Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

25.09.2025                                                                                            Дело №А41-31742/2024

Резолютивная часть решения объявлена 27.08.2025

Полный текст решения изготовлен 25.09.2025

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи  Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старковой А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «МОТЕЛЬ-СЕРВИС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения от 16.01.2024 № Р001-1663451896-80370419, об обязании,

третьи лица – Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1, ФИО2, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании лиц, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МОТЕЛЬ-СЕРВИС» (далее – заявитель, общество, ООО «МОТЕЛЬ-СЕРВИС») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) с требованиями:

- признать незаконным решение Администрации Истринского муниципального района Московской области от 16.01.2024 №Р001-1663451896-80370419 об отказе в предоставлении в собственность ООО «Мотель-Сервис» земельного участка с кадастровым №50:08:0010303:256, площадью 3523 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства гостиницы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: МО, Истринский р-он, городское поселение Истра, 

<

...>;

- обязать Администрацию городского округа Истра осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №50:08:0010303:256, площадью 3523 кв.м, подписать и направить в пяти экземплярах в адрес ООО «Мотель-Сервис» в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.08.2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2025 решение Арбитражного суда Московской области от 15.08.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В судебном заседании заслушан представитель заявителей, требования поддержал.

Представители заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя заявителя, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что заявитель, являясь собственником нежилых помещений в нежилом здании, совместно с другими собственниками – ФИО1 и ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым №50:08:0010303:256, площадью 3523 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства гостиницы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: МО, Истринский р-он, городское поселение Истра, 

<

...>.

Решением от 16.01.2024 №Р001-1663451896-80370419 Администрация отказала в предоставлении земельного участка в собственность по причине того, что существуют разночтения в части указания площади объекта капитального строительства и помещений, расположенных в здании, в Едином государственном реестре недвижимости.

Считая указанное решение незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (Далее – АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По делу установлено, что 28.01.2021 между Администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка №823 с кадастровым №50:08:0010303:256, площадью 5000 кв.м для размещения гостиницы.

Соглашением от 06.06.2023 в договор аренды земельного участка №823 были внесены изменения относительно площади участка, которая составила 3 523 кв.м, о чем были внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-08-21057-2022 от 02.03.2022, выданного Министерством жилищной политики Московской области, было зарегистрировано право собственности ООО «Мотель-Сервис» на двухэтажное здание апартамент отеля общей площадью 653,6 кв.м., кадастровый №50:08:0010303:628, расположенного по адресу МО, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.03.2022.

По решению собственника здания – ООО «Мотель-Сервис», в пределах здания было образовано по три помещения на каждом этаже: помещение 1, площадью 223,7 кв.м; помещение 2, площадью 223,6 кв.м; помещение 3, площадью 223,l кв.м. Общая площадь образованных помещений составила 670,4 кв.м.

ООО «Мотель-Сервис» принадлежат нежилые помещения 1 и 2 на 1-ом и 2-ом этажах, площадью 223,7 кв.м и 223,6 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН от 02.06.2022.

ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит помещение 3 на 1-ом и 2-ом этажах, что подтверждается выписками из ЕГРН от 22.11.2022. Данные помещения ФИО2 и ФИО1 приобрели у ООО «Мотель-Сервис» на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.11.2022.

В соответствии с п.п.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п.2 ст.39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п.5 ст.39.20 ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

На основании вышеуказанных положений земельного законодательства в декабре 2023 ООО «Мотель-Сервис» совместно с другими собственниками помещений обратились в Администрацию с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 3 523 кв.м.

При этом разница в части указания площади объекта капитального строительства (653,6 кв.м) и помещений, расположенных в здании (670,4 кв.м), вызвана тем, что площадь здания с кадастровым номером 50:08:0010303:628 была определена согласно «СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10), в соответствии с которыми в общую площадь здания не включается площадь наружных балконов.

Согласно п.Г.1.1. СП общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

В общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.

Согласно п.Г.8 СП при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

В соответствии с п.Г.4 СП в общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья, технического этажа, технических надстроек на кровле при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, технических надстроек на кровле, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.

Таким образом, при вычислении площади здания, в площадь такого здания не включается площадь наружных балконов, не являющихся балконами зрительных и других залов.

Также согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

Согласно Приказу в площадь нежилого здания, сооружения также не включаются площади наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

При этом п.11.2. Приказа установлено, что в площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

Таким образом, превышение общей площади нежилых помещений над площадью здания возникло в результате различия в требованиях к определению площади нежилого здания и площади нежилого помещения в части включения балконов в площадь соответствующих объектов.

При образовании помещений реконструкция здания не проводилась, конфигурация и расположение несущих конструкций не изменялось.

Статьей 39.6 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов, среди которых указанная Администрацией причина для отказа отсутствует.

Вместе с тем при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и объекта недвижимости.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По указанным основаниям, заявителем было заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы.

Поскольку для разрешения спора требовались специальные познания, судом в порядке ст. 82 АПК РФ вынесено определение от 25.06.2025 о назначении экспертизы.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТЭКОСЕРВИС» (143500, 

<

...>).

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

«Определить, соразмерна ли площадь земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010303:256, площадью 3523 кв. м, площади здания апартамент-отеля общей площадью 653,6 кв. м с кадастровым номером 50:08:0010303:628, исходя из функционального использования здания по его назначению?».

23.07.2025 в адрес Арбитражного суда Московской области поступило заключение эксперта, в котором дан следующий ответ на поставленный судом вопрос.

Учитывая результаты проведенных исследований площадь земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010303:256, составляющая 3 523 кв.м. является соразмерной (минимально необходимой) и достаточной для безопасной эксплуатации здания апартамент-отеля общей площадью 653,6 кв. м с кадастровым номером 50:08:0010303-628, исходя из функционального использования здания по его назначению. Площадь застройки и процент застройки соответствует установленным градостроительным регламентам, а также правилам землепользования и застройки городского округа Истра Московской области.

Эксперты пришли к выводу, что в процессе эксплуатации, все перечисленные выше мероприятия по размещению инженерных сооружений на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010303:256 являются соразмерными и минимально-необходимыми для выполнения обязательного комплекса организационно-технических мероприятий, которые обеспечивают соблюдение требований пожарной безопасности, предусмотренных нормативными документами и противопожарными мероприятиями, пожаробезопасное проведение строительных и монтажных работ, наличие и исправное содержание средств борьбы с пожаром, возможность безопасной эвакуации и спасения людей на объекте и на строительной площадке.

Минимальная площадь земельного участка, необходимого для безопасной эксплуатации апартамент-отеля общей площадью 653,6 кв. м составляет 3523 кв.м.

Данные обстоятельства не опровергнуты заинтересованным лицом.

Таким образом, решение об отказе в предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 16.01.2024 №Р001-1663451896-80370419 является незаконным и необоснованным, нарушает права заявителя и подлежит отмене.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на заинтересованное лицо согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации городского округа Истра Московской области от 16.01.2024 № Р001-1663451896-80370419.

Обязать Администрацию городского округа Истра Московской области подготовить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010303:256, площадью 3 523 кв.м, подписать и направить в пяти экземплярах обществу с ограниченной ответственностью «МОТЕЛЬ-СЕРВИС» в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Администрации городского округа Истра Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «МОТЕЛЬ-СЕРВИС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья                                                                                                   Е.А. Бекетова