ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-18516/2023

Дело № А40-117555/22

г. Москва

19 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуООО Ветеринарная клиника "В добрые руки"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2023 года

по делу № А40-117555/22, принятое судьей С.С. Хорлиной,

по иску ООО Ветеринарная клиника "В добрые руки"

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Лотфилд" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании расторгнутым договора аренды, о взыскании денежных средств в виде возврата части арендной платы, обеспечительного платежа и расходов на ремонт кондиционера 

по встречному иску ООО "Лотфилд"

к ООО Ветеринарная клиника "В добрые руки"

о взыскании суммы долга 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 16.10.2022, диплом ДВС 0824492 от

28.09.2001;

от ответчика: не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Ветеринарная клиника «В добрые руки» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лотфилд» (далее – ответчик), содержащим следующие требования:

- о признании договора аренды № 01/12/01-21 ЭК/АР от 01.12.2021г. расторгнутым 25.03.2022г.;

- о взыскании задолженности по возврату части арендной платы в размере 51.117 руб. 50 коп. за март 2022г.;

- о взыскании задолженности по возврату части обеспечительного платежа в размере 452.755 руб.

- о взыскании компенсации расходов истца на ремонт систем кондиционирования в размере 130.912 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Совместно с первоначальным иском, суд принял встречное исковое заявление в порядке ст.1 32 АПК РФ ООО «Лотфилд» к ООО Ветеринарная клиника «В добрые руки» о взыскании денежной суммы в размере 124.142 руб. 50 коп., задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 36.095 руб. 27 коп. 

Протокольным определением Арбитражного суда г.Москвы от 12.12.2022г. суд произвел замену в порядке ст. 47 АПК РФ ненадлежащего ответчика – ЗАО «Экономист» на надлежащего ответчика - ООО «Лотфилд».

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 02 февраля 2023г. в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.  

Ответчик, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды № 01/12/01-21 ЭК/АР от 01 декабря 2021г., по условиям которого арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилое помещение 01 декабря 2021г. по акту приема-передачи помещения.

В обоснование иска, истец указал, что начиная с 01 марта 2022г. в помещении, которое располагается непосредственно над арендуемым производились шумные строительные работы, на подвесной потолок в арендуемом истцом помещении начали сыпаться мелкие фрагменты перекрытия верхнего этажа в виде песка и пыли, в воздухе присутствовала строительная пыль, которая является опасной для здоровья человека и животных, в связи с чем истец был лишен возможности осуществлять коммерческую деятельность в арендуемом помещении, о чем незамедлительно уведомил арендодателя.

В связи с тем, что по состоянию на 18 марта 2022г. указанные обстоятельства не были устранены, хотя арендодатель гарантировал устранение указанных обстоятельств, и истец нес ежедневные убытки, 19 марта 2022г. истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды № 01/12/01-21 ЭК/АР от 01 декабря 2021г. с 25 марта 2022г. на основании ст. 620 ГК РФ.

Указанное уведомление было направлено Ответчику почтовым отправлением 19.03.022г. Согласно информации с сайта АО «Почта России» 23.03.2022г. отправление прибыло в место вручения, но адресат уклонился от его получения, в связи с чем 08.04.2022г. было выслано обратно отправителю по истечению срока хранения.

25 марта 2022г. истец уведомил ответчика об освобождении арендованного помещения и готовности его к возврату и просил осуществить приемку помещения после окончания аренды 28 марта 2022г.

Данное отправление поступило в место вручение 26.03.2022г., однако Ответчик вновь уклонился от получения почтового отправления и в указанную дату Ответчик на приемку помещения после аренды не явился и не сообщил о причинах своего отсутствия.

В связи с уклонением ответчика от приемки помещения Истец 04 апреля 2022г. направил в его адрес акт приема-передачи помещения с соглашением о расторжении Договора аренды № 01/12/01-21 ЭК/АР от 01 декабря 2021 года. Данное отправление было получено Ответчиком 20.04.2022г. Однако в адрес Истца ни подписанные со стороны Ответчика документы, не мотивированные возражения по ним не поступали.

В связи с чем, истец заявил требование о признании договора аренды №01/12/01-21 ЭК/АР от 01.12.2021г. расторгнутым 25.03.2022г. и просил взыскать оплаченную арендную плату в размере 51.117 руб. 50 коп. за период, когда истец фактически не пользовался имуществом, сумму обеспечительного платежа за последний арендный период в размере 452.755 руб. в связи с отсутствием оснований для его удержания арендодателем и сумму расходов арендатора на ремонт системы вентиляции 130.912 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 04 апреля 2022 года с требованиями, аналогичными изложенным в иске. Так как ответчик требования, изложенные в претензии истца, не удовлетворил, последний  обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и переписку сторон, пришел к выводу о необоснованности предъявленных первоначальных требований, поскольку истец не доказал невозможность использования помещения по его целевому назначению и в удовлетворении первоначального иска отказал.

В обоснование встречного иска ООО «Лотфилд» указал следующее.

Между ЗАО «Экономист» и ООО «Лотфилд» 12 декабря 2021 года заключен договор доверительного управления, согласно которому с 01 января 2022 года имущество ЗАО «Экономист», в том числе арендованное Истцом помещение, переходит в управление ООО «Лотфилд», с правом сдачи имущества в аренду, получением арендной платы и пр. (3). Договор доверительного управления зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве в установленном законом порядке.

Во исполнение указанного договора доверительного управления 17 января 2022 года обеспечительный платеж в размере 452.755 руб., оплаченный Истцом ЗАО «Экономист», был перечислен Ответчиком доверительному управляющему - ООО «Лотфилд».

Принимая во внимание указанные обстоятельства, 21 декабря 2021 года ЗАО «Экономист» уведомило Истца о заключенном договоре доверительного управления с просьбой осуществлять арендные платежи с 01 января 2022 года в адрес ООО «Лотфилд».

01 января 2022 года между Истцом, Ответчиком и ООО «Лотфилд» было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности Арендодателя по договору аренды № 01/12/01-21 ЭК/АР перешли к ООО «Лотфилд».

Таким образом, Арендодателем по Договору аренды является ООО «Лотфилд». С 01 января 2022 года перечисления арендной платы и возмещения расходов на коммунальные услуги осуществлялись на расчетный счет ООО «Лотфилд».

В доверительном управлении ООО «Лотфилд» находятся помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

Смежными помещениями к помещению, арендованного истцом, также расположены ещё 5 помещений с арендаторами, в одном из которых с 28 февраля 2022г. проводились ремонтные работы.

Впервые дни проведения строительно-монтажных работ истец пожаловался на высокий уровень шума.

Ранее, в феврале 2022г., представители истца обратились к заявителю с проблемой о поломке в системе кондиционирования помещения.

Согласно акту приема-передачи помещения от 01 декабря 2022г., подписанному ЗАО «Экономист» и истцом, арендатор не имел претензий к передаваемому помещению: система кондиционирования в помещении функционировала и находилась рабочем состоянии.

В соответствии с п.5.1.5. договора аренды ремонт коммуникаций осуществляется за счет арендодателя, за исключением случаев, когда ремонт требуется по вине или неосторожности арендатора. В этом случае Арендатор проводит работы за свой счет.

Однако с целью поддержания доброжелательных и дружеских отношений с арендатором ООО «Лотфилд» предпочло не выяснять истинную причину поломки системы вентиляции и предложило истцу скидку по оплате арендной платы за 5 (пятый) месяц аренды.

По договоренности с Истцом скидка составила 50% от арендной платы, а именно 226.377 руб. 50 коп., которая компенсировала Истцу расходы на ремонт системы кондиционирования и возможные неудобства, связанные с проведение шумных ремонтных работ в первых числах марта.

Указанные договоренности подтверждаются смс сообщениями в мессенджере Watsapp между представителем ООО «Лотфилд» с юристом, директором по развитию Истца и генеральным директором Истца:

- сообщения от 15 февраля 2022 года с предложением компенсировать 130.000 руб. за ремонт системы вентиляции;

- сообщение от 10 февраля 2022 года с предложением вычесть 130.000 руб. из арендной платы за апрель 2022 года

- сообщение от 03 марта 2022 года с направлением дополнительного соглашения на согласование и расшифровкой суммы скидки

Доверенным лицом от ООО «Лотфилд» в данной переписке является ФИО3.

Впоследствии в переписке с юристом ООО «Лотфилд» юрист истца также подтвердил наличие договоренностей о скидке по арендной плате в счет компенсации за ремонт системы вентиляции, а также направлял уведомления и претензии от истца.

Во исполнение достигнутых компромиссов между ООО «Лотфилд» и Истцом было 09 марта 2022 года подписано дополнительное соглашение №1 от 02 марта 2022г., согласно которому постоянная часть арендной платы в размере 226.377 руб. 50 коп. оплачивается уже не в течение первых 4 (четырех) месяцев, а 5 (пяти) месяцев, то есть по апрель 2022 года включительно.

Принимая во внимание договоренности сторон, арендатор воспользовался правом о соразмерном уменьшении размера арендной платы, предоставленный ему законом.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что требование истца о возмещении расходов на ремонт системы вентиляции является безосновательным и удовлетворению не подлежат.

Отклоняя доводы истца о невозможности использования помещения по его назначению, послужившие основанием для досрочного освобождения арендуемого помещения, суд указал, что в начале марта 2022 года истец пожаловался на высокий уровень шума от строительно-монтажных работ в смежном помещении.

Во избежание конфликтных ситуации и стремясь к комфортному деловому сотрудничеству со всеми арендаторами, с 09 марта 2022 года все строительные работы проводились исключительно в вечернее и ночное время-Рабочие приходили на объект в 19-20 часов вечера и  уходили в 5-6 часов  утра что также подтверждается записями в Книге приема посетителей, которая заполняется сотрудниками охраны здания.

На указанный шум никто из других арендаторов ООО «Лотфилд» недовольство не выражал и дискомфорта не испытывал.

В требовании, полученном ООО «Лотфилд», Истец указывает об уровне шума в значении 105 децибел. При этом Истцом не представлено доказательств о продолжении строительных работ в дневное время; никто из сотрудников или представителей ООО «Лотфилд» не присутствовали при замерах такого уровня шума; Истцом не представлен инструмент и соответствующие документы (паспорт, сертификат) к нему, посредством которого такой уровень звука был зафиксирован. Соответственно, утверждать, что замеры уровня шума вообще проводились и проводились на специальном оборудовании квалифицированными специалистами, невозможно.

Доводы Истца о наличии в воздухе внутри здания недопустимой концентрации уровня пыли, угрожающей жизни и здоровью, а также нарушения в целостности отделки помещения Истцом не представлены.

Истец не обращался к сотрудникам ООО «Лотфилд» с целью зафиксировать такие нарушения, совместно обследования с подтверждением таких нарушений сторонами не проводилось, какого-либо акта, подписанного сторонами, не составлялось.

С учетом презумпции разумности действий участников гражданского оборота (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) Арендодатель (ООО «Лотфилд») осуществил все необходимые действия для урегулирования разногласий с арендатором.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что материалами дела не подтверждено обстоятельство невозможности использования арендуемого помещения по его целевому назначению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях      расторжения      договора»     в      случае     расторжения      договора, предусматривавшего   передачу   имущества   во   владение   или   пользование   (например, аренда,   ссуда),   лицо,   получившее  имущество  по  договору,   обязано  в   разумный   срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 постановления от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Согласно п.3.4. Договора аренды Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом Арендодателя не менее, чем за 60 календарных дней.

Согласно уведомлению о расторжении договора аренды, направленного 18 марта 2022г., арендатор принял решение об освобождении арендуемого помещения 25 марта 2022г.

Вместе с тем, принимая во внимание достигнутую при заключении договора аренды договоренность, последним днем окончания срока аренды в таком случае является 24 мая 2022г.

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Установив, что арендатор уведомлением о расторжении договора аренды, направленного 18 марта 2022г. расторг спорный договор в одностороннем порядке на основании части 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требования по первоначальному иску о расторжении договора аренды с 25.03.2022г. отказал.

Учитывая, что истцом оплачен обеспечительный платеж в размере 452.755 руб., а за истцом также числится задолженность по арендной плате в размере 124.142 руб. 50 коп. и коммунальным платежам за февраль и март 2022г. в размере 36.095 руб. 27 коп., суд первой инстанции правомерно требования по встречному иску удовлетворил в заявленном размере, а в удовлетворении первоначального иска полностью отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод жалобы о невозможности использования арендуемого помещения по его целевому назначению, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанный довод документально истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждается.

Определением суда от 24.05.2023г. апелляционный суд рассмотрение дела отложил и предложил истцу представить доказательства, подтверждающие о наличии препятствий пользованию арендуемым имуществом, в связи с проведением ремонта в соседнем помещении, а также пояснить ремонт проводился капитальный либо текущий.

Поскольку истец таких доказательств не представил, наличие проведения ремонтных работ в соседнем помещении, документально не подтвердил, невозможность использования помещения по его целевому назначению не доказал, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требований по первоначальному иску полностью отказал.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции,  не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 47, 49, 65-66, 110, 123, 132, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,   

    

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2023 года по делу                  № А40-117555/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО Ветеринарная клиника "В добрые руки" в доход федерального бюджета  государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 Александрова Г.С.

 

Судьи:                                                                                                                      Савенков О.В.

 

Панкратова Н.И.