РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-169742/23-16-1122

г. Москва

08 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 08.05.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ЛАДАС" (121357, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РТ-ОХРАНА" (119048, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.07.2010, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 2 296 930 руб. 75 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. № 11 от 13.07.2023;

от ответчика – ФИО3 по дов. № РТ-О/06-07/78 от 18.07.2023 и ФИО4 по дов. № РТ-О/06-07/49 от 06.09.2021;

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-Коммерческая фирма «Ладас» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу «РТ-ОХРАНА» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по Долгосрочному договору аренды нежилых помещений № Л-2018/20.09/02 от 20.09.2018 за период с августа 2020 г. по декабрь 2022 г. в размере 1 868 154 руб. 52 коп. (с учётом заявления об уточнении исковых требований).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в спорный период истцу неверно выставлялись счета по переменной части арендной платы.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнение к отзыву, в которых иск не признаёт, поскольку полагает, что истец не доказал неверность начислений в спорный период.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключён долгосрочный договор аренды нежилых помещений № Л-2018/20.09/02 от 20.09.2018 г. (далее – Договор), в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу:                  

<

...>.

Согласно п. 2.2 Договора он заключен сроком до 31 декабря 2023 года.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что арендная плата включает в себя постоянную составляющую и переменную составляющую.

Согласно пункту 5.2.2 Договора переменная составляющая включает в себя плату за все фактически потребленные ответчиком в помещениях коммунальные услуги, включая, но не ограничиваясь, электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, а также плату за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании (помещения, которые не предназначены к сдаче в аренду), включая коммунальные услуги, потребляемые в технических помещениях Здания и агрегатами центральных инженерных систем в Здании, которые обслуживают помещения.

Размер платы за потребленные ответчиком коммунальные услуги в арендуемых помещениях, согласно пункту 5.2.2.1. Договора, рассчитывается на основании показаний индивидуальных приборов учета.

Размер платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании рассчитывается по формуле: доля арендатора (Согласно п. 5.2.2.3 Договора = 9,15%) х общий объем коммунальной услуги, потребленной в местах общего пользования (согласно п. 5.2.2.3 Договора рассчитанный по формуле: общий объем потребленной в Здании коммунальной услуги за вычетом общего объема данной коммунальной услуги, посчитанной по счётчикам арендаторов Здания (включая вакантные помещения, предназначенные для сдачи в аренду)).

Отдельно истцом и ответчиком в п. 5.2.2.2. Договора согласовано, что на дату заключения Договора не все площади помещений, занимаемых арендаторами Здания оборудованы приборами учета в связи с отсутствием технической возможности, в связи с этим, общий объем коммунальной услуги, потребленной в местах общего пользования в Здании, в целях расчетов размера платы за потребленные Ответчиком в местах общего пользования коммунальные ресурсы, рассчитывается отличным от установленного в п. 5.2.2.3 способом по следующей формуле: общая площадь Здания за вычетом площади помещений, занимаемых арендаторами Здания и за вычетом вакантных помещений, предназначенных для сдачи в аренду / общая площадь здания х общий объем коммунальной услуги, потребленной в Здании.

Истец письмом от 17.02.2023 г. № 17.02/1 уведомил ответчика о выявленном в ходе финансового аудита некорректном начислении переменной части арендной платы в части оплаты коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования в Здании, об установке в помещениях Здания приборов учета по состоянию на январь 2020 года, а также о необходимости оплатить недоплату (задолженность) в размере 2 296 930 руб. 75 коп. за период с января 2020 года по декабрь 2022 года (приложением к письму истца является помесячный Перерасчет переменной составляющей арендной платы за 2020-2022, счет на оплату № 45 от 03.02.2023 г.).

28.06.2023 г. Истец направил Ответчику досудебную претензию № 28.06/1, в которой указывал на необходимость погашения задолженности по переменной составляющей арендной платы в размере 2 296 930 руб. 75 коп. во избежание обращения Истца в суд.

Ответчик посчитал требования Истца необоснованными, о чем сообщил Истцу в ответе на претензию от 12.07.2023 г. № РТ-О/06-436.

Признание ответчиком требований истца необоснованными послужило основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

 

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В отзыве на иск ответчик ссылается на то, что истцом не доказан факт установки приборов учета коммунальных ресурсов у всех арендаторов на начало взыскиваемого периода, в том числе по причине отсутствия документов подтверждающих полномочия лиц подписавших акты ввода приборов учета в эксплуатацию; истцом предоставлены совокупные показания приборов учета арендаторов неизвестного происхождения; отсутствия у ответчика возможности контроля над установкой приборов учета в помещениях других арендаторов и вакантных помещениях; неподачи истцом аналогичных исковых заявлений к другим арендаторам Здания; недобросовестности действий истца по доначислению переменной составляющей арендной платы, входящих в явное противоречие с ранее совершенными действиями по выставлению счетов.

Судом рассмотрены и отклонены доводы Ответчика, как необоснованные и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам на основании следующих обстоятельств.

Исходя из буквального толкования Договора следует, что истом и ответчиком согласованы основной и временный порядки определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании: основной – закреплен в п. 5.2.2.3 Договора, временный – в  п. 5.2.2.3 с учетом положений п. 5.2.2.2, действующий с даты заключения Договора до момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета.

Исходя из вышеуказанных условий Договора арендатор обязан выплачивать арендодателю плату за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании до момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета по временному порядку расчета платы, а с момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета – по основному порядку расчета платы, согласованному сторонами Договора в пункте 5.2.2.3.

В качестве документов, подтверждающих наличие во всех помещениях Здания, предназначенных для сдачи в аренду, приборов учета в период с августа 2020 года по декабрь 2022 года истцом предоставлены акты ввода/допуска приборов в эксплуатацию, составленные между истцом и поставщиком услуг, истцом и арендаторами, истцом и эксплуатирующей организацией, справка РЭВС № 5: справка от 22.05.2018, акт от 15.02.2019, акт от 01.03.2019 (с приложением акта замены от 29.12.2021), акт от 01.03.2019, акт от 11.03.2019, акт от 25.03.2019, акт от 01.04.2019, акт от 01.04.2019, акт от 01.04.2019 (с приложением акта замены от 07.06.2021), акт от 06.06.2019, акт от 25.06.2019, акт от 04.09.2019, акт от 27.12.2019, акт от 27.12.2019, акт от 27.12.2019, акт от 02.02.2020, акт от 01.03.2020, акт от 02.03.2020, акт от 25.12.2021 (повторный), акт от 15.02.2022 (установка нового счетчика в связи с установкой адиабатической системы увлажнения воздуха в помещении музея по договору подряда № 02-1221 от 07.12.2021 между Истцом и ООО «Климатек), акт от 06.09.2022 (установка нового счетчика в связи с устройством дополнительной кабельной линии арендатору АО «Сибер» для устранения проблем, обозначенных в письме арендатора от 16.07.2020 № СБ/07-309), акт от 01.12.2022 (установка нового счетчика в связи с передачей во временное пользование части кровли Здания ПАО «МТС» по договору пользования № Л2022/27.4/05 от 03.08.2022). Полномочия лиц, подписавших акты, по которым у ответчика возникли вопросы, подтверждаются письмами, представленными Истцом в материалы дела.

 

Показания приборов учета в период с августа 2020 по декабрь 2022 года подтверждаются предоставленными в материалы дела: в отношении приборов учета Здания – счетами АО «Мосэнергосбыт» и АО «Мосводоканал»; в отношении помещений Здания, предназначенных для сдачи в аренду – помесячными показаниями приборов учета, подписанными Истцом и арендаторами, в том числе Ответчиком.

Ответчиком не предоставлено в суд доказательств, подтверждающих обращение ответчика к истцу в период действия Договора с требованиями о разъяснении порядка начисления составляющей арендной платы, которая не может быть проверена ответчиком как арендатором самостоятельно, без получения дополнительных сведений от истца, в целях осуществления проверки правильности начислений, а также документов подтверждающих отказ истца предоставить такие сведения. Истцом в материалы дела предоставлена переписка с иным арендатором Здания АО «Сибер» за март – апрель 2023 года, свидетельствующая о предоставлении истцом возможности ознакомления с информацией (документацией) об индивидуальных приборах учета в БЦ «Квадрат», экспликации помещений с местами указания установки приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат», показаниями приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат» (подтвержденных первичными учетными документами), информацией о датах установки приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат», при направлении арендатором соответствующего требования истцу, выступающему арендодателем в отношениях аренды с арендаторами Здания.

Довод Ответчика о неподаче истцом аналогичных поданному исковых заявлений с требованиями о доплате переменной составляющей арендной платы к другим арендаторам Здания, не может быть принят судом во внимание, так как не имеет отношения к спору между истцом и ответчиком.

В действиях истца отсутствуют признаки злоупотребления правом. Злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ) возможно только путем его заведомо недобросовестного осуществления исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 12.2. Договора стороны согласовали, что любые приложения, изменения или дополнения действительны, только если они совершены в письменной форме, скреплены печатями, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон.

Исходя из условий заключенного между истцом и ответчиком условий Договора, совокупности предоставленных в материалы дела доказательств, судом не установлено намерение истца изменить в одностороннем порядке механизм (порядок) определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании.

Применение истцом иного (временного) порядка определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, как следствие выставление счетов на иную (в случае с ответчиком меньшую) сумму, чем порядок предусмотренный подписанным сторонами Договором, при наличии письменного соглашения сторон об условиях применения основного порядка определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании (п. 5.2.2.3. Договора), не может рассматриваться как согласование сторонами изменения условий Договора в части порядка определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании; совершенные Истцом действия также не свидетельствуют о прощении долга кредитором (статья 415 ГК РФ).

Кроме того, представитель истца пояснил, что применение истцом иного (временного) порядка определения размера платы за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, являлось ошибочным и системным по отношению ко всем арендаторам Здания, и было выявлено в начале 2023 года в ходе финансового аудита деятельности истца.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что истец сообщил ответчику о допущенной ошибке, выразившейся в ошибочном применении временного порядка определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, несмотря на наличие условий применения основного порядка определения соответствующей платы, по результатам проведенного финансового аудита истца.

Несмотря на то, что возможность проведения такого аудита напрямую не предусмотрена Договором, истец не лишен такой возможности ни в силу закона, ни в силу каких-либо положений самого Договора.

Проведение аудита или ревизии деятельности любого хозяйственного субъекта является проявлением необходимой и нормальной рачительности в расходовании денежных средств и должного осуществления Истцом контроля над затратами, что не только разумно, но и необходимо, помимо прочего, и в силу действующего налогового законодательства, так как все расходы должны иметь соответствующее обоснование.

В качестве подтверждения правовой позиции представителем истца заявлено, и подтверждено представителем ответчика, что после выявления ошибки, выразившейся в применении временного порядка определения размера платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании вместо основного определенного сторонами в Договоре, ответчик начиная с 2023 года производит оплату переменной составляющей арендной платы в части платы ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, рассчитанной по формуле установленной в п. 5.2.2.3. Договора, то есть своими конклюдентными действиями подтверждает использование порядка, установленного в указанном пункте Договора в качестве основного.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств в суд не представлено, срок исполнения обязательств истек, требования истца документально подтверждены, соответствуют условиям Договора и требованиям закона, суд признает исковые требования обоснованными.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РТ-ОХРАНА" (ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ЛАДАС" (ИНН: 

<

***>) сумму основного долга в размере 1 868 154 (один миллион восемьсот шестьдесят восемь тысяч сто пятьдесят четыре) рубля 52 копейки, а также расходы по госпошлине в размере 31 682 (тридцать одна тысяча шестьсот восемьдесят два) рубля.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ЛАДАС" из федерального бюджета госпошлину в размере 2 803 (две тысячи восемьсот три) рубля перечисленную по платежному поручению № 364 от 28.07.2023 г.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.

 

Судья:

М.Ю. Махалкин