной ответственностью «СуперТехАвто» (адрес: Россия, 190000, Санкт-Петербург, б-р Конногвардейский, д.6, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН  

<

***>);

ответчики: 1) индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 191015, Санкт-Петербург, ул.Таврическая, д.37, кв. 23, ОГРНИП 318784700323110); 2) общество с ограниченной ответственностью «Газпром инвест РГК» (адрес: 197198, Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, д.16, к.3, литера А, помещ.35-н, часть 4-6);

третьи лица: 1) Управление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; 

о признании объекта самостоятельным зданием,

при участии:

- от истцов: 1) ФИО3 (доверенность от 01.06.2023), 2) ФИО3 (доверенность от 28.09.2023),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 26.04.2021), ФИО5 (доверенность от 09.10.2023), 2) ФИО6 (доверенность от 09.01.2024),

- от третьих лиц: не явились, извещены,

- эксперт ФИО7,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Галерная, 20» (далее – истец, ООО «Галерная, 20) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) об устранении факта нарушения прав собственности истца, произведя раздел здания с кадастровым номером 78:32:0001090:3020 по адресу: 

<

...>, лит. А, путем выдела в натуре долей, принадлежащих истцу и ООО «СуперТехАвто», из общего имущества данного здания согласно прилагаемой схеме раздела с образованием отдельного здания как самостоятельного объекта недвижимости; об обязании ответчика обеспечить доступ кадастрового инженера для постановки образованных в результате раздела самостоятельных зданий на кадастровый учет; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) произвести раздел здания путем снятия с кадастрового учета по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый № 78:32:0001090:3020 и постановки на кадастровый учет вновь образованных зданий и внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Газпром инвестгазификация», общество с ограниченной ответственностью «Газпром инвест РГК», общество с ограниченной ответственностью «СуперТехАвто», общество с ограниченной ответственностью «Еврострой», Росреестр, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

В ходе рассмотрения дела ООО «СуперТехАвто» и ООО «Еврострой» привлечены к участию в деле в качестве соистцов, а в последующем после продажи ООО «Еврострой» помещений в здании ООО «Галерная, 20» указанная организация по ходатайству истца определением суда от 18.04.2023 исключена из состава лиц, участвующих в деле. Также в связи с продажей ООО «Газпром инвестгазификация» помещений в здании ООО «Газпром инвест РГК», последнее исключено из состава участников по делу.

Определением суда от 03.03.2023 к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании за ним права общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номерами 78:32:0001090:3438, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, литера А. в размере 1232,5/18226, а также  права общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:32:0001090:3413, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, литера А. в размере 1232,5/18226.

Определением суда от 12.09.2023 в связи с уточнением исковых требований по заявлению истца ООО «Газпром инвест РГК» привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

До вынесения решения по существу заявленных требований истец в порядке, установленном положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) изменил исковые требования, просил признать часть здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001090:3020 (с помещениями принадлежащими истцам), отдельным самостоятельным зданием, подлежащем постановке на кадастровый учет в следующих координатах: между точками № 17 (X 94077.17, Y 112724.50) и № 18 (X 94073.56, Y112719.34); между точками № 68 (X 93998.66, Y 112674.26), № 69 (X 93996.08, Y 112673.52) и № 70 (X 93988.34 и Y 112660.47).

Изменение предмета иска принято судом.

Ответчик также уточнил требования по встречному иску, просил признать за предпринимателем право общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:32:0001090:3438, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, литера А, в размере 1232,5/18226 и на нежилое помещение с кадастровым номером 78:32:0001090:3440, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, литера А, в размере 1232,5/18226.

Уточнение требований принято судом.

Росреестр, КГИОП, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании суд заслушал эксперта, который пояснил, что объекты недвижимости, принадлежащие истцам и ответчикам, представляют собой самостоятельные здания, которые могут обслуживаться самостоятельно, независимо друг от друга.

Истец настаивал на необходимости признания его части здания самостоятельным объектом, ссылаясь на затруднительность принятия совместных решений в отношении объекта в целом.

Представитель ООО «Газпром инвест РГК» возражал на иск, полагая, что Обществом никоим образом не нарушаются права и законные интересы истца, а раздел здания, являющегося объектом культурного наследия, законодательством не предусмотрен. Также представитель ООО «Газпром инвест РГК» считал необоснованными встречные требования предпринимателя ФИО2, поскольку те объекты, на которые предприниматель просит признать право общей долевой собственности, были приобретены истцом и находятся в его собственности, а предприниматель не нес никаких затрат на приобретение и содержание этого объекта.

Представители предпринимателя ходатайствовали о проведении судебного осмотра объектов с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3440, поскольку, по их мнению, экспертом сделан ошибочный вывод относительно доступа в подвал корпуса №5. Также представители ответчика ходатайствовали о проведении повторной экспертизы по делу.

Истец и ООО «Газпром инвест РГК» полагали нецелесообразным проведение повторной экспертизы, так как считают, что в заключении эксперта отражена достоверная информация об объекте. Истец также указывал, что ходатайство об осмотре подвалов направлено исключительно на затягивание судебного разбирательства.

Заслушав доводы сторон, суд не усмотрел необходимости как в непосредственном осмотре подвалов, так и в проведении повторной экспертизы, так как собранных по делу доказательств достаточно для установления значимых по делу обстоятельств. В связи с этим ходатайства ответчика были отклонены.

Возражая на исковые требования ООО «Галерная, 20», представители предпринимателя указали, что истцом не указано, каким образом нарушаются его права фактом существования объекта как единого здания.

Заслушав пояснения эксперта, доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

По адресу: Санкт-Петербург, ул. Галерная, дом 20-22, лит. А, лит. Б, лит. В находится объект, который в соответствии с положениями Закона Санкт-Петербурга от 05.07.1999 № 174-27 является объектом культурного наследия регионального значения «Дом ФИО8 Здесь в 1893 г. жил и в 1895 г. умер ученый-машиностроитель ФИО9. Здесь в 1884-1888 гг. останавливался скульптор ФИО10». Входящее в состав указанного объекта здание с кадастровым номером 78:32:0001090:3020 (литера А) принадлежит на праве долевой собственности ООО «Галерная, 20», ООО «СуперТехАвто», ООО «Газпром инвест РГК» и предпринимателю.

Как указывает истец, фактически литера А состоит из корпусов, представляющих собой отельные самостоятельные здания, не связанные между собой общими коммуникациями и возведенными в разное время. Более того, каждому из собственников принадлежат помещения, формируемые отдельные корпуса. В целях выполнения ремонта принадлежащих истцу корпусов, он обратился к остальным собственникам объекта с целью согласования доступа представителей строительно-монтажных организаций и складирования материалов для последующего производства противоаварийных работ по ремонту перекрытий и фасадов литеры А, в той части где находятся помещения истцов. Однако предприниматель оставил данное обращение без ответа, в связи с чем необходимые работы в планируемом порядке так и не были начаты. 

Истец неоднократно обращался к ответчикам с предложением о выделе его части зданий в самостоятельные объекты, однако ответчики такого согласия не дали. При этом Росреестр, в который ООО «Галерная, 20» обращалось с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет, отказал в совершении регистрационных действий, ссылаясь именно на отсутствие согласия всех собственников здания. 

Ссылаясь на невозможность достижения согласия в порядке использования принадлежащей истцу части здания и нарушение тем самым прав и законных интересов ООО «Галерная, 20» и ООО «СуперТехАвто», как собственников объекта недвижимости, истцы обратились в суд с требованием о признании принадлежащей ему части объекта отдельным самостоятельным зданием, подлежащим постановке на кадастровый учет. При этом, как указывает представитель истцов, возможность отдельного кадастрового учета его помещений как отдельной литеры, подтверждена научно-исследовательской работой по объекту культурного наследия регионального значения «Дом ФИО8 Здесь в 1893 г. жил и в 1895 г. умер ученый-машиностроитель ФИО9. Здесь в 1884-1888 гг. останавливался скульптор ФИО10» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Галерная, дом 20-22. лит. А, лит. Б, лит. В, выполненной ООО «Проектно-изыскательский центр «Парус».

Предприниматель, полагая, что в соответствии с действующим законодательством выдел доли в натуре в объекте культурного наследия невозможен, а коммуникации, расположенные в принадлежащих истцам подвалах с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3440 относятся к общему имуществу всех собственников здания, предъявил встречный иск о признании права общедолевой собственности предпринимателя на помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3440.

Заслушав пояснения сторон, оценив представленные ими доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования ООО «Галерная, 20» обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования предпринимателя подлежащими отклонению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ и не являются исчерпывающими. При этом под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Ответчики полагают, что заявленные истцами требования, по сути, являются требованиями о выделе доли в натуре, что не может быть осуществлено применительно к объектам культурного наследия.

Действительно, согласно положениям пункта 14 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Режим долевой собственности, а также порядок выдела из нее долей, регламентируется нормами главы 16 ГК РФ. В силу положений частей 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно статье 252 ГК РФ Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Применительно к зданиям, выдел доли в натуре предполагает определение частей здания и помещений, подлежащих передаче в собственность каждого из сособственников из общего имущества. 

Между тем, в рассматриваемом случае требования истцов не направлены на выделение им каких-либо объектов из общей долевой собственности, равно как не направлены на перераспределение между сособственниками существующих помещений. Заявленные требования направлены исключительно на признание самостоятельным отдельным зданием тех корпусов литеры А, в которых находятся принадлежащие только истцам помещения. Предметом доказывания в рамках такого требования является самостоятельность и независимость объекта от остальных частей здания. Таким образом, заявленное требование не может рассматриваться как требование о выделе доли в натуре. 

Об обоснованности такого вывода свидетельствует также позиция КГИОП, который в своем отзыве указал, что не возражает против кадастрового раздела литеры А объекта культурного наследия на две независимые литеры А1 и А2 в соответствии со схемой границ раздела, представленной в научно-исследовательской работе ООО «Проектно-изыскательский центр «Парус», поскольку данный кадастровый раздел не противоречит требованиям государственной охраны объектов культурного наследия и положениям Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Исходя из предмета заявленного требования, истец должен доказать, что принадлежащая ему часть здания не содержит общего имущества и соответствует требованиям, предъявляемым к самостоятельным зданиям.

Согласно положениями «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст) (ред. от 25.12.2023) к группировке «Здания, кроме жилых» относятся нежилые здания целиком или их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.п. К данному виду основных фондов также относятся дебаркадеры с возведенными на них зданиями и аналогичные «плавучие» здания. В состав нежилых зданий и их частей включается также арматура, устройства и оборудование, которые являются их неотъемлемыми частями, а также исторические памятники, идентифицируемые прежде всего как нежилые, т.е. общая полезная площадь нежилых помещений которых занимает не менее 50% от всей полезной жилой и нежилой площади.

Объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и водоотведения со всеми устройствами и оборудованием; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства водоотведения включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий, или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность признания в качестве самостоятельных объектов здания, имеющие общую стену.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что, несмотря на то, что здание с кадастровым номером 78:32:0001090:3020 учтено в ЕГРН как единый объект недвижимости, фактически оно состоит из отдельных самостоятельных, независимых друг от друга корпусов, каждый из которых принадлежит конкретному собственнику. При этом в той части здания, в которой находятся помещения истцов, отсутствуют какие-либо места общего пользования или помещения, принадлежащие иным собственникам. Единственной возможностью обеспечить реализацию своих прав в отношении своего имущества является признание принадлежащих истцу помещений, входящих в состав отдельных корпусов, самостоятельным зданием, подлежащим отдельному кадастровому учету. Причем в данном случае права и законные интересы остальных собственников объекта затронуты не будут, поскольку из их собственности не выбывает никакого имущества.

В обоснование исковых требований истец ссылается научно-исследовательскую работу ООО «Проектно-изыскательский институт «Парус» а также на письмо КГИОП от 11.08.2022 о согласии с разделом здания литеры А на две литеры А1 и А2 в соответствии с названным исследованием.

В исследовании  ООО «Проектно-изыскательский институт «Парус» указано, что рассматриваемое здание, расположено в исторической городской застройке Санкт-Петербурга. Здание закольцовано: тремя лицевыми фасадами выходит на улицу Галерную, ФИО11 переулок и Конногвардейский бульвар; последней четвертой гранью граничит брандмауэрной стеной с соседним зданием под номером 18 по Галерной улице.

Также на внутри дворовой территории расположены еще отдельно стоящие корпуса, числящиеся под общим номером 20-22 с литерами.

Здание различно по высотности, отметкам перекрытий и высотам этажей. Высотность здания 1-5 этажей с учетом имеющегося мансардного.

Период возведения здания значится по историческим и техническим документам, как середина девятнадцатого века.

Замкнутый корпус здания не проходной. Уровни перекрытия всех участков здания различны. В советский период времени в торцевых стенах разноуровневых участков здания были пробиты дверные проемы и выполнены деревянные приставные лестницы на перекрытиях для прохода по корпусам. В настоящее время данные деревянные приставные лестницы убраны, проемы в стенах заложены и перемещения по этажам возможно в пределах каждого корпуса через свои лестничные клетки.

Фактически здание состоит из 10-ти различных корпусов, возведенных не единовременно:

- 4 дворовых отдельно стоящих корпуса;

- 6 корпусов, примыкающих друг к другу, образующих замкнутый контур и дворовую территорию.

В этом же исследовании сделан вывод о том, что инженерные сети реализованы двумя независимыми контурами - отдельно для корпусов 1 и 2 и отдельно для корпусов 3, 4, 6.

Согласно исследованию объект исследования по адресу: Санкт-Петербург, Галерная улица, д. 20-22, Лит. А может быть разделен на два независимых здания Лит А1 и Лит А2 в соответствии с предложенной схемой.

В ходе судебного разбирательства на основании представленных в материалы дела выписок из ЕГРН и технических планов судом установлено, что на кадастровом учете стоит здание с кадастровым номером 78:32:0001090:3020, состоящее из 10 корпусов. Корпуса 1-6 представляют собой примыкающие друг к другу объекты, расположенные в форме каре, а корпуса 7-10 расположены внутри этого объекта. Одновременно в составе объекта с кадастровым номером 78:32:0001090:3020 учтены самостоятельные помещения, также стоящие на кадастровом учете. Так, предприниматель  ФИО2 является собственником нежилых помещений 22-Н, 104-Н, 116-Н, 117-Н, 118-Н, 132-Н, 133-Н, 146-Н, 147-Н, 161-Н, 162-Н, 4-Н, 4-ЛК, 5-ЛК общей площадью 1 232,5 кв.м., которые располагаются в корпусах 4, 6. При этом в указанном корпусе отсутствуют помещения иных собственников, а также объекты общего пользования. ООО «Газпром инвест РГК» принадлежит помещение с кадастровым номером 78:32::0001090:3410, площадью 7 187,3 кв.м., состоящее из помещений 168-Н. 169-Н. 170-Н, 171-Н, 172-Н, 173-Н, 174-Н, 175-Н, 176-Н, 177-Н, 178-Н, 179-Н, 180-Н, Л2, Л3, Л15, Л16, Л17, расположенных в цокольном этаже, на 1, 2 и 3 этажах, а также на мансарде корпуса 3. Доля в праве общей долевой собственности составляет 71262/71873. В корпусе 3 объектов, принадлежащих остальным собственникам и объектов общего пользования, также не имеется. Все остальные помещения в здании литеры А принадлежат истцам.

При этом факт отсутствия общего имущества в корпусе, в котором находятся помещения, принадлежащие предпринимателю ФИО2, не оспаривается ни истцами, ни ООО «Газпром инвест РГК», равно как ни истцами, ни предпринимателем ФИО2 не оспаривается факт отсутствия общего имущества в корпусе, принадлежащем ООО «Газпром инвест РГК».

Однако предприниматель ФИО2 полагает, что принадлежащие ООО «Галерная» подвальные помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3440 должны относится к общей долевой собственности владельцев помещений литеры А, поскольку в этих помещениях находятся общие коммуникации. 

В связи с этим предприниматель полагает, что требования истца о признании объекта самостоятельным удовлетворению не подлежат, кроме того, предприниматель обратился в суд с встречным иском о признании права долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3440.

С целью проверки доводов сторон, а также для установления того, действительно ли принадлежащие истцу корпуса являются независимым самостоятельным объектом, не связанным с остальной частью здания, судом назначено проведение экспертизы по вопросам:

1) Являются ли корпуса 1 и 2 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А, самостоятельными зданиями, не связанными с остальными корпусами здания, и представляющими собой самостоятельный объект недвижимости? 

2) Являются ли коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса 1 и 2 транзитными по отношению к остальным корпусам здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А?

3) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпусов 1,2 от остальных корпусов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул.,д.20-22, лит.А, а также имеется ли возможность автономной эксплуатации корпусов 3,4,5,6 здания от корпусов 1 и 2 здания?

4) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпусов 1, 2 от остальных корпусов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А? 

5) Используются ли коммуникации находящиеся в корпусах 1, 2 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А, для снабжения остальных корпусов?

6) Возможна ли эксплуатация  инженерных коммуникаций в корпусах 3 и 4 здания, по адресу: 

<

...>, в отдельности от инженерных коммуникаций в корпусах 1 и 2 того же здания без проведения дополнительных работ и изменения инженерных трасс? 

(При определении нумерации корпусов здания эксперту следует исходить из схемы участков (корпусов) здания, представленной в материалы дела (том 2 лист дела 77)).

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Независимая судебная экспертиза «Догма» ФИО7.

По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №0-62 от 20.03.2023. В заключении эксперт пришел к выводу о том, что корпуса 1 и 2 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А, имеют обособленные фундаменты и на кровле их разделяет брандмауэр (огнестойкая (из негорючих материалов) капитальная (без технологических отверстий и проемов) стена, выводимая поперек здания и выше крыши, отделяющая одно здание от другого или одну часть здания от другой для предотвращения распространения пожара, как в каменных, так и деревянных домах). Аналогичная ситуация с примыканием корпуса №2 к корпусу№3 (и корпуса №1 к корпусу№4. Так же корпуса 1 и 2 оборудованы самостоятельными независимыми входами, в связи с чем конструктивно корпуса 1 и 2 здания являются самостоятельными зданиями, не связанными с остальными корпусами здания, и представляющие собой самостоятельные объекты недвижимости.

В ответе на второй вопрос эксперт указал, что единственный тепловой ввод от наружных тепловых сетей в здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А. находится в подвале корпуса №1, от которого трубопроводы отопления проложены в подвал корпуса №2, тепловой узел корпуса №1, через который трубопроводы отопления проложены в корпуса №4, 5, 6. Коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса №1 являются транзитными по отношению к корпусам №4,5,6 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А. В корпусе №4 расположен существующий ИТП, который обеспечивает теплоснабжение только корпуса №4. Так же в помещении ИТП расположен прибор учета.

В связи с тем, что единственный тепловой ввод от наружных тепловых сетей в здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит.А, находится в подвале корпуса №1, то автономная эксплуатация системы центрального отопления возможна в корпусе №1 и примыкающему к нему корпусе №2.

Автономная эксплуатация систем отопления корпуса №4 независимо от корпуса №1 возможна, т.к. в подвале корпуса №4 установлен ИТП (Индивидуальный тепловой пункт).

Коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса №1 являются транзитными по отношению к корпусам №4, 5, 6 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А., и используются для снабжения этих корпусов.

В связи с наличием у предпринимателя ФИО2 вопросов по заключению, судом был вызван в судебное заседание эксперт ФИО7 для дачи соответствующих пояснений.

В судебном заседании 18.04.2023 эксперт ФИО7 дал пояснения по возникшим у сторон вопросам, указал, что трубопровод, проходящий через корпуса 1 и 2 в корпус предпринимателя, является транзитным. Существование транзитных магистралей является нормальным и не свидетельствует о том, что возможность эксплуатации объектов ответчика невозможна без доступа в подвальные помещения истцов. Также эксперт пояснил, что осмотр коммуникацией корпуса 3 им не производился, поскольку доступ в указанный объект обеспечен не был. Кроме того, эксперт указал, что исследование остальных коммуникаций им не проводилось, поскольку такой вопрос судом не ставился. 

Поскольку при проведении экспертизы не были исследованы все коммуникации в спорных объектах, судом по ходатайству ответчика было назначено проведение дополнительной экспертизы по вопросам: 

1) Являются ли корпуса № 1 и № 2 Здания связанными с остальными корпусами Здания через системы водоотведения, водоснабжения, теплоснабжения и энергоснабжения?

2) Являются ли коммуникации по водоотведению, водоснабжению и энергоснабжению, расположенные в подвальном помещении корпуса № 1 Здания, транзитными по отношению к остальным корпусам Здания №№3,4,5,6?

3) Являются ли коммуникации, в том числе коммуникации по водоотведению, водоснабжению,   теплоснабжению  и  энергоснабжению,   расположенные  в подвальном помещении корпуса № 2 транзитными по отношению к остальным корпусам Здания?

4) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпуса № 3 Здания от корпусов №1,2 Здания, в том числе при использовании систем по водоотведению, водоснабжению, теплоснабжению и энергоснабжению?

5)  Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпуса № 4 Здания от корпуса № 2 Здания, в том числе при использовании систем по водоотведению, водоснабжению, теплоснабжению и энергоснабжению?

6) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпуса № 4 Здания от корпуса № 1 Здания, в том числе при использовании систем по водоотведению, водоснабжению и энергоснабжению?

7) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпуса № 5 Здания от корпусов №1,2 Здания, в том числе при использовании систем по водоотведению, водоснабжению, теплоснабжению и энергоснабжению?

8) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпуса № 6 Здания от корпусов №1,2 Здания, в том числе при использовании систем по водоотведению, водоснабжению, теплоснабжению и энергоснабжению?

9) Имеется ли возможность автономной эксплуатации корпусов № 1, № 2 Здания от остальных корпусов Здания при использовании систем водоотведения, водоснабжения и энергоснабжения?

10) Используются ли коммуникации по водоотведению, водоснабжению и энергоснабжению, находящиеся в корпусе № 1 Здания, для снабжения остальных корпусов Здания?

11) Используются ли коммуникации, находящиеся в корпусе № 2 Здания, для снабжения остальных корпусов Здания?

12) Возможна ли эксплуатация инженерных коммуникаций в корпусе № 4 без проведения дополнительных работ и изменения инженерных трасс в корпусе № 2 Здания?

13) Возможна ли эксплуатация инженерных коммуникаций в корпусе № 3 без проведения дополнительных работ и изменения инженерных трасс в корпусах № 1 и № 2 Здания?

14) Являются ли корпуса 1 и 2 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А, самостоятельными зданиями, не связанным с остальными корпусами зданием, с учетом ответов на предыдущие вопросы?

Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7. 

В материалы дела поступило заключение эксперта, в котором эксперт в отношении систем холодного водоснабжения указал, что в здании существует два ввода. В подвал корпуса №1 со стороны Галерной улицы, и в подвал корпуса №3 со стороны Конногвардейского бульвара. Коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса №1 являются транзитными по отношению к корпусам №4, 5, 6. Осмотреть коммуникации в подвале корпуса №3 из-за отсутствия на осмотре представители ООО «Газпром инвест РГК» не удалось.

Система водоотведения всех корпусов автономна и не связана между собой.

По сетям энергоснабжения экспертом указано, что в корпуса №№1, 2, 3, 4 проведена подземная подводка энергоснабжения отдельно в каждый корпус от трансформаторной подстанции ТП 5622. Корпуса №№1, 2, 4 имеют свои узлы учёта электроэнергии. При этом осмотреть коммуникации в подвале корпуса №3 из-за отсутствия на осмотре представителей ООО «Газпром инвестгазификация», ООО «Газпром инвест РГК» эксперт не смог.

Учитывая, что при проведении экспертизы не был осмотрен корпус №3, суд указал на необходимость проведения исследования по поставленным вопросам в полном объеме, в связи с чем назначил сторонам совместно с экспертом осмотр корпуса №3, а также корпуса №5 здания, по результатам которого указал на необходимость представить заключение по поставленным на экспертизу вопросам.

По результатам осмотра в суд поступило заключение эксперта №о-02-12/23. В заключении отражено, что единственный тепловой ввод от наружных тепловых сетей в здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А проложен со стороны Галерной улицы находится в подвале корпуса №1, тепловой узел корпуса №1, от которого трубопроводы отопления проложены в подвал корпуса №2, и в корпуса №4, 5. Коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса №1 являются транзитными по отношению к корпусам №4, 5 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А. Были исследованы помещения корпуса №3, в том числе подвальные помещения, помещение ГРЩ и автономная газовая котельная.

В корпусе №4 расположен существующий ИТП, который обеспечивает теплоснабжение корпуса №4. Так же в помещении ИТП расположен прибор учета. Трубопроводы отопления от ввода в корпусе №1 до ИТП в корпусе №4 находятся на балансе АО «Теплосеть Санкт-Петербурга».

По сетям холодного водоснабжения: В здание, согласно схемы существует два ввода. В подвал корпуса №1 со стороны Галерной улицы, и в подвал корпуса №3 Здания со стороны Конногвардейского бульвара. Коммуникации, расположенные в подвальном помещении корпуса №1 являются транзитными по отношению к корпусам №4, 5, 6 здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д.20-22, лит. А.

По сетям водоотведения: система водоотведения из всех корпусов автономна и не связана между корпусами Здания.

В корпуса №№1, 2, 3, 4 проведена подземная подводка энергоснабжения отдельно в каждый корпус от трансформаторной подстанции ТП 5622. Корпуса №№1, 2, 4 имеют свои узлы учёта электроэнергии.

Применительно к корпусу №3 эксперт указал, что корпус №3 автономно подключён к ХВС со стороны Конногвардейского бульвара; автономно подключён к ТП 5622; автономно подключён к системе наружной канализации, имеет автономную газовую котельную, за счет которой обеспечивается теплом и горячим водоснабжением. Таким образом, автономная эксплуатация корпуса №3 не только возможна, но и осуществляется.

Представитель ООО «Газпром инвест РГК» не оспаривал выводы эксперта относительно автономности своего корпуса от остальных корпусов здания, возражений по заключению не представил.

Оценивая заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления значимых по делу обстоятельств.

Также следует отметить, что выводы эксперта о конструктивной обособленности принадлежащих истца объектов подтверждаются и иными доказательствами по делу, в том числе научным исследованием ООО «Проектно-изыскательский центр «Парус».

Представители предпринимателя ФИО2 оспаривали заключение эксперта, ссылаясь на то, что в соответствии с заключением специалиста ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО12 № 48 от 28.02.2024 находящиеся в подвалах корпусов 1 и 2 коммуникации (теплоснабжение и внутренний пожарный водовод) являются общими инженерными коммуникациям для корпусов № 1, 2, 4, а не транзитными, как на то указано в заключениях эксперта. Кроме того, по мнению представителей предпринимателя, границы раздела здания определены ненадлежащим образом, поскольку площадь здания литеры А в соответствии с данными ЕГРН составляет 18 226,2 кв.м., а в соответствии с техническим планом от 07.04.2023 предполагается образование двух зданий общей площадью 21 077,3 кв.м.: литера А1 площадью 11 353,7 кв.м и литера А2 площадью 9 723,6 кв.м., что превышает площадь исходного Здания. Также ответчик указал, что истец представил описание границ раздела, в котором указано, что фактической границе раздела зданий соответствует проекция наземного контура вновь образованных зданий, в частности, между характерными (поворотными) точками с координатами №17 (X 94077.17, Y 112724.50) и № 18 (X 94073.56, Y112719.34). Однако, как установлено специалистом ФИО12 в заключении № 48 от 28.02.2024 и кадастровым инженером ФИО13 в заключении от 06.03.2024, в подвале здания литеры А сплошная общая стена в проекции между поворотными точками № 17 и № 18 отсутствует, в проекции между указанными повторными точками находится проем. В действительности общая стена, отделяющая подвал корпуса № 5 от иных помещений, находится в проекции между поворотными точками № 21 и № 269.

В силу пункта 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются, в том числе оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В постановлении от 15.12.2009 №14801/08 президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, по смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Из положений существующих технических норм и правил с учетом приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также норм об общем имуществе МКД, можно сделать вывод о том, что транзитный трубопровод – это трубопровод, который транспортирует коммунальный ресурс (холодная, горячая вода, теплоноситель систем отопления, сточные воды) к первичному зданию и затем к другим источникам потребления или отведения.

В данном случае судом установлено, что тепловая сеть следует из корпуса 1 в подвал корпуса №2, и в корпуса №4 и 5. Теплопровод не является тупиковыми и не используется исключительно для теплоснабжения корпусов 1 и 2. Более того, в корпусе 4 имеется отдельный узел учета потребляемого тепла. Аналогичная ситуация имеет место и в отношении системы водоснабжения и водоотведения, за исключением узла учета, который может быть перенесен в подвал корпуса предпринимателя. При этом суд отмечает, что вопрос о распределении расходов по переносу узлов учета не является предметом настоящего судебного разбирательства, требования о возложении указанных расходов на истцов предпринимателем не заявлялись, в связи с чем у суда нет процессуальных оснований для разрешения этого вопроса в рамках настоящего спора.

Также суд отклоняет доводы представителей предпринимателя о ненадлежащем определении границ раздела здания, поскольку ни определены исключительно по границам помещений, находящихся в собственности истцов. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства истец доказал, что принадлежащие ему помещения представляют собой самостоятельное здание, которое может быть учтено в качестве отдельного объекта недвижимости. Этот объект недвижимости, вопреки доводам предпринимателя, не содержит общего имущества, доступ к которому необходим ответчикам, в связи с чем требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Требования предпринимателя о признании за ним права долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3438 и 78:32:0001090:3413 удовлетворению не подлежат, поскольку ответчиком не доказано наличие в указанных объектах общих коммуникаций, равно как не доказано наличия иных оснований для признания за предпринимателем права собственности на эти объекты.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом удовлетворения требований истцов судебные расходы по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчиков. При этом поскольку судебные расходы по оплате пошлины несло ООО «Галерная, 20», указанные расходы подлежат взысканию именно в его пользу.

Что касается судебных расходов на оплату экспертизы. При проведении первой экспертизы ООО «Галерная, 20» было внесено на депозитный счет суда 45 000 руб.  на оплату экспертизы, предпринимателем  – 135 000 руб. Стоимость экспертизы составила 110 000 руб.

Расходы на повторную экспертизу несло ООО «Галерная, 20» в сумме 150 000 руб.

Поскольку необходимость в проведении экспертизы была обусловлена исключительно процессуальной позицией предпринимателя, суд полагает справедливым отнесение расходов по экспертизе только на него. Стоимость обеих экспертиз составила 260 000 руб. На депозитный счет суда внесено 195 000 руб. истцами и 135 000 руб., итого 330 000 руб. Соответственно, сумма излишне внесенных денежных средств в размере 70 000 руб. подлежит возврату ООО «Галерная, 20» Кроме того, взысканию с предпринмателя в пользу ООО «Галерная, 20» подлежит 125 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Отказать в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы и в осмотре доказательства.

Признать часть здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, кад. № 78:32:0001090:3020 (с помещениями принадлежащими истцам), отдельным самостоятельным зданием, подлежащем постановке на кадастровый учет в следующих координатах: между точками № 17 (X 94077.17, Y 112724.50) и № 18 (X 94073.56, Y112719.34); между точками № 68 (X 93998.66, Y 112674.26), № 69 (X 93996.08, Y 112673.52) и № 70 (X 93988.34 и Y 112660.47).

Взыскать с ответчиков в пользу ООО «Галерная, 20» 6 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «Галерная, 20» судебные расходы по оплате судебной экспертизы (125 000 руб.).

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.