АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Воронеж Дело №А14-8062/2024

«02» июля 2025 года

 Дата объявления резолютивной части решения – 18.06.2025.

Дата изготовления текста решения в полном объеме – 02.07.2025.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Белявцевой Т.Л., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елесиной М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), Ставропольский край, Кочубеевский район

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

третьи лица: 

- Администрация городского округа город Воронеж, г. Воронеж, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

- ФИО2, г. Воронеж, 

о признании незаконным приказа от 28.02.2024 №308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта третьего об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 руб.,

об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 867 000 руб., соответствующие изменения внести в пункт третий приказа от 28.02.2024 №308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1, лично, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 01.05.2024, паспорт, диплом;

от УИЗО АГО г. Воронеж: ФИО4 - представитель по доверенности № 365 от 09.01.2025, удостоверение, диплом;

от Администрации городского округа город Воронеж: ФИО5 – представитель по доверенности №55/2024-с от 17.12.2024 (сроком по 31.12.2025), диплом, служебное удостоверение,

от ФИО2: не явился, извещён

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – заинтересованное лицо, УИЗО АГО г.Воронеж) о признании незаконным приказа от 28.02.2024 №308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта третьего об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 руб.; об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 867 000 руб., соответствующие изменения внести в пункт третий приказа от 28.02.2024 №308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 21.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Воронеж (далее – третье лицо 1, Администрация).

Определением от 13.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – третье лицо 2).

27.05.2025 по системе «Мой Арбитр» от эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» поступили письменные пояснения по вопросам к заключению.

В судебное заседание 28.05.2025 ФИО2 явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие указанного надлежащим образом извещенного участника процесса.

На основании статьи 159 АПК РФ, судом к материалам дела приобщены письменные пояснения по вопросам к заключению.

В судебном заседании 28.05.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 15 мин. 10.06.2025 для ознакомления с пояснениями эксперта. 

06.06.2025 по системе «Мой Арбитр» от заявителя поступил отзыв на заключение эксперта.

09.06.2025 по системе «Мой Арбитр» от заинтересованного лица поступили пояснения по делу.

На основании статьи 159 АПК РФ, судом к материалам дела приобщены отзыв и пояснения.

ФИО6 г. Воронеж в судебном заседании 10.06.2025 возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании 10.06.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 55 мин. 18.06.2025. 

Как следует из материалов дела, 04.08.2021 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) №3-185-21, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> (далее – объекты аренды).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора с 04.08.2021 до 03.08.2026 года.

27.12.2023 ИП ФИО1, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, обратилась в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с соответствующим заявлением.

06.03.2024 УИЗО АГО город Воронеж в ответ на заявление ИП ФИО1 направило в адрес заявителя уведомление № 23587380 с приложением копи приказа от 28.02.2024 №308 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества», проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, и просило рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться для его заключения.

Как следует из приказа УИЗО АГО город Воронеж от 28.02.2024 №308 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» стоимость отчуждаемого имущества установлена в размере 10 857 085 руб., которая определена на основании отчета об оценке №10968/24 от 16.02.2024, подготовленного ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко» по состоянию на 27.12.2023.

Заявитель не согласился с установленным размером рыночной стоимости отчуждаемого имущества, в связи с чем, произвел независимую оценку рыночной стоимости отчуждаемого имущества самостоятельно.

Согласно отчету от 29.03.2024 №7203/1-24, подготовленному ООО «БОЭА», рыночная стоимость имущества – нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, составляет 6 867 000  руб.

ИП ФИО1, полагая, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества, проведенная УИЗО администрации городского округа город Воронеж, является недостоверной, с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «БОЭА», обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа УИЗО администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024 №308 в части установления размера стоимости отчуждаемого имущества. 

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 указывает, что установленный размер платы рыночной стоимости права использования земельного участка Управлением чрезмерно завышен.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке статьи 4 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Из содержания приведенных правовых норм следует, что удовлетворение требований об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными возможно лишь при совокупности двух условий, а именно: несоответствия оспариваемых актов, решения, действий (бездействия) нормам закона и нарушение ими прав заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки, определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица – незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Материалами дела подтверждается, что в рамках муниципального контракта от 17.01.2024 №1, заключенного между ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко» и УИЗО администрации городского округа город Воронеж, произведена независимая оценка рыночной стоимости имущества - нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, по состоянию на «27» декабря 2023, в связи с поступлением от ИП ФИО1 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке № 10968/24 от 16.02.2024, представленному ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.12.2023 составила 10 857 085 руб.

ИП ФИО1, полагая, что установленная рыночная плата в размере 10 857 085 руб. чрезмерно завышена, самостоятельно осуществила оценку рыночной стоимости спорного отчуждаемого объекта недвижимости по средствам услуг независимого оценщика – ООО «БОЭА».

Согласно отчету ООО «БОЭА» от 29.03.2024 №7203/1-24 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 6 867 000 руб.

Ввиду наличия двух отчетов об оценке, имеющих существенную разницу в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО7, на разрешение эксперта были поставлены вопросы: «Какова рыночная стоимость следующего муниципального имущества по состоянию на 27.12.2023 (если экспертом рыночная стоимость будет определена без учета суммы НДС – прямо указать об этом в экспертом заключении, при определении рыночной стоимости с учетом НДС – указать отдельно рыночную стоимость без учета НДС):

- нежилое помещение в лит А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276, площадью 334,7 кв.м., адрес объекта: 

<

...>;

- нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254, площадью 31,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>?»

По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 15.01.2025 №14748.

В соответствии с результатами экспертного исследования, рыночная стоимость объектов недвижимости – нежилое помещение в лит А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276, площадью 334,7 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254, площадью 31,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. по состоянию на 27.12.2023 в общей сумме составляет 6 908 000 руб. 

При этом заключение составлено экспертом ФИО7 имеющей высшее техническое образование специальность «Инженер», профессиональную переподготовку по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза» (присвоена квалификация «Судебный эксперт»), повышение квалификации по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости. Теория и практика», повышение квалификации по программе «Судебная экономическая экспертиза. Теория и практика», повышение квалификации по программе «Судебная Финансово-экономическая экспертиза. Теория и практика», повышение квалификации по программе: «Актуализация результатов ГКОЗ промышленности, садоводческих, огороднических и дачных объединений/особо охраняемых территорий и объектов», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена эксперта №000024-029 от «20» апреля 2017 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №024566-1 от «08» июля 2021 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества» №027320-2 от «03» августа 2021 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» №028642-3 от «25» августа 2021 г.; оценщик 1 категории; финансово-экономический эксперт, стаж работы в области оценочной деятельности 23 года, опыт работы в качестве судебного эксперта 18 лет, что подтверждается представленной в материалы дела документацией, а также представленной подпиской об известности уголовно-правовых последствий за дачу заведомо ложного заключения. 

Таким образом, обстоятельств, позволяющих усомниться в квалификации эксперта судом не усматривается. 

В ходе рассмотрения настоящего дела УИЗО АГО город Воронеж заявляло ходатайство о направлении в адрес экспертной организации ООО «Эксперт Сервис Плюс» вопросов (перечисленных в ходатайстве от 08.04.2025) в целях снятия возникших противоречий.

Определением от 09.04.2025 суд запрашивал у эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО7 письменные пояснения на вопросы заинтересованного лица.

Согласно представленным пояснениям эксперта ФИО7:

- эксперт при описании исследуемого объекта указал на отсутствие подключения инженерных коммуникаций, так как они не подключены. Результат оценки рыночной стоимости объекта исследования не зависит от того, кем отключены коммуникации. Эксперт в ходе натурного осмотра объекта исследования лично убедился, что коммуникации не подключены, инженерные системы не законсервированы и находятся в нерабочем состоянии в течение продолжительного времени: отсутствуют приборы, отсутствует или повреждена проводка, отсутствуют часть радиаторов, другие - повреждены коррозией и не пригодны для дальнейшей эксплуатации (материалы фотофиксации на стр. 17-20 заключения эксперта). Очевидно, что проблема не может быть решена простым подключением инженерных систем. Именно поэтому при расчете стоимости была введена корректировка на инженерные коммуникации. При этом экспертом учтено, что соответствующие системы имеются в наличии, но находятся в нерабочем состоянии и частично могут быть использованы в существующем состоянии или после ремонта, корректировки учтены по верхней границе интервалов, указанных в таблице 4.12 (обоснование введенных корректировок на стр. 57 заключения эксперта);

- здание, в котором находятся исследуемые помещения построено в 1952 году. У Эксперта отсутствует информация о том, проводился ли капитальный ремонт здания в период его существования. Однако даже при внешнем осмотре (см. материалы фотофиксации на стр. 17-20 Заключения Эксперта) видны очевидные признаки нарушения целостности конструкций: трещины в стенах, деформации, протечки, намокание стен и пр. То, что часть здания длительное время не используется, не отапливается с учетом его возраста не может не сказаться на состоянии долгоживущих элементов конструкции;

- экспертом не проводилась инспекция других помещений в здании, но даже наличие качественной внутренней отделки не является свидетельством отсутствия повреждений и обветшания долгоживущих конструкций здания (фундаментов, стен, перекрытий), возраст которого по состоянию на дату исследования - более 70-ти лет.

- ремонт внутри помещения никак не может решить проблему потрескавшихся стен и протекающей крыши;

- корректировка на физическое состояние здания учитывает состояние долгоживущих конструктивных элементов здания без учета состояния отделки (см. стр. 37-38, 58-59 Заключения эксперта) и не является взаимоисключающей с корректировкой на состояние отделки;

- исследуемые помещения находятся в административном здании и имеют кабинетную планировку. Сегмент рынка, которому относится объект исследования может быть охарактеризован, как «рынок офисных объектов класса «С» и ниже, расположенных за пределами исторического центра и центров деловой активности г. Воронеж» (см. п. 4.2 Заключения Эксперта). По результатам анализа НЭИ, в качестве варианта наиболее эффективного использования объекта исследования (стр. 45-46 заключения эксперта) принято его использование в качестве офисного объекта после проведения капитального ремонта;

- возможность парковки для офисных объектов входит в число наиболее значимых ценообразующих факторов (таблица 4.4 на стр. 32 заключения эксперта). Для учета фактора парковки составители «Справочника оценщика недвижимости» под ред. ФИО8 выделяют следующие типы парковок: «организованная» - специально выделенная территория с соответствующей разметкой и правилами парковки, в том числе, включает в себя подземную парковку; «стихийная» - не подразумевает под собой выделенную территорию для парковки; остановка/стоянка транспортных средств осуществляется «стихийно» на непредназначенных для этого в свободных участках; «без парковки» - не подразумевает под собой какого-либо участка для парковки (остановки/стоянки).

- имеющийся напротив здания парковочный карман на 2-3 машины, по мнению Эксперта, не может рассматриваться, как организованная парковка, удовлетворяющая потребность в парковочных местах работников и посетителей, у здания, площадью около 700 кв.м, заполненного арендаторами. Скорее указанный карман может служить «стихийной» парковкой «для тех, кому повезет». 

Учитывая приведенные выше обстоятельства и пояснения эксперта, а также не представление УИЗО АГО город Воронеж объективных доказательств, свидетельствующих о порочности экспертного исследования, у суда не имеется оснований полагать, что заключение эксперта от 15.01.2025 №14748 является не соответствующим стандартам оценки. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Проанализировав заключение эксперта от 15.01.2025 №14748, суд приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.

Отчет об оценке №10968/24 от 16.02.2024, подготовленный ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», и отчет об оценке от 29.03.2024 №7203/1-24, подготовленный ООО «БОЭА», судом не могут быть признаны надлежащими доказательствами, поскольку лица, проводившие указанные оценки, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалась, оценка указанных специалистов является мнением лиц, которым сторона оплатила проведение исследования, без участия другой стороны в исследовании, по доказательной базе, представленной заинтересованной стороной – заказчиком.

Кроме того, отчет об оценке №10968/24 от 16.02.2024, представленный ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», в котором итоговая рыночная стоимость отчуждаемых объектов недвижимости по состоянию на 27.12.2023 составила 10 857 085 руб., судом не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость права аренды чрезмерно завышена (превышает определенную заключением эксперта стоимость в 1,6 раз).

Все остальные доводы участников процесса судом исследованы и подлежат отклонению как не влияющие на выводы суда.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе УИЗО АГО город Воронеж № 308 от 28.02.2024 в сумме 10 857 085 руб. является чрезмерно завышенной (с учетом результатов судебной экспертизы), приказ УИЗО администрации городского округа город Воронеж безусловно нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 

При этом рыночную стоимость объектов недвижимости - нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.12.2023 с учетом результатов судебной экспертизы следует считать в размере 6 908 000 руб. 

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, а также принимая во внимание пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, требования ИП ФИО1 следует удовлетворить, признать оспариваемый приказ Управления № 308 от 28.02.2024 недействительным в части пункта 3, устанавливающего стоимость отчуждаемого имущества.

С учетом результатов рассмотрения дела и положений ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 52 500 руб. относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию в пользу заявителя.

В силу части 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Согласно части 1 и части 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно счету №6494 от 15.01.2025 стоимость производства судебной экспертизы по делу №А14-8062/2024 составляет 52 500 руб.

Оплата данной экспертизы осуществлена ИП ФИО1 путем перечисления денежных средств на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением №86 от 06.09.2024 и платежным поручением №94 от 20.09.2024 (52 500 руб.).

На основании изложенного, стоимость экспертизы в размере 52 500 руб. подлежит перечислению ООО «Эксперт Сервис Плюс» за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным приказ Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024 №308 об условиях приватизации арендуемого имущества – нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 руб.

Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) путем внесения изменений в пункт 3 приказа от 28.02.2024 №308, определив цену выкупа нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж №2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.12.2023 в размере 6 908 000 руб. (без учета НДС).

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Сервис Плюс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 52 500 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-8062/2024 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области индивидуальном предпринимателем ФИО1 по платежному поручению №86 от 06.09.2024 и платежному поручению №94 от 20.09.2024.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 300 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 52 500 руб.  расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.

 Судья Т.Л. Белявцева