АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-12017/2020

06 июля 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть решения объявлена

29 июня 2021 года.                                                             

Решение в полном объеме изготовлено

06 июля 2021 года.    

 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пантелеевой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Теплосеть» (601640, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (601650, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании зачесть в счет арендной платы затраты на ремонтные работы объекта аренды,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда,  

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Теплосеть» (далее – ООО «Теплосеть», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (далее – КУМИ Александровского района, ответчик) об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 11.08.2017 №44-17 сумму в размере 995 881 руб. 31 коп., составляющую стоимость ремонтных работ объекта аренды.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что в нарушение решения Совета народных депутатов Александровского района от 20.06.2012 №208 об утверждении Порядка возмещения затрат арендатора на проведение капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского района, истец согласие арендодателя на проведение ремонтных работ не получил, стоимость и объем работ не согласовывал, акта технического обследования, отражающего фактическое состояние объекта и обосновывающего необходимость проведения работ капитального характера помещения, с участием арендодателя составлено не было. 

Письменным ходатайством ответчик просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 28.12.2020 по делу №А11-5896/2020 с ООО «Теплосеть» в пользу КУМИ Александровского района взыскана задолженность  по арендной плате за период с 01.02.2018 по 17.01.2020 по договору аренды от 11.08.2017 №44-17 в сумме  665 694 руб. 77 коп. пени в сумме 322 979 руб., а также пени по день фактической оплаты суммы долга.

Указанным решением установлено, 11.08.2017 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью Александровского района №44-17, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (кадастровый номер 33:01:001713:2090), общей площадью 137,9 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, пом. II; цель использования помещения – общественно-деловые цели. Срок действия договора – пять лет (пункт 1.4 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 27 600 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц вперед – 10 числа текущего месяца. 

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 11.08.2017.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом установлено, что  письмом от 27.10.2017 №180 ООО «Теплосеть» обратилось к КУМИ Александровского района с просьбой согласовать проведение ремонтных работ помещения с дальнейшим зачетом стоимости проведенных работ в счет арендной платы по договору аренды помещения с приложением сметной ведомости. 

В ответ письмом от 05.12.2017 №4943-01-07 КУМИ Александровского района сообщило ООО «Теплосеть», что для получения согласования на проведение капитального ремонта арендатору необходимо представить акт технического обследования, отражающий  фактическое состояние нежилого помещения по адресу: 

<

...> (дефектную ведомость), обосновывающий  необходимость проведения работ капитального характера помещения, составленный и подписанный специализированной организацией.

Письмом от 17.01.2020 №01-20-98, полученным адресатом 20.01.2020, арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от договора аренды с момента получения уведомления в связи с нарушением сроков оплаты по договору и наличием задолженности в сумме 665 694 руб. 77 коп.

Письменной претензией от 12.03.2020 №44, полученной адресатом 12.03.2020, ООО «Теплосеть» обратилось к КУМИ Александровского района с просьбой произвести зачет задолженности по арендной плате за счет проведенных работ. Указал на проведение арендатором  с 17.11.2017 ремонтных работ на сумму 995 881 руб. 31 коп. на основании 11 договоров подряда. Отметил, что  дополнительные документы будут представлены в рабочем порядке.

В ответе от 03.04.2020 №01-20-806 на претензию КУМИ Александровского района указал на непредставление арендатором арендодателю акта технического обследования во исполнение письма от 05.12.2017 №4943-01-07 и процедуры зачета стоимости работ капитального характера в счет арендной платы, предусмотренной Порядком возмещения затрат арендатора на проведение капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского района, утвержденным решением Совета народных депутатов Александровского района от 20.06.2012 №208, 

Неисполнение КУМИ Александровского района требования о зачете стоимости работ в счет арендной платы в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 №6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт  2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора по письменному соглашению сторон. В случае проведения капитального ремонта в связи с естественным износом помещения, затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы, в соответствии с действующими нормативными документами, при наличии сметы, согласованной арендодателем, и акта приема выполненных работ, подписанного сторонами. 

Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя (пункт 2.2.4 договора). 

На основании пункта 2.1.2 договора арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

В пункте 2.2.10 договора сторонами согласовано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимые без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений. В случае проведения перепланировки, реконструкции и капитального ремонта незамедлительно вносить изменения в техническую документацию. При отсутствии данных в технической документации о произведенном капитальном ремонте возможный зачет по арендным платежам и пролонгация договора не производится (пункт 2.2.12 договора).

В соответствии пунктом 2.1 Порядка возмещения затрат арендатора на проведение капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского района, утвержденного решением Совета народных депутатов Александровского района от 20.06.2012 №208, для получения согласования на проведение капитального ремонта арендуемого объекта недвижимого имущества арендатор представляет в Комитет:  заявление о разрешении проведения капитального ремонта арендуемого объекта недвижимого имущества и снижении размера арендной платы в связи с затратами на его проведение; акт технического обследования, отражающий фактическое состояние объекта (дефектную ведомость) и обосновывающий необходимость проведения работ капитального характера, составленный и подписанный представителем Комитета, либо техническое заключение специализированной организации по результатам обследования объекта недвижимого имущества. По результатам рассмотрения заявления арендатора Комиссия принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) арендатору права на проведение капитального ремонта. Комитет отказывает в удовлетворении заявления арендатора в случаях: непредоставлении акта технического обследования, указанного в п. 2.1 настоящего порядка; при наличии задолженности по арендной плате более одного периода; при проведении непредвиденных работ и затрат по капитальному ремонту, реконструкции, неотделимым улучшениям объекта недвижимого имущества (пункт 2.2 Порядка).

Из буквального толкования условий договора и передаточного акта не усматривается, что помещение, принятое арендатором без замечаний, находились в состоянии, непригодном для его использования по назначению.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать помещение в аренду в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или передачи помещения в аренду.

Передаточный акт подписан арендатором без замечаний. О необходимости проведения ремонтных работ арендатор заявил спустя два месяца после принятия объекта в аренду (письмо от 27.10.2017 №180).

Согласие арендодателя на проведение ремонтных работ в заявленном объеме арендатором не получено. Вопреки условиям договора  и  действующих нормативных документов, акт технического обследования, отражающий фактическое состояние объекта (дефектную ведомость) и обосновывающий необходимость проведения работ,  арендатором арендодателю не представлен, акт приема выполненных работ, предусмотренный пунктом 2.2.3 договора, сторонами не подписан.

Получив от арендодателя разъяснения относительно процедуры согласования ремонтных работ, арендатор с 17.11.2017 (согласно письму от 12.03.2020 №44  и  договорам подряда за период с 17.11.2017 по 19.02.2018) приступил к выполнению работ в отсутствие согласия арендодателя.

Более того, ответчиком в материалы дела не представлены платежные документы, подтверждающие факт несения расходов на заявленную в иске сумму, а также сметная ведомость, на которую истец ссылался в письме от 27.10.2017 №180.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены допустимые доказательства, подтверждающие обязанность арендодателя произвести зачет стоимости произведенных ответчиком на арендованном объекте ремонтных работ.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья              Н.В. Евсеева