﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4430/2021-ГК

г. Пермь

29 апреля 2021 года

Дело № А60-53400/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Дюкина В.Ю., Ушаковой Э.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Харисовой А.И., 

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Проперти энд девелопмент»: Ткачук М.В., предъявлен паспорт;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус»: Пономарев Н.А., предъявлен паспорт, доверенность от 20.10.2020; Кардапольцев А.А., предъявлен паспорт, доверенность от 11.12.2018; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус»

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 15 февраля 2021 года 

по делу № А60-53400/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Проперти энд девелопмент» (ИНН 6685021264, ОГРН 1126685028689)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» (ИНН 6671403760, ОГРН 1126671016890)

о признании доли в праве общей долевой собственности на автостоянку,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проперти энд девелопмент» (далее – истец, ООО «Проперти энд девелопмент») обратилось в  Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кандинский хаус» (далее – ответчик, ООО «Кандинский хаус») об обязании передать объекты долевого строительства - 1/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8758,41 кв.м, что соответствует одному машино/месту № 11, площадью 15 кв.м на 3 этаже в подземной автостоянке на основании договора № КХ-П-3-11 участия в долевом строительстве от 14.06.2016; 1/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8758,41 кв.м, что соответствует одному машино/месту № 12, площадью 15 кв.м на 3 этаже в подземной автостоянке на основании договора № КХ-П-3-12 участия в долевом строительстве от 14.06.2016.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2021 года (резолютивная часть решения от 08.02.2021) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что в период осуществления ответчиком строительства многоквартирного дома машино-места отнесены к объектам недвижимости. Указывает, что в связи с внесением с 01.01.2017 изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) ответчиком не было построено помещение – автостоянка общей площадью 8758,41 кв.м, в отношении которого заключались договоры участия в долевом строительстве; в соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство ответчика перед истцом по передаче 2/172 доли в праве общей долевой собственности на помещение автостоянки прекратилось в связи с невозможностью исполнения; при этом суд первой инстанции фактически обязал ответчика передать не доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, а самостоятельные объекты недвижимости – конкретные машино-места, то есть обязал передать имущество, не являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве. 

Считает, что оспариваемое решение является неисполнимым, так как отсутствует помещение – автостоянка общей площадью 8758,41 кв.м. Кроме того, ссылается на то, что для управления многоквартирным домом создано ТСЖ, а если автостоянка построена, то она находится в общей долевой собственности участников долевого строительства. 

ООО «Проперти энд девелопмент» направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в нем, указывает, что во время заключения договоров участия в долевом строительстве, действовала редакция ГК РФ от 23.05.2016, предмет договора был указан в соответствии с законодательством, действовавшим на момент подписания договора; в адрес истца не поступали уведомления от ответчика о заключении дополнительных соглашений относительно изменения предмета договора;  объекты существуют в натуре с момента ввода дома в эксплуатацию и по настоящее время; резолютивная часть решения составлена в соответствии с пунктом 1.1 договоров, где указано, что доля в праве общей собственности соответствует  машино-месту, а с 01.01.2017 согласно поправкам, внесенным в ГК РФ, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, в соответствии с действующим законодательством (и согласно редакции на момент ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства) должны передаваться отдельные объекты недвижимости в виде машино-мест №№ 11 и 12 - соответственно - в рамках действующих договоров; считает, что судебный акт не затрагивает прав и обязанностей лиц, не привлеченных к участию в деле; просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы – отказать.

В судебном заседании, состоявшемся 22.04.2021, представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца против ее удовлетворения возразил, просил приобщить к материалам дела ответ Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 03.03.2021 № 29-02-05/8133; представитель ответчика возразил против приобщения данного документа.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство истца о приобщении к материалам дела ответа Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 03.03.2021 № 29-02-05/8133, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела новых доказательств судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данный документ был составлен  после вынесения обжалуемого судебного акта, предметом оценки суда первой инстанции не являлся, вследствие чего на законность и обоснованность принятого решения суда не влияет.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 14.06.2016 между ООО «Проперти энд девелопмент» (участник долевого строительства) и ООО «Кандинский хаус» (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве  № КХ-П-3-11 и № КХ-П-3-12, в соответствии с пуктами 1.1 которых застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц осуществить строительство второй очереди административного здания Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа и жилого дома с подземной парковкой по ул. Гоголя-Энгельса в г. Екатеринбурге, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Гоголя-Энгельса (далее по тексту - «Жилой дом») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать истцу 2/172 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку общей площадью 8 758,41 кв.м, что соответствует двум машино-местам №№ 11 и 12, площадью 15 кв.м каждое на -3 этаже в подземной автостоянке, а участник долевого строительства обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять объект в общую долевой собственность в соответствии с условиями настоящих договоров (л.д.12-22).

В пункте 1.2 договоров предусмотрено, что объект передается участнику долевого строительства с разметкой на этаже и указанием номера машино-места. 

Согласно п. 1.4 договоров конфигурация объекта, его расположение на этаже приведены в Приложении № 1 к договорам.

Пунктом 2.1 договоров стороны определили, что цена договора составляет 1 250 000 руб. и уплачивается в соответствии с порядком, предусмотренным параграфом 2 заключенных договоров: 1 платеж за объект долевого строительства в сумме 300 000 руб. уплачивается в качестве аванса в течение трех дней с даты государственной регистрации договора и передачи его истцу (государственную регистрацию заключенных договоров по своей инициативе осуществлял ответчик); 2 платеж - в размере 950 000 руб. уплачивается в течение десяти рабочих дней после получения уведомления о готовности объекта.

В силу п.п. 3.1, 3.2 договоров срок окончания строительства: второе полугодие 2016 года. Срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – второе полугодие 2016 года.

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU663 02000-1184-2018 дата ввода жилого дома в эксплуатацию 01.10.2018, уведомление о готовности ответчика к передаче автопарковок истцу было получено 19.10.2018 с указанием на то, что передача объекта производится только при условии полной оплаты цены договора.

В связи с тем, что строительство было выполнено с просрочкой, истец обратился к ответчику с претензией (исх. № 156/18 от 26.10.2018), в которой просил зачесть сумму рассчитанной неустойки в счет оплаты стоимости автопарковок, а на оставшуюся к уплате сумму предоставить рассрочку оплаты на 12 месяцев, т.е. истец должен был рассчитаться в срок до 26.10.2019. Однако ответа на указанную претензию от ответчика не последовало.

23.04.2020 ответчиком в адрес истца направлены уведомления (исх.№ КХ-20/7; КХ-20/8) с требованием погасить задолженность по договорам, а в случае неисполнения обязательств по оплате договоров, застройщик в одностороннем порядке откажется от исполнения договоров (л.д.26-29). 

21.05.2020 истцом произведена полная оплата стоимости объектов долевого строительства, что подтверждено платежными поручениями №№ 97 и 98 от 21.05.2020 в общей сумме 2 500 000 руб. (л.д.30-31), при этом, передачи объектов долевого строительства не последовало.

03.09.2020 истец направил в адрес ответчика претензию (исх.№ 149 от 03.09.2020) с требованием о передаче объектов долевого строительства в соответствии с условиями заключенных договоров.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований, наличия оснований для передачи спорных объектов долевого строительства ответчику.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Отношения сторон регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 названного Закона. По общему правилу, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Обращаясь в суд с иском, ООО «Проперти энд девелопмент» указывает на неисполнение ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства - автостоянки 2/172 доли в праве общей площадью 8758,41 кв.м (машино-места № 11 и 12), в отношении которого заключались договоры участия в долевом строительстве.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на невозможность исполнения обязательства в связи с тем, что спорные объекты долевого строительства не были созданы в результате строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, факт оплаты истцом спорных объектов подтвержден платежными поручениями от 21.05.2020 № 97 на сумму 1 250 000 руб., № 98 на сумму 1 250 000 руб.

При этом, ответчик платежными поручениями от 28.01.2021 № 37, № 38, от 08.02.2021 № 64, № 65 дважды производил возврат денежных средств истцу на сумму 2 500 000 руб., тогда как истец платежными поручениями от 03.02.2021 № 2, № 3,  от 08.02.2021 № 4, № 5 вновь производил перечисление денежных средств ответчику на сумму 2 500 000 руб. в качестве полной оплаты подлежащих передаче объектов долевого строительства.

С учетом полной оплаты истцом объектов, в отношении которых были заключены договоры долевого участия – а именно – машино-мест, указанных в договоре со справочными строительными номерами (что соответствует обычной практике), несмотря на то, что ранее в договоре на них было указано лишь в виде уточнения того, чему соответствует доля в праве на автостоянку (по 1 /172), оснований для отказа в передаче истцу указанных объектов у ответчика не имеется.

Доводы, изложенные ответчиком в жалобе, о том, что в период осуществления ответчиком строительства многоквартирного дома машино-места отнесены к объектам недвижимости, со ссылкой на внесение с 01.01.2017 изменений в ГК РФ и указанием на то, что ответчиком не было построено помещение – автостоянка общей площадью 8758,41 кв.м, в отношении которого заключались договоры участия в долевом строительстве, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в силу следующего.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ГК РФ, которыми предусмотрено, что с 1 января 2017 года машино-место получило статус объекта недвижимости.

К недвижимым вещам относятся машино-места в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях. Границы этих машино-мест должны быть обозначены разметкой. Такие машино-места можно поставить на кадастровый учет.

Из требований действующего законодательства следует, что если 1 января права на объект, который отвечает признакам машино-места, уже зарегистрированы, переоформление не требуется. Долевые собственники парковок могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

До 1 января 2017 года машино-места самостоятельными объектами недвижимости не являлись. На них регистрировалось право общей долевой собственности.

Применительно к обстоятельствам данного дела, суд установил, что поскольку в период заключения договоров участия в долевом строительстве, действовала редакция ГК РФ от 23.05.2016, предмет договора был указан в соответствии с законодательством, действовавшим на момент подписания договора. 

Кроме того, как обоснованно указывает истец, из материалов дела не следует, что в адрес истца поступали уведомления от ответчика о необходимости заключении дополнительных соглашений относительно изменения предмета договора. Следовательно, из действий ответчика не усматривается, что у него возникли какие-либо сомнения и неясности в отношении того, что является предметом договоров долевого участия, заключенных с истцом, в условиях изменения законодательства.

Таким образом, поведение ответчика, отрицающего необходимость и возможность передачи объектов, которые построены за счет средств истца, является противоречивым, основанным на неверном толковании действующего законодательства к отношениям сторон, а также признается недобросовестным.

В случае необходимости и устранения возможных неясностей ответчик как лицо, являющееся профессиональным застройщиком, могло инициировать изменение договора, чего им сделано не было. Напротив, из письма с требованием об оплате от 23.04.2020 со ссылкой на заключенные с истцом договоры (л.д. 28) следует, что ответчик признавал их действие и требовал произвести полную оплату.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тем, что спорные объекты долевого строительства не были созданы в результате строительства, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждено фактическое наличие автостоянки с учетом 196 машино-мест (л.д. 127) Также наличие в натуре созданного объекта подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома.

Как следует из условий заключенных договоров участия в долевом строительстве от 14.06.2016 КХ-П-3-11 и № КХ-П-3-12, пунктом п. 1.4 которых предусмотрено, что конфигурация объектов долевого строительства, его расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договорам. Приложение № 1 к договорам содержит план расположения машино-мест №№ 11,12 на объекте строительства, которые соответствуют машино-местам №№ 43-44 на техническом плане -3 этажа, указанном в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 01.10.2018 (л.д.17, 23, л.д.135).

В связи с изложенным ссылки ответчика на то, что помещения, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве, отсутствовали на момент вынесения решения судом и отсутствуют до настоящего времени, являются необоснованными, поскольку объекты существуют в натуре с момента ввода дома с помещением подземной автостоянки в эксплуатацию.

Доводы, приведенные в жалобе, о том, что суд первой инстанции фактически обязал ответчика передать не доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, а самостоятельные объекты недвижимости – конкретные машино-места, то есть обязал передать имущество, не являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве, подлежат отклонению, поскольку решение судом первой инстанции вынесено в соответствии с п. 1.1 договоров, где доля в праве общей собственности соответствует машино-месту, а с 01.01.2017 согласно поправкам, внесенным в ГК РФ, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости. 

Следовательно, в соответствии с действующим законодательством (согласно редакции на момент ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства) должны передаваться отдельные объекты недвижимости в виде машино-мест в рамках действующего договора. 

Из материалов дела с учетом представленных технических планов не усматривается невозможности и затруднительности установить конкретные помещения с присвоенными после окончания строительства номерами, в отношении которых заключались договоры с застройщиком, на что целесообразно и необходимо указать при передаче объектов ответчиком истцу.

Доводы ответчика о неисполнимости решения, так как отсутствует помещение – автостоянка общей площадью 8758,41 кв.м, подлежат отклонению, поскольку исходя из договоров участия в долевом строительстве следует, что в них четко и ясно был сформулирован предмет договоров, указана предполагаемая проектная площадь помещения всей автостоянки, которая введена в эксплуатацию,  что, как указано выше, позволяет достоверно установить, в отношении каких объектов недвижимого имущества были заключены договоры, указаны доли в автостоянке, что соответствует конкретным парковочным местам со строительными номерами 11 и 12. Графическое обозначение объектов долевого строительства (Приложение № 1 к Договорам) идентично Техническому плану -3 уровня жилого дома, введенного в эксплуатацию, и также достоверно позволяет идентифицировать объекты долевого строительства, которые должны быть переданы истцу. Таким образом, недвижимое имущество существует в натуре, соответствует предмету договоров и возможности исполнения обязательств. 

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что для управления многоквартирным домом создано ТСЖ, а если автостоянка построена, то она находится в общей долевой собственности всех участников долевого строительства, в связи с чем затрагиваются их права, подлежат отклонению, поскольку машино-места не являются объектом общей долевой собственности (местами общего пользования в многоквартирном доме), их финансирование проводилось отдельно с предполагаемым поступлением в единоличную собственность конкретных лиц. Следовательно, отношения, возникающие с объектами недвижимости в виде машино-мест, не затрагивают права третьих лиц, в том числе собственников жилых и иных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Из обстоятельств дела следует, что спорные объекты являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, поэтому доводы ответчика о возникновении права общей долевой собственности являются ошибочными.

С учетом изложенного требование истца к ООО «Кандинский хаус» о передаче объектов долевого строительства по договорам от 14.06.2016 КХ-П-3-11 и № КХ-П-3-12 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика  - без удовлетворения.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2021 года по делу № А60-53400/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

В. Ю. Дюкин

Э. А. Ушакова