АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-19646/2018

г. Ярославль

29 марта 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена «18» марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен «29» марта 2019 года 

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Марусина В.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью Компания "Авангард"

о взыскании 123711,77 рублей, 

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 13.08.2018 (до перерыва);

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 17.01.2019;

от третьего лица – ФИО5, директор по протоколу от 30.03.2018 (до перерыва);

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19412 от 16.11.2006 за период с 01.07.2015 по 31.07.2018 в размере 128613,18 руб., пени за период с 10.07.2015 по 16.07.2018 в размере 111127,42 руб., продолжении начисления пени по день фактической оплаты долга.

Определением арбитражного суда от 27.09.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 19.11.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью Компания "Авангард".

В предварительном судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в связи с оплатой задолженности, просил взыскать с ответчика пени за период с 10.07.2015 по 17.11.2018 в размере 123282,01 рублей. Уточнение требований принято судом.

Присутствующий в судебном заседании  до перерыва представитель истца поддержал уточненные требования по основаниям, указанным в иске. 

Представитель ответчика свою правовую позицию изложил  в письменных отзывах от 17.10.2018, 24.01.2019, 12.03.2019, 15.03.2019. В судебном заседании после перерыва представитель  ответчика согласился с частью требований, а именно с суммой пени 81,65 рублей.  

Присутствующий в судебном заседании  до перерыва представитель третьего лица   поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве от  22.01.2019.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

          Между  Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля  в лице истца  (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006    заключен договор № 19412  аренды  находящегося в государственной собственности  земельного участка,  в соответствии с которым  арендатор  принял в аренду  земельный участок     с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

         Договор  заключен на срок  с 26.10.2006 по 25.09.2007.

         Согласно пункту 3.3.  договора арендная плата  носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

         Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

         Здание кинотеатра, расположенное   на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано. 25 апреля 2009  ООО «Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта -  реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта -  многофункционального комплекса.

         Ответчик участвовал в реконструкции кинотеатра в качестве инвестора,   в результате в период времени с 2009 г. по 07.05.2018 за ответчиком зарегистрировано право  собственности  нежилые помещения общей площадью 183,30 кв.м. в реконструированном здании.

         ООО «Компания «Авангард» до 09.07.2018 вносило арендную плату за всю площадь земельного участка   с кадастровым номером 76:23:011302:82.

         При этом 01.04.2015 между ответчиком и третьим лицом заключено соглашение  о возмещении расходов, в соответствии с которым третье лицо обязалось надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору аренды земельного участка  № 19412, а ответчик обязался возмещать третьему лицу часть расходов, связанных с использованием земельного участка.

         23 июля 2018 года истец в соответствии с письмом третьего лица от той же даты  осуществил  перерасчет  размера арендной платы по договору № 19412 для третьего лица  за период с 09.07.2015 по 23.07.2018.  Размер арендной платы для третьего лица в указанный период определен  исходя из площади земельного участка,  пропорциональной площади помещений третьего лица в объекте  недвижимости. Денежные средства,  внесенные третьим лицом в счет арендной платы по договору  в период  с 09.07.2015 по 23.07.2018,  в соответствующей части отнесены  на расчеты по договорам аренды с иными лицами   - ООО «Компания «Авангард-Киномир» и ИП ФИО6

          В результате, по мнению истца, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате по договору  № 19412   за период с  01.07.2015 по 31.07.2018 в размере 128613,18 рублей. Также ответчику начислены пени  за просрочку несения арендной платы за период с 10.07.2015 по 16.07.2018 в   общей сумме 111127,42 рублей.  Размер ежемесячной арендной платы для ответчика определен истцом исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 пропорционально площади принадлежащих ответчику нежилых помещений,  расчет произведен по ставке, установленной постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516  в соответствующие период времени для земельных участков под объектами  розничной торговли.  Данная ставка арендной платы применена  истцом по результатам осмотра земельного участка, состоявшегося 13.06.2018, в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82 расположен торгово-развлекательный центр «Победа», здание которого занято, в том числе, торговыми модулями. 

         В ходе рассмотрения дела ответчик уплатил истцу 128613,18 рублей долга, в результате чего  истец изменил свои исковые требования.

         Истец полагает, что с момента приобретения права собственности на помещения в здании многофункционального центра ответчик является стороной (соарендатором) договора аренды   земельного участка № 19412, и обязан вносить истцу арендную плату за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику объектов. Уплату  ответчиком  денежных средств за пользование землей третьему лицу  - ООО «Компания «Авангард» истец считает исполнением обязательства ненадлежащему лицу (кредитору).  Кроме того, истец  указывает на то, что в июле 2018 года третье лицо распорядилось  «переплатой» по договору  в пользу иных лиц  -  ООО «Компания «Авангард-Киномир» и ИП ФИО6, что истец считает правомерным, поскольку  с момента приобретения иными лицами (в том числе ответчиком)  права собственности на часть многофункционального комплекса у третьего лица отсутствовала обязанность оплачивать аренду за всю площадь земельного участка.

        Представитель третьего лица пояснил, что    в спорный период своевременно вносил арендный платежи за всю площадь земельного участка, считая себя его арендатором. Истец, направляя в адрес третьего лица уведомления об изменении размера арендной платы за весь земельный участок, тем самым неоднократно    подтверждал, что третье лицо является арендатором всего земельного участка.

        Правовая позиция ответчика сводится к следующему:

1. Ответчик, не отрицая своей обязанности по оплате пользования соответствующей  частью земельного участка, полагает, что условие договора аренды  № 19412 о неустойке за просрочку внесения арендных платежей на ответчика не распространяется, поскольку последний не вступал в данный договор в качестве соарендатора;

2. Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований;   

3. Ответчик полагает, что с его стороны просрочка внесения арендных платежей в период с  01.07.2015 по 31.07.2018 не допущена, поскольку данное обязательство ответчика исполнялось третьим лицом  на основании соглашения от 01.04.2015. Ответчик,  со своей стороны, своевременно и в полном объеме возместил  третьему лицу    расходы последнего по оплате арендной платы;

4. Ответчик не согласен с примененной истцом   ставкой арендной платы (для земельных участков, занятых объектами розничной торговли), указывая на то, что  торговую деятельность в помещениях в спорный период не осуществлял, передав все помещения в аренду иным лицам. По мнению ответчика,  требования истца, вытекающие из договора аренды  № 19412,  должны основываться на условиях данного договора, то есть размер арендной платы должен определяться по ставке для эксплуатации кинотеатров.  В этом случае, полагает ответчик, обоснованными являются требования истца о взыскании пени за период с 10.08.2018 по 19.11.2018 в общей сумме 81,65 рублей;

5. Ответчик также заявил о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333  Гражданского кодекса РФ в связи с погашением задолженности и тяжелым финансовым положением.

          Оценивая материалы дела, все доводы  сторон и третьего лица, суд исходит из следующего.

 Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что  использование земли в Российской Федерации является платным.

 Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений  в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, обязан вносить  плату за пользование соответствующей  частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок  2006 году предоставлен в аренду третьему лицу. На момент заключения договора   на земельном участке  располагалось здание кинотеатра.

В период с 2009 по 2013 гг. здание кинотеатра реконструировалось, в результате  чего в эксплуатацию введены две очереди объекта – кинотеатр и  многофункциональный центр.

Ответчик участвовал в реконструкции здания кинотеатра в качестве соинвестора.

Договор инвестирования в материалы дела не представлен, однако суд исходит из следующего.

         Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в статье 1  Градостроительного кодекса РФ понимается  изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

        Таким образом, в результате реконструкции новый объект капитального строительства  не возникает, изменяются параметры уже существующего объекта.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

До реконструкции здание кинотеатра принадлежало ООО Компания «Авангард».

Таким образом,  при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте  произошел переход права на   часть данного объекта недвижимости от третьего лица к ответчику независимо от правового механизма,  которым воспользовались  стороны такой сделки.

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости к ответчику перешли и  права и обязанности арендатора по договору аренды № 19412 в соответствующей части.

        В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

        Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

        Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

       Таким образом,  с момента  регистрации права собственности на нежилые помещения ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с договором аренды № 19412, а также несет установленную договором ответственность за неисполнение  данной обязанности.

        При этом из представленных документов следует, что в период с   01.07.2015 по 31.07.2018 арендную плату по договору  № 19412 в полном объеме и своевременно оплатило третье лицо.

         Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

        Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Кодекса).

        В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"   сформулирована  правовая позиция, согласно которой   положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

       Исходя из обстоятельств данного дела можно заключить, что, исполняя в полном объеме обязательство по внесению арендной платы  по договору № 19412, третье лицо не могло не знать, что исполняет  его в том числе и за ответчика. Истец, принимая арендные платежи, направляя в адрес третьего лица уведомления об изменении арендной платы, также не мог не знать, что третье лицо исполняет обязательство по расчетам не только за себя, но и за ответчика.

        Кроме того, применительно к данному делу  следует отметить, что между ответчиком и третьим лицом с 01.04.2015 действует соглашение о возмещении    расходов, согласно которому плату за часть земельного участка,  приходящуюся на объекты ответчика,  вносит третье лицо, а ответчик  компенсирует данные расходы.

        Согласно пункту 1 статьи 313 Гражданского кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

 В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"   указано, что     кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ).

        При указанных обстоятельствах суд полагает, что  обязательство ответчика по договору аренды  № 91412 в период с июля 2015 года по июль 2018 года  надлежащим образом исполнено третьим лицом на основании статьи 313 Гражданского кодекса РФ, исполнение  принято кредитором.

        Распоряжение третьим лицом в июле 2018 года денежными средствами, ранее уплаченными за ответчика, не означает, что в период  с   июля 2015 года по июль 2018 года  ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды. Вопрос о законности  таких  действий   третьего лица находится за пределами предмета данного спора.

       В связи с этим правовые  основания для взыскания с ответчика договорной неустойки за период с  июля 2015 года по июль 2018 года   отсутствуют.

       Начиная с августа 2018 года  третье лицо   обязанность по внесению арендной платы   за ответчика не исполняет.

        Ответчик внес арендную плату по договору за период с августа по ноябрь 2018 года 24.09.2018, 18.10.2018, 19.11.2018 соответственно,  то есть с просрочкой.

         При этом  пени за указанный период  (с 09.08.2018 по 19.11.2018) рассчитаны истцом в общей сумме 429,76 рублей исходя из  размера ежемесячного платежа, равного 3627,93 рублей, то есть  по ставке для объектов розничной торговли.

         Однако суд отмечает, что  размер арендной платы  за земельные участки  в г. Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена,  регулируется нормами  постановления Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п  "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

       Согласно пункту  2.2.  Порядка размер годовой арендной платы за использование земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2

<

1>, 2.6, 2.6

<

1> - 2.6

<

4> раздела 2 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Таким образом, ставка арендной платы должна применяться исходя из вида экономической деятельности арендатора.

Вид деятельности, для осуществления которой земельный участок  предоставлен в аренду, указан в пункте 1.1. договора аренды № 19412 (эксплуатация кинотеатра).  По завершении реконструкции изменения в договор аренды не внесены. 

 Соответственно, размер арендной платы  по договору для ответчика   должен определяться  по ставке, установленной для земельных участков, занятых кинотеатрами.  В случае если фактически арендатором  на земельном участке осуществляется иной вид предпринимательской деятельности, ставка аренды для которого выше, чем ставка для земельных участков под кинотеатрами, разница подлежит взысканию  с ответчика  как неосновательное обогащение, на сумму которого договорная неустойка не начисляется.     

Согласно справочному расчету истца размер ежемесячной арендной платы для ответчика по ставке для кинотеатров  в период с августа по ноябрь 2018 года составил 689,18 рублей. По расчету суда, с которым ответчик согласен, общая сумма пени за период с 10.08.2018 по 19.11.2018   в этом случае составляет  81,65 рублей.

 При этом суд не находит оснований для применения статьи 333  Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ  ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.

Кроме того, суд отмечает. что расчет пени произведен истцом по ставке 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки, что вдвое меньше  установленного договором. 

При таких  обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично.      

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально  размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 81,65 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 3,00 рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья                                                                                                       Марусин В.А.