ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-3919/2020

17 июня 2022 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 17.06.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Молодежной общественной организации «Эдельвейс», общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Эдельвейс» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.07.2020 по делу №А83-3919/2020 

по иску администрации города Феодосии Республики Крым 

к Молодежной общественной организации «Эдельвейс»

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Созвездие Эдельвейс»

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от администрации города Феодосии Республики Крым – ФИО2, представитель на основании доверенности от 29.12.2020 №02-58-501,  

у с т а н о в и л:

администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась с иском к Молодежной общественной организации «Эдельвейс» (далее – ответчик, организация, арендатор) с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земли от 11.12.2003 за период с 01.01.2015 по 31.12.2019 в размере 3 998 959,43 руб., расторжении договора аренды земли от 11.12.2003, заключенного между Коктебельским поселковым советом города Феодосии и организацией, понуждении ответчика возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 2,8352 га, расположенный по адресу Республика Крым, город Феодосия, поселок городского типа Коктебель, район бывшего автокемпинга, кадастровый номер 01 116 457 00 01 001 0250. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств в части своевременного внесения арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.07.2020 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался фактом неисполнения ответчиком договорных обязательств, отсутствием доказательств внесения ответчиком арендной платы в спорный период.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на наличие на спорном земельном участке поставленных на кадастровый учет объектов незавершенного строительства, внесенных в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Эдельвейс» (далее – общество). Кроме того, апеллянт пояснил, что итоговый судебный акт затрагивает права и обязанности общества, в собственности которого находится объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

С аналогичной жалобой на решение суда первой инстанции обратилось общество. В апелляционной жалобе также указано, что дело рассмотрено без  привлечения указанного апеллянта к участию в деле. Однако его права непосредственно затрагиваются судебным актом ввиду нахождения на арендуемом участке объекта недвижимости, находящегося в собственности общества.

На основании определения от 21.04.2022 апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по правилам, предусмотренным для рассмотрения дел судом первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество.

Из представленных в материалы дела отзывов организации и общества видно, что ими заявлено о применении срока исковой давности. При этом сам по себе арифметический расчет задолженности по арендной плате ни организацией, ни обществом не оспаривается. С исковыми требованиями о расторжении договора и о возврате земельного участка организация и общество не согласны ввиду наличия на земельном участке правомерно сооруженных объектов недвижимости.

Представитель администрации в судебном заседании исковые требования поддержал. На вопрос апелляционного суда о возможности привлечения общества в качестве второго ответчика представитель администрации ответил отказом. В материалах дела также имеется письменное несогласие истца с привлечением общества в качестве соответчика.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев исковые требования, принимая во внимание доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Коктебельским поселковым советом города Феодосии (арендодателем) и ответчиком заключен договор аренды земли от 11.12.2003, регистрационный номер 000301900321 от 29.12.2003, сроком действия до 28.07.2031 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.1 договора в срочное, платное владение и пользование (аренду) передан земельный участок площадью 2.8352 га. расположенный по адресу: город Феодосия, поселок городского типа Коктебель, район бывшего автокемпинга, кадастровый номер 01116 457 00 01 001 0250.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в редакции согласно решению Хозяйственного суда Республики Крым от 08.08.2014 по делу №901/838/14, арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 180650,44 грн. в год.

Согласно пункту 4.2 договора аренды земли, арендная плата оплачивается за отчетный период, который равен календарному месяцу ежемесячно на протяжении 30 (тридцати) календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.

Однако в нарушение условий договора арендатор не вносил арендные платежи своевременно, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 3 998 959, 43 руб. за период с 01.01.2015 по 31.12.2019.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора, истец 20.06.2019 направил ответчику претензию №2-42-4166 о взыскании арендной платы и уведомление № 2-42-4167 о прекращении договора аренды.

Требования истца, изложенные в претензии, ответчиком не были исполнены, что послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу правил статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» действие договора аренды от 17.03.2003 признается на территории Российской Федерации.

Принимая во внимание правила статей 4, 422 ГК РФ о действии закона во времени, к спорным правоотношениям необходимо применять законодательство Российской Федерации - применительно к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения в действие.

Следовательно, к спорным правоотношениям необходимо применять положения статей 614 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ об обязанности внесения арендной платы за пользование имуществом.

В соответствии с положениями статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины «О плате за землю», статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как России, так и Украины (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015).

Таким образом, размер арендной платы должен соответствовать установленным законодательством правилам.

Как указано выше, между Коктебельским поселковым советом города Феодосии (арендодателем) и ответчиком 11.12.2003 был заключен договор аренды земли, установлена обязанность по внесению арендной платы.

Однако в нарушение условий договора арендатор не вносил арендные платежи своевременно, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2015 по 31.12.2019 в размере 3 998 959, 43 руб.

Арифметическая и юридическая правильность самого по себе расчета арендной платы ни организацией, ни обществом не оспаривается.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что истец обоснованно поставил вопрос о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам.

При этом апелляционный суд учитывает, что ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 200 ГК РФ  по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Пленум №43), течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры. 

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением ответчиком условий договора, истцом 20.06.2019 направлялась в адрес ответчика претензия №2-42-4166 с требованием об оплате задолженности по аренде.

При этом, по условиям пункта 4.2 договора, арендатор обязался вносить арендную плату за отчетный период, который равен календарному месяцу ежемесячно на протяжении 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.

Учитывая дату обращения в суд с иском (12.03.2020), а также увеличение на месяц глубины периода учета исковой давности, принимая во внимание указанный срок арендного платежа (за январь 2017 года – до 02.03.2017), период взыскания следует определить с 01.01.2017.

Таким образом, принимая во внимание приведенные положения закона и правовую позицию высшей судебной инстанции, итоговая сумма для взыскания с ответчика-организации арендных платежей по договору аренды земли от 11.12.2003 в общем размере составит 2 504 153, 94 руб. за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 (согласно расчету истца сумма задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составила 801 401,08 руб., за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составила 833 457,08 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составила 869 295,78 руб.).

Апелляционный суд также отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что 18.05.2005 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г.Феодосии организации выдано разрешение на выполнение строительных работ №36. Указанное разрешение на выполнение строительных работ было выдано для строительства первой очереди строительства молодежного культурно-оздоровительного комплекса «Эдельвейс» (т.2 л.д.31).

Согласно Извлечению о регистрации права собственности на недвижимое имущество, 27.06.2007 объект незавершенного строительства молодежный культурно-оздоровительный комплекс «Эдельвейс» зарегистрирован на праве собственности за обществом (т.2 л.д.34).

Решением Исполнительного комитета Коктебельского поселкового совета г.Феодосии от 20.09.2007 №386 обществу выдано свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства молодежный культурно-оздоровительный комплекс «Эдельвейс». Из указанного свидетельства видно, что организация внесла соответствующий объект недвижимости в уставный капитал общества (т.1 л.д. 158).

Следовательно, собственником соответствующего имущества является общество, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица.

Изложенное лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Апелляционный суд принял меры к проверке реальности расположения соответствующего имущества на арендуемом земельном участке, назначив на основании определения от 01.07.2021 проведение судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы (л.д.95-99 т.4).

Согласно экспертному заключению от 22.02.2022 №Э-246 установлено, что первая очередь строительства амфитеатра на 2500 мест («объект») расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 01 116 457 00 01 001 0250. Указанный объект, а также навес над эстрадой, здание гримерки, оборудованы железобетонным фундаментом и относятся к сооружениям, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По результатам экспертного исследования также установлено расположение  в границах вышеуказанного земельного участка летнего домика для отдыха («домик»), указанного в «Экспликации зданий и сооружений» и в инвентарном деле №6-677, который, также относясь к первой очереди строительства амфитеатра на 2500 мест, оборудован железобетонным фундаментом и относится к сооружениям, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Таким образом, указанные выше «объект» и «домик» находятся в пределах границ арендуемого земельного участка. 

Как в силу правил законодательства Украины, так и согласно положениям законодательства России (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ, пункт 2 статьи 120 Земельного кодекса Украины, пункт 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») соответствующее правомочие пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у нового собственника этой недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости. При переходе права собственности на объект, находящийся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, общество, приобретя право собственности на объект недвижимости, приобрело статус арендатора соответствующего земельного участка в силу закона.

Изложенное обусловливает существование у общества обязанности по внесению арендной платы за земельный участок.

При этом апелляционный суд отмечает, что ни обществом, ни организацией в ходе рассмотрения настоящего спора не доказано, что весь земельный участок необходим для эксплуатации соответствующего объекта недвижимости; ходатайство о проведении соответствующей экспертизы не заявлено.

При этом из экспертного заключения от 22.02.2022 №Э-246 следует, что площадь выстроенной части амфитеатра составляет лишь 205,8 кв.м., площадь застройки домика для отдыха составляет 88,9 кв.м. 

Площадь же земельного участка составляет 28 352 кв.м, то есть несоизмеримо больше.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 08.11.2019 по делу №А83-22411/2017, приобретение объекта недвижимости (даже  единственного), находящегося на земельном участке, не свидетельствует о возникновении у нового собственника этого объекта прав, аналогичных правам предыдущего собственника, на весь земельный участок, где данный объект расположен.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что как организация, так и общество обладают статусом арендатора земельного участка.

В пункте 20 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11) разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Следовательно, ответчик-организация и общество (третье лицо) являются солидарными должниками по требованию истца  о внесении платы за пользование земельным участком.

Однако поскольку администрация относительно привлечения общества к участию в деле в качестве ответчика возразила, обязанность по внесению арендных платежей в размере 2 504 153, 94 руб. за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 следует полностью возложить на организацию в порядке солидаритета.

Ничто не препятствует организации предъявить регрессное требование к обществу.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 11.12.2003 и о возврате земельного участка не могут быть удовлетворены.

Как указано выше, земельный участок имеет двух арендаторов, а администрация-истец отказалась привлечь второго к участию в деле в качестве соответчика.

Поскольку единое материально-правовое требование ко второму участнику спорного правоотношения не предъявлено, постольку оснований для удовлетворения иска не усматривается.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку факт расположения на земельном участке правомерных объектов недвижимости установлен, постольку собственник указанных строений вправе во всяком случае  владеть земельным участком в рамках обязательственных арендных отношений.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 28.04.2021 по делу №А83-2900/2019.

Отмена решения суда первой инстанции обусловлена нарушением норм материального и процессуального права (статья 270 АПК РФ).

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд руководствуется частью 1 статьи 110 АПК РФ, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Апелляционный суд учитывает, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины. Цена иска составляет 3 998 959,43 руб. (применительно к требованиям имущественного характера); государственная пошлина с данной суммы составляет 42 995 руб. 

С учетом частичного удовлетворения исковых требований имущественного характера на 63%, к взысканию с ответчика-организации в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина в размере 27 086,85 руб. (42 995 руб. х 63%) за рассмотрение исковых требований.

При распределении судебных расходов за проведение судебной экспертизы и за обращения с апелляционными жалобами, апелляционный суд учитывает, что в удовлетворении исковых требований неимущественного характера отказано, а требования имущественного характера удовлетворены на 63% (соотношение сумм 3 998 959,43 руб. и 2 504 153,94 руб.), причем только в отношении организации. 

Исковые требования ко второму апеллянту, апелляционная жалоба которого также является обоснованной, не предъявлены.

Следовательно, с учетом отказа в удовлетворении исковых требованиях неимущественного характера, половина государственной пошлины, уплаченной организацией за обращение с апелляционной жалобой в размере 1 500 руб. (общая сумма пошлины 3 000 руб.) и половина судебных расходов, связанных с проведением экспертизы в размере 15 000 руб. (общая стоимость 30 000 руб.) отнесены на администрацию.

С учетом удовлетворенных притязаний ответчика-организации на 37%, расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной ответчиком и обществом за обращение с апелляционными жалобами в размере 555 руб. (1 500 руб. х 37%) и остальная половина судебных расходов, связанных с проведением экспертизы в размере 5 550 руб. (15 000 х 37%) также следует возложить на адмнистрацию.

Итого, с администрации в пользу ответчика-организации подлежат к взысканию судебные расходы в размере 22 605 руб. (в том числе денежная сумма в размере 20 550 (15 000 руб. + 5 550 руб.) за проведение судебной экспертизы, государственная пошлина в размере 2 055 руб. (1 500 руб. +  555 руб.) за обращение с апелляционной жалобой).

Учитывая отсутствие всяких исковых требований к апеллянту-обществу, его апелляционные притязания следует признать обоснованными полностью; следовательно, в пользу общества необходимо взыскать судебные расходы в размере 3 000 руб. за обращение с апелляционной жалобой.

Апелляционный суд также считает необходимым перечислить с депозитного счета апелляционного суда в адрес общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» (экспертная организация) денежную сумму в размере 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Судебная экспертиза, проведенная на основании определения апелляционного суда от 18.01.2021 экспертом ФИО3 (ООО «НПЦ Экспертные исследования») оплате не подлежит в связи с уклонением эксперта от ответов на поставленные вопросы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.07.2020 по делу                    №А83-3919/2020 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с Молодежной общественной организации «Эдельвейс» в пользу администрации города Феодосии Республики Крым задолженность по арендной плате за землю по договору аренды земли от 11.12.2003 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 2 504 153, 94 руб.

Взыскать с Молодежной общественной организации «Эдельвейс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 086,85 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с администрации города Феодосии Республики Крым в пользу Молодежной общественной организации «Эдельвейс» судебные расходы в размере 22 605 руб. (в том числе денежная сумма в размере 20 550 руб. за проведение судебной экспертизы, государственная пошлина в размере 2 055 руб. за обращение с апелляционной жалобой).

Взыскать с администрации города Феодосии Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Эдельвейс» судебные расходы в размере 3 000 руб. за обращение с апелляционной жалобой.

Перечислить с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в адрес общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежную сумму в размере 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                        А.А. Тарасенко                                                        

Судьи                                                                                       Н.И. Сикорская

                                                                                                 Ю.В. Колупаева