АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67-11569/2024 

27.12.2024 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завгородской Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Томской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Кривошеинский район» к 1) Администрации (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) – Администрации Кривошеинского района, Томская область, с. Кривошеино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1, Томская область, с. Кривошеино (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании подпункта 4.1.1 договора аренды земельного участка № 127/18 от 18.05.2018 недействительным,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, служебное удостоверение,

от ответчиков – 1) не явились, извещены, 2) ФИО3, по доверенности от 18.12.2024, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Томской области (далее – прокурор, истец) обратился в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Кривошеинский район» в арбитражный суд с иском к Администрации (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) – Администрации Кривошеинского района (далее – администрация, ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель, ответчик-2) с требованием признать недействительным (ничтожным) подпункт 4.1.1 договора аренды земельного участка № 127/18 от 18.05.2018, заключенного между муниципальным образованием «Кривошеинский район» в лице Администрации Кривошеинского района и ФИО1

Определением от 09.12.2024 исковое заявление принято к производству.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что включение в договор аренды земельного участка № 127/18 от 18.05.2018 оспариваемого подпункта противоречит действующему законодательству, так как в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Учитывая, что договор заключен на срок свыше 5 лет, отношения сторон подлежат регулированию положениями статьи 22 ЗК РФ. Вместе с тем, пунктом 4.1.1 договора фактически предусмотрен внесудебный порядок его расторжения. Данными условиями нарушается принцип законности на территории муниципального образования «Кривошеинский район», что негативно отражается на соблюдении прав субъектов предпринимательской деятельности, свидетельствует о нарушении принципов осуществления местного самоуправления на территории данного публично-правового образования. 

В судебном заседании представитель истца поддержала изложенную процессуальную позицию по делу.

Ответчик Администрация Кривошеинского района отзыва на иск не представила, представителя в судебное заседание не направила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие администрации.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании признала исковые требования.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Как следует из материалов дела, 07.05.2018 состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:09:0101003:1669 площадью 332 кв.м., разрешенное использование – для строительства нежилого здания (предпринимательство), местоположение: 

<

...> (далее – земельный участок). В связи с тем, что для участия в аукционе подана только одна заявка, аукцион признан несостоявшимся, принято решение заключить договор аренды земельного участка с ФИО1 как с единственным участником аукциона (протокол № 1 от 07.05.2018; л. д. 16-17).

На основании указанного протокола 18.05.2018 между муниципальным образованием Кривошенский район в лице Администрации Кривошеинского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 127/18 (далее – договор; л. д. 11-15).

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 16.11.2023 за № 70:09:0101003:1669-70/059/2023-1, что следует из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.10.2024 № КУВИ-001/2024-265307917.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 70:09:0101003:1669, находящийся по адресу: Российская Федерация, Томская область, Кривошеинский район, Кривошеинское сельское поселение, 

<

...> (далее – участок), для использования в целях: для строительства нежилого здания (предпринимательство), общей площадью 332 кв.м. (п. 1.1).

Срок действия договора – 10 лет (п. 2.1).

Как указано в п. 2.2 договора, договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам проведения торгов и составляет 5 074,22руб. (п. 3.1). 

Согласно п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендаторами дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором (п. 4.3.1); обязан выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.4.1); использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2); уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.4.3).

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5.1).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанный в пункте 4.1.1 (п. 6.2).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п. 6.3).

По акту приема-передачи от 18.05.2018 названный выше земельный участок был передан администрацией ФИО1 (л. д. 15). Факт передачи в аренду земельного участка также следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.10.2024 № КУВИ-001/2024-265307917.

Полагая, что включение в договор пункта 4.1.1 противоречит действующему законодательству, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Право прокурора требовать признания сделок недействительными в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов следует из части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

На основании абзаца 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор наделен правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности требований прокурора. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованность лица устанавливается исходя из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Применительно к статье 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 гражданского кодекса РФ).

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку спорный договор заключен сторонами на срок свыше 5 лет, отношения сторон подлежат регулированию положениями ст. 22 ЗК РФ.

Вместе с тем пунктом 4.1.1 договора фактически предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.

Согласно п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Таким образом, учитывая нормы действующего законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

При таких обстоятельствах заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Поскольку в данном случае можно сделать вывод, что договор аренды был бы заключен сторонами и без включения в него спорного условия, недействительность последнего не влечет недействительности договора в целом.

Суд полагает возможным принять признание иска предпринимателем, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав иных лиц. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в случае удовлетворения иска, по общему правилу, относится на ответчиков.

При подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок, государственная пошлина уплачивается в размере: для физических лиц – 15 000 рублей; для организаций – 50 000 рублей (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Прокурор, а также ответчик Администрации Кривошеинского района освобождены от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в федеральный бюджет с администрации не взыскивается. С ФИО1 подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 250 руб. (с учетом признания им иска).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.1.1 договора аренды земельного участка № 127/18 от 18.05.2018, заключенного между муниципальным образованием «Кривошеинский район» в лице Администрации Кривошеинского района, Томская область, с. Кривошеино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, Томская область, с. Кривошеино (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, Томская область, с. Кривошеино (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 250 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Е.И. Бутенко