АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-6860/2019

г. Йошкар-Ола

26» мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Светлаковой Т.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску акционерного общества «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга по арендной плате и неустойки

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику акционерному обществу «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на объекты недвижимости, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл

с участием представителей:

от АО «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат» – ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности,

от ООО «Волжская сетевая компания» – ФИО4 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, акционерное общество «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат» (далее – АО «МЦБК», акционерное общество), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (далее – ООО «ВСК»), о взыскании долга по арендной плате по договору аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 за март – июнь 2019 года в сумме 43 988 рублей и договорной неустойки в размере 2 893 рубля за период с  11.04.2019 по 31.07.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.08.2019 исковое заявление и приложенные к нему документы приняты к производству, и дело рассматривалось по правилам упрощенного производства.

12.09.2019 арбитражным судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, поскольку в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 АПК РФ суд пришел к выводу, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия в связи с признанием необходимым выяснить дополнительные обстоятельства и исследовать дополнительные доказательства.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 обязательства по внесению арендной платы за март – июнь 2019 года.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 12, 309, 310, 606, 614 ГК РФ (т.1, л.д. 6-10).

До принятия решения по делу истец по правилам статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части неустойки в связи с увеличением периода просрочки, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика долг по арендной плате в сумме 43 988 рублей за март – июнь 2019 года, неустойку за период с 11.04.2019 по 04.02.2020 в сумме 10 923 рубля (т. 5, л.д. 30-32). Заявление об уточнении требований на основании статьи 49 АПК РФ было принято арбитражным судом к рассмотрению.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в уточненном размере, заявил о доказанности передачи имущества в аренду и незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы (протокол и аудиозапись судебного заседания от 19 мая 2020 года).

Ответчик в судебном заседании требования истца не признал, пояснил, что является собственником спорных объектов недвижимости, которые приобрел в порядке сингулярного правопреемства, а договор аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 заключил, поскольку не обладал на тот момент достаточными доказательствами правомочности своего владения.

По его мнению, договор аренды является недействительным в силу ничтожности как противоречащий статьям 209 и 608 ГК РФ, поскольку государственная регистрация права собственности АО «МЦБК» на спорные объекты недвижимости произведена незаконно.

При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (протокол и аудиозапись судебного заседания от 19 мая 2020 года).

При этом в ходе судебного разбирательства ООО «ВСК» предъявило встречный иск, уточненный на основании статьи 49 АПК РФ, в котором просило признать за ним право собственности на объекты недвижимости:

- помещение ТП-10 площадью 12,1 кв.м., состоящее из помещения для распределительного устройства РУ-0,4 кВ площадью 4 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, а также из помещения распределительного устройства РУ-6кВ, площадью 8,1 кв.м., расположенное на 2 этаже в здании подкачивающей насосной станции №1 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 12:16:0503001:324;

- помещение ТП-11 площадью 8,7 кв.м., состоящее из помещения для распределительного устройства РУ-0,4 кВ площадью 4,5 кв.м., а также из помещения распределительного устройства РУ-6кВ, площадью 4,2 кв.м., расположенное в здании подкачивающей насосной станции №2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 12:16:0503002:144;

- помещение ТП-3 площадью 17,2 кв.м., состоящее из помещения для трансформатора площадью 10,1 кв.м., для распределительного устройства РУ-0,4кВ площадью 3 кв.м., а также из помещения распределительного устройства РУ-6кВ, площадью 4,1 кв.м., расположенное в здании подкачивающей насосной станции №4 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 12:16:090006:228;

- помещение ТП-12А площадью 26,8 кв.м., состоящее из помещения №19 для трансформатора площадью 5,7 кв.м. (позиция 19 на инвентаризационном плане, кадастровый номер 12:16:0901008:685), помещения №20 для трансформатора, площадью 5,8 кв.м. (позиция 20 на инвентаризационном плане, кадастровый номер 12:16:0901008:686), помещения №18 для распределительного устройства РУ-0,4 кВ, РУ-6 кВ площадью 15,3 кв.м. (позиция 18 на инвентаризационном плане, кадастровый номер 12:16:0901008:684), расположенное в здании подкачивающей насосной станции №6 по адресу: 

<

...> «а»; 

- признать договор аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с АО «МЦБК» уплаченной за период с февраля 2018 года по февраль 2019 года арендной платы в сумме 146 410 рублей.

Во встречном исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о том, что доказательствами права собственности ООО «ВСК» на спорные помещения являются акт приема-передачи основных средств по электрическим сетям от 03.11.1966, постановление Совета Министров Марийской АССР от 22.12.1966 № 660, постановление Совета Министров Марийской АССР от 03.10.1986 № 503, постановление Государственного комитета Марийской АССР по управлению государственным имуществом № 61 от 03.11.1992. Перечисленными выше документами подтверждается сингулярное правопреемство в отношении имущественного комплекса, которое было изначально передано на баланс Волжской городской электрической сети, правопреемником которой являлось ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго». Спорные объекты были учтены и внесены в реестр республиканского имущества и закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго», с которым 14.12.2010 по результатам публичных торгов был заключен договор купли-продажи имущества, составляющего электросетевой комплекс города Волжска, в пользу ООО «ВСК». 

По мнению участника спора, поскольку право республиканской собственности возникло до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», последующая государственная регистрация права собственности на спорные объекты на имя общества «ВСК» не требовалась.

Истцом по встречному иску указано, что спорное имущество из состава республиканской собственности и из владения ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго» не выбывало и в установленном порядке в собственность АО «МЦБК» не передавалось. По его мнению, сделка по приобретению здания котельных (тепловых пунктов) между АО «МЦБК» и МУП «ЭРСУ» была совершена без учета имущественных интересов ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго», которое являлось действительным титульным владельцем помещений трансформаторных подстанций. Следовательно, акционерное общество неправомерно зарегистрировало право собственности на помещения, которые ему не принадлежали и не находились в его владении.

Обществом «ВСК» особо отмечено, что в силу положений Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго Российской Федерации от 20.06.2003 № 242, трансформаторная подстанция является сложной вещью и рассматривается как комплекс, состоящий из оборудования и помещения. При этом в акте приема-передачи основных средств от 03.11.1966 имеется описание передаваемых объектов электросетевого хозяйства, которые выполнены в кирпичных будках, пристроены с кирпичным зданием, либо встроены в здания котельных (пункты 1, 4). Тем самым трансформаторные подстанции расположены внутри помещений котельных (ныне подкачивающих насосных станций).

Также ООО «ВСК» сообщило, что помещения трансформаторных подстанций находятся у него на балансе, что подтверждается инвентарными карточками учета объектов основных средств, налоговыми декларациями о налоге на имущество.

При таких обстоятельствах договор аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 является ничтожным, а уплаченные в период его действия арендные платежи составляют неосновательное обогащение АО «МЦБК».

Встречные исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 12, 134, 167, 168, 209, 218, 301, 302, 608 ГК РФ, статьи 6 и 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 23 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», пункты 1.1.3 и 1.1.4 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго Российской Федерации от 20.06.2003 № 242, пункт 58 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 (далее – постановление Пленумов № 10/22), пункты 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009 (т.1, л.д. 72-77, т.3, л.д. 62-66, т.4, л.д. 30-31, т.5, л.д. 33-35).

В судебном заседании ООО «ВСК» поддержало требования в полном объеме по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснило, что за регистрацией права собственности на спорные объекты недвижимости на свое имя не обращалось. Также общество отметило, что заявление АО «МЦБК» о пропуске срока исковой давности по требованию о признании права собственности подлежит отклонению, так как документы, свидетельствующие о праве собственности ООО «ВСК», получены им из архива только в 2019 году (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

АО «МЦБК» в отзыве на встречный иск, в дополнениях к отзыву и в судебном заседании не согласилось с предъявленными встречными требованиями. Возражая против встречного иска, АО «МЦБК» указало, что является законным владельцем спорных объектов недвижимости, поскольку они были приобретены им по договору купли-продажи от 03.09.2005 с МУП «ЭРСУ» и на его основании осуществлена государственная регистрация права собственности, что подтверждается выданными свидетельствами о государственной регистрации права 12 МР № 562129 от 21.03.2011, 12 МР № 562131 от 21.03.2011, 12 МР № 562130 от 21.03.2011 и выписками из ЕГРН.

Участником спора также сообщено, что в 2017-2019 годах АО «МЦБК» получило разрешение и провело реконструкцию здания подкачивающей насосной станции №6, а также выделило из здания указанной подкачивающей насосной станции отдельные объекты недвижимости - нежилые помещения, в том числе №4 (позиция 18), №5 (позиция 19) и №6 (позиция 20).

АО «МЦБК» отметило, что из текста акта от 03.11.1966, на который ссылается ООО «ВСК» в качестве доказательства своего права собственности на спорные объекты недвижимости, невозможно сделать вывод о том, что в 1966 году с баланса акционерного общества были переданы и приняты на баланс другой организации именно нежилые помещения, расположенные в зданиях котельных, являющихся в настоящее время подкачивающими насосными станциями № № 1, 2, 4 и 6, поскольку указанные в них сведения не содержат нумерации котельных, их адресов или каких-либо ориентиров расположения этих котельных. Также из текста указанного документа следует, что к сдаче были предъявлены электрические сети, а не здания или помещения.

Кроме того, акционерное общество указало, что испрашивая нежилые помещения подкачивающей насосной станции №6, в которых расположена ТП-12А, ООО «ВСК» в качестве обоснования своих требований ссылается на пункт 4 акта от 1966 года. Однако в нем идет речь о ТП-12, а не ТП-12А. Между тем, из приложения № 1 к договору купли-продажи имущества от 14.12.2010 усматривается, что данные объекты являются различными.

По мнению участника спора, все представленные ООО «ВСК» распорядительные акты 1966-2001 годов не содержат сведений о том, какое имущество передавалось каждому следующему хозяйствующему субъекту электроэнергетики после реорганизации или ликвидации его предшественника, и не подтверждают переход нежилых помещений, расположенных в подкачивающих насосных станциях, ни ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго», ни ООО «ВСК».

Кроме того, акционерным обществом заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию ООО «ВСК» о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения.

При таких обстоятельствах АО «МЦБК» полагало, что оно правомочно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом - подкачивающими насосными станциями №1, №2, №4, включая все их помещения, а также помещениями №№ 4,5,6, расположенными в подкачивающей насосной станции №6, и является фактически владеющим собственником указанного имущества, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, договор аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 является законным и действительным.

На основании изложенного, акционерное общество просило отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме (т.2, л.д. 55-62, т.3, л.д. 49-52, 55-61, т.4. л.д. 133-139, т.5, л.д. 44-45, 48-51, протокол и аудиозапись судебного заседания от 19 мая 2020 года).

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск третье лицо указало, что в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение – ТП-10, РУ-0,4 кВ площадью 4,0 кв.м, расположенное на 1 этаже, нежилое помещение – РУ-6кВ, площадью 8,1 кв.м, расположенное на 2 этаже в 2-х этажном здании подкачивающей насосной станции № 1; нежилое помещение – ТП-11 площадью 4,2 кв.м., нежилое помещение РУ 0,4 кВ площадью 4,5 кв.м, расположенные в одноэтажном здании подкачивающей насосной станции № 2; нежилое помещение – ТП-3, площадью 4,1 кв.м, нежилое помещение – Тр315 кВа, площадью 10,1 кв.м, нежилое помещение – РУ-04 кВ, площадью 3,0 кв.м, расположенные в одноэтажном здании покачивающей насосной станции № 4; нежилые помещения поз.18, поз.19, поз.20, расположенные в здании подкачивающей насосной станции № 6. По этой причине не представляется возможным ответить на вопрос, обращалось ли ООО «ВСК» за государственной регистрацией на указанные объекты.

При этом Управление Росреестра по Республике Марий Эл сообщило, что в ЕГРН содержатся сведения о праве собственности АО «МЦБК» в отношении следующих объектов: подкачивающая насосная станция № 1, общая площадь 175,9 кв.м, кадастровый номер 12:16:0503001:324, расположенная по адресу: РМЭ, 

<

...>; подкачивающая насосная станция № 2, общая площадь 156,6 кв.м, кадастровый номер 12:16:0503002:144, расположенная по адресу: РМЭ, 

<

...>; подкачивающая насосная станция № 4, общая площадь 270,4 кв.м, кадастровый номер 12:16:0902006:228, расположенная по адресу: РМЭ, 

<

...>. Также имеются сведения, что в здании подкачивающей насосной станции № 6, кадастровый номер 12:16:0901008:85, находящейся по адресу: РМЭ, 

<

...> «а», расположены, в том числе, следующие помещения: нежилое помещение № 2 общей площадью 177,6 кв.м., кадастровый номер 12:16:0901008:682; нежилое помещение № 4 общей площадью 15,3 кв.м., кадастровый номер 12:16:0901008:684; нежилое помещение № 6 общей площадью 5,8 кв.м., кадастровый номер 12:16:0901008:686 (т.2, л.д. 47-50).

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым иск АО «МЦБК» удовлетворить, во встречном иске отказать по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2018 года между истцом, АО «МЦБК», и ответчиком, ООО «ВСК», заключен в письменной форме договор аренды нежилых помещений № 279, по условиям которого истец как арендодатель обязался передать ответчику (арендатору) за плату во временное пользование объекты недвижимого имущества для размещения в них электрооборудования:

- нежилое помещение – ТП-10, РУ-0,4 кВ площадью 4,0 кв.м, расположенное на 1 этаже, нежилое помещение – РУ-6кВ, площадью 8,1 кв.м, расположенное на 2 этаже в 2-х этажном здании – подкачивающая насосная станция № 1, общей площадью помещений – 12,1 кв.м, назначение промышленное, расположенном по адресу: 

<

...> «а»;

- нежилое помещение – ТП-11 площадью 4,2 кв.м., нежилое помещение – РУ 0,4 кВ площадью 4,5 кв.м, общая площадь помещений - 8,7 кв.м, расположенные в одноэтажном здании - подкачивающая насосная станция № 2, назначение промышленное, находящемся по адресу: 

<

...> «а»;

- нежилое помещение – ТП-3, площадью 4,1 кв.м, нежилое помещение – Тр315 кВа, площадью 10,1 кв.м, нежилое помещение – РУ-04 кВ, площадью 3,0 кв.м, общей площадью помещений – 17, 2 кв.м. в одноэтажном здании - покачивающая насосная станция № 4, назначение промышленное, расположенном по адресу: 

<

...> «а»;

- нежилое помещение – поз.18, площадью 15,3 кв.м.; поз.19, площадью 5,7 кв.м.; поз.20, площадью 5,8 кв.м., общая площадь помещений – 26,8 кв.м, с присвоенным почтовым адресом: РМЭ, 

<

...>, расположенное в одноэтажном здании – подкачивающая насосная станция № 6, назначение промышленное.

Общая площадь помещений, предоставляемых во временное пользование – 64,8 кв.м. В разделе 1 договора указано, что здания подкачивающих насосных станций № 1, № 2, № 3 и № 6 принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В свою очередь ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т.1, л.д. 14-16).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене.

Срок действия договора установлен на период с 1 января 2018 года по 30 ноября 2018 года. Пунктом 4.2 стороны предусмотрели, что по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Тем самым договор № 279 от 20.02.2018 заключен на срок менее года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации.

Между тем действительность договора оспорена ООО «ВСК» путем предъявления встречного иска о признании права собственности на объекты недвижимости, являющимися предметом договора аренды, о признании договора аренды № 279 от 20.02.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

По утверждению ООО «ВСК», оно является законным владельцем и собственником спорных объектов недвижимости, а право собственности АО «МЦБК» было зарегистрировано без надлежащих правовых оснований. Поэтому договор аренды нежилых помещений № 279 от 20.02.2018 является ничтожным в силу его несоответствия статьям 209 и 608 ГК РФ.

Правовая позиция ООО «ВСК» противоречит нормам гражданского права и документальным доказательствам.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем признания права.

В пункте 2 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что иск о признании права относится к искам о правах на недвижимое имущество.

В абзаце 2 пункта 52 указанного постановления отмечено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 58, 59 названного постановления, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, представив доказательства возникновения у него соответствующего права.

При этом в силу пункта 59 постановления Пленумов № 10/22 иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, правом на обращение в суд за защитой нарушенного права обладает лицо, во владении которого находится недвижимое имущество. При этом по иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения такого права. Признание права как вещно-правовой способ защиты является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности.

По утверждению ООО «ВСК», его право собственности на спорные объекты недвижимости подтверждается следующими документами: приказом Министра коммунального хозяйства Марийской АССР от 11.01.1966 № 14 «О составе деятельности энергетического эксплуатационного управления Министерства коммунального хозяйства Марийской АССР», приказом Министра коммунального хозяйства Марийской АССР от 07.06.1966 № 138 «Об улучшении эксплуатации и развития коммунального энергетического хозяйства республики», постановлением Совета Министров Марийской АССР от 22.12.1966 № 660 «Об организации хозрасчетной городской электрической сети в г. Волжске энергоуправления Министерства коммунального хозяйства республики», постановлением Совета Министров Марийской АССР от 03.10.1986 № 503 «О внесении изменений в постановление Совета Министров Марийской АССР от 2 декабря 1985 г. № 590», постановлением Государственного комитета Марийской ССР по управлению государственным имуществом от 03.11.1992 № 61 «О ликвидации предприятий, входящих в состав объединения «Маркоммунэнерго», актом от 03.11.1966 приема-передачи основных средств по электрическим сетям г. Волжска Марийской АССР на 1 ноября 1966 г., договором купли-продажи имущества от 14.12.2010, заключенным на основании протокола о результатах проведения торгов с ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго», выпиской из реестра государственного имущества собственности Республики Марий Эл (т.1, л.д. 79-84, 89-120).

Между тем мнение ООО «ВСК» признается юридически ошибочным.

Так, в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что помещения, указанные в договоре аренды в качестве объекта аренды, расположены в зданиях подкачивающих насосных станций № 1 по адресу: РМЭ, 

<

...>, №2 по адресу: РМЭ, 

<

...>, № 4 по адресу: РМЭ, 

<

...>, № 6 по адресу: РМЭ, 

<

...> «а».

Право собственности на указанные здания зарегистрировано за арендодателем ОАО «МЦБК» (в настоящее время АО «МЦБК») 23.11.2005, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 12 МР № 562129 от 21.03.2011, 12 МР № 562131 от 21.03.2011, 12 МР № 562130 от 21.03.2011, 12 МР № 562133 от 21.03.2011 и выписками из ЕГРН от 18 февраля 2019 года, от 15 августа 2019 года (т.2, л.д. 12-23, 64-70, 72-78, 80-86, 96).

При этом основанием для государственной регистрации стали документы о выкупе недвижимого имущества в частую собственность, а именно договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2005, заключенный с МУП «Эксплуатационный ремонтно-строительный участок» Администрации г. Волжска на основании постановления Администрации муниципального образования «Город Волжск» № 1456 от 29.08.2005 «О даче согласия МУП «ЭРСУ» на продажу муниципального имущества (т.2, л.д. 113-123, т.5, л.д. 37). Договор купли-продажи не оспорен, недействительным не признавался.

Кроме того, на основании разрешения на строительство № 12-RU12316000-57-20917 от 19.07.2017 АО «МЦБК» осуществило реконструкцию подкачивающей насосной станции № 6 с кадастровым номером 12:16:0901008:85, находящейся по адресу: РМЭ, 

<

...> «а», что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 01.08.2017, выданным Администрацией городского округа «Город Волжск» (т.3, л.д. 27-29). В результате реконструкции были выделены в качестве отдельных объектов недвижимости нежилые помещения №4 (позиция 18), №5 (позиция 19) и №6 (позиция 20) и АО «МЦБК» было зарегистрировано право собственности на них, что подтверждается выписками из ЕГРН от 18.02.2019 (т.2, л.д. 15-23).

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Тем самым в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ у АО «МЦБК» возникло право собственности на спорные объекты недвижимости.

Напротив, ООО «ВСК» не обращалось за государственной регистрацией права собственности на свое имя, предусмотренные законом доказательства такого права не имеет.

В ходе судебного заседания оно ограничилось ссылками на приказ Министра коммунального хозяйства Марийской АССР от 11.01.1966 № 14 «О составе деятельности энергетического эксплуатационного управления Министерства коммунального хозяйства Марийской АССР», приказ Министра коммунального хозяйства Марийской АССР от 07.06.1966 № 138 «Об улучшении эксплуатации и развития коммунального энергетического хозяйства республики», постановление Совета Министров Марийской АССР от 22.12.1966 № 660 «Об организации хозрасчетной городской электрической сети в г. Волжске энергоуправления Министерства коммунального хозяйства республики», постановление Совета Министров Марийской АССР от 03.10.1986 № 503 «О внесении изменений в постановление Совета Министров Марийской АССР от 2 декабря 1985 г. № 590», постановление Государственного комитета Марийской ССР по управлению государственным имуществом от 03.11.1992 № 61 «О ликвидации предприятий, входящих в состав объединения «Маркоммунэнерго», акт от 03.11.1966 приема-передачи основных средств по электрическим сетям г. Волжска Марийской АССР на 1 ноября 1966 г. (т.1, л.д. 79-84, 89-93) При этом основополагающим документом, свидетельствующим о его праве собственности, считало акт приема-передачи от 03.11.1966 (т.1, л.д. 89-93).

Оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ перечисленные документы, арбитражный суд приходит к выводу о том, что они не свидетельствуют о праве собственности ООО «ВСК» на помещения ТП-10, ТП-11, ТП-3 и ТП-12А. В акте приема-передачи от 03.11.1966 указаны трансформаторные пункты, предъявленные к сдаче, однако сведения о нежилых помещениях, их площади и месте нахождения (адресе) в нем не указаны, что не позволяет идентифицировать эти объекты. В акте также отсутствует упоминание о ТП-12А. Из акта следует, что передача основных средств производилась на основании приказа Министра коммунального хозяйства Марийской АССР от 07.06.1966 № 138 (т.1, л.д. 80), в соответствии с которым Энергетическому эксплуатационному управлению Министерства коммунального хозяйства республики приказано произвести приемку на баланс управления электрических сетей.

Названные документы не содержат данных о совершении обществом, зарегистрированным в 2010 году, гражданско-правовой сделки по приобретению государственного имущества в частую собственность. Сами по себе сведения о нахождении помещений у различных владельцев не могут быть основанием для признания права собственности за ООО «ВСК». При этом суждение общества о том, что оно приобрело право собственности на спорные объекты недвижимости в порядке сингулярного правопреемства признается судом ошибочным, поскольку ООО «ВСК» не является правопреемником Энергетического эксплуатационного управления Министерства коммунального хозяйства Марийской АССР, Волжской городской электрической сети, республиканского производственного энергетического объединения «Маркоммунэнерго», ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго». Трансформаторные подстанции были приобретены ООО «ВСК» по договору купли-продажи, заключенному 14.12.2010 с ГУПЭП РМЭ «Маркоммунэнерго» (пункты 63, 68, 70, 79 приложения № 1 к договору купли-продажи) (т.1, л.д. 94-114). При этом в договоре также отсутствуют сведения о продаже нежилых помещений, их индивидуально-определенные признаки.

Ссылка ООО «ВСК» на выписку из реестра государственного имущества собственности Республики Марий Эл (т.1, л.д. 115-120) как на одно из доказательств его права собственности на нежилые помещения не принимается арбитражным судом, поскольку в силу пункта 36 постановления Пленумов № 10/22 факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Также не могут подтверждать право собственности ООО «ВСК» на нежилые помещения, указанные в договоре аренды от 20.02.2018, представленные им акты разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности между эксплуатирующей организацией и потребителем на электроснабжение подкачивающих насосных станций № 1, № 2,  № 4 и № 6 от 30.08.2011 (т.2, л.д. 41-44), поскольку они не являются правоустанавливающими документами, а определяют схему электроснабжения и границы эксплуатационной ответственности сторон.

Таким образом, ответчик ошибочно ссылается на наличие у него права собственности на объекты аренды.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства АО «МЦБК» заявило о пропуске срока исковой давности по требованию о признании права собственности (т.4, л.д. 138-139). Однако поскольку суд пришел к выводу о недоказанности обществом «ВСК» права собственности на спорные объекты недвижимости, довод об исковой давности не имеет правового значения.

Поскольку сделка по приобретению имущества, совершенная АО «МЦБК», является законной и на ее основании осуществлена государственная регистрация права собственности акционерного общества, довод ООО «ВСК» о недействительности (ничтожности) договора аренды № 279 от 20.02.2018 как противоречащего статьям 209 и 608 ГК РФ признается арбитражным судом необоснованным. 

Более того, по правилам «эстоппель» о недопустимости противоречивого поведения при осуществлении гражданских прав исполнение ООО «ВСК» обязанностей арендатора в течение года подтверждает, что арендатор считал спорные помещения чужой собственностью. Это свидетельствует и из переписки сторон по вопросу выкупа нежилых помещений и соответствующих земельных участков (т.5, л.д. 1-11). Следовательно, его уклонение от исполнения договора аренды обосновано неправомерным и бездоказательным предположением о его праве собственности на помещения.

Изложенное позволяет заключить, что включение во встречный иск требований о признании права собственности на объекты недвижимости, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, подлежат отклонению в полном объеме.

При таких обстоятельствах арбитражный суд оценивает договор аренды как заключенный и действительный. 

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду ответчику исполнил надлежащим образом. Согласно пункту 7.2 договора, договор имеет силу акта приема-передачи помещений.

После окончания срока аренды по договору от 20.02.2018 ООО «ВСК» продолжало пользоваться помещениями, о намерении расторгнуть договор в письменном виде истца не уведомляло. Арендодатель также до истечения срока аренды не уведомлял арендатора о своих возражениях относительно продолжения пользования арендованным имуществом.

Согласно пункту 4.2 договора и пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Тем самым, договор аренды от 20.02.2018 следует считать по правилам статьи 621 ГК РФ возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

В силу статей 606, 614 ГК РФ и раздела 2 договора от 20.02.2018 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом аренды.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 2.1 договора арендная плата установлена в размере 10 368 рублей в месяц из расчета 160 рублей за 1 кв.м. При этом пунктом 2.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год. Расчет ведется с округлением копеек до целых рублей. Данное увеличение производится без подписания сторонами дополнительных соглашений. Новый размер арендной платы вводится с 1 января календарного года.

В соответствии с данным условием договора ежемесячная арендная плата с 1 января 2019 года составляет 10 997 рублей (т.4, л.д. 36, 37, 48).

В силу пункта 2.3. договора арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Вопреки требованиям статей 606, 614, 654 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы и на момент рассмотрения дела в суде за ответчиком числится долг по арендной плате за март-июнь 2019 года в сумме 43 988 рублей. Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в суд не представлено. Расчет долга проверен арбитражным судом и признается верным.

Тем самым с ответчика, ООО «ВСК», в пользу АО «МЦБК» подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 43 988 рублей.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями заключенного сторонами договора (пункт 6.3) определена ответственность за нарушение срока уплаты арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Общая сумма неустойки согласно уточненному расчету истца составила 10 923 рубля за период с 11.04.2019 по 04.02.2020. Расчет неустойки (т.5, л.д. 31-32) проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом арифметически неверно определена сумма неустойки, подлежащая взысканию, за апрель 2019 года, а также допущены ошибки при определении суммы неустойки по каждому месяцу: она завышена в связи с ее округлением в большую сторону. 

Арбитражным судом произведен расчет неустойки, устраняющий допущенные АО «МЦБК» ошибки:

Период/Сумма долга (руб.)

Период просрочки

Количество дней просрочки

Размер

неустойки 

Сумма неустойки (руб.)

Март 2019, 

10 997

11.04.2019-04.02.2020

300

0,1 %

3 299,10

Апрель 2019, 10 997

14.05.2019-04.02.2020

267

0,1 %

2 936,20

Май 2019, 

10 997

11.06.2019-04.02.2020

239

0,1 %

2 628,28

Июнь 2019, 

10 997

11.07.2019-04.02.2020

209

0,1 %

2 298,37

Итого:

11 161,95

Тем самым по расчету арбитражного суда итоговая сумма неустойки составляет 11 161 рубль 95 копеек, однако истец как кредитор в денежном обязательстве ограничил свое требование о взыскании договорной неустойки суммой 10 923 рубля. Поскольку суд не может выходить за пределы заявленных требований с ООО «ВСК» подлежит взысканию неустойка в сумме 10 923 рубля.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции (статьи 11, 12 ГК РФ). 

Таким образом, с ООО «ВСК» подлежат взысканию долг по арендной плате в сумме 43 988 рублей и неустойка в сумме 10 923 рубля.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Понесенные АО «МЦБК» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 196 рублей взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение. При этом в связи с излишней уплатой АО «МЦБК» в соответствии со статьей 333.40 НК РФ подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 564 рубля 44 копейки.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска расходы ООО «ВСК» по уплате государственной пошлины по неимущественным требованиям в сумме 30 000 рублей компенсации не подлежат.

Кроме того, в связи с увеличением размера встречных исковых требований, а именно предъявлением требования о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания уплаченных арендных платежей, с ООО «ВСК» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 392 рубля.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 мая 2020 года. Полный текст решения изготовлен 26 мая 2020 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) долг по арендной плате в сумме 43 988 рублей и неустойку в сумме 10 923 рубля, всего – 54 911 рублей, и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 196 рублей.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 392 рубля.

4. Возвратить акционерному обществу «Марийский целлюлозно-бумажный комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 564 рубля 44 копейки, уплаченную по платежному поручению № 10 от 10.01.2020. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                 Т. Л. Светлакова