ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-76642/2024

12 февраля 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В.

судей   Аталиковой З.А.,  Беловой А.Р.,   

при участии в судебном заседании:

от ООО «Чертаново» - ФИО1, дов. от 03.08.2023

от Департамента городского имущества города Москвы – (онлайн-участие) – ФИО2, дов. от 06.12.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по исковому заявлению ООО «Чертаново» к Департаменту городского имущества города Москвы; Департаменту города Москвы по конкурентной политике; ФИО3 о признании недействительным аукциона

УСТАНОВИЛ:

ООО «Чертаново» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Департаменту города Москвы по конкурентной политике, ФИО3 с требованиями:

- признать недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023 № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв.м.», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв. м.;

- признать недействительным договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО3 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1.

Арбитражный суд города Москвы решением от 03.07.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024, признал недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023 № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м., признал недействительным Договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024, заключенный между Департаментом и ФИО3 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, копр. 1, пом. 527/1, взыскал с Департамента в пользу Общества расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.,  в остальной части иска отказал.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от  11.10.2024 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которое судом было удовлетворено. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 11.02.2025, 15 час. 30 мин. проводилось посредством использования веб-конференции. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.

Письменный отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Иные участвующие в деле лица (Департамент города Москвы по конкурентной политике, Варносов ИвануАлександрович) своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является арендатором недвижимого имущества по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв. м., на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 16.04.2008 № 06-00507/08, заключенного с Департаментом. Истец является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

Как указало Общество, Департамент в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) и распоряжением Департамента от 29.06.2023 № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 44,3 кв. м» направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 07.07.2023 исх. № 33-6-544809/23-(0)-3 и исх. № 33-6-544809/23-(0)-4. При этом па момент предложения Департамента недвижимое имущество находилось в аренде у истца; задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала; все условия, предусмотренные подпунктами 1 - 4 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ соблюдены.

В проекте договора цена недвижимости была установлена на основании отчета об оценке от 08.06.2023 № М641-1574-П/2023 в размере 6 786 000 руб. Департаментом отмечено, что указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 15.06.2023 № 400/689-23) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области государственных закупок.

Истец письмами от 10.08.2023 г. вх. № ДГИ-1-45523/23 и от 14.08.2023 г. вх. № ДГИ-Э-109091/23 подписал договор и направил протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.4. В протоколе разногласий к проекту договора обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 3 066 799 руб.

Департамент посчитал, что изменение пунктов 3.1, 3.4 в редакции, предложенной обществом, не может быть принято, в связи с чем отклонил протокол разногласий. Департамент указал, что поскольку по состоянию на 21.08.2023 подписанный обществом проект договора не был представлен и информация о подаче обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта отсутствовала, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

По мнению Департамента, поскольку Общество утратило преимущественное право выкупа в связи с неподписанием договора купли-продажи в установленный законом 30-дневный срок, Департамент законно выставил спорное помещение для продажи на торгах. Согласно оспариваемому протоколу об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы (извещение на сайтеwww.torgi.gov.ru № 21000005000000017085) (далее - протокол аукциона), победителем аукциона признан участник ФИО3, предложивший наибольшую цену лота. По результатам торгов был заключен договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024.

Указанные обстоятельства послужили основание для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 4, 8, 10, 12, 166, 167, 443, 445, 447, 449, 449.1 ГК РФ, положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», учли разъяснениями, приведенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» и обоснованно исходили из следующего. 

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при соблюдении ряда условий.

Из материалов дела следует, что Общество, как арендатор выполнило все необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

При этом Обществом не пропущен срок подписания проекта договора, поскольку материалами дела подтверждено, что после получения им договора купли-продажи указанного помещения, направленного Департаментом в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Общество с соблюдением установленного срока направило в адрес Департамента подписанный со своей стороны указанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий.

Принимая во внимание, что торги были проведены с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, законных прав и интересов Общества, находившегося на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного объекта с Департаментом в рамках дела № А40-241118/2023, суды пришли к выводу об обоснованности  и документальной подтвержденности заявленных исковых требований.

Суды при этом отклонили довод Департамента об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как документально не подтвержденный, указав, что Общество письмами от 10.08.2023 г. вх. № ДГИ-1-45523/23 и от 14.08.2023 г. вх. № ДГИ-Э-109091/23 подписало договор и направило в Департамент протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.4; в протоколе разногласий к проекту договора Общество указало цену выкупаемой недвижимости в размере 3 066 799 руб. Кроме того, судами отмечено, что Общество находится на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с Департаментом в рамках дела № А40-241118/2023 (разногласия урегулированы; судебный акт вступил в законную силу), что свидетельствует о том, что истец выполнил все необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения и не утратил данное право; срок, предусмотренный частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, соблюден.

Судами рассмотрены доводы Департамента о том, что документация об аукционе размещена с соблюдением законодательно установленных требований, в извещении представлена полная информация о предмете торгов, и отклонены с указанием на то обстоятельство, что торги были проведены с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, законных прав и интересов Общества, которое не утратило преимущественное право на выкуп арендуемого помещения и находилось в процессе урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного объекта с Департаментом.

Доводы Департамента о том, что при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя, признаны судами необоснованными и отклонены со ссылкой на пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которым установлено, что в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание же торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В рассматриваемом случае, как отмечено судами, отсутствуют основания для перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя, поскольку оспариваемый договор признан судом недействительным в связи с нарушением установленного порядка проведения публичных торгов.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ)

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки. Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от  11.10.2024  по делу № А40-76642/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                    Е.В. Немтинова  

Судьи                                                                                                 З.А. Аталикова

                                                                                                                      А.Р. Белова