ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-64335/20-133-433

11 сентября 2020 г.

г. Москва

 

Решение изготовлено в полном объеме 11 сентября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2020 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: 

от истца: ФИО3, дов. № 17 от 01.06.2020 г., пред. паспорт

от ответчик : ФИО4, дов. бн от 28.07.2020 г.. пред. паспорт

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕСТЬ" 143322, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД НАРО-ФОМИНСК, СЕЛО АТЕПЦЕВО, ПЛОЩАДЬ КУПЦА АЛЕШИНА, СТРОЕНИЕ 1, КАБИНЕТ 402Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2018, ИНН: 

<

***>,

к ответчику ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКИЙ БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ "КОЛОМЕНСКОЕ" 115230, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД ХЛЕБОЗАВОДСКИЙ, ДОМ 7, СТРОЕНИЕ 10, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: 

<

***>,

о взыскании денежных средств

третье лицо - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "РС ЛИЗИНГ" 119530, МОСКВА ГОРОД, ШОССЕ ОЧАКОВСКОЕ, 36, СТР.2, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.04.2011, ИНН: 

<

***>, 

                                                       УСТАНОВИЛ: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕСТЬ"  обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКИЙ БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ "КОЛОМЕНСКОЕ"  о взыскании  обеспечительного взноса в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей 00 копеек; стоимость неотделимых улучшений и подтвержденных затрат на подготовку помещений к использованию по целевому назначению в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек; сумму компенсации ОАО МБКК «Коломенское» по оплате государственной пошлины за регистрацию договора в размере 22000 (двадцать две тысячи) рублей 00 копеек; Проценты за пользование обеспечительным взносом в размере ключевой ставки ЦБ РФ, за период с 26.12.2018 по 23.03.2020 (дату составления настоящего искового заявления) в сумме 79 221 (семьдесят девять тысяч двести двадцать один) рубль 24 копейки, а всего 4 001 221 (четыре миллиона одна тысяча двести двадцать один) рубль 24 копейки.

Мотивируя заявленные требования, истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком договорного обязательства, повлекшее нарушение принадлежащего ему субъективного права.

Исследовав представленные доказательства,  выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Как установлено судом,   21.12.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Свежесть» (далее - Истец/Субарендатор), Открытым акционерным обществом «Московский булочно-кондитерский комбинат «Коломенское» (далее - Ответчик/Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания «РС Лизинг» (далее - Третье лицо/Арендодатель) был заключен договор субаренды № ЗВ-50/18 (далее - Договор), предметом которого являлась передача Истцу во временное пользование нежилых помещений общей площадью 122,2 кв.м., а именно: № 14-4 кв.м., № 15-1,6 кв.м., № 16-0,7 кв.м., № 17 - 1,2 кв.м., № 18 - 29,5 кв.м., № 19 - 3,5 кв.м., № 20 - 3,6 кв.м., № 21 - 3,6 кв.м., № 22 - 5,8 кв., № 23 - 3,6 кв.м., № 24 - 2,8 кв.м., № 25 - 7,7 кв., № 29 - 14,4 кв.м., № 30 - 5,3 кв.м., № 31 - 10,9 кв.м., №34-11 кв.м., №35-13 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (далее - Помещения).

Для подготовки помещений к осуществлению деятельности Истец произвел ремонтные и отделочные работы на сумму 3 496 470 рублей.

В целях осуществления гарантий исполнения Субарендатором имущественных обязательств по Договору, в п. 3.6 Договора стороны установили выплату Арендатору обеспечительного взноса в размере 900 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС, который оплачивается Субарендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Договора (далее - Обеспечительный взнос).

Истец обязательство по внесению обеспечительного платежа исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 671 от 26.12.2018.

Помещения арендовались Истцом для осуществления торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией (п. 1.2 Договора). 

Для получения лицензии на продажу алкогольной продукции необходим зарегистрированный в установленном порядке договор аренды, в связи с чем условие о скорейшей государственной регистрации долгосрочного договора аренды является существенным для Истца, и поэтому в Договоре были оговорены условия по регистрации Договора и ответственность за их нарушение.

Пунктом 7.3 Договора установлено, что Арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию Договора в течение 60 рабочих дней с даты подписания Договора, то есть в срок не позднее 27.03.2019г.

В нарушение данного обязательства, Договор не был зарегистрирован ни в установленный в нем срок, ни позже.

04.02.2019 ООО «Лизинговая компания «РС Лизинг» (Арендодатель по Договору/ Третье лицо по иску) подало пакет документов на регистрацию Договора в Управление Росреестра по Москве, заявление было зарегистрировано за номером 77/003/257/2019-548.

13.02.2019 в адрес ООО «Лизинговая компания «РС Лизинг» из Управления Росреестра по Москве поступило Уведомление о приостановке государственной регистрации Договора и было предложено в срок до 13.05.2019г. устранить выявленные недостатки, препятствующие государственной регистрации. 

26.03.2019 ООО «Лизинговая компания «РС Лизинг» получило новое уведомление за регистрационным номером 77-0-1-71/3145/2019-135, о невозможности возобновления государственной регистрации Договора.

16.04.2019г.ООО «Лизинговая компания «РС Лизинг» подало дополнительный пакет документов per. № 77-0-1-47/3001/2019-1529, что отражено в Уведомлении об отказе в снятии приостановления государственного кадастрового учета от 23.04.2019.

23.04.2019 ООО «Лизинговая компания «РС Лизинг» получило Уведомление об отказе в снятии приостановления государственного кадастрового учета по ранее поданному заявлению № 77/003/257/2019-548 и № 77-0-1-71/3145/2019-135.

Согласно информации с официального сайта Росреестра, 13.05.2019 по заявлению № 77/003/257/2019-548 документы направлены заявителю. При этом после указанной даты Ответчик не предоставил в адрес Истца зарегистрированного Договора, равно как и сведения о государственной регистрации Договора отсутствовали в ФГИС ЕГРН, что доказывает то обстоятельство, что 13.05.2019 в регистрации Договора было отказано.

Кроме того, отказ в государственной регистрации Договора также находит свое подтверждение в уведомлении Ответчика от 27.05.2019 Исх.№ 27/05/19, направленном в адрес Истца, а также в ответе Управления Росреестра по Москве от 29.11.2019 № 11-7782/2019@, предоставленном на обращение Истца по вопросу регистрационных действий в отношении Договора.

Причиной отказа в государственной регистрации Договора, исходя из формулировки письма Ответчика от 07.05.2019 Исх.№ 07/05/19, послужила ошибка в техническом плане арендуемого помещения, допущенная кадастровым инженером. В тоже время п. 7.2 Договора определено, что государственная регистрация Договора осуществляется силами Арендатора. В случае необходимости изготовления технической документации для осуществления государственной регистрации настоящего Договора, обязанность по ее получению и связанные с этим расходы возлагаются на Арендатора. Субарендатор был обязан возместить расходы Арендатора, связанные с оплатой государственной пошлины за регистрацию Договора субаренды, и данная обязанность была исполнена Субарендатором, что подтверждается копией платежного поручения № 461 от 07.02.2019.

Следовательно, по условиям Договора вся ответственность за надлежащее и правильное выполнение работ по подготовке технической документации для дальнейшей процедуры регистрации Договора возлагалась на Арендатора. То обстоятельство, что кадастровым инженером допущена ошибка в технической документации, не может влиять на условия Договора, поскольку взаимодействие с кадастровым инженером является прямым предпринимательским взаимодействием Арендатора со специализированной организацией, к которой обратился Арендатор для изготовления технического плана помещения.

После отказа в государственной регистрации Договора,  08.07.2019 г. в Росреестр повторно был подан пакет документов за №№ 77/003/257/2019-4900 и 77-0-1-71/3145/19-1012 для государственной регистрации Договора субаренды с новым техническим планом.

17.07.2019 дополнительно по заявлению № 77/003/257/2019-5165 был подан дополнительный пакет документов.

В этот же день Росреестром было вынесено решение о приостановке госрегистрации Договора сроком до 17.10.2019 года.

11.09.2019 по заявлению № 77/003/257/2019-7072 Ответчиком были представлены дополнительные документы в т.ч. подписанное Сторонами Дополнительное Соглашение №1.

Между тем, 01 августа 2019 года Сторонами был подписано дополнительное Соглашение № 1 к Договору субаренды № ЗВ-50/18, в соответствии с которым были увеличены площади арендуемых помещений.

И как пояснил ответчик Договор субаренды от 21.12.2018 года № ЗВ-50/18 был "переподписан" Сторонами с увеличением площади арендуемых помещений и 09.10.2019 по заявлениям №№ 77/003/257/2019-7936 и 77-0-1-71/3145/2019-1801 был подан в Росреестр на регистрацию.

В этот же день 09.10.2019 г были поданы заявления №№ 77/003/257/2019-7937 и 77-0-1-71/3145/2019-1803 о приостановлении государственной регистрации прав и о приостановлении государственного кадастрового учета.

15.10.2019 Росреестр вынес решение о невозможности возобновления государственной регистрации, а также о приостановлении государственного кадастрового учета. Срок приостановки до 09.04.2020 года.

В свою очередь суд не может согласиться с утверждаемой ответчиком хронологий и последовательностью действий.

В данном случае факт заключения нового Договора аренды  с идентичными прежнему датой и порядковым номером подтвержден документально.

Однако из расписок регистрирующего органа от 09.10.2019 не следует , что заявителем на регистрацию представлен "новый" договор.

Напротив указание по подачу договора  на регистрацию в составе дополнительных документов содержится в расписке от 17.07.2019 и уже впоследствии к указанному договору были представлены дополнительные документы 11.09.2019 (доп. соглашение, технический план и другие)

09.10.2019 октября 2019 ответчик действительно обратился  в регистрирующий орган  однако только с заявлениями о приостановлении государственной регистрации и кадастрового учета

Следует заметить, что до этого  -  03.10.2019 Ответчик информационным письмом Исх.№ 03/10/19 уведомил Истца о том, что экземпляры Договоров аренды повторно поданы в Управление Росреестра по Москве 08.07.2019г., а дополнительное соглашение - 11.09.2019.

В указанном письме Ответчик также сообщил, что в ближайшее время им будет подан очередной пакет документов в Управление Росреестра, поскольку регистрация Договора и дополнительного соглашения приостановлена. В качестве причины приостановки указано, что форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно предоставленное дополнительное соглашение с изменением площади не может быть зарегистрировано, так как отсутствует зарегистрированный договор аренды.

Таким образом, на 03.10.2019 обязательство Ответчика по государственной регистрации Договора так и не было исполнено, просрочка составила почти 200 рабочих дней.

Поскольку Договор Аренды не был зарегистрирован Ответчиком в согласованные договором сроки, Истец не смог оформить лицензию на продажу алкогольной продукции и лишился возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в той мере, на какую рассчитывал при заключении Договора.

В соответствии с п. 2.4.4 Договора в случае, если при проведении процедуры государственной регистрации Договора соответствующим государственным и/или иным уполномоченным органом будет вынесено решение о приостановлении государственной регистрации Договора по причинам, которые зависят от Арендатора, и Арендатор не устранит их в установленный уполномоченным органом срок, в результате чего будет вынесено решение об отказе в регистрации Договора, Субарендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке с применением к Арендатору ответственности в соответствии с п. 4.7. Договора.

Также в этом случае Арендатор в течение 3 (трех) банковских дней с даты расторжения Договора возвращает Субарендатору перечисленный на счет Арендатора Обеспечительный платеж в соответствии с п. 3.6.1. Договора, и уплачивает Субарендатору проценты в размере ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день пользования Обеспечительным взносом, начиная с даты, следующей за датой получения от Субарендатора Обеспечительного взноса, по дату возврата Обеспечительного платежа (включительно).

Пунктом 4.7 Договора стороны согласовали, что в случае досрочного расторжения настоящего Договора по вине Арендатора и по основаниям, предусмотренным пунктами 2.4.4, 5.4, 5.10, 5.11 Договора,

Субарендатор вправе потребовать от Арендатора возмещения стоимости произведенных з. я Субарендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещения к использованию в следующем размере и порядке: в случае расторжения договора в первый год субаренды - 100% таких подтвержденных затрат, но не более 3 000 000  (три миллиона) рублей, в случае расторжения договора во второй год субаренды - 80% таких подтвержденных затрат, но не более 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей, в случае расторжения договора в третий год аренды - 60% таких подтвержденных затрат, но не более 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, в случае расторжения договора в четвертый год аренды - 40% таких подтвержденных затрат, но не  более 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей, в случае расторжения договора в пятый год аренды - 20% таких подтвержденных затрат, но не более 600 000 (Шестьсот тысяч) рублей.

Арендатор обязан возместить Субарендатору установленные настоящим пунктом суммы в срок не позднее 10 банковских дней с момента предъявления Субарендатором соответствующего требования.

Затраты Истца на произведенные работы в арендуемых помещениях подтверждаются: Договором подряда № З-Зем от 15.01.2019, заключенным между ООО «Свежесть» и ООО Группа Компаний «Доминанта», и сметным расчетом; Дополнительным соглашением № 1 от 25.01.2019 к Договору подряда № З-Зем от 15.01.2019 и сметным расчетом;  Счет - фактурой № 2 от 13.02.2019; Счет - фактурой № 3 от 13.02.2019; Актом о приемке выполненных работ № 1 от 13.02.2019 на сумму 538 272 рубля 00 копеек; Справкой о стоимости выполненных работ № 1 от 13.02.2019 на сумму 538 272 рубля 00 копеек; Актом о приемке выполненных работ № 1 от 13.02.2019 на сумму 2 958 198 рублей 00 копеек; Справкой о стоимости выполненных работ № 1 от 13.02.2019 на сумму 2 958 198 рублей 00 копеек. 

Согласно п. 5.6 Договора, по основаниям, указанным в п.п. 5.3, 5.4, 5.5, Договор может быть расторгнут при условии направления соответствующего уведомления не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения по указанным основаниям.

На основании вышеуказанных условий Договора Истец направил в адрес Ответчика уведомление Исх. № 40-029 от 28.10.2019 о расторжении договора с 20.12.2019, в котором потребовал от Ответчика в течение 3 (трех) банковских дней с даты расторжения Договора возвратить: сумму обеспечительного взноса в размере 900 000 рублей 00 копеек; проценты за пользование обеспечительным взносом в размере ключевой ставки ЦБ РФ за период с 26.12.2018 по дату возврата обеспечительного взноса; -сумму компенсации ОАО МБКК «Коломенское» по оплате государственной пошлины за регистрацию договора в размере 22 000 рублей 00 копеек; -стоимость неотделимых улучшений и подтвержденных затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению в сумме 3 000 000 рублей 00 копеек.

20.11.2019 от Ответчика поступило письмо Исх.№ 08/11/19 от 08.11.2019 о не согласии с расторжением Договора по пункту 2.4.4 Договора и требованием по компенсации денежных сумм, указанных в уведомлении о расторжение договора Исх.№ 40-029 от 28.10.2019, на том основании, что от Росреестра поступило уведомление № 77-0-1-71/3145/2019-1012 от 15.10.2019 не об отказе в регистрации Договора, а о невозможности возобновления государственной регистрации Договора и её приостановке.

При этом, из уведомления Росреестра № 77-0-1-71/3145/2019-1012 от 15.10.2019г. следует, что причиной приостановки является то, что документы, поданные на регистрацию, не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно: предоставленный технический план по форме либо содержанию не соответствует требованиям к подготовке технического плана, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, в связи с чем ОАО МБКК «Коломенское» рекомендуется для устранения причин предоставить технический план, оформленный в соответствии с требованиями и действующим законодательством.

Однако, как указано выше, составление надлежащего технического плана являлось обязанностью Арендатора, и 13.05.2019 Росреестром уже было отказано в регистрации Договора на основании несоответствия технического плана. Кроме того, при повторных подачах Договора на регистрацию

08.07.2019 и 11.09.2019 Ответчик был осведомлен, по каким причинам 13.05.2019 был вынесен отказ в регистрации Договора при первоначальной подаче документов на регистрацию. Таким образом, допущенные ранее нарушения могли быть устранены до повторной подачи документов, однако Ответчиком это не было сделано. В результате, Ответчик на протяжении 11 месяцев с даты подписания Договора не выполнил обязательство по государственной регистрации Договора, которое должен был исполнить в течение 60 рабочих дней.

Учитывая данные обстоятельства, Истец 21.11.2019 направил в адрес Ответчика письмо, в котором еще раз подтвердил расторжение Договора 20.12.2019 и требования, изложенные в уведомлении от 28.10.2019 Исх№ 40-029.

В установленный Истцом срок (20.12.2019) Ответчик не направил своего представителя для приемки арендуемых помещений, что расценивается Истцом как намеренное уклонение от приемки помещений, в связи с чем представителями ООО «Свежесть» были в одностороннем порядке составлены Акт возврата и Акт осмотра помещений, в которых было зафиксировано, что на 20.12.2019 предпринимательская деятельность со стороны ООО «Свежесть» не ведется, имущество и оборудование Истца в помещениях отсутствует. Данные обстоятельства также подтверждаются видеозаписью, которую проводил представитель Истца 20.12.2019.

В адрес Ответчика было направлено уведомление об освобождении и возврате нежилых помещений исх.№ 40-033 от 23.12.2019 с приложением акта возврата помещений и копии акта осмотра помещений. Одновременно с этим Истец предложил Ответчику произвести сверку взаиморасчетов с учетом денежных требований, изложенных в уведомлении Исх.№ 40-029 от 28.10.2019.

24.12.2019 в адрес Истца от Ответчика поступило письмо Исх.№ 12/12/19 от 12.12.19, в котором Ответчик повторно выразил не согласие с односторонним расторжением договора и отказался возмещать и возвращать денежные средства, указанные Истцом в уведомлении исх.№ 40-029 от 28.10.2019, а также указал что считает днем расторжения Договора 28.01.2020.

По состоянию на 23 марта 2020 года требования Истца Ответчиком не исполнены, денежные средства не возвращены, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против иска ответчик пояснил, что несмотря на факт отказа в регистрации  по соглашению Сторон 08.07.2019 г. в Росреестр повторно был подан пакет документов за №№ 77/003/257/2019-4900 и 77-0-1-71/3145/19-1012 для государственной регистрации Договора субаренды с новым техническим планом. 17.07.2019 дополнительно по заявлению № 77/003/257/2019-5165 был подан дополнительный пакет документов. 01 августа 2019 года Сторонами был подписано дополнительное Соглашение № 1 к Договору субаренды № ЗВ-50/18, в соответствии с которым были увеличены площади арендуемых помещений. 11.09.2019 по заявлению № 77/003/257/2019-7072 Ответчиком были представлены дополнительные документы в т.ч. подписанное Сторонами Дополнительное Соглашение №1. Однако, регистрация договора и дополнительного Соглашения была приостановлена. В качестве причины приостановки указано, что форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно, представленное дополнительное Соглашение с изменением площади не может быть зарегистрировано, т.к. отсутствует зарегистрированный договор аренды.

Совершенно справедливо замечание ответчика, о том, что сторона которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. (п. 4 ст. 450.1  ГК РФ, п. 14 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации  от 22 ноября 2016 г. N 54, Постановление Арбитражного суда Московского округа от  11 июля 2018 года Дело № А40-66814/2017)

В силу чего суд считает необходимым отметить развитие в практике арбитражных судов принципа эстоппель, главная задача которого состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной, никто не может противоречить собственному предыдущему поведению  и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Указанный принцип в частности реализован в статье 450.1 ГК РФ  согласно п.5 в случае, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, сторона Договора, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе отказывать от нее по основанию при наличии которого действие Договора было подтверждено.

В свою очередь ответчиком оставлено без внимания то, что применительно к разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" о том, что если наступление обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае суд приходит к выводу о том, что не смотря на факт согласия сторон о повторном обращении за регистрацией Договора, условия Договора,  устанавливающие обязанность арендатора по реализации указанных действий, исполнены не были.

Так, в обоснование своего отказа в удовлетворении исковых требований истца, ответчик указывает, что основанием для расторжения истцом Договора по п.2.4.4 «являлся бы повторный отказ Росреестра в государственной регистрации Договора ...» (абз.2 стр.3 отзыва).

По мнению ответчика, «Истец должен был дождаться конечного результата государственной регистрации Договора, и только при повторном отказе, Истец был вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с п.2.4.4. Договора» (абз.5 стр.4 отзыва).

Далее ответчик указывает, что на 22 июня 2020 года на сайте Росреестра находится информация, что регистрация приостановлена, на день подачи уведомления о расторжении Договора «официального документа об отказе в государственной регистрации договора не было и быть не могло» (абз.5 стр.4 отзыва).

Однако ответчиком не учтено, что условия обязательства подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо его стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Условие Договора о праве субарендатора одностороннего расторжения договора том случае когда уполномоченным органом срок, в результате чего будет вынесено решение об отказе в регистрации Договора не может быть истолковано таким образом, что субарендатор был поставлен в состояние неопределенности неразумно долгим прохождением процедуры регистрации сделки. (Верховный Суд Российской Федерации Определение от 15 октября 2019 г. N 305-ЭС19-12786)

Для истца скорейшая государственная регистрация Договора являлась существенным условием при его заключении, поскольку без такой регистрации невозможно получение лицензии на розничную продажу алкоголя в арендуемом помещении.

Данное обстоятельство подтверждается пунктом 7.3 Договора, в котором стороны установили, что Арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию Договора в течение 60 рабочих дней с даты подписания Договора, то есть в срок не позднее 27.03.2019г.

Согласно материалам дела и подтверждается отзывом ответчика, 13.05.2019 (т.е. через 3 месяца после первой подачи ответчиком Договора на регистрацию) Росреестром в государственной регистрации Договора было отказано.

Причиной отказа, исходя из формулировки письма ответчика от 07.05.2019 Исх.№ 07/05/19, явилась ошибка в техническом плане арендуемого помещения, допущенная кадастровым инженером.

После отказа 13.05.2019 в государственной регистрации Договора (о чем ответчик сообщил в письме № 27/05/19 от 27.05.2019), по информации ответчика, был изготовлен новый исправленный технический план помещения. Далее, как указывает ответчик, 17.07.2019 по дополнительному заявлению № 77/003/257/2019-5165, им был подан на регистрацию дополнительный пакет документов, а именно согласно описи: Договор субаренды нежилых помещений от 21.12.2018 №ЗВ-50/18.

В письме, поступившем в электронный адрес истца 23.08.2019, Ответчик указывает 11.09.2019 как крайний срок государственной регистрации Договора (копия письма б/н б/д и электронное сообщение от 23.08.2019 прилагается).

Однако письмом Исх.№ 03/10/19 от 03.10.2019 ответчик сообщил, что в ближайшее время им будет подан очередной пакет документов в Управление Росреестра, поскольку регистрация Договора и дополнительного соглашения приостановлена.

Истец самостоятельно запросил информацию относительно процесса регистрации Договора, и узнал о наличии уведомлений Росреестра от 13.09.2019 и от 15.10.2019 о невозможности возобновления государственной регистрации.

28.10.2019 Истец уведомил Ответчика о расторжении Договора на основании п.2.4.4., учитывая, что Ответчик на протяжении 11 месяцев с даты подписания Договора не выполнил обязательств по государственной регистрации Договора, которое должен был исполнить в соответствии с условиями Договора в течение 60 рабочих дней, а также то, что ранее уже был отказ в государственной регистрации Договора по тем же самым основаниям.

Только после получения уведомления истца о расторжении Договора, ответчик подтвердил наличие уведомления Росреестра от 15.10.2019 о невозможности государственной регистрации, а также сообщил о приостановке регистрации уже сроком на 6 месяцев (до 09.04.2020).

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приостановление государственной регистрации Договора, на которое ссылается ответчик как на основании неприменения п.2.4.4. Договора, было установлено по заявлению ответчика от 09.10.2019, после того, как ответчик получил уведомление Росреестра от 13.09.2019 о невозможности возобновления государственной регистрации. Учитывая требование законодательства (п. 1 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), получив такое заявление ответчика, Росреестр принял решение о приостановлении регистрации.

Ссылка ответчика на то, что он воспользовался своим правом, предусмотренным ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и приостановил регистрацию на 6 месяцев, не может служить основанием для не применения к ответчику санкций, предусмотренных п. 4.7 Договора, поскольку и в первом, и в последующих случаях невозможность возобновления регистрации была вызвана нарушением со стороны ответчика п. 7.2 Договора (изготовление технической документации, необходимой для осуществления государственной регистрации Договора).

Следовательно, если бы ответчик не подал заявление о приостановке регистрации, Росреестром был бы вынесен отказ в государственной регистрации Договора, с той же формулировкой и по тем же основаниям, что и 13.05.2019.

То есть, целью ответчика при подаче заявления о приостановлении регистрации Договора на 6 месяцев было не устранение недостатков, а недопущение получения официального отказа регистрирующего органа. Данный вывод подтверждается отсутствием дальнейших действий ответчика по исправлению ошибок.

С учетом изложенного суд признает наступившими последствия отсутствия регистрации договора против которых были направлены действия арендатора. Также суд признает юридическую силу уведомления истца об отказе от договора по указанному им основанию, в связи с чем удовлетворяет заявленный иск в части требований о взыскании обеспечительного взноса в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей 00 копеек; стоимость неотделимых улучшений и подтвержденных затрат на подготовку помещений к использованию по целевому назначению в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек; сумму компенсации ОАО МБКК «Коломенское» по оплате государственной пошлины за регистрацию договора в размере 22000 (двадцать две тысячи) рублей 00 копеек.

Проценты за пользование денежными средствами начисленные на сумму обеспечительного взноса подлежат расчёту с момента возникновения денежного обязательства по их возврату, то есть прекращения договора в результате его расторжения истцом, что за период с 21.12.2019 по составит 14 187,01 рублей,  в остальной части требование о взыскании процентов суд отклоняет, как заявленное за период отсутствия денежного обязательства ответчика.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются  в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,330,333, 401, 405-406, 702-729 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

                                                           Р Е Ш И Л :

Взыскать с ответчика  -  ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКИЙ БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ "КОЛОМЕНСКОЕ"  (115230, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД ХЛЕБОЗАВОДСКИЙ, ДОМ 7, СТРОЕНИЕ 10, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: 

<

***>)   в пользу истца  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕСТЬ"  (143322, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД НАРО-ФОМИНСК, СЕЛО АТЕПЦЕВО, ПЛОЩАДЬ КУПЦА АЛЕШИНА, СТРОЕНИЕ 1, КАБИНЕТ 402Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2018, ИНН: 

<

***>,)  обеспечительный платеж в размере  900 000 рублей; стоимость неотделимых улучшений и подтвержденных затрат в размере 3 000 000 рублей; сумму компенсации по оплате государственной пошлины за регистрацию договора в размере 22000  рублей, проценты за пользование  чужими денежными средствами  в размере 14 187,01 рублей и 42 154  рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.  

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМихайлова Е.В.