ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности иобоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-9424/2022

г. Самара

20 апреля 2023 года

11АП-2072/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.11.2022,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Света" на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2022 года по делу №А55-9424/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Света" 

к Администрации городского округа Тольятти 

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит: урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «Света» (арендатор) при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования (с кадастровым номером 63:09:0301137:637 площадью 7391 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д.27) по условиям договора определив их в следующей редакции: 

- пункт 1.1 считать: «Учитывая наличие обращения ООО «Света» от 14.08.2020г., Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а Арендатор принимает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (далее - Участок), предназначенный для эксплуатации объектов недвижимого имущества с разрешенным использованием земельного участка Деловое управление (4.1), Магазины (4.4) с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровой выписке земельного участка, на срок 49 лет, исчисляемый с момента заключения настоящего Договора». 

- пункт 2.2 считать: «Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным абз. 3 и 4 п.2 ст. 3 №137-Ф3, п.3.1, 3.2.1, 3.2.1.1. Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти" утвержденного Постановлением Мэра г. Тольятти от 23.07.2004 N 94-1/п, арендная плата устанавливается в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год (Аг)». 

- пункт 2.4 считать: «Начальной датой исчисления арендной платы, в соответствии с договором аренды земельного участка является момент заключения договора аренды земельного участка.» 

- пункты 3.2.3, 8.5, 8.8: «Исключить из текста Договора аренды».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Света» и Администрацией городского округа Тольятти при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27, и приняты редакция договора, направленная Администрацией городского округа Тольятти сопроводительным письмом от 19.08.2021.

ООО "Света" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022.

Определением суда от 06.02.2023 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 14.03.2023.

Определением суда от 15.03.2023 рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Света" на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 по делу №А55-9424/2022 отложено на 13.04.2023. 

От ответчика поступили дополнительные документы, которые суд, совещаясь на месте, приобщил к материалам дела.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, которые суд, совещаясь на месте, приобщил к материалам.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика и его представителя, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 по делу №А55-24505/2020 признано незаконным постановление администрации городского округа Тольятти № 2631-П/1 от 02.09.2020 «Об отказе ООО «Света» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, находящегося в собственности муниципального образования городского округа Тольятти, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул.Л.Толстого, д.27.

На администрацию городского округа Тольятти возложена обязанность осуществить действий, связанные с подготовкой и направлением в адрес ООО «Света» проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637.

Во исполнение постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, учитывая заявление ООО «Света» администрацией городского округа Тольятти в адрес ООО «Света» был направлен проект договора аренды земельною участка (исх. 4732/5.1-2 от 19.08.2021).

Проект договора аренды был подписан ООО «Света» с протоколом разногласий (вх. №4890-вх/5.1 от 08.10.2021).

Данный протокол был отклонен администрацией городского округа Тольятти и в адрес ООО «Света» направлен протокол согласования разногласии с сопроводительным письмом для подписания (исх.№6121/5.1-2 от 02.11.2021).

В адрес администрации городского округа Тольятти (вх.№5645-вх/5.1 от 22.11.2021) ООО «Света» был вновь направлен протокол разногласий от 29.10.2021.

В ответ на данное обращение администрация городского округа Тольятти повторно направила протокол согласования разногласий от 02.11.2021 с сопроводительным письмом (исх.№7023/5.1 от 13.12.2021).

Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела исковым заявлением.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции исходил из проекта договора, направленного ответчиком письмом от 19.08.2021 и протокола разногласия истца.

Между тем, суд первой инстанции не учел наличие протокола согласования разногласии от 02.11.2021, подготовленного ответчиком, на что было им указано в отзыве на исковое заявление, и урегулировал разногласия в редакции договора, направленной Администрацией городского округа Тольятти сопроводительным письмом от 19.08.2021.

Пункт 1.1. договора в проекте договора аренды земельною участка, направленном ответчиком письмом от 19.08.2021, изложен в следующей редакции: "На основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда №А55-24505/2020 от 15.07.2021, выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества и земельный участок, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (далее - участок), для эксплуатации объектов недвижимого имущества с разрешенным использованием: Деловое управление (4.1), магазины (4.4) (разрешенное использование земельного участка), с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, сроком на 49 (Сорок девять) лет. Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации".

Пункт 1.1. договора в протоколе разногласий определен истцом в следующей редакции: «Учитывая наличие обращения ООО «Света» от 14.08.2020г., Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а Арендатор принимает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (далее - Участок), предназначенный для эксплуатации объектов недвижимого имущества с разрешенным использованием земельного участка Деловое управление (4.1), Магазины (4.4) с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровой выписке земельного участка, на срок 49 лет, исчисляемый с момента заключения настоящего Договора».

Ответчиком пункт 1.1. договора в протоколе согласования разногласий от 02.11.2021 определен в следующей редакции: "Во исполнение постановления Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда №А55-24505/2020 от 15.07.2021, учитывая выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества и земельный участок, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (далее - участок), для эксплуатации объектов недвижимого имущества с разрешенным использованием: Деловое управление (4.1), магазины (4.4) (разрешенное использование земельного участка), с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, сроком на 49 (Сорок девять) лет. Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации".

Пункт 2.4. договора в протоколе разногласий определен истцом в следующей редакции: «Начальной датой исчисления арендной платы, в соответствии с договором аренды земельного участка является момент заключения договора аренды земельного участка.».

Ответчиком пункт 2.4. договора в проекте договора аренды земельною участка, направленном ответчиком письмом от 19.08.2021, и в протоколе согласования разногласий от 02.11.2021 определен в следующей редакции: "Исчисление арендной платы производится с даты государственной регистрации настоящего договора".

Из сравнения пункта 1.1. договора в редакции протокола разногласий ООО «Света» и протокола согласования разногласий Администрации от 02.11.2021 следует, что ООО «Света» просит включить в пункт 1.1. договора: "Учитывая наличие обращения ООО «Света» от 14.08.2020".

Между тем, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Света» во исполнение постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021. 

Таким образом, учитывая статью 16 АПК РФ, согласно которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, предложенная Администрацией формулировка оснований заключения договора соответствует действующему законодательству.

Разногласия истца в части указания в пункте 1.1. на исчисление срока аренды с момента заключения договора, а не с момента государственной регистрации, как указано ответчиком в проекте и протоколе согласования разногласий, не имеют правового обоснования.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исходя из пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

При указанных обстоятельствах необоснованны разногласия истца по пункту 2.4. договора, где он просит исчислять арендную плату с момента заключения договора, а не с момента государственной регистрации, как указано в проекте, поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Указание истцом на необходимость отражения в пункте 1.1. договора слов «.в границах, указанных в кадастровой выписке земельного участка.», что не отражено в проекте договора, суд находит несостоятельным, поскольку в проекте указано на передачу участка «.с характеристиками, указанными в пункте 1.2. настоящего договора.», в котором отражены необходимые данные, позволяющие идентифицировать объект.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что пункт 1.1. и 2.4. договора следует принять в редакции протокола согласования разногласий ответчика от 02.11.2021.

Пункт 2.2. договора в проекте договора аренды земельною участка, направленном ответчиком письмом от 19.08.2021, изложен в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 №94-1/п «Об  утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти». Базовый размер арендной платы за 1 квадратный метр земельного участка в год для функционального использования территории составляет: "8.7 Управление организациями" - 77,34 руб.".

Пункт 2.2. договора в протоколе разногласий определен истцом в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным абз. 3 и 4 п.2 ст. 3 №137-Ф3, п.3.1, 3.2.1, 3.2.1.1. Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти" утвержденного Постановлением Мэра г. Тольятти от 23.07.2004 N 94-1/п, арендная плата устанавливается в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год (Аг)».

Ответчиком пункт 2.2. договора в протоколе согласования разногласий от 02.11.2021 определен в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 №94-1/п «Об  утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти». До момента установления коэффициента вида разрешенного использования земельного участка «8.7 Управление организациями», годовой размер арендной платы за весь земельный участок рассчитывается по формуле: А=Скад*1.5%. С момента установления и утверждения решением Думы городского округа Тольятти коэффициента вида разрешенного использования земельного участка и методики определения размера арендной платы годовой размер арендной платы для Арендатора будет изменен.».

Суд первой инстанции принял пункт 2.2. договора в редакции договора аренды земельною участка, изложенной ответчиком в письме от 19.08.2021, согласно которой расчет арендной платы производится в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти, утвержденным Постановлением мэра от 23.07.2004 № 94-1/п (далее – Положение № 94-1/п), с применением подпункта 8.7 приложения № 1 к Положению. 

Между тем вступившим в законную силу апелляционным определением Самарского областного суда от 31.08.2021 по делу № 33А-8823/2021 об изменении решения Центрального районного суда города Тольятти Самарской области от 18.05.2021 в части указания момента, с которого признается частично недействующим пункт 8.7 приложения № 1 к Положению № 94-1/п от 18.05.2021 по делу № 2а1963/2021, было признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Положение № 94-1/п в части установления процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 3,5% (пункт 8.7 «управление организациями» столбец 5 строки 31 таблицы для определения базовых ставок арендной платы на территории городского округа Тольятти приложения № 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти) и коэффициента за вид разрешенного использования земельного участка в размере 1,0 (пункт 8.7 «управления организациями» столбец 6 строки 31 таблицы для определения базовых ставок платы на территории городского округа Тольятти приложения № 1 к Положению о порядке определения размере арендной платы за землю в городском округе Тольятти). 

Таким образом, расчет арендной платы с применением подпункта 8.7 Приложения № 1 к Положению «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти», утвержденному постановлением мэра г. Тольятти от 23.07.2004 № 94-1/п, признанного недействующим, в данном случае является неправомерным.

Доводы ООО "Света" о том, что пункт 2.2. договора должен быть изложен в предлагаемой им редакции, согласно которой размер годовой арендной платы должен исчисляться из расчета не более 2% от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-Ф3), и изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, что также соответствует пункту 3.2.1.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти», утвержденного Постановлением мэра города Тольятти Самарской области от 23.07.2004 № 94-1/п, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. В действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило. 

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и в статье 39.9 ГК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. 

ООО «Света» не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что правовым основанием для взыскания с ответчика как фактического пользователя земельного участка являются статья 1102 ГК РФ, статьи 1 и 65 ЗК РФ. В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды. 

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на которое не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), а с 01.03.2015 – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ (статья 39.7 ЗК РФ «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791 по делу № А65-6671/2016)). 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в августе 2020 года ООО «Света» обратилось в администрацию с заявлением от 14.08.2020 № 3928-вх/5.2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, площадью 7 391 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27 и находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов, для дальнейшей эксплуатации помещений, находящихся в собственности общества с кадастровыми номерами 63:09:0301136:3613, 63:09:0301136:3614, 63:09:0301136:3615, 63:09:0301136:3616, где указало, что основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов являются положения подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Постановлением от 02.09.2020 № 2631-П/1 администрация отказала ООО «Света» в предоставлении в аренду земельного участка с 63:09:0301137:637 ссылаясь на пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, и указывая, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка в аренду без торгов, а также обосновывая свою позицию тем, что у общества «Света» отсутствуют документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 63:09:0301137:637. 

ООО «Света», посчитав постановление администрации городского округа Тольятти от 02.09.2020 № 2631-П/1 «Об отказе обществу «Света» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, находящегося в собственности муниципального образования городского округа Тольятти, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27, незаконным, нарушающим его права и законные интересы, оспорило его в арбитражном суде в рамках дела № А55-24505/2020.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2021 по делу № А55-24505/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.10.2021, решение Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2021 по делу № А55-24505/2020 отменено, заявленные требования удовлетворены: оспариваемое постановление администрации признано незаконным, с возложением на администрацию обязанности не позднее одного месяца дня вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Света» путем: осуществления действий, связанных с подготовкой и направлением в адрес общества «Света» проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27. 

Судами при рассмотрении дела № А55-24505/2020 также было установлено, что общество «Света» не относится к лицам, которым земельный участок может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, поэтому в силу указанных выше норм права, общество вправе оформить свое право на указанный земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

При этом суд апелляционной инстанции, рассматривая апелляционную жалобу общества «Света» в рамках дела № А55- 24505/2020, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктами 1 и 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с учетом реакции действующей с 01.03.2015, разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», статьей 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, статьей 39.9 ЗК РФ, пришел к выводу о том, что общество «Света» обоснованно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, площадью 7 391 кв.м., для дальнейшей эксплуатации помещений, находящихся в собственности общества, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27 и находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов, в связи с чем отменила решение Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2021, и удовлетворила заявленные требования. 

Суды первой и апелляционной инстанции указали, что срок, установленный в предыдущей редакции вводного закона для целей переоформления прав на земельный участок на праве аренды или в собственность не является пресекательным, в связи с чем ответчик не утратил это право, что и было подтверждено в ходе рассмотрения дела № А55-24505/2020. Однако, как верно указано судами, это обстоятельство не является основанием для расчета арендной платы (в данном случае неосновательного обогащения в размере регулируемой арендной платы за публичные земли) в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, установленном для владельцев, своевременно переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. 

Таким образом, суды правомерно исходили из того, что поскольку ни открытое акционерное общество «Инвестиция» до продажи объекта недвижимости по договору, ни общество «Света» после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, и не обратились до 01.07.2012 с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, ООО «Света», являясь собственником здания, обязано платить за фактическое пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности в размере арендной платы, установленной регулирующим органом.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу №А55-24505/2020 и по делу №А55-8251/2021.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Между тем, Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 02.02.2022 №1163 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Тольятти и предоставленные в аренду без торгов» постановление мэра города Тольятти от 23.07.2004 N 94-1/п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти» признано утратившим силу.

Соответственно к правоотношениям сторон будут применяться Порядок, утвержденный Решением Думы городского округа Тольятти №1163, а не постановление мэра города Тольятти от 23.07.2004 N 94-1/п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти».

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Суд, при рассмотрении преддоговорного спора обязан внести полную ясность в правоотношение путем изложения в решении суда условий договора, аргументировав свои выводы о формулировании дискуссионной части условий в определенной судом редакции.

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

При указанных обстоятельствах, учитывая отклонение пункта 2.2. договора в редакции истца  и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что пункт 2.2 договора следует изложить в следующей редакции:

"Расчет арендной платы производится в соответствии с Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 02.02.2022 № 1163 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Тольятти и предоставленные в аренду без торгов".

Истец также просит исключить из текста договора пункты 3.2.3., 8.5., 8.8.

Ответчиком пункты 3.2.3., 8.5., 8.8 договора в проекте договора аренды земельною участка, направленном ответчиком письмом от 19.08.2021, и в протоколе согласования разногласий от 02.11.2021 определены в следующей редакции:

Пункт 3.2.3 договора: 

"Передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, подписанному сторонами".

Пункт 8.5 договора: 

"Земельный участок, характеристики которого указаны в п.1.2. настоящего договора, подлежит передаче арендодателем арендатору на основании подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора."

Пункт 8.8 договора: 

"Приложением к настоящему договору и его неотъемлемой частью является: - акт приема-передачи земельного участка".

Требование истца исключить из текста договора пункты 3.2.3., 8.5., 8.8 , касающиеся передачи земельного участка по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору признается акт приема-передачи имущества, подписанный обеими сторонами.

Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным.

Учитывая, что условия договора аренды земельного участка не содержат указанных условий, передача земельного участка в аренду ООО «Света» может быть подтверждена подписанным по результатам реализации договора актом приема-передачи.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права и установленных фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия считает необоснованными выводы суда первой инстанции, судом первой инстанции допущено нарушение, неправильное применение норм материального права при вынесении решения, в связи с чем решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2022 года по делу №А55-9424/2022 подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

При указанных обстоятельствах, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы возлагаются на истца, поскольку спорные пункты договора, в заявленной истцом редакции не приняты.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2022 года по делу №А55-9424/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Света» и Администрацией городского округа Тольятти при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301137:637, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л. Толстого, д. 27, изложив пункты 1.1, 2.2, 2.4, 3.2.3, 8.5, 8.8 договора в следующей редакции:

Пункт 1.1 договора: 

"Во исполнение постановления Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда №А55-24505/2020 от 15.07.2021, учитывая выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества и земельный участок, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (далее - участок), для эксплуатации объектов недвижимого имущества с разрешенным использованием: Деловое управление (4.1), магазины (4.4) (разрешенное использование земельного участка), с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, сроком на 49 (Сорок девять) лет. Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации".

Пункт 2.2 договора:

"Расчет арендной платы производится в соответствии с Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 02.02.2022 № 1163 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Тольятти и предоставленные в аренду без торгов"

Пункт 2.4 договора: 

"Исчисление арендной платы производится с даты государственной регистрации настоящего договора".

Пункт 3.2.3 договора: 

"Передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, подписанному сторонами".

Пункт 8.5 договора: 

"Земельный участок, характеристики которого указаны в п.1.2. настоящего договора, подлежит передаче арендодателем арендатору на основании подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора."

Пункт 8.8 договора: 

"Приложением к настоящему договору и его неотъемлемой частью является: - акт приема-передачи земельного участка"."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                       В.А. Копункин

 

Судьи                       Е.В. Коршикова 

 

Л.Л. Ястремский