АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1531/2023

26 сентября 2023 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года, полный текст решения изготовлен 26 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская жилищно-коммунальная компания – Давпон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об изменении условий договора, 

при участии в заседании представителя ответчика ФИО3 по доверенности,

установил

ФИО2 (далее – истец) обратился в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская жилищно-коммунальная компания – Давпон» (далее – ответчик) об изменении условий договора № 17-015/СЖКК-Д от 16.07.2017.

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 16.01.2023 судебное дело № 2-1352/2023 передано в Арбитражный суд Республики Коми по подсудности.

Истец заявлением от 23.04.2023 уточнил требования, просит изменить условия договора № 17-015/СЖКК-Д от 16.07.2017, а именно абзац 5 пункта 4 изложить в следующей редакции: «Цена договора и размер платы за работы и услуги, оказываемые исполнителем по настоящему договору, устанавливаются в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади помещения заказчика с Литерами Н5, площадью 101,1 кв.м, и Литерой Н7, площадью 137,9 кв.м» (т.д. 1 л.д. 130-131).

Ответчик с требованиями не согласен; полагает, что спорные помещения и многоквартирный дом № 156 по ул. Морозова составляют единое здание, в рамках рассмотренного судом общей юрисдикции дела № 2-300/2020 не исследовался и не разрешался вопрос о самостоятельности спорных нежилых помещений.

Истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу:                

<

...> (т.д. 1 л.д. 132-138):

- Н-4 площадью 303,5 кв. м, кадастровый номер 11:05:0105021:6852,

- Н-5 площадью 101,1 кв. м, кадастровый номер 11:05:0105021:6853,

- Н-6 площадью 200,9 кв. м, кадастровый номер 11:05:0105021:6855,

- Н-7 площадью 137,9 кв. м, кадастровый номер 11:05:0105021:6856.

Помещения Н-4 и Н-5 образованы путем разделения помещения Н-1 площадью 407,1 кв. м с кадастровым номером 11:05:0105021:5454; помещения Н-6 и Н-7 образованы путем разделения помещения Н-2 площадью 338,5 кв. м с кадастровым номером 11:05:0105021:5455.

Управляющей компанией вышеуказанного многоквартирного дома является ООО «СЖКК-Давпон».

Между истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) заключен договор № 17-015/СЖКК-Д от 16.06.2017 (т.д. 1 л.д. 13-15) на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (далее – договор).

Цена договора и порядок расчетов установлены в разделе 4 договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер платы за работы и услуги по санитарному содержанию многоквартирного дома и придомовой территории, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества, вывозу твердых бытовых отходов, обслуживанию лифтов и мусоропроводов (в случае, если в состав общего имущества многоквартирного дома входит лифтовое оборудование и мусоропровод), затраты по управлению многоквартирным домом, а также перечни таких работ и услуг, утверждаются на очередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома  в соответствии с предлагаемым исполнителем и утвержденным собственниками помещений в многоквартирном доме планом работ, на срок, указанный в решении собственников, но не менее, чем на один год, и является единым для собственников жилых и нежилых помещений.

Цена договора и размер платы за работы и услуги по санитарному содержанию многоквартирного дома и придомовой территории, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества, вывозу твердых бытовых отходов, затрат по управлению многоквартирным домом устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому заказчиком помещения.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.3 договора изменение договора осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Истец заявлением от 23.08.2022, со ссылкой на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу № 2-300/2020, обратился к ответчику с требованием о внесении изменений в договор, направил проект дополнительного соглашения.

Дополнительное соглашение к договору со стороны ответчика подписано не было, письмом от 26.08.2023 ответчик отклонил проект дополнительного соглашения, что послужило основанием для обращения истца с иском, с учетом уточнений, о внесении изменений в договор: изложить абзац 5 пункта 4 изложить в следующей редакции: «Цена договора и размер платы за работы и услуги, оказываемые исполнителем по настоящему договору, устанавливаются в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади помещения заказчика с Литерами Н5, площадью 101,1 кв.м, и Литерой Н7, площадью 137,9 кв.м.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, изучив материалы гражданского дела № 2-300/2020, представленного по запросу суда, заслушав представителя ответчика, суд удовлетворяет исковые требования, исходя из нижеследующего.

В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о внесении изменений в заключенный сторонами договор.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рамках настоящего дела истец настаивает на изменении условий заключенного сторонами договора в части условий о цене оказываемых услуг.

Как установлено судом, в рамках дела № 2-300/2020 ФИО2 обратился в суд общей юрисдикции с иском к ООО «СЖКК-Давпон».

С учетом уточнений просил признать встроенно-пристроенные помещения площадью 745,6 кв.м (кадастровые номера 11:05:60105021:5454, 11:05:60105021:5455) частью спорного многоквартирного дома; обязать ответчика произвести ремонт крыши над встроенно-пристроенными помещениями, устранить протекание воды с крыши в указанные помещения, проводить работы по обслуживанию кровли над встроенно-пристроенными помещениями, взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Решением суда от 25.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

В рамках рассмотрения дела Сыктывкарским городским судом установлено, что ФИО2 является собственником двух встроенно-пристроенных нежилых помещений – Н-1 площадью 407,1 кв. м с кадастровым номером 11:05:0105021:5454; Н-2 площадью 338,5 кв. м с кадастровым номером 11:05:0105021:5455.

Судом по делу назначена судебно-строительная экспертиза, из заключения которой следует, что площадь крыши в размере 630 кв. м расположена над спорными встроенно-пристроенными нежилыми помещениями Н-1 и Н-2 и обслуживает только эти помещения. Часть помещений в размере 115,6 кв. м относится к встроенным в жилой дом нежилым помещениям, расположенным на первом этаже, входит в общую площадь помещений истца с литером Н-1 и Н-2, но не обслуживается крышей, размещенной над остальными помещениями основной пристройки.

Экспертом установлено, что помещения истца состоят из двух отдельных блоков, образованных в результате перепланировки пристройки.

Как указал эксперт при разработке проекта АО «Комигражданпроект»                         г. Сыктывкара на «Пристроенный блок торгово-бытового обслуживания» проектировщиками отдельно выполнены рабочие проекты на отопление и вентиляцию, водоснабжение и канализацию, охранно-пожарную сигнализацию, силовое электрооборудование, электрическое освещение, автоматизацию систем вентиляции, от проектной документации на жилой многоквартирный дом, что свидетельствует о строительстве самостоятельного объекта с использованием части встроенных помещений в жилом доме площадью 115,6 кв.м.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания встроенно-пристроенных помещений частью общего имущества многоквартирного дома, содержание которого осуществляется ответчиком.

Апелляционным определением от 09.08.2021 решение суда от 25.08.2020 оставлено без изменения.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, согласно подпункту «а» пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В силу изложенного требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор № 17-015/СЖКК-Д от 16.06.2017 на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская жилищно-коммунальная компания – Давпон», изложив абзац 5 пункта 4.1 в следующей редакции:

Цена договора и размер платы за работы и услуги, оказываемые исполнителем по настоящему договору, устанавливаются в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади помещений заказчика с Литерой Н-5 площадью 101,1 кв. м, с Литерой Н-7 площадью 137,9 кв. м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская жилищно-коммунальная компания – Давпон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская жилищно-коммунальная компания – Давпон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 700 руб.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.А. Бебякина