﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-39865/2018

Дело № А57-30215/2017

г. Казань

17 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А., 

при участии представителей:

администрации муниципального образования «Город Саратов» - Маркеловой Д.А., доверенность от 13.12.2018,

комитета по управлению имуществом города Саратова - Маркеловой Д.А., доверенностьот 28.11.2017,

закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» - Шарафутдинова Д.А., доверенность от 30.12.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.05.2018 (судья Заграничный И.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019

по делу № А57-30215/2017

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915), обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (ОГРН 1166451075449, ИНН 6413010210) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – ответчик, общество «ИКС 5 Недвижимость», общество), обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее – соответчик, общество «Строитель») о расторжении договора аренды от 04.07.2008 № 436 земельного участка площадью 2 325 кв.м с кадастровым номером 64:48:040410:95, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О. К. Антонова.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – общество «Агроторг»).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.05.2018 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены, договор аренды от 04.07.2008 № 436 расторгнут.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2018 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции постановлением от 09.04.2019 оставил решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.05.2018 без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, администрация просит отменить судебные акты суда первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм действующего законодательства, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В отзыве на жалобу общество «Строитель» просит оставить судебные акты без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, приведенные в ней.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2019 судебное разбирательство отложено на 05.09.2019 на 13 часов 40 минут. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в ходе судебного заседания 05.09.2019 объявлен перерыв до 10.09.2019 в 13 часов 50 минут. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.06.2008 № Т-3573-р Медведеву Вадиму Владимировичу предоставлен в аренду на 49 лет для строительства объекта торгово-бытового назначения земельный участок с кадастровым номером 64:48:040410:95 площадью 2 325 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О. К. Антонова; во исполнение указанного распоряжения с Медведевым Вадимом Владимировичем заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2008 № 436 (далее - договор аренды от 04.07.2008 № 436).

В последующем в отношении указанного земельного участка состоялось две замены стороны арендатора в обязательстве, зарегистрированные в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области: 28.07.2008 на основании договора замены стороны в обязательстве арендатором по договору стал Земсков В.А., 21.06.2011 право аренды по договору замены стороны в обязательстве передано обществу «ИКС 5 Недвижимость». 

Администрация распоряжением от 28.10.2013 № 524-р утвердила градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:48:040410:95, внесла изменения в договор аренды земельного участка от 04.07.2008 № 436 в части вида разрешенного использования с «для строительства объекта торгово-бытового назначения» на «для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 500 до 1000 кв.м общей площади» на основании постановления от 04.04.2014 № 948.

Таким образом, согласно кадастровому паспорту земельного участка 64:48:040410:95 вид разрешенного использования - для строительства отдельно стоящих объектов торговли от 500 до 1000 кв.м общей площади. 

13 октября 2014 года администрация выдала обществу разрешение на строительство № 1Ш64304000-207 на срок до 13.08.2015.

В силу пункта 5.2.2 договора аренды от 04.07.2008 № 436 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По условиям пункта 4.1.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Актом осмотра земельного участка от 15.09.2017 управления муниципального контроля администрации установлено, что земельный участок не используется, строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует, участок огорожен забором из профнастила.

17 июля 2017 года администрация направила обществу «ИКС 5 Недвижимость» предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 04.07.2008 № 436 с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке.

25 августа 2017 года администрация, указывая на неиспользование земельного участка, направила арендатору уведомление № 13-04/19778 о расторжении договора аренды земельного участка, приложив к нему для подписания соглашение о расторжении, которое было оставлено последним без ответа.

31 августа 2017 года, после направления уведомления о расторжении договора аренды, арендатор - общество «ИКС 5 Недвижимость» уступило права и обязанности по договору аренды от 04.07.2008 № 436 обществу «Строитель» на основании долгосрочной аренды земельного участка № СВ-6/3089. Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 11.12.2017. 

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды со ссылкой на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. 

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В качестве основания расторжения договора аренды администрация ссылается на неосвоение земельного участка согласно договору, выявленные в ходе муниципального контроля нарушения, зафиксированные в акте осмотра.

Администрация указывает, что вступив в договорные отношения в 2008 году, арендатор принял на себя обязанности арендатора, в том числе, по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, однако допустил существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что он не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 04.07.2008 предоставлен правопредшественнику ответчика в целях размещения на нем объекта торговли (пункт 1.1 договора аренды).

Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащего ответчику (его правопредшественнику) незавершенного строительством объекта недвижимости (отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м общей площади), не представлено.

Обществу «ИКС 5 Недвижимость» 13.10.2014 выдавалось разрешение на строительство объекта № RU 64304000-207 сроком действия до 13.08.2015. Данное разрешение на строительство не продлялось, документов, подтверждающих строительство и использование земельного участка путем выполнения каких-либо строительных работ в материалы дела, не представлено.

Из актов обследования земельного участка от 15.09.2017, от 19.02.2018 и от 08.08.2018, в том числе составленных в ходе судебного разбирательства, усматривается, что на территории земельного участка отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству не ведутся, имеются элементы бетонной конструкции, произрастает древесная и травяная растительность. 

В данном случае участок предоставлен в аренду для строительства в июле 2008 года, по состоянию на август 2018 года строительство на участке не начато. Установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек. 

Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка.  

Из материалов дела следует, что по состоянию на 08.08.2018 на участке отсутствовал объект капитального строительства, строительные работы не производились. Согласно письму Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству от 12.09.2017 № 08-03-19/2958 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:48:040410:95 утвержден распоряжением администрации от 28.10.2013 № 524-р, разрешение на строительство объекта № RU 64304000-207 сроком действия до 13.08.2015 не продлевалось, строительство не ведется, проектная документация на «магазин товаров повседневного спроса» составлена только в 2018 году обществом «Строитель».

При таких обстоятельствах, выводы судебных инстанций о том, что арендатором предприняты меры к освоению земельного участка противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исходя из указанного, судебная коллегия приходит к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 10 лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

Выводы суда апелляционной инстанции о выполнении работ по возведению фундамента прежним арендатором (обществом «ИКС 5 Недвижимость») на законных основаниях в октябре 2014 года – августе 2015 года, в период выданного разрешения на строительство объекта № RU 64304000-207, с учетом представленных в материалы дела документов (копии актов освидетельствования скрытых работ от 13.05.2015 № 1, от 09.05.2015 № 2, от 19.05.2015 № 3, от 12.05.2015 № 4, акта о приемке выполненных работ от 03.06.2015, справки о стоимости выполненных работ от 03.06.2015, рабочей документации 01/09) противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

Указанные документации (акт о приемке выполненных работ от 21.08.2012, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 21.08.2012, счет – фактура от 21.08.2012 № 004, акт о приемке выполненных работ от 15.10.2012, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 15.10.2012, счет – фактура от 15.10.2012 № 008а (т. 3 л.д. 12-18)) свидетельствуют о том, что работы по началу подготовки объекта к строительству и по устройству фундамента выполнены в августе-октябре 2012 года на основании договора от 30.06.2012 № СВ-6/1182, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Приволжская Строительная Компания».

Данное обстоятельство подтверждается также Техническими заключениями общества с ограниченной ответственностью «Ершовский завод бетонных изделий» от 05.09.2017 и от 11.04.2018 по обследованию строительных конструкций существующего фундамента на участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О. К. Антонова, кадастровый номер участка 64:48:040410:95 площадью 2 325 кв.м в соответствии с которым устройство обследуемого фундамента проводилось в 2012 году.

Судебными инстанциями установлено, что арендатор впервые обратился в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство в 2014 году, доказательств, свидетельствующих о том, что в 2012 году до начала строительных работ арендатор обращался за получением разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов, не имеется. 

Доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительных работ в 2012 году, не представлено.

При указанных обстоятельствах, работы по устройству фундамента осуществлены с нарушением установленного законом порядка по вине застройщика, без получения необходимых разрешений, документации, в связи с чем названное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к ошибочному выводу о том, что ответчиком предпринимались необходимые меры по освоению земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение и постановление, как принятые с существенным нарушением норм материального права, подлежат отмене.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения не требуется исследование и оценка доказательств, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает необходимым не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования (пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеизложенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

На основании статьи 110 АПК РФ, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с общества «Строитель» в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.05.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу № А57-30215/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 04.07.2008 № 436 земельного участка площадью 2 325 кв.м с кадастровым номером 64:48:040410:95, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О. К. Антонова, права и обязанности арендатора по которому перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» на основании договора уступки прав и обязанностей долгосрочной аренды земельного участка от 31.08.2017 № СВ-6/3089, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 11.12.2017 за номером 64:48:040410:95-64/001/2017-5.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строитель» в доход федерального бюджета 9 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

Судьи                                                                               С.Ю. Муравьев

                                                                                          В.А. Карпова