﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5509/2021

Дело № А12-5532/2020

г. Казань

09 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Саттаровой А.Р.,

при участии в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – Мирошниченко О.В., доверенность от 27.05.2020, 

Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – Акинчиц В.А., доверенность от 16.04.2021, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 

по делу № А12-5532/2020

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 1043400443074) о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, с участием в деле: третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичного акционерного общества «Сбербанк России», Некоммерческой корпоративной организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», общества с ограниченной ответственностью «Финсервис» (ОГРН 1113444010020), общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Строй» (ОГРН 1073460007169), Щербаченко Сергея Викторовича, Шабалиной Ольги Николаевны, Ищенко Марии Викторовны, Тараненко Александра Алексеевича, заинтересованных лиц: Мараховской Татьяны Владимировны, Суворовой Ольги Юрьевны, Рогачева Ильи Владимировича, Рогачевой Анны Владимировны, Банькиной Елены Николаевны, Банькина Максима Дмитриевича, Пастуховой Евгении Алексеевны, Пастухова Игоря Андреевича, Пастуховой Софьи Игоревны, Пастухова Андрея Игоревича, Костантинова Виктора Владимировича, Ульянова Сергея Юрьевича, Ульяновой Елены Вячеславовны, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области, регистрирующий орган, Управление) по приостановлению государственной регистрации погашения записи об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021; обязании рассмотреть заявление Комитета о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения) в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.03.2020 заявление комитета принято, возбуждено производство по делу № А12-5532/2020. 

Также комитет обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Волгоградской области в осуществлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им Вучетича, 27, выраженный в уведомлении от 11.03.2020 № КУВД-001/2019-15252391, обязании осуществить государственную регистрацию погашения записи об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, 27. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.06.2020 заявление комитета принято, возбуждено производство по делу № А12-13025/2020. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.08.2020 названные дела объединены в одно производство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объединенному делу присвоен номер № А12-5532/2020. 

До рассмотрения дела по существу Комитет в порядке статьи 49 АПК РФ отказался от заявленных требований в части обязания рассмотреть заявление о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения) в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021, просил производство по делу в данной части прекратить; уточнил заявленные требования, просил признать незаконными действия Управления Росреестра по Волгоградской области по приостановлению осуществления действий по государственной регистрации погашения записей об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021; признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Волгоградской области от 11.03.2020 № КУВД-001/2019-15252391 об отказе в осуществлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке в силу закона в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, 27; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию погашения записей об ипотеке в силу закона в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, 27: ипотека в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № 17/27, выдан 17.06.2015 (дата государственной регистрации 23.06.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/165/2015-72/1); ипотека в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № 14/27, выдан 04.06.2015 (дата государственной регистрации 16.06.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/165/2015-27/1); ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-34-01/019/2014-801); ипотека в силу закона в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИНСЕРВИС» (ИНН 3444183217, ОГРН 1113444010020), на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-34-01/019/2014-768).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России»), Некоммерческая корпоративная организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», общество с ограниченной ответственностью «ФИНСЕРВИС» (далее – общество «ФИНСЕРВИС»), общество с ограниченной ответственностью «Универсал-Строй» (далее – общество «Универсал-Строй»), Щербаченко Сергей Викторович, Шабалина Ольга Николаевна, Ищенко Мария Викторовна, Тараненко Александр Алексеевич, заинтересованных лиц: Мараховская Татьяна Владимировна, Суворова Ольга Юрьевна, Рогачев Илья Владимирович, Рогачева Анна Владимировна, Банькина Елена Николаевна, Банькин Максим Дмитриевич, Пастухова Евгения Алексеевна, Пастухов Игорь Андреевич, Пастухова Софья Игоревна, Пастухов Андрей Игоревич, Константинов Виктор Владимирович, Ульянов Сергей Юрьевич, Ульянова Елена Вячеславовна.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.11.2020 принят отказ Комитета от заявления в части обязания рассмотреть заявление Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения) в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021, производство по делу в данной части прекращено. Заявленные требования удовлетворены частично. 

Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Волгоградской области, оформленное уведомлением от 11.03.2020 № КУВД-001/2019-15252391, об отказе в государственной регистрации прекращения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, 27, обязал Управление внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) запись о прекращении регистрационных записей об обременении (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, 27: ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № 17/27, выдан 17.06.2015 (дата государственной регистрации 23.06.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/165/2015-72/1); ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № 14/27, выдан 04.06.2015 (дата государственной регистрации 16.06.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/165/2015-27/1); ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-34-01/019/2014-801); ипотека в силу закона в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИНСЕРВИС», на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-34-01/019/2014-768). В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 решение суда от 12.11.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Управление Росреестра по Волгоградской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

Определением от 24.06.2021 Арбитражный суд Поволжского округа в составе председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В., судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А. судебное разбирательство по указанному делу отложил на 02.08.2021 на 14 часов 00 минут, удовлетворив ходатайство Управления Росреестра по Волгоградской области, об участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2021 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Муравьева С.Ю., находящегося в отпуске, на судью Карпову В.А. 

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.

В судебном заседании представитель Управления поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против доводов заявителя кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021, для строительства жилья экономического класса, предоставлен в аренду обществу «Универсал-Строй» по договору от 30.12.2013 № 1072-В на срок до 30.12.2016.

В связи с длительным неосвоением земельного участка, во исполнение решения комиссии по контролю за неосвоенными земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе город-герой Волгоград, предоставленными в целях строительства, и изменению видов их разрешенного использования, 14.12.2017 Комитет отказался от договора аренды, направив обществу «Универсал-Строй» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 30.12.2013 № 1072-В. 

В силу пункта 8.3 договора аренды от 30.12.2013 № 1072-В арендные отношения прекращены 17.01.2018. 

Ограничение (обременение) в виде аренды по договору от 30.12.2013 № 1072-В в ЕГРН погашено. 

Согласно выписке из ЕГРН от 19.11.2019 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № 22/27, выдан 03.08.2015 (дата государственной регистрации 10.08.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/071/2015-662/1); договор долевого участия в строительстве (договоры долевого участия в строительстве) в пользу ПАО «Сбербанк России», на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома, № 17/27, выдан 17.06.2015 (дата государственной регистрации 23.06.2015, номер государственной регистрации 34-34/001-34/001/165/2015-72/1); договор долевого участия в строительстве (договоры долевого участия в строительстве) в пользу - Шабалиной Ольги Николаевны, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома, № 14/27, выдан 16.06.2015 (дата государственной регистрации, номер государственной регистрации 34-34/001- 34/001/165/2015-27/1); ипотека в силу закона в пользу - участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, Выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-63401/019/2014-801); ипотека в силу закона в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИНСЕРВИС», на основании договора участия в долевом строительстве № 1/27, Выдан 15.07.2014 (дата государственной регистрации 18.07.2014, номер государственной регистрации 34-34-01/019/2014-768). 

28.11.2019 Комитет обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения) в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Вучетича, квартал 08_10_021. 

Уведомлением от 11.12.2019 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию погашения записи об ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, указав на отсутствие документов, подтверждающих прекращение ипотеки в силу закона.

Уведомлением от 11.03.2020 № КУВД-001/2019-15252391 Управление сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации погашения записи об ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, с истечением срока приостановления и не устранением приведенной в уведомлении о приостановлении причины (отсутствие документов, подтверждающих прекращение ипотеки в силу закона.) 

Комитет, полагая, что решение регистрирующего органа об отказе в погашении записи об ипотеке в силу закона противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования и признавая отказ управления недействительным, суды исходили из того, что отказ от договора аренды и погашение записи в ЕГРП об аренде земельного участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке на данный земельный участок на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому залог прекращается с прекращением заложенного права, поскольку с прекращением аренды земельного участка перестал существовать предмет ипотеки, прекращено заложенное право.

Между тем, при рассмотрении заявленных требований суды не учли следующее.

В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) ипотека права аренды устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров.

Из договора аренды от 30.12.2013 № 1072-В следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:2310 был предоставлен для строительства жилья экономического класса. Комитет знал на стадии заключения договора аренды, что застройщик - общество «Универсал-Строй» намерен вести строительство с привлечением денежных средств третьих лиц - участников долевого строительства. 

Материалами дела подтверждается, что застройщик - общество «Универсал-Строй» - привлек для строительства жилого дома на указанном земельном участке денежные средства участников долевого строительства – юридических и физических лиц.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.01.2021 по делу № А12-28040/2020 общество «Универсал-Строй» (далее - должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство до 12.01.2022; конкурсным управляющим должника утвержден Миляев П.Л.

Из названного решения следует, что общество «Универсал-Строй»  включено в Единый государственный реестр юридических лиц за ОГРН 1073460007169, ИНН 3446024565 по адресу: 400001, г. Волгоград, ул. им. Калинина, дом 19а, офис 29, основным видом деятельности должника является «Строительство жилых и нежилых зданий» (код ОКВЭД 41.20), общество «Универсал-Строй» является застройщиком в соответствии с разрешением на строительство от 20.11.2014 № RU 34302000-1593, выданным Администрацией городского округа – город Волжский для осуществления комплексного многоэтажного строительства многоквартирного жилого дома и объектов 4 социального и общественного назначения по улице Карбышева, д. 181, стр. 1, мкр. 38 в г. Волжском Волгоградской области, строительство которых должно было быть завершено не позднее 3 квартала 2019 года, вместе с тем, до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, строительство фактически не ведется, осуществляется со значительным отставанием от графика, объекты находятся в низкой степени готовности, что свидетельствует о признаках неплатежеспособности застройщика.

Кроме этого, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2018 по делу № А12-7819/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2019, по иску Комитета было признано отсутствующим право собственности общества «Универсал-строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:080094:3493, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Вучетича, 27; в части требования установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с кадастрового учета спорного объекта незавершенного строительства с присвоением соответствующему разделу ЕГРН статуса «архивный», в иске отказано, при рассмотрении названного дела установлено, что общество «Универсал-строй» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:080094:3493, расположенный на вышеуказанном земельном участке, о чем 15.05.2017 в ЕГРН сделана запись регистрации; в соответствии с актом обследования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград от 30.11.2017 № 4224 на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080094:2310 размещен котлован с частично возведенной подпорной вертикальной стенкой из металлических труб и досок, вбиты бетонные сваи.

Законом об участии в долевом строительстве урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона).

Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1 Закона). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона).

Согласно части 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшая в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, в целях обеспечения интересов участников долевого строительства в залоге у которых находится право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:2310, необходимо оценить является ли такое право активом должника (застройщика), подлежащего включению в конкурсную массу, для расчетов с залоговыми кредиторами.

Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора. 

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Статьей 61.1 Закона о банкротстве, предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5), части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время, частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования указанных норм, общей направленности законодательства об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства, следует вывод о том, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в ЕГРН на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), а также земельного участка, на котором оно возводится.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Из пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве следует, что в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника, откуда потом направляются на погашение требований кредиторов. 

Таким образом, при банкротстве застройщика в случае его неплатежеспособности законодатель в целях защиты прав участников строительства, предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения, прежде всего, за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства, а также земельного участка. 

Применительно к спорному случаю, подлежат правовой оценке и действия Комитета об отказе от договора аренды от 30.12.2013 № 1072-В при наличии привлеченных дольщиков для строительства жилого здания и возникшей в силу закона ипотеки, поскольку прекращение аренды в данном конкретном случае может исключать наличие предмета залога.

В целях правовой квалификации отказа от договора (статья 165.1 ГК РФ) необходимо было установить факт передачи прав и обязанностей застройщика на указанный объект другому лицу с соблюдением установленного законом порядка. 

С учетом указанных норм судами также не дана оценка действиям комитета, обратившегося с настоящим заявлением, на предмет их направленности на возможное лишение участников долевого строительства права на получение справедливого удовлетворения своих требований за счет предмета залога.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, при неполном исследовании обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу и имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу документов, подтверждающих последовательность и размер и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в том числе требований статьи 71 АПК РФ, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 по делу № А12-5532/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Петрушкин

 

                                                                                          В.А. Карпова