Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-12033/2021

14 сентября 2021 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 сентября 2021 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о признании незаконным решения 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, представителя по доверенности №1, от 08.02.2021; от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности №99 от 08.07.2020;

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о признании незаконным решения об отказе в заключении договора краткосрочной аренды земельного участка площадью 562 кв. м, кадастровый номер 74:36:0512004:135, расположенного по адресу: ул. Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, с обществом с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» для осуществления им необходимых действий по вводу объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности, выраженного в письме-уведомлении № 10624 от 19.03.2021; обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» договор краткосрочной аренды земельного участка площадью 562 кв. м, кадастровый номер 74:36:0512004:135, расположенного по адресу: ул. Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства пристроя к стоматологической поликлинике № 2 сроком на 1 год (с учетом уточнений).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования. Считает, что обжалуемый отказ противоречит гражданскому и земельному законодательству. В отсутствие договора аренды земельного участка заявитель не может завершить необходимые административные процедуры для надлежащего ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности в отсутствие договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился, представил отзыв (л.д.6-10 т.3). 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела 04.09.2006 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (Арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 008404-К-2006 (л.д.12-22 т.1).

Согласно указанному договору Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее недвижимое имущество:

Земельный участок 750 кв.м. (кадастровый номер 74:36:05 12 004:0063), в том числе:

- 375 кв.м. – земельный участок № 1;

- 375 кв.м. – земельный участок № 2,

расположенный по ул.Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона) находящихся в ведении муниципального образования, для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2.

Согласно пункту 1.3 договора, настоящий договор заключен на основании постановления Первого заместителя Главы города от 30.08.2006 № 1267-г «О предоставлении ООО «Стоматологический центр» земельного участка из земель поселений в аренду для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию поликлиники № 2 по ул.Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска».

 Указанный договор заключен на 2 года с даты принятия постановления (пункт 1.4 договора).

19.03.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земли г.Челябинска УЗ № 008404-К-2006 (кадастровый номер 74:36:05 12 004:0061). (л.д.27-36 т.3).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного Дополнительного соглашения № 1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения следующее недвижимое имущество:

Земельный участок № 1 общей площадью 375 кв.м (из площади 750 кв.м., предоставленной по договору УЗ № 008404-К-2006 от 04.09.2006, расположенный по адресу: ул.Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства пристроя стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2 на арендованном земельном участке.

Настоящее дополнительное соглашение заключено до 30.08.2008 (пункт 1.4 Дополнительного соглашения №1).

19.03.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земли г.Челябинска УЗ № 008404-К-2006 (кадастровый номер 74:36:05 12 004:0062) (л.д.29-34 т.3), согласно которому, Комитет предоставил в аренду ООО «Стоматологический центр» земельный участок № 2 площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0512004:0062 (выделен из площади 750 кв.м) для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2 по ул. Курчатова, 28 в Центральном районе г. Челябинска. 

Настоящее дополнительное соглашение заключено до 30.08.2008 (пункт 1.4 Дополнительного соглашения №2).

17.04.2007между ООО «Стоматологический центр» и ООО Производственно-коммерческая фирма «Символ» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ№008404-К-2006 и дополнительному соглашению от 19.03.2007 № 2 к данному договору в отношении земельного участка № 2 площадью 375 кв.м (л.д.23-25 т.1).

Постановлением Главы города Челябинска от 28.03.2008 № 56-п (л.д.70 т.1) в постановление Первого заместителя Главы города Челябинска от 30.08.2006 № 1267-п внесены следующие изменения:

- в названии постановления слова «земельного участка из земель поселений» заменены словами «земельных участков из земель населенных пунктов» (подпункт 1 постановления).

- в преамбуле постановления слова «кадастровым планом земельного участка от 15.04.2005 № 36/05-02-583, выданного Челябинским филиалом – отдела ФГУ «Земельная кадастровая плата» по Челябинской области» заменены словами «кадастровым паспортом земельного участка от 13.03.2008 №к36.08/08-1-148 с кадастровым номером 74:36:05 12 004:0135, кадастровым планом земельного участка от 21.03.2007 № 6.08/07-01-1464 с кадастровым номером 74:36:05 12 004:0062» (подпункт 2 постановления).

- пункт 1 постановления изложить следующей редакции:

«1. Предоставить Обществу  с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» (арендатор) в аренду сроком на два года земельные участки из земель населенных пунктов (жилая зона), земельный участок № 1 площадью 0,0526 га и земельный участок № 2 площадью 0,0375 га для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2 по ул.Курчатова,28 в Центральном районе города Челябинска.».

08.04.2008между Комитетом и ООО «Стоматологический центр» заключено дополнительное соглашение № 3 к договору краткосрочнойаренды земли г. Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 в части изменения кадастрового номера и площади земельного участка, переданного в аренду по указанному договору (л.д.37-47 т.1).

07.11.2008 между заявителем и Комитетом заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды земли города Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 о продлении срока действия до 30.06.2010 (л.д.48-58 т.1).

13.07.2010 между заявителем и Комитетом было заключено дополнительное соглашение № 6 к договору аренды земли города Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 о продлении срока действия до 30.06.2013 (л.д.59-66 т.1).

02.04.2014 между заявителем и Комитетом было заключено дополнительное соглашение № 8 к договору аренды земли города Челябинска от 04.09.2006 УЗ № 008404-К-2006 о продлении срока действия до 30.06.2016 (л.д.67-69 т.1).

31.08.2016 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (Арендатор) подписано соглашение о расторжении Дополнительного соглашения № 8 к договору УЗ № 008404-К-2006 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 04.09.2014 (л.д.86 т.1).

В соответствии с указанным соглашением с момента подписания настоящего Соглашения стороны расторгли Дополнительное соглашение № 8 к Договору  УЗ № 008404-К-2006 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 04.09.2017 для строительства двух пристроев стоматологического центра к зданию стоматологической поликлиники № 2, расположенного по адресу: ул.Курчатова, д.28 в Центральном районе города Челябинска. Обязательства сторон по вышеуказанному договору прекращаются с 01.07.2016 (пункты 1.1, 1.2 Соглашения).

31.08.2016 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодатель) и ООО «Стоматологический центр» (Арендатор) заключен договор УЗ № 14742-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска (л.д.87-93 т.1).

 В соответствии с указанным Договором, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 562 кв.м., кадастровый номер 74:36:0512004:135, расположенный по адресу: ул.Курчатова, 28 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства 2-х пристроев к зданию стоматологической поликлиники № 2.

Срок действия настоящего договора: 3 года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору (пункт 1.5 договора).

24.07.2019 ООО «Стоматологический центр» обратилось в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 14742-К-2016 для завершения строительства пристроя к заданию стоматологической поликлиники № 2.

К указанному заявлению приложены: договор УЗ № 14742-К-2016 от 31.08.2016, копия разрешения на строительство № 000418-99-г.

Письмом от 23.08.2019 № 28754 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказал ООО «Стоматологический центр» в предоставлении муниципальной услуги по причине того, что повторное предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:135  для завершения строительства 2-ух пристроев к зданию стоматологической поликлиники № 2 противоречит нормам ЗК РФ (л.д.96 т.1).

Письмом от 19.03.2021 № 10624 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска уведомил ООО «Стоматологический центр» об отказе в предоставлении муниципальной услуги – заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:135 , указав, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного о участка с кадастровым номером 74:36:0512004:135  расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0512004. Цель строительства не достигнута, в связи с чем, предоставление земельного участка в аренду для объектов капитального строительства не представляется возможным.

Заявитель, при обращении в суд, указал, что несмотря на отказ Комитета в продлении Договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 14742-К-2016 от 31 августа 2016 года, в рамках действия данного договора аренды земельного участка (до 31 августа 2019 года) и Разрешения на строительство (до 31 августа 2019 года) Общество «Стоматологический центр» закончило строительство пристроя в полном объеме в соответствии с проектной документацией (незавершенными работами является только внутренняя отделка здания), и фактически здание имеет степень готовности 100%.

Также заявитель указал, что пристрой к стоматологической поликлинике № 2 возведен правомерно и в срок, на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства:

- окончание строительно-монтажных работ и готовность здания к эксплуатации на 31.08.2019 (окончание действия договора краткосрочной аренды земельного участка и Разрешения на строительство) подтверждается Техническим паспортом на нежилое здание - пристрой к стоматологической поликлинике №2 (учетный номер объекта 74:36:100036143:2101:000003), составленным Челябинским управлением Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области по состоянию на 10.10.2019.

- здание построено в соответствии с требованиями технических регламентов и с проектной документацией, что подтверждается Актом приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11) и Справкой ГИП проектной организации о готовности объекта, соответствии его требованиям энергетической эффективности, оснащении приборами учета используемых энергетических ресурсов.

- в здании имеется центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, оно подключено к сетям инженерно-технического обеспечения, что подтверждается договорами, заключенными с профильными организациями: Договор на подключение объекта строительства (реконструкции) к системам коммунального водоснабжения и водоотведения от 22.06.2007; Договор об оказании услуг по подключению к тепловой сети № 777 от 05.07.2007; Договор на временное теплоснабжение № Т-513605 от 18.09.2019 (с учетом дополнительного соглашения № 2 от 17.09. 2020); Договор об оказании услуг по подключению к электрическим сетям № 3141-1-0496-Дтп от 29.05.2007 (с учетом дополнительных соглашений).

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе, собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено материалами дела, отказывая Обществу, орган местного самоуправления исходил из того, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного о участка с кадастровым номером 74:36:0512004:135  расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0512004, цель строительства не достигнута, в связи с чем, предоставление земельного участка в аренду для объектов капитального строительства не представляется возможным.

Исследуя вышеобозначенное основание для отказа, а также учитывая доводы Общества о том, что пристроенные объекты готовы к вводу в эксплуатацию, суд исходит из следующего.

Окончание строительно-монтажных работ и готовность здания к эксплуатации на 31.08.2019 (окончание действия договора краткосрочной аренды земельного участка и Разрешения на строительство) подтверждается Техническим паспортом на нежилое здание - пристрой к стоматологической поликлинике №2 (учетный номер объекта 74:36:100036143:2101:000003), составленным Челябинским управлением Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области по состоянию на 10.10.2019.

Здание построено в соответствии с требованиями технических регламентов и с проектной документацией, что подтверждается Актом приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11) и Справкой ГИП проектной организации о готовности объекта, соответствии его требованиям энергетической эффективности, оснащении приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В здании имеется центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, оно подключено к сетям инженерно-технического обеспечения, что подтверждается договорами, заключенными с профильными организациями: Договор на подключение объекта строительства (реконструкции) к системам коммунального водоснабжения и водоотведения от 22.06.2007; Договор об оказании услуг по подключению к тепловой сети № 777 от 05.07.2007; Договор на временное теплоснабжение № Т-513605 от 18.09.2019 (с учетом дополнительного соглашения № 2 от 17.09. 2020); Договор об оказании услуг по подключению к электрическим сетям № 3141-1-0496-Дтп от 29.05.2007 (с учетом дополнительных соглашений).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств заявитель, вопреки доводам органа местного самоуправления, вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное, по мнению суда, учитывая, что весь процесс строительства  осуществлялся на основании соответствующего разрешения на строительство и надлежащего оформления прав на испрашиваемый земельный участок, противоречило бы принципу правовой определенности.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению.

руководствуясь статьями 110, 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать недействительным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:135, выраженное в письме №10624 от 19.03.2021.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр» земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:135 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном  участке и ввода объекта в эксплуатацию.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр»  3000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стоматологический центр»  из федерального бюджета государственную пошлину в размере 9000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 09.04.2021 №44. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                      И.В. Мрез