Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-21940/2017

г. Владивосток

15 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола помощником судьи Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство №05АП-46/2019 

на решение от 23.11.2018 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-21940/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭстетиКа» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», саморегулируемая организация Региональная ассоциация оценщиков,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества,

при участии:

от истца: ФИО1 на основании приказа №1 о вступлении в должность генерального директора ООО «ЭстетиКа» от  03.07.2012, паспорт;

от УМС г.Владивостока: ФИО2, по доверенности от 11.01.2019, сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭСТЕТиКА» (далее – ООО «ЭСТЕТиКА», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением (с учетом удовлетворения судом ходатайства от 24.04.2018 об уточнении исковых требований) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление); обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр» (далее – ООО «Аналитик-Центр») о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого общей площадью 103,4 кв.м. в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 11-18, этаж подвальный, расположенное по адресу 

<

...> размере 5 389 830, 51 рубль (без учета НДС), определенной оценщиком ООО «Аналитик Центр», взыскать в пользу ООО «ЭСТЕТиКА» расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 рублей; в требованиях к Управлению муниципальной собственности предъявляем требование просит определить условия договора купли-продажи №297-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и средне  предпринимательства) - сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, нежилого помещения общей площадью 103,4 кв.м. в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 11-18, этаж подвальный, расположенное по адресу 

<

...>, заключаемого Управлением, действующим от имени Владивостокского городского округа и ООО «ЭСТЕТиКА»:

1.Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 1 550 203 рубля. Стоимость работ по капитальному ремонту в размере 1 265 264, 44 рубля, согласно заключения №084/2-2017 по результатам исследования объекта от 04 сентября 2017 г., подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

2.Пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции: Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в пункте 3.1. настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок не позднее числа 28 календарного месяца в соответствии с графиком, прилагаемым к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение 1);

Главу 5 договора изложить в следующей редакции:

Пункт 5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора.

Пункт 5.2. Если Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку арендованное имущество, Продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного арендованного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии ст.489 ГК РФ.

Пункт 5.3. Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательства по настоящему договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее  исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Также просил исключить из условий договора пункты с 5.4 по 5.12.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2018, 20.09.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Саморегулируемая организация Региональная ассоциация оценщиков, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора №297-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), между ООО «ЭСТЕТиКА» и Управлением. Пункты 3.1, 3.3, 5.1, 5.2., 5.3., 5.5, 5.10, 5.12. договора изложены в следующей редакции: 

«3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 259 058 (три миллиона двести пятьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) рублей 00 копеек (без учета НДС)»,

3.3. Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в п.3.1  настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 (пяти лет) со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок, не позднее  20 числа соответствующего календарного месяца в соответствии с графиком платежей, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение №1).

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательство по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора  

5.2. С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет Покупатель.   

Если Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку арендованное имущество, Продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного арендованного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии со ст.489 ГК РФ.

5.3. За нарушение срока внесения платежа по основному долгу и процентам Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

5.5. Неоплата имущества, либо  его неполная оплата, в установленные договором сроки, признается существенным нарушением условий договора.

5.10. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект.

5.12 Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. 

Исключены из текста договора пункты 5.4., 5.6., 5.7, 5,8, 5.9, 5.11.

С Управления в пользу ООО «ЭСТЕТиКА» взыскано 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 20 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своей правовой позиции указывает, что требования истца, исключить из договора купли-продажи муниципального имущества, ответственность за ненадлежащее исполнение договора со стороны покупателя муниципального имущества, не основаны на нормах гражданского законодательства. Апеллянт по тексту жалобы приводит доводы в обоснование достоверности отчета ООО «Аналитик Центр» №1010/17. Полагает, что вывод суда первой инстанции об исключении из текста пункта 5.10 договора, согласно которому за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объекта, является ошибочным и не согласуется с правоприменительной практикой по данной категории дел. Указывает на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда 18.01.2019 апелляционная жалоба УМС принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 14.02.2019.

Через канцелярию суда от ООО «ЭСТЕТиКА» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Из текста жалобы следует, что судебный акт обжалуется ответчиком в части удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить в обжалуемой части по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы ранее представленного отзыва. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

04.10.2005 на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 20.09.2005 №76627 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения общей площадью 103,4 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане 11-18 (II), этаж: подвал, назначение: торговое, условный номер 25-25-01/163/2005-196, расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

В дальнейшем помещения на основании договора аренды недвижимого имущества от 21.02.2013 №04-022856-002-Н-АР-6874-00 переданы ООО «ЭСТЕТиКА» сроком с 21.02.2013 по 20.02.2018.

Пункт 2.4 договора аренды предусматривает, что арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.4.1), своевременно производить своими силами и за свой счет текущий ремонт объекта (пункт 2.4.3), не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя (УМС г.Владивостока) скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера (пункт 2.4.6).

Помещение передано по акту приема-передачи, согласно которому техническое состояние помещения удовлетворительное, электропроводка в рабочем состоянии, в помещении №16 установлена течь канализационной трубы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Истцом в материалы дела представлена переписка между ООО «ЭСТЕТиКА», ООО «УК Первореченского района №8 г.Владивостока, ООО «ЖЭК Лотос», УМС г.Владивостока за период 2012-2013 по вопросу устранения течи в арендуемом помещении №16. В соответствии с ответом №2 ООО «ЖЭК ЛОТОС» 21.03.2013 течь канализационного стояка была устранена. Также истцом к материалам дела приобщены документы об оплате различных строительных материалов за 2013 год, договоры на выполнение подрядных работ по адресу: 

<

...>, 

25.01.2016 на заседании Координационного совета по развитию малого и среднего предпринимательства в г.Владивостоке было принято решение о внесении проекта решения Думы города Владивостока, которым ряд муниципальных помещений, в том числе и спорное помещение, подлежит включению в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в г.Владивостоке.

17.03.2016 истец обратился в адрес ответчика с заявлением (вх.№3029/20у) о предоставлении ООО «ЭСТЕТиКА» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: 

<

...>, площадью 103,4 кв.м.

Распоряжением УМС г.Владивостока от 15.04.2016 №270/28 «О реализации субъектами малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества» (пункт 5 приложения «Перечень субъектов малого предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого ими имущества» к распоряжению) ООО «ЭСТЕТиКа» признано соответствующим условиям, установленным статьёй 3 Закона №159-ФЗ, и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения.

31.03.2017 истец обратился в адрес ответчика с заявлением (вх.№3029/20у(16)), в котором указал, что по заявлению от 17.03.2016 решение не принято, договор не заключен.

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-12612/2017 от 18.10.2017, которым признаны незаконными бездействие УМС г.Владивостока, выразившееся в невыполнении действий по рассмотрению заявлений от 17.03.2016 №3029/20у, от 31.03.2017 №3029/20у(16), в части нарушения срока обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в части нарушения срока принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии с подготовленным по заданию ответчика ООО «Аналитик Центр» отчетом №1010/17 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения в здании (лит.1 ), назначение: торговое, общая площадь 103,4 кв., этаж: подвальный, номера на поэтажном плане 11-18 (II), расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 03.05.2017 рыночная стоимость указанного помещения составила 5 389 830 рублей 51 копейка без учета НДС. Ответчиком в материалы дела представлен акт осмотра от 05.06.2017, проведенного ООО «Аналитик Центр». Акт подписан ООО «ЭСТЕТиКА» с замечаниями.

Согласно выполненному СРО «Региональная ассоциация оценщиков» экспертному заключению №34/010617/01-02 отчет об оценке №1010/17 от 31.05.2017 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки. Стоимость соответствует рыночной стоимости как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке и условиях конкуренции. 

Решением Думы города Владивостока от 27.07.2017 №804 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно приложению к которому помещение площадью 103,4 кв.м по ул.Ильичева, 21, отчуждается путем реализации преимущественного права выкупа по цене 5 389 830 рублей 51 копейка.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» направило в адрес истца уведомление №1-171839 от 04.08.2017 с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, направив три проекта договора: с условием единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат.

Проект договора №297-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), содержал среди прочих следующие условия:

3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 02.08.2017 №480/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 5 389 830 (пять миллионов триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) рублей 51 копейка (без учета НДС).

3.3Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в п. 3.1, настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку, в течение 5 (пяти) лет со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок, не позднее числа (без учета времени необходимого для прохождения межбанковских расчетов) каждого календарного месяца в соответствии с графиком (далее по тексту — график платежей), прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение № 1).

5.1.За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора.

5.2.С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет Покупатель,

5.3.За нарушение срока внесения платежа по основному долгу и по процентам Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору.

5.4.Просрочка внесения денежных средств, в счет оплаты недвижимого имущества в сумме и в сроки, указанные в п. 3.3. настоящего Договора, не может составлять более десяти календарных дней («допустимая просрочка»).

5.5.Неоплата имущества, либо его неполная оплата, в установленные договором сроки, признается существенным нарушением условий договора.

5.6.Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором.

5.7.В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных покупателем по настоящему договору денежных средств, направив покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения Покупателем уведомления Продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность.

5.8.Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств.

5.9.Пени начисляется до момента расторжения договора купли-продажи.

5.10.В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект, а также денежные средства за пользование Объектом.

5.11.За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20 % от цены продажи Объекта.

5.12.Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Полагая, что выкупная стоимость определена продавцом неверно, истец обратился к ООО Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», которым подготовлен отчет об оценке №794/2. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилых помещений (номера на поэтажном плане №11-18) общей площадью 103,4 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:040005:3818, расположенные в здании (лит. 1), по адресу: 

<

...>, по состоянию на 18.08.2017 составляет 5 624 000 рублей. 

Кроме того, ООО Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» подготовлено заключение №084/2-2017 по результатам исследования объекта от 04.09.2017, проведенного путем визуального осмотра, в результате которого сделан вывод о том, что стоимость работ по капитальному ремонту, произведенных в нежилых помещениях (номера на поэтажном плане 11-18) общей площадью 103,4 кв.м, этаж подвальный, расположенных в здании (лит. 1) по адресу: 

<

...>, составляет 1 265 264 рубля 44 копейки.

Не согласившись с условиями указанного проекта договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Письмом от 27.09.2017 истец обратился к ответчику с предложением о зачете стоимости ремонта арендуемого имущества в счет оплаты по договору купли-продажи. На указанное письмо в своем ответе от 28.12.2017 ответчик сообщил о невозможности такого зачета.

Поскольку ответ на предложение истца о заключении договора купли-продажи на иных условиях ответчик не направил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся  выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение независимым оценщиком оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. Указанное соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении №7240/12 от 18.10.2012.

С заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещение истец обратился к ответчику 17.03.2016, соответственно, именно на указанную дату должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого объекта.

Однако, как следует из материалов дела, рыночная стоимость спорного имущества определена ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 03.05.2017, ООО Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» – по состоянию на 18.08.2017, то есть рыночная стоимость спорного имущества на дату обращения истца с заявлением о реализации своего преимущества права не была определена, в связи с чем судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 17.03.2016. 

В соответствии с заключением эксперта №082/С-18, подготовленного экспертом ООО «Приморское бюро судебных экспертиз», рыночная стоимость нежилого помещения площадью 103,4 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане 11-18, этаж подвальный, адрес объекта: 

<

...>, по состоянию на 17.03.2016 составляет 3 259 058 рублей без учета НДС.

Основания для включения в пункт 3.1 договора условий о том, что стоимость работ по капитальному ремонту в размере 1 265 264, 44 рубля, согласно заключению №084/2-2017 по результатам исследования объекта от 04.09.2017, подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пункт 2.4.6 договора аренды предусматривает, что арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя (УМС г.Владивостока) скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. 

Согласие арендодателя на проведение указанных истцом в качестве капитального ремонта работ последний не представил, таким образом, работы проведены им на свой страх и риск.

В этой связи, пункт 3.1 подлежит изложению в редакции, определенной судом: «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 259 058 (три миллиона двести пятьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Между сторонами также возникли разногласия относительно пункта 5.2 договора. Предложенные редакции как истца, так и ответчика соответствуют требованию закона и направлены на сохранение баланса интересов сторон, при этом, данные редакции не противоречат друг другу в связи с чем суд первой инстанции правомерно счел необходимым изложить пункт 5.2 в следующей редакции: «5.2. С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет Покупатель.   

Если Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку арендованное имущество, Продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного арендованного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии со ст.489 ГК РФ».

Кроме того, между сторонами возникло разногласие относительно включения в условия договора условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества - пункта 5.3, согласно которому за нарушение сроков оплаты стоимости арендуемого имущества предусмотрена в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

По мнению истца, в редакции к протоколу разногласий указанный пункт 5.3 подлежит исключению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение пени в спорный договор не достигнуто, то суд вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, в связи с начислением денежных санкций, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Также между сторонами возникли разногласия относительно включения в условия договора следующих пунктов, касающихся последствий нарушения продавцом обязанности по внесению оплаты в установленные договором сроки - 5.4; 5.6; 5.7; 5.8; 5.9; 5.11. 

Поскольку спорные условия действующим гражданским законодательством не предусмотрены в качестве последствий нарушения сроков внесения оплаты, понятия «допустимая просрочка» гражданское законодательство не содержит, учитывая, что пункт 5.6 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращении обязательств (п. 5.7. договора) не достигнуто, судом правомерно исключены из текста договора пункты 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 как противоречащие положениям гражданского законодательства, не направленные на сохранение баланса интересов сторон.

Доводы апелляционной жалобы о достоверности сведений отчета ООО «Аналитик Центр» не принимаются коллегией, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения спора по существу ввиду того, что с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещение ООО «ЭСТЕТиКА» обратилось к ответчику 17.03.2016, соответственно, именно на указанную дату должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого объекта, в связи с чем отчет ООО «Аналитик Центр» от 31.05.2017 №1010/17 не является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта.

Доводы апеллянта об ошибочности исключения из текста договора пункта 5.10, согласно которому за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объекта, отклоняются судом, поскольку противоречат действующему законодательству РФ. Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ от 22.07.2008 не предусматривает ответственности за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон.

Доводы жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора также признаются коллегией необоснованными. Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 08.09.2017 ООО «ЭСТЕТиКА» обратилось к Управлению муниципальной собственности с протоколом разногласий по договору купли-продажи. При неполучении извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответ на предложение истца о заключении договора купли-продажи на иных условиях ответчик не направил, истец правомерно обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых доводами апелляционных жалоб, и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ (пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36). Участвующие в деле лица не указали суду мотивов к пересмотру решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с чем, отсутствовали основания для пересмотра решения суда в указанной части.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат ссылок на обстоятельства, которое не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку УМС г.Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2018  по делу №А51-21940/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова