﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень	Дело № А45-16349/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 22 января 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Доронина С.А.,

судей							Глотова Н.Б.,

								Куклевой Е.А.-

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи и веб-конференций при ведении протокола помощником судьи Бачуриным Е.Д. кассационную жалобу публичного акционерного общества Банка «Финансовая Корпорация Открытие» (ИНН 7706092528, ОГРН 1027739019208; далее - Банк) на определение от 27.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Стрункин А.Д.) и постановление от 23.10.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Фертиков М.А., Фролова Н.Н.) по делу № А45-16349/2018 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Радуга Недвижимость Сибирь» (ИНН 5402527734, ОГРН 1105476027887; далее - общество «Радуга Недвижимость Сибирь», должник), принятые по заявлению индивидуального предпринимателя Большакова Александра Борисовича (ОГРНИП 317547600130562; далее - предприниматель) о разрешении разногласий.

В заседании приняли участие представители: конкурсного управляющего Кладова Бориса Александровича - Семёнова Л.А. по доверенности от 25.05.2020 (в режиме онлайн), предпринимателя - Нафтаев Е.В. по доверенности от 04.03.2020.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Десятого арбитражного апелляционного суда (судья Мурина В.А.) в заседании участвовал представитель Банка - Прокуров К.Р. по доверенности от 25.04.2019.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве общества «Радуга Недвижимость Сибирь» предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между ним и Банком, по вопросу реализации залогового имущества. Предприниматель просил внести изменения в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего должнику:

- определить, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как «помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв. м, кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, дом 77»;

- определить, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту № 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв. м по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.10.2012 № 91451м;

- определить начальную продажную цену по лоту № 1 в размере 28 215 563,12 руб., начальную цену на повторных торгах по лоту № 1 в размере 25 394 006,81 руб. 

Определением от 27.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 23.10.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, утверждён порядок продажи имущества должника, представленный Банком с внесением в него изменений:

- определено, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как «помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв. м, кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, дом 77»;

- определено, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту № 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв. м по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.10.2012 № 91451 м;

- определена начальная продажная цена по лоту № 1 в размере 35 269 453,90 руб.

В кассационной жалобе Банк просит определение суда от 27.08.2020 и постановление апелляционного суда от 23.10.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя.

Податель кассационной жалобы полагает, что Банк, являясь залоговым кредитором, имеет приоритетное право на установление цены продажи залогового имущества, при этом его оценка не является обязательным условием утверждения Положения о реализации такого имущества; предпринимателем не представлены доказательства нарушения его прав установлением цены более высокой, чем предложено им; необоснованное снижение цены не позволит получить на торгах действительную цену залогового имущества; судами неправильно оценены все заключения о рыночной стоимости залогового имущества, необоснованно отдано предпочтение заключению от 30.01.2020 без назначения судебной экспертизы.

Кроме того, Банк считает, что право аренды земельного участка подлежит включению в конкурсную массу и продаже в качестве залогового имущества; описание реализуемого имущество изменено преждевременно, так как помещения переделаны в офисные, но могут быть использованы в качестве складских.

Изучив материалы обособленного спора, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на неё, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, определением суда от 22.05.2019 требование Банка в размере 137 061 938,53 руб. включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества «Радуга Недвижимость Сибирь», как обеспеченное залогом имущества должника.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 27.02.2020 опубликовано Положение «О порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего общества «Радуга Недвижимость Сибирь», в рамках процедуры конкурсного производства по делу №А45-16349/2018» (далее - Положение).

Предприниматель, являющийся конкурсным кредитором, полагая, что условия Положения не позволят получить максимальную выручку от реализации имущества в наиболее короткий срок, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, утверждая изменения в Положение, исходил из того, что они отвечают основным целям процедуры банкротства и отражают действительное состояние и стоимость залогового имущества.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

Статьёй 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Законом.

Положениями статей 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве предусмотрен механизм реализации имущества должника в условиях конкурсного производства, обеспечивающий максимально возможные конкурентные условия продажи имущества должника с целью получения максимальной выручки для удовлетворения требований кредиторов - реализация имущества должника на открытых торгах. 

Реализация имущества в таких условиях максимально направлена на получение реальной рыночной стоимости путём соблюдения условий отчуждения на открытом рынке в условиях конкуренции без какого-либо принуждения с целью получения разумного вознаграждения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2014 № 301-ЭС14-769).

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей, вне зависимости от того обременено либо не обременено имущество должника залоговыми правами его кредиторов.

В рассматриваемом случае, внося изменения в название Лота № 1, суды двух инстанций исходили из сведений, содержащихся в общедоступном открытом источнике - Едином государственном реестре недвижимости, специфики реализуемого недвижимого имущества, его технических паспортов, выписки из реестра объектов капитального строительства, поэтажного плана на здание, представленных в материалы дела фототаблиц, фактического пользования помещения. Указанные доказательства в совокупности подтвердили, что залоговое имущество, составляющее Лот № 1, является складским помещением, только частично переоборудованным под офисный тип, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о необходимости внесения изменений в Положение о наименовании имущества Лота № 1.

Исключая право аренды на земельный участок из состава реализуемого имущества и включая эти отдельно в Лот № 1 в качестве оговорки, суды двух инстанций исходили из того, что должник не является единственным собственником актива в виде права аренды на земельный участок, напротив данная аренда характеризуется множественностью арендаторов, то есть является обременением для конкурсной массы (ограниченное право аренды), а не его ликвидным активом. С учётом этого, судами двух инстанций отмечено, что общество «Радуга Недвижимость Сибирь» не может реализовать права на застроенный земельный участок, поскольку право пользования этим участком перейдут к покупателю здания и помещений в них после регистрации вещных прав в силу закона.

Поскольку такой подход соответствует положениям пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 382, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», оснований полагать выводы судов первой и апелляционной инстанций в данной части ошибочными у суда округа не имеется.

Утверждая начальную цену реализации залогового имущества должника в размере 35 269 453,90 руб. суды двух инстанций исходили из анализа трёх представленных в материалы обособленного спора отчётом об оценке их рыночной стоимости, сведений полученных из пояснений оценщика. В частности судами отмечено, что отчёт представленный Банком (залоговое заключение от 16.08.2019 № 90260170-7-3227 со стоимостью имущества - 141 137 000 руб.) не соответствует требованиям положений статей 4, 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (документ подготовлен сотрудником Банка не являющимся членом саморегулируемой организации, не применены стандарты оценки); к отчёту об оценке от 20.11.2019 № 16/065 (стоимость имущества - 135 694 500 руб.) суды отнеслись критически ввиду чрезмерно заниженной оценочной стоимости земельного участка (800 руб.), что объективно не может соответствовать действительности для земельного участка с сооружениями на нём общей площадью 9293 кв. м, обременённого множественностью арендаторов, совершения оценки без учёта фактических характеристик помещений.

Поскольку судами установлены недостатки залогового заключения от 16.08.2019 № 90260170-7-3227, отчёта от 20.11.2019 № 16/065, как документов определяющих оценку реализуемого имущества должника, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недопустимости их использования в качестве основания для определения начальной цены реализации имущества общества «Радуга Недвижимость Сибирь».

Судами также указано, что отчёт от 30.01.2020 № 300120 (стоимость имущества - 35 269 453,90 руб.) соответствует требованиям действующего законодательства, дата оценки имущества наиболее приближена к дате проведения торгов, то есть оценщиком определена наиболее актуальная рыночная стоимость имущества с учётом его состояния (строениям от 50 до 60 лет, имеются трещины в стенах). В этой связи суды двух инстанций правомерно руководствовали указанным отчётом для определения начальной цены реализации имущества должника.

При рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанцииперед лицами, участвующими в деле, неоднократно ставился вопрос о проведении судебной экспертизы об оценке залогового имущества, при этом Банк возражал против проведения экспертизы. 

По смыслу статьи 82 АПК РФ проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, реализуемой самостоятельно в исключительных случаях либо по ходатайству лица, участвующего в деле. Последствия совершения (несовершения) процессуальных действий лежат на стороне спора (статья 9 АПК РФ). 

Поскольку Банком в условиях наличия в материалах дела трёх экспертиз, имеющих столь значительные расхождения по цене имущества, как лицом, наиболее заинтересованным в утверждении Положения в его редакции и возражающим против заявления предпринимателя, не выражено согласия на проведение экспертизы, последствия оценки залогового заключения и принятия к учёту заключения от 30.01.2020 № 300120 возлагаются на кредитную организацию.

Более того, реализация залогового имущества, согласно Положению, осуществляется в форме аукциона, то есть направлено на повышение цены имущества. Рыночная цена продажи имущества устанавливается исходя из спроса на такое имущества и имеющегося предложения, следовательно, действительная рыночная цены реализации имущества должника будет определена только по результатам проведения торгов.

При таких условиях, выводы судов первой и апелляционной инстанций о необходимости установления начальной цены реализации имущества должника, составляющего Лот № 1, в размере 35 269 453,90 руб. являются обоснованными, соответствующими представленным в материалы обособленного спора доказательствам, исходя из оценки отчётов оценщиков о рыночной стоимости такого имущества.

По существу доводы, изложенные в кассационной жалобе, не подтверждают неправильного применения судами норм материального права, выражают несогласие с выводами судов об оценки обстоятельств, связанных с разрешением возникших между Банком и предпринимателем разногласий, сделанными по результату оценки представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем подлежат отклонению.

В силу процессуальной компетенции оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 27.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 23.10.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-16349/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества Банка «Финансовая Корпорация Открытие» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий								С.А. Доронин

Судьи												Н.Б. Глотов

													Е.А. Куклева