АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5938/2022

21 декабря 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Никитиной Т.Н. 

судей Михайловой А.И., Ширяева И.В.     

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Кильватер»: ФИО1, представитель по доверенности от 25.11.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «ЕАСгрупп»: ФИО2, представитель по доверенности от 04.03.2022;

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО2, представитель по доверенности от 09.02.2022;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представители не явились;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кильватер»

на решение от 05.07.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022

по делу №  А51-20898/2021 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кильватер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690039, 

<

...>, помещ. Х)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ЕАСгрупп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690109, 

<

...>); индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 304253735500022,  ИНН 

<

***>); Управление муниципальной собственности                                  г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кильватер» (далее – ООО «Кильватер», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Росреестр, управление, регистрирующий орган) по прекращению записи № 25:28:010021:43-25/056/2021-5 от 14.05.2021 о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 и по прекращению записи № 25:28:010021:43-25/056/2021-6 от 14.05.2021 о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать управление восстановить записи от 14.05.2021 № 25:28:010021:43-25/056/2021-5, № 25:28:010021:43-25/056/2021-6 о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 и о регистрации договора субаренды на указанный земельный участок.

Определениями арбитражного суда от 27.01.2022 и от 28.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЕАСгрупп» (далее – ООО «ЕАСгрупп»), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель), Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС).

Решением суда от 05.07.2022, оставленным без изменения  постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Законность обжалуемых судебных актов проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), по кассационной жалобе общества, полагающего, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и процессуального права и подлежат отмене. 

В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что договор субаренды земельного участка, фактически находящегося в государственной собственности, можно расторгнуть только в судебном порядке. Полагает, что указанное правило применимо к порядку расторжения договора субаренды спорного земельного участка и потому, что срок данного договора был определен более чем на 5 лет. Приводит доводы о ничтожности пункта 5.5 договора субаренды.

С учетом изложенного заявитель жалобы настаивает на отсутствии у регистрирующего органа оснований для погашения записи о субаренде спорного земельного участка. 

При этом общество указывает, что представленное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке не могло послужить основанием для совершения Росреестром оспариваемых действий, поскольку предусмотренное пунктом 5.5 договора субаренды право на прекращение договора в одностороннем порядке не было определено условиями основного договора аренды, а само уведомление не носило немотивированного характера и не сопровождалось актом приема-передачи земельного участка, в связи с чем факт возврата земельного участка арендодателю не был документально подтвержден.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель общества доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме. Представитель ООО «ЕАСгрупп» и предпринимателя с доводами кассационной жалобы не согласился, обжалуемые судебные акты считает законными и обоснованными. 

Росреестр, УМС, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения определения о принятии кассационной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно них, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 09.12.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «ЕАСгрупп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01-Ю-19675, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 площадью 28 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад), вид разрешенного использования: для размещения торгового павильона «Цветы», цель предоставления: для размещения торгового павильона.

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка устанавливается 10 лет с момента (даты) подписания настоящего договора.

Данный договор зарегистрирован в Росреестре, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 25.12.2014, номер записи 25-25-01/183/2014-325, а впоследствии запись от 28.07.2017 № 25:28:010021:43-25/001/2017-3.

19.02.2021 между УМС (арендодатель), как функциональным правопреемником Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, и ООО «ЕАСгрупп» (арендатор) подписано дополнительное соглашение, в силу которого срок аренды земельного участка установлен с 09.12.2014 по 08.12.2027, и изменены реквизиты для перечисления арендной платы.

В дальнейшем на основании соглашения от 12.11.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО «ЕАСгрупп» (арендатор) уступает предпринимателю (новый арендатор) все права по договору аренды земельного участка № 01-Ю-19675 от 09.12.2014.

При этом 01.03.2018 между ООО «ЕАСгрупп» (арендодатель) и ООО «Кильватер» (арендатор) был заключен договор субаренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 площадью 28 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад).

Срок субаренды участка устанавливается до 09.12.2024 (пункт 1.3 договора субаренды).

Согласно пункту 5.5 договора субаренды настоящий договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон при условии уведомления о предстоящем прекращении договора за 60 дней. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением по адресам, указанным в настоящем договоре. Договор прекращается по истечении 30 дней с даты направления соответствующего уведомления, дата уведомления определяется почтовым штемпелем отправления. Уведомление также может быть вручено лично.

Данный договор и право субаренды зарегистрированы в Росреестре, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи от 14.05.2021 № 25:28:010021:43-25/056/2021-5, № 25:28:010021:43-25/056/2021-6.

По состоянию на 18.06.2021 в адрес ООО «Кильватер» было направлено уведомление от 04.06.2021 о прекращении действия договора субаренды земельного участка, по тексту которого ООО «ЕАСгрупп» сообщило о том, что действие договора субаренды земельного участка, срок которого истек 31.01.2019 в связи с невыполнением установленного пунктом 7.3 договора условия о государственной регистрации, прекращается на основании пункта 5.5 договора и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями которых предусмотрена обязанность стороны предупредить другую сторону о прекращении договора за 2 месяца до предстоящего прекращения.

Одновременно арендодатель указал субарендатору на необходимость освободить земельный участок не позднее 11.08.2021 и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Данное уведомление было направлено в адрес общества заказным письмом с уведомлением и было получено им 23.06.2021, 13.07.2021 согласно почтовым уведомлениям.

01.09.2021 ООО «ЕАСгрупп» обратилось в Росреестр с заявлением о прекращении государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:010021:43.

Рассмотрев указанное обращение, регистрирующий орган 06.09.2021 погасил записи об ограничении (обременения) права (субаренда) на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43.

Уведомлением регистрирующего органа от 01.10.2021 № 12-01783 представитель ООО «Кильватер» был поставлен в известность о прекращении записи о субаренде спорного земельного участка 06.09.2021.

Не согласившись с действиями управления по погашению записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43 правом субаренды на основании договора от 01.03.2018, ООО «Кильватер» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, статьями 131, 165.1, 407, 450.1, 606, 609, 615, 619 ГК РФ, положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), разъяснениями, изложенными в  пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 35), условиями договора субаренды, предусматривающими возможность прекращения договора в одностороннем порядке, суды пришли к выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43, по прекращению записи о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 и записи об обременении в виде субаренды. 

Суд округа соглашается с судами, которые учитывали следующее. 

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В свою очередь, в соответствии с правовой позицией пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ № 35, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Исследовав все фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды предыдущих инстанций установили, что договор субаренды земельного участка предусматривает право любой стороны по договору на его прекращение в одностороннем порядке при условии уведомления о предстоящем прекращении за 60 дней. 

ООО «ЕАСгрупп» воспользовалось своим правом на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ООО «Кильватер» соответствующего уведомления от 04.06.2021 (направлено 18.06.2021, получено 23.06.2021 и 13.07.2021), обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей 450.1, 619 ГК РФ и условиями сделки процедуры отказа от договора.

Анализируя уведомление от 04.06.2021 о прекращении действия договора субаренды земельного участка, суд указал, что оно мотивировано ссылкой на пункт 5.5 договора, предусматривающий право на односторонний отказ от договора, и статью 610 ГК РФ, устанавливающую обязанность стороны предупредить другую сторону о прекращении договора за 2 месяца до предстоящего прекращения.

При этом названное уведомление не содержит ссылок на существенное нарушение ООО «Кильватер» условий договора субаренды, в том числе предусмотренных статьей 619 ГК РФ и пунктом 5.4 договора субаренды.

С учетом изложенного суд признал, что реализация ООО «ЕАСгрупп» своего права на односторонний отказ от договора субаренды не была обусловлена противоправным поведением ООО «Кильватер», а, следовательно, такие действия не являлись мотивированным отказом от договора.

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства и условия договора, а также факт представления в управление всех необходимых документов, подтверждающих прекращение договора субаренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу  о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для погашения в ЕГРН записей от 14.05.2021 № 25:28:010021:43-25/056/2021-5, № 25:28:010021:43-25/056/2021-6 о государственной регистрации обременения в виде субаренды и договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43.

Довод общества о том, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации расторжение договора субаренды возможно только в судебном порядке, был предметом проверки суда апелляционной инстанции и обоснованно  не принят, поскольку в спорной ситуации договор субаренды земельного участка от 01.03.2018 заключен равноправными субъектами гражданского права, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываясь на принципах равенства, автономии воли и свободы договора.

Кроме этого, доводы о ничтожности условия пункта 5.5 договора субаренды земельного участка в связи с его несоответствием пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации были предметом оценки при рассмотрении дела № А51-2497/2022 и нашли отражение в решении суда от 30.05.2022, вступившем в законную силу.

При таких фактических обстоятельствах суды двух инстанций сделали верный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Все доводы, приведенные в кассационной жалобе, рассмотрены апелляционным судом и получили надлежащую правовую оценку, в результате чего мотивированно отклонены как несостоятельные. Оснований для иных выводов суд округа не усматривает.

Доводы кассационной жалобы, несмотря на ссылку на нарушение норм материального и процессуального права, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено. 

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.07.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу № А51-20898/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       Т.Н. Никитина                       

Судьи                                                                                А.И. Михайлова             

 

И.В. Ширяев