АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                               Дело № А19-28096/2023

«15» марта 2024 года

 

Резолютивная часть решения вынесена 05 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Липатовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664050, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ИРКУТСК Г.О., ИРКУТСК Г., БАЙКАЛЬСКАЯ УЛ., Д. 344, КВ. 39) к КОМИТЕТУ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 14Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.01.2016, ИНН: 

<

***>)

 о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 010-64-001266/3 от 10.09.2023 года,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель по доверенности от 01.12.2023 ФИО2, паспорт, диплом,

от ответчика: представитель  по доверенности от 20.12.2023 ФИО3, паспорт, диплом, свидетельство,

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 20.02.2024 по 05.03.2024.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области и на сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено 05.03.2024 в том же составе суда при участии тех же представителей сторон

установил:

ООО «Алмаз» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к КГСП Г. ИРКУТСКА  о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 010-64-001266/3 от 10.09.2023 года

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, представил пояснения по доводам ответчика, изложенным в отзыве.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.03.2024 12:30.

Истец в судебном заседании, продолженном после объявленного перерыва, исковые требования также поддержал.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Иные заявления, ходатайства не поступили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.   

Думой города Иркутска принято решение о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе города Иркутска, площадью 48765 кв.м от 29 апреля 2013 года № 005-20-460762/3.

20 августа 2013 года администрацией города Иркутска проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории в Октябрьском районе города Иркутска.

По результатам проведенного аукциона победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственность «Сибкомплектмонтаж» (далее – ООО «Сибкомплектмонтаж»).

10 сентября 2013 года между администрацией города Иркутска и ООО «Сибкомплектмонтаж» заключен договор о развитии застроенной территории № 010-64- 001266/3 (далее - Договор РЗТ).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора РЗТ ООО «Сибкомплектмонтаж» в целях развития застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе города Иркутска, площадью 48765 кв.м, согласно схеме застроенной территории (приложение № 1 к Договору РЗТ) обязалось в установленные сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные Договором РЗТ обязательства, а администрация города Иркутска обязалась создать предусмотренные Договором РЗТ условия для выполнения ООО «Сибкомплектмонтаж» своих обязательств.

Пунктом 1.2 Договора РЗТ установлен перечень адресов многоквартирных домов, признанных   в   установленном   Правительством   Российской   Федерации   порядке аварийными и подлежащими сносу:

п/п

Название улиц в г. Иркутске

Номера многоквартирных домов

1.

ул. Пискунова

№№ 125, 125-6, 127, 129, 129-а (Литера С), 131, 131-а (Литера 0), 131-6 (Литера Ф, Ф1, Ф2), 133, 133-а (Литера X), 133-6 (Литера X), 135, 135-6 (Литера Ч), 137, 139, 141

По условиям Договора РЗТ ООО «Сибкомплектмонтаж» обязалось:

-          подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (пункт 4.1.2 Договора РЗТ);

-          создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые, расположенные на территории города Иркутска, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных на застроенной территории (пункт 4.1.4 Договор РЗТ);

-          уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 4.1.5 Договора РЗТ);

-          в срок до 31 декабря 2023 года осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 4.1.6 Договора РЗТ).            i

В свою очередь, администрация города Иркутска приняла на себя обязательства:

-          утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории (пункт 4.3.2 Договора РЗТ);

-          принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 4.3.4 Договора РЗТ);

-          при условии выполнения ООО «Сибкомплектмонтаж» обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1 - 4.1.5 Договора РЗТ, на основании заявления предоставить ООО «Сибкомплектмонтаж» без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ территории земельные участки, которые находятся в собственности муниципального образования город Иркутск и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам (пункт 4.3.10 Договора РЗТ).

Конкретные сроки реализации обязательств, указанных в Договоре РЗТ, отражены в Договоре РЗТ.

Пунктом 3.2 Договора РЗТ определен общий срок исполнения обязательств по Договору РЗТ - до 31 декабря 2023 года.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора РЗТ договор действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных Договором РЗТ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 сентября 2019 года по делу № А19-14694/2019 по заявлению ФИО4 ООО «Сибкомплектмонтаж» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 23 октября 2020 года в рамках дела № А19-14694/2019 утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Сибкомплектмонтаж» в лице конкурсного управляющего ФИО5, ФИО4, обществом с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее - ООО «Алмаз», истец) и администрацией города Иркутска.

По условиям мирового соглашения ООО «Алмаз» обязалось:            

1)        погасить кредиторскую задолженность ООО «Сибкомплектмонтаж» (включая требования, указанные в Реестре текущих требований кредиторов и Реестре требований кредиторов (Приложения №№ 1, 2 к мировому соглашению) в полном объеме в течение 30 (тридцати) дней с момента утверждения мирового соглашения;

2)        принять все права и обязанности ООО «Сибкомплектмонтаж» перед администрацией города Иркутска, имеющиеся на момент заключения мирового соглашения;

3)        в срок до 31 декабря 2020 года передать в собственность городского округа муниципального образования город Иркутск благоустроенные жилые помещения в домах капитального исполнения, площадью не менее ранее занимаемой, для предоставления нанимателям, выселяемым из жилых помещений:

-          по ул. Пискунова дом 125: кв. 1 (общей площадью 61,6 кв.м., жилая площадь 41,9 кв.м), кв. 2 (общей площадью 74,3 кв.м, жилая площадь 55,9 кв.м), кв. 3 (общей площадью 58,3 кв.м, жилая площадь 39,5 кв.м.), кв. 4 (общей площадью 59,5 кв.м, жилая площадь 1041,2 кв.м), кв. 6 (общей площадью 74,6 кв.м, жилая площадь 55,4 кв.м), кв. 7 (общей площадью 60,8 кв.м, жилая площадь 42,2 кв.м), кв. 8 (общей площадью 60 кв.м, жилая площадь 41,7 кв.м.);   i

-          по ул. Пискунова дом 127: кв. 2 (общей площадью 44,8 кв.м, жилая площадь 44,8 кв.м), ком. 2 кв. 5 (общей площадью 37,2 кв.м, жилая площадь 20,2 кв.м), ком. 4,5 кв. 5 (общей площадью 64,3 кв.м, жилая площадь 34,9 кв.м), кв. 6 (общей площадью 49,4 кв.м, жилая площадью 30,8 кв.м);

-          по ул. Пискунова дом 129: ком. 2 кв. 1 (общей площадью 16,9 кв.м, жилая площадь  11,9 кв.м), ком. 7,8 кв. 1 (общей площадью 49,9 кв.м, жилая площадь 35,1 кв.м), кв. 2 (общей площадью 55,5 кв.м, жилая площадь 35,0 кв.м), ком. 7,8 кв. 3 (общей площадью 50,5 кв.м, жилая площадь 35,3 кв.м), кв. 5 (общей площадью 54,5 кв.м, жилая площадь 35,1 кв.м), кв. 7 (общей площадью 55,1 кв.м, жилая площадь 34,6 кв.м); по ул. Пискунова дом 133: кв. 6(2) (общая площадь 49,3 кв.м, жилая площадь 4,7 кв.м);

-          по ул. Пискунова дом 137: кв. 1 (общей площадью 43,3 кв.м, жилая площадь 29,7 кв.м), кв. 3 (общей площадью 61,2 кв.м, жилая площадь 43,5 кв.м);

-          по ул. Пискунова дом 139: кв. 1 (общей площадью 59,7 кв.м, жилая площадь 41,5 кв.м), кв. 3 (общей площадью 60,5 кв.м, жилая площадь 51,0 кв.м), кв. 5 (общей площадью 60,5 кв.м, жилая площадь 42,0 кв.м), ком 8,9 кв. 6 (общей площадью 40,2 кв.м, жилая площадь 30,3), ком. 6,7 кв. 6 (общей площадью 35,1 кв.м, жилая площадь 26,4 кв.м), кв. 7 (общей площадью 60,5 кв.м, жилая площадь 41,4 кв.);            !

-          по ул. Пискунова дом 141: кв. 2 (общей площадью 74,6 кв.м, жилая площадь 55,8 кв.м), ком. 8,9 кв. 6 (общей площадью 39,5 кв.м, жилая площадь 29,6 кв.м), ком. 6,7 кв. 6

-  (общей площадью 34,8 кв.м, жилая площадь 26,1 кв.м), ком. 8 кв. 8 (общей площадью 22,5 кв.м, жилая площадь 15,3 кв.м), ком 6,7 кв. 8 (общей площадью 38,4 кв.м, жилая площадь 26,1 кв.м);  

4)        в срок до 1 февраля 2021 года возвратить в бюджет города Иркутска денежные средства, израсходованные администрацией города Иркутска на расселение собственников жилых помещений из аварийного жилищного фонда (возмещение по соглашениям об изъятии объектов недвижимости, заключенным администрацией города Иркутска с собственниками жилых помещений) в размере 92 527 112 рублей;

5)        в срок до 31 декабря 2020 года произвести выкуп жилых помещений либо, с согласия лиц, у которых изымаются данные жилые помещения предоставить им жилые помещения взамен изымаемых:

-          по ул. Пискунова дом 125, кв. 5 (общей площадью 62,4 кв.м);  

-          по ул. Пискунова дом 139, кв. 4 (общей площадью 58,8 кв.м);

-          по ул. Пискунова дом 141, кв. 4, ком. 5,6 (общей площадью 25,8 кв.м);

-          по ул. Пискунова дом 141, кв. 4, ком. 7 (общей площадью 15,8 кв.м). 

В свою очередь, администрация города Иркутска обязывалась в связи с передачей прав и обязанностей ООО «Алмаз» по Договору РЗТ принять в полном объеме и обеспечить правопреемство ООО «Сибкомплектмонтаж» на ООО «Алмаз» в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.1.9. договора о развитии застроенной территории ООО «Алмаз» обязано в течение одного месяца после выполнения обязательств, предусмотренных п. 4.1.1. - 4.1.5. настоящего договора, при условии обеспечения сноса здании, строений, сооружений, указанных в п. 1.2. настоящего договора, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельных участков без проведения торгов для строительства.

ООО «Алмаз» в обоснование заявленных требований указывает, что общество обратилось в уполномоченный орган за предоставлением земельных участков по договору о развитии застроенной территории, после выполнения обязательств по расселению и сносу, однако, КУМИ г. Иркутска отказало в предоставлении земельных участков по договору, в связи с чем, ООО «Алмаз» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением об оспаривании отказа КУМИ г. Иркутска. (дело №А19-20555/2023).

Согласно п. 4.3.10 договора о развитии территории администрация г. Иркутска обязана в течение двух месяцев с момента сноса зданий, строений, сооружений, указанных в п. 1.2. настоящего договора, при условии выполнения победителем аукциона обязательств, предусмотренных пп. 4.1.1 - 4.1.5 настоящего договора, на основании заявления победителя аукциона предоставить победителю аукциона без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах указанной в п. 1.1. настоящего договора территории земельные участки, которые находятся в собственности муниципального образования город Иркутск и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам. 11

По мнению истца, ООО «Алмаз» обязательства по договору о развитии застроенной территории выполнило в полном объеме, расселило граждан из ветхого и аварийного жилья, произвело выкуп жилых помещений в аварийных домах, а также осуществило снос зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000022:42206, 38:36:000022:42207, 38:36:000022:42205, 38:36:000022:42204, администрация г. Иркутска обязана была предоставить земельные участки по договору о развитии застроенной территории.

Поскольку ООО «Алмаз» не получило земельные участки, общество не может к закрепленному в договоре сроку (31.12.2023) реализовать необходимые мероприятия, обозначенные в договоре о развитии застроенной территории.

21.09.2023г. ООО «Алмаз» обратилось в комитет по градостроительной политике администрации г. Иркутска с заявлениями №028-51-658/23 о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории №010-64-001266/3 от 10.09.2013г., в котором просило изложить пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Срок исполнения обязательств по договору - до 31.12.2028 г.

13.10.2023г. комитет по градостроительной политике администрации г Иркутска направило отказ №945-70-4471/23 о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории №010-64-001266/3 от 10.09.2013г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в спорный период регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а вопросы, связанные с изъятием жилых помещений и земельных участков жилищным, земельным и гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 статьи 46.2 ГрК РФ.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

Существенными условиями договора, в соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ, являются:

1)        сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2)        цена права на заключение договора;

3)        обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4)        обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5)        обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были 4 переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;     ^

6)        обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной  территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7)        обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8)        обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9)        обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10)      срок договора;

11)      ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Часть 26 статьи 46.3 ГрК РФ устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в процессе исполнения ранее заключенного договора (определение Верховного Суда РФ от 5 ноября 2019 года № 308-ЭС19-19182 по делу № А32-41993/2018).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)        при существенном нарушении договора другой стороной;

2)        в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно ^ • следующих условий:

1)        в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;        

2)        изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)        исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)        из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 65 АПК РФ на истца возлагается обязанность доказать наличие оснований для изменения существенных условий договора в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 451 ГК РФ.

В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на необходимость изменения условия Договора РЗТ о сроке исполнения обязательств, в связи с существенным нарушением условий Договора РЗТ ответчиком, выразившемся в отказе администрации города Иркутска в предоставлении земельных участков, указывает на исполнение им обязательств по расселению жилых помещений и сносу многоквартирных домов.

Данные доводы являются необоснованными в связи со следующим.

Анализ нормы, закрепленной в пункте 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года, позволяет сделать вывод, что обязательство органа местного самоуправления по предоставлению застройщику без торгов земельного участка для строительства в границах застроенной территории возникает только после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года.

Таким образом, нормы статьи 46.2 ГрК РФ связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением определенных условий договора, а именно по передаче в собственность городского округа муниципального образования город Иркутск благоустроенных жилых помещений для предоставления нанимателям, выселяемым из жилых помещений, уплате возмещения за изымаемые жилые помещения и земельные участки.

До настоящего времени ООО «Алмаз» в полном объеме не исполнило обязательства по обеспечению денежными средствами граждан собственников жилых помещений и предоставлению жилых помещений гражданам, проживающим по договорам социального найма, а также перечислению в бюджет города Иркутска денежных средств в размере 92 527 112 рублей. Доказательств исполнения обязательств по Договору РЗТ и мировому соглашению в полном объеме в материалы дела не предоставлено.

В настоящее время исполнение мирового соглашения осуществляется в принудительном порядке (исполнительное производство № 30601/23/38052-ИП). 

Целью заключения договора развития застроенной территории является привлечение внебюджетных источников (средств застройщика) для обеспечения в кратчайшие сроки расселения аварийных многоквартирных домов и только после исполнения застройщиком обязательств по финансированию расселения предоставление ему земельного участка для строительства.

Градостроительное законодательство не допускает возможности предоставления застройщику без торгов земельных участков до выполнения обязательств по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для переселения нанимателей из квартир, находящихся в аварийных домах, а также обязательств по уплате органу местного самоуправления возмещения за изымаемые у собственников жилые помещения в аварийных домах.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

В силу пп. 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования положений подпункта 9 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, учитывая принятие ООО «Алмаз» в добровольном порядке по мировому соглашению обязательств по Договору РЗТ, в том числе, по передаче в собственность городского округа муниципального образования город Иркутск благоустроенных жилых помещений для предоставления нанимателям, выселяемым из жилых помещений, уплате возмещения за изымаемые жилые помещения и земельные участки, возврате в бюджет города Иркутска денежных средств в качестве компенсации расходов, понесенных администрацией города Иркутска на выплату возмещений гражданам за изымаемые жилые помещения за ООО «Сибкомплектмонтаж» и неисполнение им данных обязательств, следует, что ООО «Алмаз» не вправе рассчитывать на предоставление ему земельных участков по Договору РЗТ.

Изменение порядка исполнения обязательств по договору и предоставление ООО «Алмаз» права на получение без торгов земельных участков без исполнения вышеуказанных обязательств не основано на нормах статьи 46.2 ГрК РФ и нарушает баланс интересов сторон.

Законность отказа в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000022:42206, 38:36:000022:42207, 38:36:000022:42205, 38:36:000022:42204 на праве аренды была предметом судебного разбирательства.

18 декабря 2023 года Арбитражным судом Иркутской области рассмотрено дело № А19-20555/2023 по заявлению ООО «Алмаз» к Комитету по управлению  муниципальным имуществом администрации города Иркутска о признании недействительным решения комитета по управлению администрацией города Иркутска от 25 июля 2023 года № 505-702656/23 об отказе в предоставлении земельных участков. Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, установив факт неисполнения ООО «Алмаз» обязательств по Договору РЗТ и мировому соглашению, также установив правомерность действий комитета.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024, указанный судебный акт оставлен без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Алмаз»  - без удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом. 

Иными словами, в рассматриваемом случае факт неисполнения ООО «Алмаз» обязательств по обеспечению денежными средствами граждан собственников жилых помещений и предоставлению жилых помещений гражданам, проживающим по договорам социального найма, а также перечислению в бюджет города Иркутска денежных средств в размере 92 527 112 рублей являются установленным и повторному доказыванию не подлежат.

Таким образом, надлежит констатировать, что истцом не представлено доказательств наличия объективно непреодолимых обстоятельств, исключивших возможность исполнения договора в рамках отведенного срока.

Указание на наличие в действиях (бездействиях) Комитета недобросовестности и злоупотребления правом подлежит отклонению, как не нашедшее подтверждения в ходе рассмотрения дела, не представлены доказательства длительного согласования всей необходимой исходно-разрешительной документации, все препятствия лежат исключительно в сфере своевременной реализации обществом принятых на себя обязательств.

Следует отметить, что продление срока договора возможно, во-первых: при установлении виновного неисполнения Администрацией обязательств, обусловленных договором, во-вторых: не более чем на период, в который Администрация препятствовала (бездействовала) исполнению обязательства обществу. Иное привело бы к необоснованному увеличению срока договора.

Суд считает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказано существенное нарушение договора, являющееся основанием для изменения условий договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса, а также не приведены обстоятельства, которые обладают одновременно всеми признаками, предусмотренными пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленного иска у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца после его принятия.

 

Судья                                                                                                   Ю. В. Липатова