ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13527/2021

г. Челябинск

11 октября 2021 года

Дело № А76-3365/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Арямова А.А., 

судей Бояршиновой Е.В., Киреева П.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «НИКС» и общества с ограниченной ответственностью «М2» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2021 по делу №А76-3365/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «НИКС» - ФИО2 (доверенность от 12.10.2020, диплом),  ФИО3 (доверенность от 10.10.2017, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «М2» - ФИО2 (доверенность от 18.11.2020, диплом), ФИО3 (доверенность от 18.11.2020, диплом);

Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – ФИО4 (доверенность №13 от 18.01.2021, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «НИКС» (далее – ООО СЗ «НИКС») и общество с ограниченной ответственностью «М2» (далее – ООО «М2») обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, управление) о: 1) признании незаконным уведомления от 21.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 об отказе в государственной регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении объекта долевого строительства: квартира №200, общей проектной площадью 48,59кв.м, в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91 в Советском районе г. Челябинска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408001:4472; 2) обязании произвести государственную регистрацию договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении объекта долевого строительства: квартира №200, общей проектной площадью 48,59кв.м, в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91 в Советском районе г. Челябинска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408001:4472.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2021 (резолютивная часть решения объявлена 28.07.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано. 

ООО СЗ «НИКС» и ООО «М2» не согласились с решением суда и обжаловали  его в апелляционном порядке. В обоснование апелляционной жалобы ссылаются на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств дела. Полагают оспоренное уведомление управления незаконным. Приводят следующие доводы: неверен вывод суда о том, что представленный заявителями на регистрацию договор новации противоречит положениям  статьи 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) в части указания суммы, которая подлежит размещению на счете эскроу; в настоящем случае права и обязанности сторон возникли в результате замены (новации) первоначальных обязательств из договора инвестирования новыми обязательствами, возникшими из Закона №214-ФЗ; соглашение по всем существенным условиям договора о новации сторонами достигнуто и оснований для признания такого договора незаключенным в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора не имеется; на момент подписания договора о новации весь объем инвестиций составляли денежные средства в размере 2562040 руб., уплаченные платежным поручением от 14.09.2020; запрета на новацию обязательств по договору инвестирования в законе нет; ООО «М2» изначально выступало в качестве инвестора, а после заключения договора долевого участия приобрело статус участника долевого строительства; денежные средства в сумме 2562040 руб. уплачены ООО «М2» в рамках договора инвестирования, эти денежные средства уже использованы застройщиком и их возврат противоречит природе новации обязательств; отказ в регистрации договора по формальному основанию незаконен; суд сослался на то обстоятельство, что законом необходимость размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу предусмотрена в целях обеспечения гарантий защиты прав участников долевого строительства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, однако, по договору, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств уплаченные средства подлежат возврату застройщиком с процентами; договор инвестирования и договор долевого участия в строительстве имеют разные юридические последствия, и после регистрации договора ООО «М2» будет иметь больший круг гарантий, так как ответственность застройщика прописана не только в договоре, но и в законе, а отказ в государственной регистрации эти права нарушает. 

В судебном заседании представители заявителей доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель управления в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Из материалов дела следует, что между ООО СЗ «НИКС» (застройщик) и ООО «М2» (инвестор) заключен договор инвестирования от 09.092020 №К1-Ч, предметом которого является инвестирование в строительство (создание) квартиры №201 в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91 в Советском районе г. Челябинска, на земельном участке площадью 4154кв.м кадастровый номер 74:36:0408001:4472. Общая приведенная площадь объекта инвестирования составляет 50,95кв.м с учетом площади лоджии (балкона). Общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 2562040 руб. (т.1 л.д.28-29). К указанному договору сторонами сделки подписаны дополнительные соглашения от 11.01.2020 (т.1 л.д.30-32).

06.10.2020 ООО СЗ «НИКС» и ООО «М2» подписали договор о новации обязательств по договору инвестирования №К1-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору о долевом участии в строительстве (т.1 л.д.12-25).

08.10.2020 ООО СЗ «Никс» и ООО «М2» обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования от 09.09.2020 № K1-Ч в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении объекта долевого строительства: квартира № 201, общей проектной площадью 48,67 кв.м, в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91, в Советском районе г. Челябинска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408001:4472 (т.1 л.д.106-115).

Уведомлением от 20.10.2020 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 Управление Росреестра по Челябинской области сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что договор новации не содержит сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства (ООО «М2») на счете эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ, а также договор новации содержит элементы договора инвестирования, а потому в силу пункта 3 статьи 1 Закона №214-ФЗ положения этого закона на этот договор не распространяются и он не подлежит государственной регистрации (т.1 л.д.37-41). 

Заявители обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с возражениями на указанное уведомление о приостановлении государственной регистрации прав (т.1 л.д.42-45). 

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области  от 16.11.2020 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 заявителям отказано в снятии приостановления государственной регистрации прав (т.1 л.д.46).

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 20.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC-2020-10-08-413688 заявителям отказано в государственной регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 (т.1 л.д.47-51).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителями в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в  удовлетворении требований заявителей, суд первой инстанции руководствовался выводом о соответствии закону оспоренного уведомления от 21.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 об отказе в государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 29 АПК РФ, арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов и должностных лиц, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

То есть для признания незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 1). Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 4). Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12).

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению регистратора прав приведены в статье 26 Закона №218-ФЗ, в силу пункта 7 части 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации

Частью 1 статьи 27 Закона  №218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемой ситуации  ООО СЗ «Никс» и ООО «М2» 08.10.2020 обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации договора от 06.10.2020 о новации обязательств по договору инвестирования от 09.09.2020 №K1-Ч в обязательства по договору об участии в долевом строительстве, в отношении объекта долевого строительства: квартира №201, общей проектной площадью 48,67 кв.м, в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91, в Советском районе г. Челябинска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408001:4472. К заявлению приложены: договор инвестирования от 09.09.2020 № К1-Ч; договор от 06.10.2020 о новации обязательств; платежное поручение от 14.09.2020 № 463 на сумму 2562040 руб.; нотариальные доверенности на представителей заявителей; документ, подтверждающий уплату государственной пошлины ООО СЗ «НИКС» (т.1 л.д.116-139).

09.10.2020 заявителями дополнительно в орган регистрации прав представлено платежное поручение от 08.10.2020 №718, подтверждающее уплату государственной пошлины ООО «М2» (т.1 л.д.140-147). 

18.01.2021 в орган регистрации прав представлены дополнительные соглашения от 11.01.2021 к договору инвестирования от 09.09.2020 №К1- Ч (т.2 л.д.21-35). 

Уведомлением от 20.10.2020 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 Управление Росреестра по Челябинской области сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что договор новации не содержит сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства (ООО «М2») на счете эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ, а также договор новации содержит элементы договора инвестирования, а потому в силу пункта 3 статьи 1 Закона №214-ФЗ положения этого закона на этот договор не распространяются и он не подлежит государственной регистрации (т.1 л.д.37-41). 

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 20.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC-2020-10-08-413688 заявителям отказано в государственной регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 (т.1 л.д.47-51). В качестве основания отказа указано следующее: предоставленный договор новации не содержит сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства (ООО «М2») на счете эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ; договор новации содержит элементы договора инвестирования, следовательно, в силу пункта 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, не подлежит государственной регистрации. 

Статьей 1 Закона №214-ФЗ установлено, что этот Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1). Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности (часть 2). Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме , подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом (часть 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ.

Статьями 2 и 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон №39-ФЗ) предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, за исключением вложений инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации инвестор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, по окончании строительства объекта приобретает права на часть объекта, соответствующую размеру его вклада. 

В соответствии с положениями Закона №39-ФЗ между ООО СЗ «НИКС» (застройщик) и ООО «М2» (инвестор) заключен договор инвестирования от 09.092020 №К1-Ч, предметом которого является инвестирование в строительство (создание) квартиры №201 в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91 в Советском районе г. Челябинска, на земельном участке площадью 4154кв.м кадастровый номер 74:36:0408001:4472. Общая приведенная площадь объекта инвестирования составляет 50,95кв.м с учетом площади лоджии (балкона). Общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 2562040 руб.

Указанным договором установлены правоотношения сторон сделки в рамках инвестиционной деятельности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома, не подпадающей под регулирование Закона №214-ФЗ. 

Впоследствии сторонами подписан договор от 06.10.2020 о новации обязательств по указанному договору инвестирования в обязательства по договору долевого участия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской федерации о прекращении обязательств», обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Обязательство может быть прекращено соглашением о новации, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 1 статьи 414 ГК РФ) (пункт 22). Помимо указания на первоначальное обязательство в соглашении о новации должны быть согласованы предмет нового обязательства и иные условия, необходимые для договора соответствующего вида (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) (пункт 27). Следует учитывать, что в отношении первоначального договора и договора, возникающего между сторонами в результате совершения новации, могут быть установлены разные требования к форме, например, в связи с тем, что возникающий договор относится к иному договорному типу или в отношении сделок с имуществом, которое должник обязан предоставить во исполнение нового обязательства, установлены специальные требования к форме. В таком случае к соглашению о новации подлежат применению наиболее строгие из таких правил о форме сделки (пункт 1 статьи 452 ГК РФ) (пункт 28).

Новация обязательств считается состоявшейся при соблюдении следующих требований: наличие соглашения сторон о замене одного обязательства другим; сохранения того же состава участников; действительности первоначального и нового обязательства; допустимости замены первоначального обязательства новым; изменения предмета или способа исполнения. При этом расторжение ранее заключенного договора не требуется. 

Согласно части 1.2 статьи 3 Закона №214-ФЗ, застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: выполнения требований части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве; размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. 

Статьей 15.4 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (часть 1).

В соответствии с пунктом 5 частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из условий привлечения исполнения застройщиком денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. 

Частью 5 статьи 4 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что при отсутствии в договоре об участии в долевом строительстве  условий, предусмотренных частью 4 этой статьи, такой договор считается незаключенным. 

В соответствии части 5 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве и отдельные законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона №214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019. 

Как установлено судом первой инстанции, договор об участии в долевом строительстве, заключенный застройщиком (ООО СЗ «НИКС») с первым участником долевого строительства в отношении объекта недвижимости, расположенного в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. ФИО5, 91 в Советском районе города Челябинска, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.10.2020, то есть после 01.07.2019. 

Пунктом 19.1 проектной декларации от 15.07.2020 № 74-000964, а также договором об участии в долевом строительстве от 25.09.2020, заключенным застройщиком (ООО СЗ «НИКС») с первым участником долевого строительства условием привлечения денежных средств является - размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в уполномоченном банке - ПАО Акционерный Челябинский инвестиционный банк «Челябинвестбанк». 

В этой связи, как верно отмечено судом первой инстанции, заключение последующего договора об участии в долевом строительстве (включая договор новации обязательств от 06.10.2020) допускается только с привлечением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Отсутствие в договоре такого условия свидетельствует о незаключенности договора об участии в долевом строительстве (часть 5 статьи 4 Закона №214-ФЗ).

Также, в силу пункта 3 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве должен содержать цену договора, под которой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1 статьи 5 Закона №214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 15.4 Закона №214-ФЗ, в случае, привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). 

Таким образом, внесению на счет эскроу подлежат денежные средства в размере равном цене договора. 

В настоящем случае в пункте 3.5.1 договора о новации указано, что на момент заключения настоящего договора стоимость договора без чистовой отделки составляет 2562040 рублей. Таким образом, размещению на счете эксроу подлежит сумма, равная указанной цене договора. Однако, договор о новации от 06.10.2020 сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства - ООО «М2» на счете эскроу в полном объеме в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ не содержит. 

Абзацем 3 пункта 3.5.1 договора о новации предусмотрено, что размещению на счете эскроу подлежит только сумма доплаты «за метраж», а в абзаце 4 указано, что обязанность участника долевого строительства по уплате центы договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в банке счет эксроу. 

То есть, договор новации не соответствует положениям статьи 15.4 Закона №214-ФЗ в части указания суммы, которая подлежит размещению на счете эксроу (пункт 3.5.1 договора), на что правомерно обращено внимание управлением.

Заявители указывают на то обстоятельство, что на момент подписания спорного договора о новации ООО «М2» уже произвело оплату необходимой суммы денежных средств в рамках ранее заключенного инвестиционного договора от 09.09.2020 № К1-Ч, что нашло отражение в пункте 3.5.1 договора о новации (с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2021 №1) и подтверждено платежным поручением от 14.09.2020 №463 (т.1 л.д.139). 

Однако, как верно указал суд первой инстанции, перечисление денежных средств участником долевого строительства до осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве противоречит требованиям пункта 3 статьи 5 Закона №214-ФЗ, в соответствии с которыми уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, а внесение денежных средств минуя счет эскроу в настоящем случае противоречит положениям статьи 15.4 Закона №214-ФЗ.

Судом верно отмечено, что заключая договор инвестирования от 09.09.2020 № K1- Ч, а уже менее чем через месяц (06.10.2020) – договор о новации обязательств по договору инвестирования в обязательства по договору об участии в долевом строительстве, заявители преследовали цель, обойти требования Закона №214-ФЗ в части по обязательного внесения дольщиком денежных средств на счет эскроу в уполномоченном банке, где данные средства блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. 

Поскольку при подписании договора о новации сторонами не достигнуто соглашение по  существенному условию договора об участии в долевом строительстве – о размещении денежных средств в полном объеме на счете эскроу с указанием сведений о банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона), такой договор в силу части 5 статьи 4 Закона №214-ФЗ обоснованно признан управлением незаключенным и, как следствие, не подлежащим государственной регистрации.

В этой связи Управление Росреестра по Челябинской области на основании пункта 7 части 1 статье 26 Закона №218-ФЗ обоснованно приостановило осуществление государственной регистрации указанного договора,  а впоследствии на основании части 1 статьи 27 Закона  №218-ФЗ правомерно отказало в осуществлении государственной регистрации.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания не соответствующим закону оспоренный заявителями отказ в государственной регистрации договора от 06.10.2020 о новации обязательств, выраженный в уведомлении от 21.01.2021 КУВД001/2020-18495130 №PKPVDMFC-2020-10-08-413688.

Законность и обоснованность оспоренного ненормативного правового акта исключает возможность удовлетворения заявленных требований о признании его недействительным. Соответственно отсутствуют основания и для удовлетворения требований заявителя в части обязания управления произвести государственную регистрацию договора о новации обязательств.

С учетом изложенного в удовлетворении требований заявителей судом первой инстанции отказано  при наличии законных оснований. Выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, оснований для их переоценки не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании частей 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы учреждения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 170, 269-271 АПК РФ, Восемнадцатый  арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2021 по делу №А76-3365/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «НИКС» и общества с ограниченной ответственностью «М2»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.А. Арямов

Судьи:     Е.В. Бояршинова

 П.Н. Киреев