ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-9657/2024

14 апреля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 25.03.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2772/2025) Администрации муниципального округа «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2024 по делу № А21-9657/2024 (судья С.А. Зинченко), принятое 

по иску строительного потребительского кооператива «Сокольники де люкс» 

к Администрации муниципального округа «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» 

3-е лицо: Управление Росреестра по Калининградской области 

об оспаривании постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», 

установил:

Строительный потребительского кооператива «Сокольники де люкс» (далее – заявитель, Кооператив) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации муниципального округа «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее –  заинтересованное лицо, Администрация)  о признании незаконным постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 1343 от 16.04.2024,  обязании осуществить действия по регистрации в ЕГРН ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка с КН 39:05:010601:430 - «обслуживание жилой застройки».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

Решением от 16.08.2021 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом,  Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы  заинтересованное лицо  указало, что при разделе земельного массива с кадастровым номером 39:05:110601:0008 был выделен участок под земли общего пользования. Выдел такого земельного участка был обусловлен, в том числе, необходимостью, в соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства, предоставить подъездные пути к имеющимся 88 земельным участкам. 

 Администрация также указала, что уточнение вида разрешенного использования земельного участка не привело к каким-либо неблагоприятным последствиям для Кооператива, препятствий в использовании земельного участка не создается. Более того, договором аренды не предусмотрена обязанность администрации по согласованию с арендатором внесения изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, равно как и действующим законодательством не предусмотрена такая обязанность.

Заявителем представлен отзыв, в котором Коопе6ратив доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном  заседании представитель  заинтересованного лица поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель  заявителя    просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Управление Росреестра по Калининградской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ООО «Тута Инвест» (арендатор) заключен договор от 17.02.2004 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0052, предоставляемого под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа на срок до 17.02.2053.

В соответствии с п. 4.1.5, 4.3.1, 4.4.2 договора арендодатель имеет право вносить в договор изменения и уточнения по согласованию с арендатором, арендатор обязан использовать земельный участок на установленных договором условиях в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

На основании соглашения от 13.10.2004 ООО «Тута Инвест» передало свои права и обязанности арендатора ООО «АДГ-капитал».

17.01.2008 в договор внесены изменения, согласно которым в аренду переданы следующие земельные участки, образованные из земельного участка с КН 39:05:00-00-00:0052:

- с КН 39:05:01 06 01:0007 под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа,

- с КН 39:05:01 06 01:0008 под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа,

- с КН 39:05:01 06 02:0124 под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа.

По соглашению от 04.02.2008 ООО «АДГ-Капитал» передало СПК «Сокольники де люкс» свои права и обязанности арендатора земельного участка с КН 39:05:01 06 01:0008.

Постановлением администрации от 05.04.2010 N 415 разрешенное использование земельного участка с КН 39:05:01 06 01:0008 изменено на «под строительство жилого комплекса коттеджного типа».

В связи с этим между администрацией и СПК «Сокольники де люкс» заключено соглашение N 237-КЗО/2021 о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с которым земельный участок также предоставлен под строительство жилого комплекса коттеджного типа.

В соответствии с соглашением N 148-КЗО/2012 от 26.04.2012 в договор аренды внесены изменения, согласно которым кооперативу среди прочих земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов предоставлен в аренду земельный участок с КН 39:05:010601:69 площадью 19 823 кв. м под земли общего пользования.

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Калининградской области дела N А21-6983/2022 установлено следующее:

- постановлением администрации N 88 от 04.05.2011 утверждены проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 39:05:110601:0008,

- постановлением администрации N 1121 от 05.09.2011 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории, участок с КН 39:05:110601:0008 был разделен на 89 земельных участков, из них 87 участков (ЗУ1-ЗУ87) - для индивидуального жилищного строительства, ЗУ88 - для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, ЗУ89 - земли общего пользования; земельные участки были поставлены на кадастровый учет, между сторонами подписано дополнительное соглашение N 148-КЗО/2012 от 16.04.2012 к договору аренды,

- постановлением администрации N 4 от 14.01.2015 утвержден проект планировки территории жилого комплекса в п. Малиновка (СПК «Сокольники де люкс»), в соответствии с которым изменены границы земельного участка с условным номером ЗУ86 и прилегающей улицы, являющейся частью участка ЗУ89,

- постановлением администрации N 814 от 05.05.2015 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории, расположенных по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, Малиновка, согласно которой зафиксированы незначительные изменения конфигурации, местоположения и площади участков из 89 ранее образованных; в соответствии с указанной схемой путем перераспределения земельных участков с КН 39:05:010601:49 (ранее ЗУ69), с КН 39:05:010601:66 (ранее ЗУ86), с КН 39:05:010601:69 (ранее ЗУ89, арендатор СПК «Сокольники де люкс») образовались земельные участки: с условным кадастровым номером 39:05:010601:ЗУ1 площадью 812 кв. м с разрешенным использованием «под строительство индивидуального жилого дома»; с условным кадастровым номером 39:05:010601:ЗУ2 площадью 985 кв. м с разрешенным использованием «под строительство индивидуального жилого дома»; с условным кадастровым номером 39:05:010601:ЗУЗ площадью 19 918 кв. м с разрешенным использованием «земли общего пользования»,

- постановлением администрации N 1219 от 30.07.2015 внесены изменения в постановление администрации N 814 от 05.05.2015 в части разрешенного использования участков: для участков с КН 39:05:010601:ЗУ1, 39:05:010601:3У2 определено разрешенное использование «малоэтажная жилая застройка», для участка 39:05:010601:ЗУ3 - «обслуживание жилой застройки».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2022 по делу N А21-6983/2022:

- признано незаконным бездействие администрации в части уклонения (отказа) от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

- администрация обязана осуществить действия для постановки на кадастровый учет земельных участков с условными кадастровыми номерами 39:05:010601:ЗУ1, 39:05:010601:ЗУ2 и 39:05:010601:ЗУ3, образованных в соответствии со схемой расположения земельных участков, утвержденной постановлением администрации N 814 от 05.05.2015 в редакции постановления администрации N 1219 от 30.07.2015; осуществить действия для снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровым номером 39:05:010601:49, с кадастровым номером 39:05:010601:66 и с кадастровым номером 39:05:010601:69; заключить с СПК «Сокольники де люкс» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.02.2004 в редакции соглашения N 672-КЗО/2006 от 29.12.2006, N 7-КЗО/2008 от 17.01.2008, от 04.02.2008, N 237-КЗО/2010 от 26.04.2010, N 148-КЗО/2012 от 16.04.2012 с указанием нового кадастрового номера, площади и назначения, образовавшегося в результате перераспределения земельного участка в соответствии с постановлением администрации N 814 от 05.05.2015 в редакции постановления администрации N 1219 от 30.07.2015.

В связи с этим 26.06.2023 администрацией и кооперативом заключено соглашение N 325-КЗО/2023 к договору аренды, согласно которому в договоре аренды вместо слов «... площадью 19 823 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:69 под земли общего пользования...» следует читать «... площадью 19 918 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:430, вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки».

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 01.08.2023 земельный участок с КН 39:05:010601:430 относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки и находится в аренде у СПК «Сокольники де люкс» до 17.02.2053.

21.03.2024 УФРС по Калининградской области выдало администрации предостережение N 707/2024, в соответствии с которым:

- фактически указанный выше земельный участок является улично-дорожной сетью улиц в СПК «Сокольники де люкс» (подъездные пути к земельным участкам с индивидуальными жилыми домами),

- что может привести/приводит к нарушениям п. 2 ст. 7, абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ, согласно которым земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, а собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту,

-   администрации указано на необходимость принять меры по обеспечению соблюдения указанных обязательных требований, а именно: привести в соответствие разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:010601:430, расположенного по адреску: Калининградская область, Зеленоградский район, г. Зеленоградск, СПК «Сокольники де люкс», фактическому использованию в срок до 31.05.2024.

Во исполнение указанного предостережения 16.04.2024 администрация издала постановление N 1343 «Об уточнении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:010601:430», в соответствии с которым разрешенным использованием земельного участка следует считать - «улично-дорожная сеть».

Постановление вступило в силу со дня подписания.

При этом соответствующие изменения в договор аренды сторонами договора не вносились.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 13.07.2024 видом разрешенного использования земельного участка с КН 39:05:010601:430 является «улично-дорожная сеть».

Полагая принятое Администрацией постановление незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен кооперативу по договору аренды для обслуживания жилой застройки и данный вид разрешенного использования соответствует фактическому использованию земельного участка, который является прилегающей территорией к индивидуальным жилым домам, используется в качестве подъездных путей к домам, на нем размещен находящийся в собственности кооператива и возведенные за счет взносов членов кооператива газопровод, объекты электросетевого хозяйства, а также сети централизованного водоснабжения и канализации.

Условие о виде разрешенного использования земельного участка является существенным условием заключенного сторонами договора аренды.

В связи с наличием между сторонами договорных отношений изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно без изменения договора аренды.

Одностороннее изменение администрацией оспариваемым постановлением предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования земельного участок приведет к невозможности его использования кооперативом по назначению.

Ни арендатор, ни арендодатель не вправе изменять договор в одностороннем порядке в части вида разрешенного использования арендованного земельного участка (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012).

Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не может быть произведено без учета назначения расположенного на нем объекта, находящегося в частной собственности (аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2022 N 49-КАД21-9-К6 по административному делу N 2а-1936/2020).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение единого государственного реестра недвижимости осуществляются в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным законом сведений.

Из содержания указанных норм следует, что лицу принадлежит право собственности или иные права на то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, с теми характеристиками, которые отражены в регистрационной записи.

На основании оспариваемого постановления Администрацией в ЕГРН изменена такая характеристика арендованного кооперативом земельного участка как вид его разрешенного использования, что нарушает права кооператива как арендатора земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Администрации на Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа N 99 от 31.08.2021, поскольку  отсутствие в Правилах землепользования и застройки для зоны Ж-4А такого вида разрешенного использования, как «обслуживание жилой застройки» само по себе не является безусловным основанием для его изменения.

Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогично правило содержится в пункте 155 названных выше Правил землепользования и застройки.

В рассматриваемом случае использование спорного земельного участка для обслуживания жилой застройки не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, поэтому основания для изменения вида разрешенного использования отсутствуют.

Согласно примечанию 2 к Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, содержание видов разрешенного использования, перечисленных в настоящем классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под линейными объектами понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

  Линейный объект, к которым относятся внутренние дороги (проезды), может размещаться на территории, имеющей вид разрешенного использования «обслуживание жилой застройки».

Кроме того, согласно указанному выше Классификатору вид разрешенного использования «обслуживание жилой застройки» имеет код 2.7, а вид разрешенного использования «улично-дорожная сеть» - код 12.0.1 и относится к земельным участкам общего пользования.

Однако при предоставлении земельного участка в аренду его единственным пользователем становится арендатор, который должен использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным договором аренды видом разрешенного использования.

Таким образом, изменение администрацией оспариваемым постановлением вида разрешенного использования на «улично-дорожная сеть» нарушит права кооператива как арендатора и единственного пользователя земельного участка, поскольку приведет к использованию земельного участка неограниченным кругом лиц, в связи с чем судом отклоняются доводы администрации о том, что при использовании кооперативом спорного земельного участка для обслуживания жилой застройки нарушаются права иных лиц.

Ссылки Администрации на то, что при вынесении оспариваемого постановления она действовала во исполнение предостережения УФРС по Калининградской области от 21.03.2024 N 707/2024 отклонены, поскольку названным предостережении на администрацию не возложена обязанность в одностороннем порядке своим постановлением изменить вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду кооперативу.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Кооператива об обязании администрации осуществить действия по регистрации в ЕГРН ранее установленного и предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования спорного земельного участка - «обслуживание жилой постройки», как направленное на устранение допущенных Администрацией нарушений прав и интересов заявителя.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области от 20.12.2024 по делу № А21-9657/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская