АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-963/2019 

21.05.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  15.05.2019   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   21.05.2019  года.

  Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи С.Н. Антоновой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Синюгиной С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО ТЕАТРА ЮНОГО ЗРИТЕЛЯ ИМ. А. ВАМПИЛОВА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664003, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИГАРО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664003, 

<

...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

о взыскании 2 509 793 руб. 76 коп.

при участии в судебном заседании: 

от истца – представитель по доверенности ФИО1,

от ответчика – представитель по доверенности ФИО2,

от третьего лица – представитель по доверенности ФИО3,

установил:

Иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016 за период с 16.02.2018г. по 30.11.2018г. в размере 2 170 373 руб. 21 коп., пени за нарушение сроков оплаты за период с 16.02.2018г. по 31.11.2018г. в размере 339 420 руб. 55 коп.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. В представленном отзыве указал, что поскольку договор аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016 не прошел государственную регистрацию, и, кроме того, заключался с Фондом имущества, а не с истцом по делу, полагает данный договор незаключенным. Факт пользования спорным помещением подтвердил, размер возникшего у ответчика  неосновательного обогащения полагает подлежащим определению путем проведения экспертизы. Заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Третье лицо в судебном заседании указало на обоснованность заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 20.12.2016г. между Областным государственным казенным учреждением «Фонд имущества Иркутской области» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Фигаро» (арендатор) заключен договор аренды областного объекта недвижимости, возмещения коммунальных услуг и эксплуатационных расходов № 6А/О/2016, по условиям которого арендодатель с согласия министерства имущественных отношений Иркутской области обязуется передать арендатору часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, являющемуся памятником истории и культуры, а также обеспечить предоставление коммунальных услуги нести эксплуатационные расходы в соответствии с условиями договора, а арендатор обязуется принять объект во временное владение и пользование без права выкупа и своевременно осуществлять арендную плату за объект, оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (п. 1.1 договора). 

Характеристика объекта передаваемого по договору приведена в п. 1.2 договора: подвал – нежилые помещения позиции №№ 5,6 общей площадью 70,2 кв.м., первый этаж – нежилые помещения позиции №№ 20,21,24,26,28,28а общей площадью 251,3 кв.м., всего нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м., расположенные в объекте недвижимости общей площадью 2881 кв.м., по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 38:36:000034:21642. Находящегося в государственной собственности Иркутской области, закрепленного ссудодателем на праве оперативного управления.

Срок действия договора  установлен с 27.07.2016г. по 26.07.2021года (п.2.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, размер которой определяется в соответствии с Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 1 числа текущего месяца на лицевой счет арендодателя.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные п.4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме. 

Арендодателем 09.01.2017г. дополнительным соглашением в договор внесены изменения в описание характеристики объекта по договору, где скорректирована площадь арендованных помещений, которая составила 313 кв.м., указанное дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора. Письмом от 15.08.2017г. № 079 арендатор от его подписания отказался.

 11.04.2018г. правопреемником арендодателя - Государственным автономным учреждением культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова  в связи с передачей объекта аренды на праве оперативного управления (на основании распоряжения министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858/и) составлено дополнительное соглашение, которым в договор внесены изменения о замене арендодателя на правопреемника, указанное дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора.

В обоснование заявленных требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период 16.02.2018г. по 30.11.2018г. размер задолженности составил  2 170 373 руб.

Претензией № 408 от 22.10.2018 истец потребовал оплатить образовавшуюся задолженность.

Не поступление платежей в счет погашения арендной платы ответчиком  послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик,  возражая относительно удовлетворения заявленных требований, указал, что истец не является стороной по договору, поскольку не является правопреемником арендодателя, а также ввиду того, что договор аренды не прошел государственную регистрацию полагает его незаключенным.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858 согласовано закрепление на праве оперативного управления за государственным автономным учреждением культуры Иркутским областным театром юного зрителя им. А.Вампилова объектов недвижимости, находящихся в казне Иркутской области по адресу: 

<

...>, нежилое помещение этаж: подвал №1, этаж №1, этаж №2, этаж №3, номера на поэтажном плане: подвал 5, 5а. 6,7,10,11, 20в,20г,20д, 21,24,26,27,28,28а,28б,28в,28г,29,30,32, 2 этаж:1-7,9-38, 3 этаж:1-9, 9а, 10-12,12а,13,13а,14-20,23-38; помещение – подвал №1, номер на поэтажном плане 8; помещение –нежилое этаж подвал №1, номер на поэтажном плане3, 3а,9.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Согласно положениям ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются, в том числе, право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Частью 1 статьи 296 ГК РФ установлено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Право оперативного управления на спорное нежилое помещение зарегистрировано за  Государственным автономным учреждением культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова 16.02.2018 за № 38:36:000034:22581-38/001/2018-5 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2018г.).

На момент рассмотрения иска доказательств в подтверждение того, что распоряжение Министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858  о передаче истцу в оперативное управление имущества признано недействительным, либо зарегистрированное право оперативного управления на спорное недвижимое имущество за истцом оспорено в судебном порядке, не представлено.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

На основании положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является. 

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В рассматриваемом случае с момента регистрации права оперативного управления на спорное нежилое помещение - 16.02.2018г., к Государственному автономному учреждению культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова в силу закона перешло право оперативного управления и права и обязанности арендодателя по договору аренды N 1560 от 17.04.2001.

Таким образом, с момента государственной регистрации права оперативного управления истец является лицом, которое вправе получать доходы от использования имущества, переданного по договору аренды, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона приобрел права арендодателя по договору аренды  N 1560 от 17.04.2001.

Таким образом, Государственное автономное учреждение культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова обладает правами и обязанностями арендодателя по договору аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016.

Также ответчик указывает, что ввиду того, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, он является незаключенным. Проверив указанный довод, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Между тем из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован, но при этом собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством не кондикционного, а договорного вида.

Подписав договор, его стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы с даты приема-передачи помещений по акту. Иного из положений закона не следует. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что договор аренды N 20.13.2016г. № 6А/О/2016 является заключенным.

По своей правовой природе, заключенный между сторонами договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика  по арендной плате по договору аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016 за период с 16.02.2018г. по 30.11.2018г.  составляет  2 170 373 руб. 21 коп. 

Представленный истцом расчет судом проверен, является верным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут.

Доказательств оплаты задолженности в сумме 2 170 373 руб. 21 коп.,  ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено, размер задолженности ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату задолженности, в силу положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора исковые требования о взыскании основного долга в размере 2 170 373 руб. 21 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные п.4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме. 

 Истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора начислена неустойка за просрочку внесения арендных платежей по договору за период с 16.02.2018г. по 31.11.2018г. в размере 339 420 руб. 55 коп.

Судом расчет неустойки проверен, является верным и обоснованным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут. 

Рассмотрев ходатайство ответчика о несоразмерности истребуемой неустойки, последствиям нарушения обязательства, мотивированное высоким размером (36,5% годовых) и отсутствием у ответчика значительных доходов (за 2018г. прибыльответчика составила 8000 руб.) суд пришел к следующим выводам.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года   N17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016  N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая ходатайство ответчика, суд считает, что подлежит применению ст. 333 ГК РФ, в силу которой суд вправе уменьшить неустойку по ходатайству стороны, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Учитывая, что размер начисленных истцом пени в составляет 36,5% годовых, суд полагает размер пени подлежащим снижению. На основании статьи 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки до суммы 150000 руб., исчисленной исходя из двукратной учетной ставки Банка России.

Данный размер неустойки, по мнению суда, является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери. Доказательств иного не имеется.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования  о взыскании пени правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в размере 150000 руб. на основании ст.ст. 309, 330, 333,  606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части иска отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взысканию в пользу истца в размере 35548 руб. 97 коп. 

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по делу относятся на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИГАРО» в пользу ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ТЕАТР ЮНОГО ЗРИТЕЛЯ ИМ. А. ВАМПИЛОВА сумму 2170373 руб. 21 коп. – арендную плату, сумму 150000 руб. – неустойку, и сумму 35548 руб. 97 коп. – расходы по госпошлине;

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

                    Судья                                                                               С.Н. Антонова