Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9049/2018

г. Благовещенск

11 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Е.А. Варламова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.В. Ивановой,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Амурской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов

к администрации городского поселения «город Завитинск» Амурской области    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 315281300000713, ИНН 

<

***>) о признании недействительным отдельных пунктов договора аренды земельного участка

при участии в заседании: 

от заявителя – не явился, извещен,

от ответчика администрация городского поселения «город Завитинск» Амурской области    -   не явился, извещен,

от ответчика  - глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 – не явился, извещен,

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился первый заместитель прокурора Амурской области  к администрации городского поселения «город Завитинск» Амурской области и главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 о признании  недействительными (ничтожными) подпункт 4.4.6. пункта 4.4., пункт 9.3 договора от 31.10.2016 № 126, предметом которого является аренда земельного участка из категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:12:020608:19 общей площадью 817971 кв.м., заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» и главой КФХ ФИО2.

В предварительном судебном заседании представитель прокурора на требованиях настаивал.

Ответчики не явились.

От администрации городского поселения «город Завитинск» Амурской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением Арбитражного суда Амурской области дело назначено к судебному разбирательству на 14.01.2019 на 09 час. 30 мин.

В судебном заседании 14.01.2019 представитель прокурора области на требованиях настаивал в полном объеме, ответчики явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 14.01.2019 судебное разбирательство отложено на 04.02.2019 на 09 час. 50 мин.

В настоящее судебное разбирательство стороны явку представителей не обеспечили.

Факт извещения ответчиков подтверждается: в отношении Администрации города Завитинск – почтовым уведомлением 67597229836787 и представленным отзывом на иск (вх. № 48086 от 23.11.2018), в отношении главы КФХ ФИО2 – почтовым отправлением 67597229836794, направленным по адресу регистрации ответчика и возвращенным по причине отсутствия адресата, и телефонограммой от 15.01.2019, согласно которой ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В связи  с изложенным суд в соответствии  с правилами ст.156 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Прокуратурой Завитинского района при проверке соблюдения органами местного самоуправления городского поселения город Завитинск Завитинского района Амурской области земельного  и иного законодательства установлены нарушения, а именно противоречия пунктов Договора аренды земельного участка № 126 от 31.10.2016 действующему законодательству, о чем вынесено представление главе городского поселения город Завитинск Завитинского района Амурской области.

Проверкой установлено что, между администрацией городского поселения «город Завитинск» Амурской области (Арендодатель) и крестьянским (фермерским хозяйством в лице главы ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 126 аренды земельного участка от 31.10.2016.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:12:020608:19, местоположение: Амурская область, гр.- Завитинский, общей площадью 817 971 кв.м. с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного использования,  в границах указанных в кадастровом паспорте Участка.

Участок, являющийся предметом настоящего договора, является образованным из земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п. 1.2).

Срок аренды участка согласно пункту 2.1 договора установлен с 31.10.2016 до 31.10.2026.

Пунктом 4.4.6 договора предусмотрена обязанность Арендатора не сдавать арендуемый участок в субаренду (поднаем) без письменного согласия Арендодателя. Осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

В соответствии с пунктом 9.3 договора настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

а) Арендатор пользуется Участком с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения Участка, либо с неоднократными нарушениями;

б) Арендатор существенно ухудшает состояние Участка;

в) Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) если Арендатор заключил без письменного согласия Арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого участка в уставный капитал организаций и др.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с направленным Администрации города представлением  Прокуратура Завитинского  района потребовала незамедлительно рассмотреть представление, а также принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих.

Администрацией городского поселения город Завитинск Завитинского района Амурской области в адрес Прокуратуры Завитинского района Амурской области 04.10.2018 направлен ответ на представление, в котором Администрация  указала, что поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, то оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласие или уведомления арендодателя.

Неисполнение представления, послужило основанием для Прокуратуры Завитинского района Амурской области обращения с  заявлением о признании недействительным ( ничтожным) подпункта 4.4.6 пункта 4.4, пункт 9.3 догвоора от 31.10.2016 № 126, предметом которого является аренда земельного участка из категории земель населённых пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:12:020608:19 общей площадью 817 971 кв.м..,  заключённого между администрацией городского поселения город Завитинск и главой КФХ ФИО2 в Арбитражный суд Амурской области.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд  считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным пункта 4.4.6 договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 6 статьи 22 ЗК РФ указано что, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

Согласно пункту 9 статьи  22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды земельного участка от 31.10.2016 № 126 заключен на срок более пяти лет (с 31.10.2016 до 31.10.2026), то оспариваемый подпункт 4.4.6 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Доводы Администрации города об обратном прямо противоречат вышеизложенным предписаниям действующего законодательства, разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ, в связи с чем судом при рассмотрении настоящего дела отклонены.

Также суд учитывает, что оспариваемое  условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Делая указанный вывод, суд, руководствуясь разъяснениями п.75 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, исходит из того, что применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и  может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, потенциальных субарендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Вышеуказанное свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора (подпункта 4.4.6 пункта 4.4).

По указанному основанию также подлежит признанию недействительным и подпункт «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка № 13 от 23.05.2015, поскольку предусматривает в качестве основания для предъявления Арендодателем требования о расторжении договора заключение Арендатором без письменного согласия Арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого участка в уставный капитал организаций и др.).

Оценивая в совокупности условия договора, суд считает, что  в остальной части основания для признания недействительным п.9.3 договора у суда отсутствуют в силу следующего.

Согласно пункту 9.1 договора изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок. Изменение настоящего договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательством 

Пункт 9.3 предусматривает случаи, при которых Арендодатель вправе предъявить требование Арендатору о досрочном расторжении договора.

Согласно пункту 9.4 договора кроме указанных в пункте 6.3 настоящего договора случаев (возможно в тексте договора содержится опечатка, поскольку пункт 6.3 не содержит случаев расторжения договора, указанные случаи предусмотрены пунктом 9.3 договора) аренда может быть прекращена по инициативе Арендодателя в случаях, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса РФ.

В пункте 9.5 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из Сторон после направления предложения о расторжении другой Стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа, заинтересованная Сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

Таким образом, оценивая в совокупности условия раздела 9 договора, суд делает вывод, что стороны предусмотрели возможность досрочного прекращения договора по соглашению сторон (пункт 9.1), случаи, при которых договор может быть досрочно расторгнут, в том числе и по требованию Арендодателя (пункты 9.1. 9.2, 9.3, 9.4), а также порядок такого расторжения - по соглашению сторон либо в судебном порядке при отсутствии соглашения сторон (пункт 9.5).

Довод истца о том, что пункт 9.3 предусматривает внесудебный порядок расторжения договора, не основан на буквальном толковании указанного пункта, противоречит исследованной судом совокупности условий договора, опровергается пояснениями представителя ответчика в судебном заседании и признается судом необоснованным.

Статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ позволяют сторонам договора предусмотреть в договоре и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя.

Следовательно, включение в пункт 9.3 договора аренды дополнительных оснований расторжения договора по требованию Арендодателя не противоречит требованиям закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию одной из сторон договора только по решению суда, а статья 22 ЗК РФ в качестве основания расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, предусматривает необходимость установления существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, применение данных норм в совокупности означает оценку судом существенности нарушения договора со стороны арендатора.

Сопоставляя предусмотренные пунктом 9.3 договора случаи для заявления Арендодателем требований о досрочном расторжении договора, суд отмечает, что перечисленные договором основания (за исключением подпункта «г») практически полностью совпадают с основаниями расторжения договора аренды предусмотренными пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, статьей 619 ГК РФ.

Таким образом, пункт 9.3 договора (за исключением подпункта г) суд признает соответствующими закону, в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными вышеуказанных  условий договора аренды земельного участка  не повлияет на исполнение сторонами их обязательств и не влечет ничтожности прочих его условий.

С учетом изложенного, дав оценку по правилам статьи 71 АПК РФ представленным в материалы дела доказательствам, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований прокурора о признании недействительным подпункта 4.4.6 пункта 4.4, подпункта «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка. В остальной части в удовлетворении требований следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей. 

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований  (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку истец и ответчик администрация городского поселения «город Завитинск» освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать недействительными (ничтожными) подпункт 4.4.6 пункта 4.4, подпункт «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка от 31.10.2016 № 126, предметом которого является аренда земельного участка из категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:12:020608:19 общей площадью 817971  кв.м., заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» и главой КФХ Унгуряну Ниной Владимировной  (ОГРНИП 315281300000713, ИНН 281402057100).

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  (ОГРНИП 315281300000713, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Е.А.Варламов