АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 февраля 2026 года

Дело №

А21-16126/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 01.07.2025), от предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 09.10.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 по делу № А21-16126/2024,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:151 путем вывоза расположенных на нем строительных материалов, строительных бытовок, строительной техники; обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи после его освобождения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области, адрес: 236007, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство).

Решением от 24.04.2025 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 данное решение отменено; иск удовлетворен.

Предприниматель ФИО3 в кассационной жалобе просит отменить постановление от 27.10.2025, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, не учел, что спорный земельный участок предоставлен истцом ответчику во исполнение действующего инвестиционного договора, изъятие участка приведет к невозможности завершения строительства многоквартирного дома; истец, сообщив ответчику о расторжении в одностороннем порядке договора аренды спорного участка, сознательно создает условия для невозможности реализации совместно с ответчиком инвестиционного проекта, что свидетельствует о его непоследовательном, недобросовестном и противоречивом поведении, причиняющем ущерб ответчику.

Предприниматель ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы суда апелляционной инстанции правильными.

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ФИО1 против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Министерство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматели ФИО1 (инвестор) и ФИО3 (заказчик-застройщик) заключили инвестиционный договор от 19.11.2020 № 1 (в редакции дополнительных соглашений от 22.09.2021 № 1, от 25.03.2024 № 2), по условиям которого инвестор в качестве инвестиции передает заказчику-застройщику в аренду земельный участок площадью 3053 кв. м с кадастровым номером 39:15:131840:652 для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Калининград, Курортная улица.

Срок реализации инвестиционного проекта составляет предположительно 2,5 года, исчисляется со дня получения застройщиком разрешения на строительство многоквартирного дома и в случае необходимости может быть продлен сторонами (пункт 5.1).

Размер инвестиций, вкладываемых инвестором, оценен сторонами в размере стоимости земельного участка, равной 150 000 000 руб. (пункты 2.1, 3.1 инвестиционного договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора по завершении инвестиционного проекта и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик-застройщик передает инвестору при условии выполнения им обязательств по внесению инвестиций результат инвестиционной деятельности в виде жилых помещений общей площадью 1100 кв. м.

Во исполнение условий инвестиционного договора предприниматели ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор от 22.09.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652 для строительства многоквартирного дома сроком на 2,5 года.

Кроме того, предприниматель ФИО1 со ссылкой на заключение с ФИО3 договора от 22.09.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652 выдал ФИО3 разрешение от 20.06.2023 на безвозмездное использование земельного участка площадью 2054 кв. м с кадастровым номером 39:15:131840:151, расположенного по адресу: Калининград, Курортная ул., д. 39, при осуществлении строительства, для организации подъезда/прохода к участку с кадастровым номером 39:15:131840:652, возможного складирования строительных материалов и размещения строительной техники сроком на три года.

Впоследствии те же лица заключили договор от 20.10.2023 № 1 аренды участка с кадастровым номером 39:15:131840:151 на безвозмездной основе для использования и организации строительной площадки (проезда, прохода, складирования строительных материалов, установки строительных бытовок, размещения строительной техники) на период строительства 11 месяцев для осуществления строительства многоквартирного дома на участке с кадастровым номером 39:15:131840:652.

Согласно пункту 4 договора при необходимости договор подлежит продлению по согласию сторон.

Далее Министерство градостроительной политики Калининградской области выдало предпринимателю ФИО3 разрешение от 19.12.2023 № 39-15-572-2023 на строительство многоквартирного дома на участке с кадастровым номером 39:15:131840:652 сроком действия до 19.12.2029.

Между тем ФИО1 направил в адрес ФИО3 письмо от 29.10.2024, в котором, ссылаясь на отсутствие между сторонами договорных отношений, уведомил ответчика об ограничении по истечении 5 дней с момента получения настоящего требования доступа к участку с кадастровым номером 39:15:131840:151.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на прекращение действия договора, на основании которого земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:151 был предоставлен ответчику в пользование, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, проанализировав указанные выше обстоятельства и взаимоотношения сторон, установив, что использование спорного участка для строительства многоквартирного дома предусмотрено проектной документацией, приняв во внимание, что срок действия инвестиционного договора не истек и цель его заключения сторонами не достигнута, а намерения истца завершить инвестиционный проект подтверждаются перепиской сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, сославшись при этом на статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, квалифицировав заключенный сторонами договор от 20.10.2023 № 1 как договор ссуды, указал, что право арендодателя (ссудодателя) на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установлено законом (статьи 610, 621, 689 ГК РФ) и не может быть ограничено, в том числе поставлено в зависимость от осуществления ответчиком строительства объекта в рамках инвестиционной деятельности, и, отменив решение суда, удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции правомерно квалифицировал заключенный между сторонами договор от 20.10.2023 № 1, поименованный как договор аренды и предусматривающий предоставление истцом ответчику земельного участка в безвозмездное пользование, как договор ссуды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно абзацу первому пункта 2 той же статьи, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, который в силу прямого указания пункта 2 статьи 689 ГК РФ не применяется к договору безвозмездного пользования.

В то же время право каждой из сторон во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, с извещением об этом другой стороны за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения, установлено пунктом 1 статьи 699 ГК РФ.

Согласно пункту 2 договора от 20.10.2023 № 1 участок предоставляется в пользование на период строительства 11 месяцев. Пунктом 4 договора предусмотрено, что при необходимости он подлежит продлению по согласию сторон.

До окончания и непосредственно после окончания срока действия договора ФИО1 не заявил возражений против продолжения использования участка ФИО3 Следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, применимого к договору ссуды, с 21.09.2024 договор возобновился на неопределенный срок.

В таком случае истец как ссудодатель в соответствии с приведенными выше положениями ГК РФ был вправе в одностороннем порядке отказаться от договора от 20.10.2023 № 1, известив об этом ответчика (ссудополучателя) за один месяц, поскольку иной срок договором не предусмотрен.

Между тем суд апелляционной инстанции, признавая за ФИО1 безусловное, ничем не ограниченное право на отказ от договора, не учел следующее.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения, применительно к пункту 2 статьи 10, пункту 2 статьи 168 ГК РФ (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54).

Таким образом, вопрос о добросовестности лица, заявившего об одностороннем отказе от исполнения договора, является существенным при разрешении спора, касающегося последствий такого отказа.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Суд первой инстанции, отказывая в иске ФИО1 об обязании ФИО3 освободить земельный участок, исходил из следующих установленных им обстоятельств.

Использование спорного земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:151, по согласованию с его владельцем, для въезда на участок строительства с кадастровым номером 39:15:131840:652, для размещения бытовых помещений строительства, для складирования стройматериалов и установки крана предусмотрено проектной документацией на строительство многоквартирного дома. Компетентные органы и организации согласовали проект организации дорожного движения при реализации объекта «Строительство многоквартирного жилого дома по ул. Курортной с устройством временного примыкания к земельному участку с кадастровым номером 39:15:131840:151 в г. Калининграде». В заседании ответчик пояснил, что проектируемый и строящийся жилой дом занимает всю площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652, подъезд к которому возможен только через спорный участок. Истец данное утверждение не опроверг.

Суд первой инстанции с учетом установленных им обстоятельств сделал вывод, что строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131840:652 без использования участка с кадастровым номером 39:15:131840:151 невозможно.

Суд первой инстанции также установил, что инвестиционный договор между сторонами действует, цель заключения этого договора не достигнута, материалы дела не свидетельствуют о волеизъявлении истца на прекращение инвестиционных отношений с ответчиком и на продолжение строительства многоквартирного дома без участия ответчика в том или ином качестве.

Таким образом, предприниматель ФИО1, не предлагая предпринимателю ФИО3 прекратить отношения по инвестиционному договору, одновременно путем отказа от предоставления ФИО3 в пользование спорного земельного участка, без которого невозможно осуществление строительства, создает препятствия к продолжению реализации инвестиционного проекта.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования ФИО1, не опровергнул обстоятельства, на которых основывал свои выводы суд первой инстанции, и не опорочил выводы суда первой инстанции относительно поведения предпринимателя ФИО1, не дал оценку обстоятельствам, имеющим значение для характеристики поведения истца и признания его добросовестным или недобросовестным участником оборота.

В таком случае выводы суда апелляционной инстанции по существу спора нельзя признать соответствующими в полной мере обстоятельствам спора и нормам права, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 по делу № А21-16126/2024 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2025 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, 20 000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.И. Сапоткина

С.С. Салтыкова