АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-31056/2021

г. Краснодар

18 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания "Ресурс"» – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 06.08.2018), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьих лиц: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания "Ресурс"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу№ А53-31056/2021, установил следующее.

ООО «Ростовская зерновая компания "Ресурс"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным бездействия управления по невнесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965 в пользу общества на основании договора от 02.02.2007 № 3 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343; возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965 в пользу общества на основании договора аренды от 02.02.2007 № 3 земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2

Решением от 17.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.04.2022, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из того, что вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Предметом общего собрания участников общей долевой собственности от 14.05.2021 явилось, в том числе, изменение существенного условия договора аренды от 02.02.2007 № 3 – цены аренды. Учитывая, что третьи лица (ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО5) выразили свое несогласие с изменениями существенных условий данного договора, – у них возникло право на выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343. При этом в силу требований части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в отношении выделенных участков договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка, прекращаются. Правовые основания для внесения в ЕГРН обременения (в виде аренды в пользу общества) в отношении выделенных участков (кадастровые номера 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965) отсутствовали.

В кассационной жалобе общество просит решение от 17.02.2022 и апелляционное постановление от 14.04.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду; во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Заключенный ранее договор аренды от 02.02.2007 № 3 земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения частей этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного участка правом аренды. При заключении договора аренды от 02.02.2007 № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей собственники не возражали против передачи в аренду исходного земельного участка, не голосовали против условий этого договора. На общем собрании от 14.05.2021 участники долевой собственности голосовали по вопросу о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 02.02.2007 № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 об увеличении арендной платы. Дополнительным соглашением от 25.02.2016 к договору аренды от 02.02.2007 № 3 на основании протокола общего собрания участников долевой собственности арендные отношения продлены на 10 лет: со 02.02.2017 по 02.02.2027.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

ФИО2 в отзыве указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся судебных актов.

Определением от 05.07.2022 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 14 часов 40 минут 11.08.2022, о чем информация размещена в сети Интернет; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представители общества и третьих лиц, присутствующие в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержали позиции своих доверителей.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 02.02.2007 № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей общество является арендатором земельного участка (пашни и пастбища) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:18:60008:0343, расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, СПК «Садки» р. у. № 1, 3, 6, 7, 9, 10 – 17, 19, 20, 28, 39 – 41, 43, 44, 48, 50, 54 – 57, 86, 94, 95, 3 – 2 по 3 – 7, 4 – 1 по 4 – 8, 4 – 10 по 4 – 23, 13 – 1 по 13 – 4, 15 – 1, 23, 24.

На основании указанного договора в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества, регистрационная запись № 61:18:0600018:343-61/022/2020-335.

Дополнительным соглашением от 25.02.2016 к договору аренды от 02.02.2007 № 3, заключенным на основании решения общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения продлены на 10 лет: со 02.02.2017 по 02.02.2027. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.04.2016.

Согласно протоколу от 14.05.2021 на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 обсуждались следующие вопросы: 1. О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 02.02.2007 № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей об увеличении арендной платы; 2. Об избрании общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 уполномоченного лица на подписание от имени собственников земельных долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 02.02.2007 № 3 об увеличении размера арендной платы и представлении интересов в управлении со всеми полномочиями, определенными на собрании.

Против данных предложений проголосовало 5 участников: ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО8

Дополнительное соглашение от 14.05.2021 к договору аренды земельного участка от 02.02.2007 № 3 зарегистрировано управлением 08.07.2021.

Участники общей долевой собственности, проголосовавшие против заключения названного дополнительного соглашения, подготовили проект межевания земельных участков, о чем в газете «Наше время» опубликовано объявление.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:961 площадью 211 401 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Красносулинский, в 6,1 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:964 площадью 52 850 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, район Красносулинский, в 6,6 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:965 площадью 158 550 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, район Красносулинский, в 6,3 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли.

На выделенные земельные участки зарегистрировано право собственности за ФИО6, ФИО7, ФИО5 и ФИО4, в дальнейшем – за ФИО2

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965 обременение в виде аренды в пользу общества не зарегистрировано.

Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованных земельных участков нарушает права и законные интересы общества, противоречит положениям закона, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 1 Закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), настоящим Законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Закона.

На основании части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: 1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; 2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для внесения в ЕГРН обременения (в виде аренды в пользу общества) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961; 61:18:0600018:964; 61:18:0600018:965. Предметом общего собрания участников общей долевой собственности от 14.05.2021 явилось, в том числе, изменение существенного условия договора аренды от 02.02.2007 № 3 – цены аренды. Поскольку ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО5 выразили свое несогласие с изменениями существенных условий данного договора, – у них возникло право на выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей из состава арендуемого обществом участка. При этом в силу требований части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в отношении выделенных участков договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка, прекращены.

Аналогичная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2019 № 310-ЭС19-20804 по делу № А35-5259/2018 со схожими обстоятельствами.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения судов предыдущих инстанций, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу № А53-31056/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Кодекса.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин