ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-24507/2023

Дело № А41-62210/23

21 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 декабря 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания   ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха  – ФИО2, представитель по доверенности № 2/2 от 09.01.2023, паспорт, диплом;

от ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик»  – ФИО3, представитель по доверенности № 23-01 от 10.01.2023, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха  на решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 по делу № А41-62210/23 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха  к ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик»  о взыскании по договору аренды от 09.12.2010 № 4103 задолженности за период с 01.10.2022 по 16.04.2023 в размере 4825228,79 руб., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в сумме 177541,87 руб.,

 

                                                   УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО «ГлавстройСаввино» - Специализированный застройщик» с требованиями о взыскании по договору аренды от 09.12.2010 № 4103 задолженности за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 4825228,79 руб., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в сумме 177541,87 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неправильным применением  норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 13.12.2023 от ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик»   возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (арендодателем) и ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик» (арендатором) с учетом соглашения от 25.04.2019 о передаче прав и обязанностей сроком до 26.04.2050 заключен договор аренды от 09.12.2010 № 4103 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:55. 

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 1 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Согласно расчету истца задолженность по договору за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 составляет 4825228,79 руб., на указанную сумму начислена неустойка в сумме 177541,87 руб. за период с 16.12.2022 по 16.04.2023.

Претензией от 24.04.2023 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха уведомил ООО «Главстрой-Саввино» - Специализированный застройщик» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 № 4103. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 № 4103 не погашена ООО "Горки Групп" в добровольном порядке, КИЗО городского округа Подольск обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции исходил из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41- 95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 и № А41-95733/19 и пришел к выводу о том, что к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:55 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога. Поскольку в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие внесение арендатором арендной платы в установленном законом порядке и в срок, определенный договором, суд отказал в иске.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Согласно условий договора аренды от 09.12.2010 № 4103, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Однако, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена. 

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу. 

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон "Центр-2".

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41- 95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764  установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта. 

В рамках дела № А41-95733/19 также установлено, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:55 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора". 

Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022.

В соответствии с п.10 Законов Московской области от 29.11.2021 № 236/2021-ОЗ, от 29.11.2022 N 215/2022-ОЗ об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2022, 2023 год при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 3,03 рубля за квадратный метр. 

Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено. 

Следовательно, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:55 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства. 

Поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% , то расчет арендной платы по договору от 09.12.2010 № 4103 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:55 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:55 в 2022 года составляет 198799485,55 руб., в 2023 году – 199756027,22 руб.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды от 09.12.2010 № 4103 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:55 в 2022 году составляет  - 149099,61 руб. в квартал, исходя из следующего расчета: 198799485,55 (кадастровая стоимость) * 0,3% (ставка земельного налога) /4 (количество кварталов в году), в 2023 году – 149817,02 руб. в квартал, исходя из следующего расчета: 199756027,22 (кадастровая стоимость) * 0,3% (ставка земельного налога) /4 (количество кварталов в году).

Ответчик в счет оплаты арендной платы за четвертый квартал 2022, первый квартал 2023 в установленном законом порядке и в срок, определенный договором,  представил платежные поручения от 05.12.2022 № 7329 на сумму 149099,61 руб., от 09.03.2023 № 744 на сумму 149817,02 руб.

Следовательно, задолженность по арендной плате за четвертый квартал 2022 и первый квартал 2023, отсутствует.

Изложенный в апелляционной жалобе довод истца о том, что перерасчет арендной платы в соответствии с положениями ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»  произведен администрацией в связи с тем, что срок рекультивации земельного участка согласно  Проекту рекультивации загрязненных земель, истек 30.09.2022 года, отклоняется апелляционным судом,  как необоснованный.

Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрено, что расчёт арендной платы для Арендатора Земельного участка производится исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязнённых земель. Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации.

Однако, доказательств проведения рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется,  акты о проведении рекультивации отсутствуют.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2021 по делу №А41-77597/20 установлены следующие обстоятельства.

Имеется утверждённое Мособлгосэкспертизой Положительное заключения государственной экспертизы № 50-1-5-1208-08 от 30.12.2008, объект капитального строительства, «Рекультивация загрязнённых земель по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2». 

В соответствии с п.5.3 Рабочего проекта «Рекультивации загрязнённых земель» (далее по тексту «Рабочий проект») рекультивация земель территории производится в два этапа: 1. этап- техническая рекультивация 2. этап- биологическая рекультивация. 

Согласно рекомендациям Мособлгосэкспертизы, биологический этап рекультивации целесообразно производить одновременно с работами по благоустройству после строительства объектов жилой застройки (п.5.5. лист.15 Рабочего проекта).

Согласно раздела 8 Рабочего проекта продолжительность работ по рекультивации территории и сроки их выполнения определяются Генподрядчиком при составлении графика выполнения работ по застройке указанной территории. 

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:55 заключён в соответствии с п.5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за №12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 3916 от 09.12.2010). 

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601: 55, находится в 5 квартале застройки и был предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 

27 августа 2007 года между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: псковская область, 

<

...> микрорайон «Центр-2». В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного от 27.08.2007 года было заключено Дополнительное соглашение № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО «Аврора», ООО «Авеста-Строй», ООО «ГС-Саввино»- спецзастройщик» (Новый застройщик), ООО «Специализированный спецзастройщик «Лидер Подмосковья» и АО «Монолитное Строительное управление №1». 

Согласно Дополнительному соглашению и графику реализации контракта на осуществление застройки земельного участка, застройка пятого квартала осуществляется с 4 квартала 2023 года. 

Следовательно, в соответствии с рекомендациями, изложенными в Рабочем проекте и заключении Мособлгосэкспертизы, рекультивация должна быть закончена не позднее окончания 3 квартала 2023 года.

Указанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

По указанным основаниям апелляционным судом также отклоняется довод заявителя жалобы о том, что земельный участок земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:55, не предоставлен в целях реализации инвестиционного контракта от 27 августа 2007 года.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                                ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 по делу № А41-62210/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения/

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:

 

В.Н. Семушкина

 

Судьи:

 

С.А. Коновалов

 

Л.В. Пивоварова