Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск                                                                                      Дело № А59-5766/2021

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пономаревой Г.Х.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Т.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Невельского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 305650512600011, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 339 707 руб.40 коп., пени  в размере 66 664,91 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 305650512600011, ИНН 

<

***>)

к  Администрации Невельского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании открытого аукциона недействительным, о признании недействительным договора аренды земельного участка №1 от 09.01.2020,

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Отдел по управлению имуществом и землепользованию Администрации Невельского городского округа,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.09.2022, диплом от 01.07.2014 (до перерыва);

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.07.2021 (на три года);

от третьего лица – не явились (извещены),

УСТАНОВИЛ:

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Невельского городского округа обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 420 кв. м., с кадастровым номером 65:06:0000011:539, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, Невельский городской округ, 

<

...> в размере 339 707 руб.40 коп., пени  в размере 66 664,91 руб.

Определением Невельского городского суда от 04.06.2021 исковое заявление принято к производству.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области со встречным иском к администрации Невельского городского округа обратилась о признании проведение открытого аукциона недействительным, о признании недействительным договора аренды земельного участка №1 от 09.01.2020 (т.1, л. д. 92-96).

Определением Невельского городского суда от 05.07.2021 встречный иск принят.

Администрация Невельского городского округа представила возражения на встречное исковое заявление, в которых указала, что размер начальной цены предмета аукциона был определен от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:06:0000011:59; ФИО3 при подаче заявки на участие в открытом аукционе была поставлена в известность о размере арендной платы, вопросов при подписании договора аренды земельного участка от 09.01.2020 №1 не возникло (т.2,  л. д. 64).

К участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа.

Определением Невельского городского суда от 21.09.2021 дело передано в арбитражный суд Сахалинской области  (т.3, л. д. 1-5).

Определением суда от 21.10.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

16.11.2021 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, содержащий  возражения относительно предъявленных требований.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области исковое заявление принято к производству.

ИП ФИО3 представила возражения на исковое заявление, из которых следует, что ответчик считает  арендную плату в размере 339 707 руб. 40 коп. в год и пени за неуплату арендной платы в размере 66 664,91 необоснованно завышенными. Ответчик согласен оплатить арендную плату за пользование земельным участком, в размере 47140,35 руб. в год, рассчитанную в соответствии с пунктом 3 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Невельский городской округ» в редакции, утвержденной Решением Собрания Невельского городского округа №99 от 02.06.2020 (т.3, л. д. 19-22).

В дополнительных письменных пояснениях ИП ФИО3 указала, что

спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку  на земельном участке расположено здание магазина; на момент проведения аукциона кадастровая участка была определена, но не утверждена должным образом, что, по мнению ФИО3 является нарушением действующего законодательства, в связи с чем, аукцион является недействительным (т.3, л. 

<

...>).

Возражая против встречных исковых требований, администрация указала следующее. В соответствии со ст. 39.11 п. 14 Земельного кодекса Российской Федерации, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Размер начальной цены предмета аукциона был определен от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:06:0000011:539. Поскольку ФИО3 была единственным участником, допущенным к аукциону, аукцион был признан несостоявшимся, и договор аренды земельного участка был заключен по начальной цене аукциона, являющейся ежегодной арендной платой. При заполнении и подаче заявки на участие в открытом аукционе, арендатор был поставлен в известность о размере арендной платы за использование земельного участка, вопросов при подписании договора аренды земельного участка от 09.01.2020г. № 1 не возникало. В связи с чем, администрация  считает требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению  (т.3, л. 

<

...>).

Администрация Невельского городского округа представила письменные пояснения, в которых указала, что  размер начальной цены предмета аукциона был определен от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:06:0000011:539. Арендная плата по указанному договору аренды земельного участка определена по результатам открытого аукциона по извещению № 151019/0226677/01. Поскольку ответчик был единственным участником, допущенным к аукциону, аукцион был признан не состоявшимся, и договор аренды земельного участка был заключен с ответчиком по начальной цене аукциона являющейся ежегодной арендной платой. Подписав договор аренды земельного участка от 09.01.2020, ответчик согласился с условиями договора аренды, в том числе с установленной арендной платой за пользование земельным участком. По вопросу действия моратория указал, что доказательств того,  что ответчик в действительности пострадал в результате распространения новой короновирусной инфекции, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). По вопросу нахождения на земельном участке с кадастровым номером 65:06:0000011:539 объекта недвижимости пояснил, что  на момент заключения договора аренды земельного участка отсутствовала информация о наличии на земельном участке объекта недвижимого имущества. Согласно выписке из ЕГРН, сведения о кадастровых номерах, расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости - отсутствуют. Нахождение объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 65:06:0000011:539 читает незаконным (т.3, л. д. 73-75).

Определением суда от 14 февраля 2023 судебное разбирательство по делу было отложено на 06.03.2023.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требований в полном объеме, против встречного иска возражал.

Представитель ФИО3 первоначальный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 215 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 03.06.2015 (т.2, л.д. 65).

На основании постановления администрации Невелького городского округа от 15.04.2015 №495 объекту присвоен адрес (т.2, л. д. 116), кадастровый номер объекта 65:06:0000011:389.

Земельный участок с кадастровым номером 65:06:0000011:68 под здание магазина принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи от 22.03.2006 321 (л. д. 121-125).

На основании распоряжения администрации Невельского городского округа от 14.11.2019 №350 объявлен аукцион на право аренды земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводское Невельского района (т.1, л. д. 51).

ФИО3 подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, внесен задаток в размере 66 089,52 руб.  (т.1, л. д. 58-60).

Открытый аукцион признан несостоявшимся (т.1, л.д . 67—68).

Между администрацией Невельского городского округа и ФИО3 по итогам открытого аукциона по извещению №151019/0226677/01 состоявшегося 24.12.2019 года, был заключен договор аренды земельного участка №1 от 09.01.2020 (далее - договор аренды, т.1, л. д. 36-40)) на право аренды земельного участка общей площадью 420 кв. м, с кадастровым номером 65:06:0000011:539, расположенный по адресу: 

<

...> участок предоставляется под магазин. 

Срок аренды определен на 3 года (п. 1.3).

Согласно пункту 2.1 договора  размер годовой арендной платы составляет 330 447,60 руб.

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.01.2020 (т., л. д. 44).

Администрация Невельского городского округа направило в адрес ИП ФИО3 уведомление об уплате задолженности по арендной плате (т.1, л. д. 45-48).

Оплата не была произведена.

ФИО3 обращалась  в отдел по управлению имуществом администрации Невельского городского округа с просьбой произвести перерасчет годовой арендной платы по договору аренды и предоставить порядок расчета начального (минимального) размера арендной платы для проведения открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка. 

В ответных письмах, отделом по управлению имуществом администрации Невельского городского округа дана ссылка на ч. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (т.1, л. д. 97-106).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с первоначальным и встречным исками.

Рассмотрев спор, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующего.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу подпункта 8 пункта 8 статья 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 449 ГК РФ).

В силу абзаца 6 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу выше названных правовых норм последствием признания недействительными торгов является недействительность договора, заключенного по их результатом с лицом, ставшим победителем, поскольку торги являются способом заключения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11, по смыслу положений п. 5 ст. 447 ГК РФ объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации Невельского городского округа от 09.08.2019 №1188 утверждена схема расположения земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводское Невельского района (т.2, л. д.84-85).

Согласно схеме расположения земельного участка, на кадастровом плане территории на образуемом земельной участке расположена часть здания магазина, принадлежащего   ФИО3 (т.2, л. д. 87).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что  администрации было известно, о расположении на земельном участке с кадастровым номером 65:06:0000011:539 объекта недвижимого имущества, принадлежащего ИП ФИО3

Вместе с тем,  администрацией проведен аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>.

Таким образом,  спорный участок в силу изложенных обстоятельств не мог являться предметом аукциона.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Недействительность торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного в пункте 15 этой статьи (пункт 14).

Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе  с тем, кадастровая стоимость спорного земельного участка  была утверждена только 13.02.2020, а сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 11.03.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.3, л. д. 85).

Таким образом, встречный иск подлежит удовлетворению.

Требования администрации Невельского городского округа о взыскании задолженности по арендной плате и пени не подлежат удовлетворению в виду следующего.

Вместе с тем пользование чужим имуществом без надлежаще оформленного договора может свидетельствовать об отсутствии правового ос

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 16.09.2014 N 310-ЭС14-79, реституция является самостоятельным гражданско-правовым институтом, отличным по своей правовой сущности от института взыскания неосновательного обогащения, обладающим рядом особенностей (публичный характер, взаимный (двусторонний) характер, наличие некоторых черт обязательства, посессорность и др.). Положения российского законодательства о применении двусторонней реституции (пункт 2 статьи 167 ГК РФ) не связывают обязанность стороны недействительной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных статьи 1102 ГК РФ (факт приобретения (сбережения) имущества, отсутствие правовых оснований такого приобретения (сбережения)).

Как разъяснено в пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пункт 1 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

Таким образом, равный размер обязательств сторон представляет собой презумпцию, которая может быть опровергнута.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель внес в качестве задатка 66 089,52 руб. (т.1, л. д. 60).

Использование земельного участка в спорный период предпринимателем не оспаривается.

На основании пункта 3 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Невельский городской округ» в редакции, утвержденной Решением Собрания Невельского городского округа №99 от 02.06.2020 (далее - Порядок) размер арендной платы составляет 47 140,35 рублей в год.

С учетом внесенного задатка в размере 66 089,52 руб. задолженность за период с 09.01.2020 по 31.03.2021 отсутствует.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

ФИО3 при подаче встречного иска уплатила  государственную пошлину в размере 300 руб. (т.1, л. д. 109).

Таким образом, с администрации Невельского городского округа  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 подлежат взысканию  расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается, поскольку ответчик по встречному иску освобожден от е уплаты.

Руководствуясь статьями  110, 168-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным аукциона от 24.12.2019 по извещению №151019/0226677/01.

Признать договор аренды земельного участка №1 от 09.01.2020 недействительным.

Взыскать  с Администрации Невельского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 305650512600011, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                                     Г.Х. Пономарева