АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-17559/2018

15 февраля 2019 года

г. Сыктывкар

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Басманова П.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Филипповой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и об обязании заключить новый договор аренды,

при участии:

от заявителя: ФИО2 (по доверенности от 28.06.2018, до перерыва),

от ответчиков: не явились,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО3о, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Администрация МО ГО «Усинск», Администрация) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – КУМИ Администрации МО ГО «Усинск»), в котором просит суд:

- признать незаконным отказ Администрации, КУМИ администрации МО ГО «Усинск» в продлении договора от 16.06.2014 № 4196/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0103004:49, площадью 2 815 м2, предоставленного для строительства магазина по адресу: 

<

...> оформленный письмом № 3863 от 24.07.2017;

- обязать КУМИ администрации МО ГО «Усинск» принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0103004:49, площадью 2 815 м2, предоставленного для строительства магазина по адресу: 

<

...> на три года. 

Определением суда от 18.12.2018 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание проведено 15.01.2019, судебное разбирательство назначено на 11.02.2019 (объявлялся перерыв до 15.02.2019).

Заявитель полагает, что по объективным причинам строительные работы в срок проведены не были, для подготовки проектной документации затрачено 1 513 000 руб., также получены технические условия подключения инженерных сетей к ресурсоснабжающим организациям. Учитывая, что ИП ФИО3о продолжал пользоваться земельный участком договор пролонгирован на неопределенный срок. Доказательств прекращения действия договора аренды не имеется, соглашение о расторжении договора заявителем не подписано. В связи с этим отказ в продлении договора аренды является незаконным. Подробно доводы изложены в заявлении и дополнениях.

Ответчики считают, что основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют. Подробно доводы изложены в отзывах (л.д. 72-80).

Заявлением от 14.02.2019 ИП ФИО3 уточнил требования, просит суд признать незаконным отказ Администрации от 24.07.2017 № 3863 в продлении срока действия договора № 4196/14 от 16.06.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0103004:49, площадью 2815 кв.м, предоставленного для строительства магазина по адресу: 

<

...> а также признать договор  4196/14 от 16.06.2014 аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и непосредственно действующим. Судом уточнения заявленных требований приняты.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о дате и времени судебного заседания, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело с учетом положений, предусмотренных статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Суд, изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, установил следующее.

В соответствии с постановлениями Администрации МО ГО «Усинск» от 28.04.2017 № 834, от 20.11.2013 № 2398 «Об утверждении акта выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта», № 454 от 06.03.2014 «О разделении, образовании и утверждении схемы расположения земельных участков» ИП ФИО3 о предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок в аренду с кадастровым номером 11:15:0103004:49, площадью 0,2815 га, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства продовольственного магазина (л.д. 24, 103-105)

Между Администрацией МО ГО «Усинск» и ИП ФИО3 о заключен договор аренды земельного участка № 4196/14 от 16.06.2014, сроком до 27.04.2017 (л.д. 25-27). 23.09.2016 Администрацией выдан заявителю градостроительный план земельного участка (л.д. 43-46).

Администрация уведомлением от 23.03.2017 № 1276 сообщила заявителю о том, что действие договора аренды прекращается 28.04.2017, в связи с чем необходимо возвратить участок (л.д. 20).

07.07.2017 Администрация отказала ИП ФИО3 о в выдаче разрешения на строительство объекта в связи с непредоставлением полного пакета документов, предусмотренного частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 62).

Письмом от 24.07.2017 № 3863 Администрация МО ГО «Усинск» отказала ИП ФИО3 о в продлении договора аренды земельного участка, поскольку отсутствуют основания для предоставления земельного участка без проведения торгов (л.д. 18-19).

Также заявлениями от 14.11.2018 и 27.12.2017 ИП ФИО3о обращался к руководителю Администрации с целью продления договора аренды земельного участка (л.д. 63). Письмами от 21.02.2018 № 725, 04.12.2018 № 2509 КУМИ Администрации МО ГО «Усинск» отказано в предоставлении земельного участка, поскольку реализация данного права возможна только по результатам проведения торгов (л.д. 95, 101).

Не согласившись с отказом Администрации в продлении договора аренды земельного участка, оформленным уведомлением от 24.07.2017, ИП ФИО3о обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», вступившей в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ИП ФИО3о обратился в Администрацию с заявлением о фактическом продлении договора аренды, действующего до 27.04.2017, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ, введенные в действие с 01.03.2015.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (в редакции закона, действующей в спорный период).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

ИП ФИО3о ссылается на то, что на спорном земельном участке планируется расположить объект недвижимого имущества, для проектирования которого он затратил значительные денежные средства, в связи с чем он имеет право претендовать на предоставление земельного участка для завершения его строительства.

В соответствии с пп. 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, с 01.03.2015 новой редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года, в том числе, лицами, имеющими под объектом незавершенного строительства земельный участок, полученный в аренду до 01.03.2015.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В материалы настоящего дела не представлены доказательства наличия на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю. Данные обстоятельства не оспариваются участниками процесса.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 21.01.2019, составленного ответчиком, по результатам визуального осмотра на земельном участке строительство не осуществлялось, капитальных или временных строений нет, ограждения отсутствуют, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность (л.д. 130-133).

Иных оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов, которые установлены статьей 39.6 ЗК РФ, не имеется.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что действие договора аренды от 16.06.2014 прекратилось в апреле 2017 года в связи с истечением срока действия (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом рассмотрены и отклонены ссылки заявителя на положения статьи 46 ЗК РФ и статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанные нормы не имеют правового значения для разрешения настоящего спора в связи с тем, что они не подлежат применению к возникшим в данном случае правоотношениям, регулируемым указанными выше специальными нормами главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, договор прекращен в связи с истечением срока его действия, ответчик возражал против дальнейшего продления арендных отношений, что следует из писем, направленных в адрес заявителя, а также уведомлением от 23.03.2017.

Заявитель не лишен возможности заключить договор аренды земельных участков по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ. Применительно к обстоятельствам данного спора, предоставление муниципальных земель с использованием публичных процедур будет соответствовать установленным ЗК РФ принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению публичных земель.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у заявителя отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, орган местного самоуправления обоснованно отказал заявителю в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, в силу части 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Пропуск указанного срока без уважительных причин, в том числе и при отсутствии ходатайства заинтересованного лица о восстановлении пропущенного срока, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Установив факт пропуска срока заявителем, суд не вправе самостоятельно восстановить его без подачи письменного ходатайства о его восстановлении, поскольку норма части 4 статьи 198 АПК РФ не содержит положения, предусматривающего обязательность восстановления судом срока подачи заявления об оспаривании бездействия, а лишь указывает на возможность восстановления судом этого срока при наличии уважительной причины его пропуска.

Как указал представитель заявителя в судебном заседании, об оспариваемом отказе от 24.07.2017 он узнал в июле-августе 2017 года, заявление в Арбитражный суд Республики Коми по настоящему делу направлено 12.12.2018, то есть после истечения установленного срока для обжалования.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1700 руб. подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1700 руб. Выдать справку после предъявления оригинала платежного поручения.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления текста решения в полном объеме.

Судья                              П.Н. Басманов