676/2018-544247(1) 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43884/2016

21 сентября 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2018 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  судьи Варениковой А.О.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Гаражи» (адрес: Россия  197110, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>);  

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, 

<

...>/Б, ОГРН: 

<

***>);  

о пизнании незаконным отказа в выкупе земельного участка и обязании принять  решение о выкупе  

при участии - от заявителя: ФИО2 (доверенность от 18.08.2017), - от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 28.12.2017), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гаражи» (далее - заявитель,  Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с заявлением к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное  лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка от  24.03.2016 № 26147-32, а также требованием об обязании Комитета в установленном  порядке принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером  78:0750901:3219, общей площадью 7345 кв.м, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1, по выкупной цене, указной на момент  подачи заявления от 25.09.2015 № 11722.  

Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 отказ Комитета имущественных  отношений Санкт-Петербурга от 24.03.2016 № 26147-32 признан незаконным; также суд  обязал Комитет в установленном порядке принять решение о выкупе земельного  участка с кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м.,  расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1.  

Постановлением апелляционного суда от 25.07.2017 решение от 14.04.2017  оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017  решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Направляя дело  

на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость  исследовать вопросы о том, входит ли спорный земельный участок в границы  планируемого размещения объекта регионального (местного) значения и красных линий  в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или)  документации по планировке территории; определить, достаточна и необходима ли  площадь участка для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости,  возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с  соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам,  установленных градостроительным и земельным законодательством.  

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих  специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в  деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по  своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено  договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного  доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.  

При повторном рассмотрении дела судом по ходатайству сторон были назначены  экспертизы по вопросам, обозначенным в постановлении суда кассационной инстанции,  а именно: земельный участок какой площади необходим для использования зданий,  расположенных на земельном участке общей площадью 7 345 кв.м. с кадастровым  номером 78:0750901:3219, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,  Митрофаневское шоссе, участок 1? Возможно ли образование земельного участка под  объектом недвижимости Общества в иных границах и иной площади с соблюдением  требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных  градостроительным и земельным законодательством? Входит ли земельный участок с  кадастровым номером 78:0750901:3219 в границы утвержденных в установленном  порядке документов по планировке территории и пересекают ли границы указанного  участка границы красных линий, утвержденных в установленном порядке документов  по планировке территории?  

На период производства экспертизы производство по делу было приостановлено. После поступления в суд заключений производство по делу возобновлено. 

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования, пояснил, что  площадь земельного участка, заявленная к выкупу объективно необходима для  использования зданий по их назначению, образование земельный участков иной  площади приведет к черезполосице и невозможности использовать как вновь  образуемые земельные участки, так и объекты недвижимости заявителя.  

Представитель Комитета настаивал на отказе в удовлетворении требований истца.  

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд  установил следующее.  

Общество является собственником здания складской базы общей площадью  129,3 кв.м. и бытового помещения, площадью 412,6 кв.м., расположенных по адресу:  Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, лит.А, лит.Д.  

Указанные объекты Общество приобрело на основании договора купли-продажи  зданий от 27.08.2014 N ДР/03-5146.  

Под объектами недвижимости сформирован земельный участок с кадастровым  номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м. Участок предоставлен  Обществу на основании договора аренды от 15.06.2016 № 12/ЗД-03056, заключенного с  Комитетом. Срок действия договора от 15.06.2016 № 12/ЗД-03056 – по 18.09.2063.  Участок предоставлен под складскую деятельность.  

Как указывает заявитель, 25.09.2015 Общество направило в Комитет заявление о  предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены  принадлежащие ему объекты недвижимости.  

Однако Комитет письмом от 24.03.2016 отказал Обществу в реализации права на  выкуп земельного участка, указав, что площадь участка (7 345 кв.м.) существенно  превышает площадь, необходимую для функционирования расположенных на нем  объектов недвижимости (541,9 кв.м.).  

Полагая, что отказ Комитета в выкупе земельного участка нарушает статью 39.3  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также статьи 273  Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 28 Федерального закона от  21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  (далее – Закон о приватизации), заявитель обратился в суд с настоящим требованием.  

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в  арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных  правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что  оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону  или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают  на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно положениям статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О  приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178- ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство  которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами  недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему  такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых  для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными  постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной  или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у  государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное  не предусмотрено федеральным законом.  

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не  допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В силу положений пункта 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014   № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и  отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники строений  приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих  собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для  приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений,  расположенных на таких земельных участках.  

В соответствии с положениями подпункта 6 пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ без  проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых  расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо  помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.  

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей  статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение  земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,  

являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных  участках.  

Таким образом, в силу положений действующего земельного законодательства  собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в  государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на  приобретение такого земельного участка.  

Основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка,  находящегося в государственной собственности, без проведения торгов приведены в  статье 39.16 ЗК РФ. В названной статье законодатель установил исчерпывающий  перечень оснований для отказа заявителю в предоставлении права выкупа земельного  участка. Несоразмерность площадей, занимаемых принадлежащим заявителю  объектами недвижимости, площади испрашиваемого земельного участка, в качестве  основания для отказа в предоставление в собственность испрашиваемого земельного  участка приведенной статьей не предусмотрена.  

В то же время, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10,  собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка  под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие  необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для  эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в  заявленных целях.  

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от  16.10.1996 акционерному обществу открытого типа «Промземстройпроект»,  правопреемником которого является Общество, был предоставлен в аренду земельный  участок по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, площадью  15 878 кв.м. для материально-технического снабжения. При этом в пункте 2.2 договора  было указано, что на земельном участке расположены 3 ангара, бытовое помещение и  столярный цех. В последующем земельный участок был разделен на 2 участка,  площадью 8 335 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0750901:3220 и площадью  7 345 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0750901:3219. В отношении обоих участков с  Обществом заключены договоры аренды от 15.06.2016. При этом в пункте 1.2 договоров  указано, что участок предоставляется под складскую деятельность. Также в договорах  отражен факт нахождения на участках объектов недвижимости, принадлежащих  Обществу. Оба договора заключены на срок до 18.09.2063.  

Как указывает заявитель, и данное обстоятельство подтверждается схемами из  РГИС, оба участка связаны между собой и представляют единый складской комплекс.  Из договора аренды 1996 года следует, что формирование земельного участка  изначально осуществлялось с учетом осуществляемой на нем деятельности для  эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости.  

Для оценки того, является ли площадь испрашиваемого земельного участка  необходимой и достаточной для эксплуатации распложенных на нем зданий, судом по  ходатайству сторон назначено проведение землеустроительной экспертизы.  

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс-Гео» ФИО4  

В материалы дела поступило заключение эксперта по делу № А56-43884/2016 от  09.07.2018 и заключение по дополнительной судебной экспертизы от 31.08.2018.  

Согласно заключению от 09.07.2018 для использования зданий, расположенный  на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1, с  кадастровым номером 78:0750901:3219, необходим участок площадью 7 345 кв.м.  

В заключении от 31.08.2018 указано, что образование земельного участка под  объектом недвижимости Общества в иных границах и иной площади с учетом  имеющегося вида разрешенного использования исследуемого земельного участка  

невозможно. Также в заключении отражено, что земельный участок с кадастровым  номером 78:0750901:3219 расположен в пределах границ, утвержденных  постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 № 864 «Об  утверждении проекта планировки территории, ограниченной Московским пр., наб.  Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги,  Благодатной ул., в Адмиралтейском и Московском районах», при этом границы  земельного участка не пересекают красных линий, утвержденных названным  постановлением Правительства Санкт-Петерубрга.  

При этом в мотивировочной части заключения экспертами дана оценка  взаиморасположению объектов, зонам доступа к ним, ширине проездов, проведен  анализ градостроительной документации и существующих СНиПов.  

Выводы экспертного заключения сторонами не оспорены, о проведении  повторной либо дополнительной экспертизы Комитет не заявлял, в связи с чем не  доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.  

В силу положений статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле обязано  доказывать обстоятельства на которые она ссылается. При этом обязанность  доказывания законности принятого ненормативного акта возложена на орган, его  принявший.  

Доводы Комитета о том, что испрашиваемая площадь земельного участка больше  площади, необходимой для использования объектов недвижимости, принадлежащих  Обществу, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, что  свидетельствует о незаконности отказа в предоставлении Обществу в собственность  земельного участка.  

В статье 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об  оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные  полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений  должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия)  незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные  полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения  или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования  заявителя полностью или в части.  

Таким образом, в целях восстановления нарушенного отказом права Общества на  Комитет следует возложить обязанность в установленном законом порядке и сроки  принять решение о продаже заявителю спорного земельного участка. При этом, суд  считает, что не подлежит в рамках настоящего дела требование Общества о возложении  на Комитет обязанности заключить с ним договор купли-продажи участка по цене,  указанной на момент подачи заявки от 25.09.2015 № 11722, поскольку Обществом  предъявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса  РФ, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445  Гражданского кодекса РФ.  

В соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской  Федерации при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта  недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных  органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц  государственная пошлина для организаций составляет 3000 рублей. Поскольку без  проведения экспертизы установить обоснованность требований Общества было  невозможно, и в проведении экспертизы в первую очередь имелась заинтересованность  самого заявителя, суд полагает возможным оставить судебные расходы по проведению  экспертиз на Обществе, взыскав с Комитета в его пользу только 3 000 руб. судебных  

расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой  инстанции.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области  

решил:

1. Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга от 24.03.2016 № 26147-32 .  

2. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в  установленном порядке принять решение о выкупе земельного участка с  кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м.,  расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1.  

3. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Гаражи» 3 000 руб. судебных  расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде  первой инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Вареникова А.О.