АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8935/2022

г. Ставрополь

26 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2023 года.

Решение изготовлено в  полном объеме 26 июня 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, г. Новоалександровск,

о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 17.02.2021 в сумме  2 548 424 руб. 66 коп., в том числе: долг 2 500 000  руб., проценты 48 424 руб. 66 коп., а также судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. и расходов по госпошлине в размере 20 942 руб.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск 

о взыскании уплаченной по договору купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 денежной суммы в размере 500 000 руб., 

о признании расторгнутым (прекращенным) с 09.12.2022 договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2,

при участии в судебном заседании от ИП ФИО1 - ФИО3 по доверенности от 10.03.2022, от ИП ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 10.01.2022, в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 17.02.2021 в сумме  2 548 424 руб. 66 коп., в том числе: долг 2 500 000  руб., проценты 48 424 руб. 66 коп., судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., а также расходов по госпошлине в размере 20 942 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с встречным  исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск  о взыскании уплаченной по договору купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 денежной суммы в размере 500 000 руб., о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2

Определением от 16.01.2023 судом принято изменении предмета иска, согласно которому индивидуальный предприниматель ФИО2 просит суд признать расторгнутым с 09.12.2022 договор купли-продажи недвижимости (с условием рассрочки платежа) от 17.02.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и взыскать  уплаченную по договору купли-продажи  недвижимости (с условием рассрочки платежа) от 17.02.2021 денежную сумму в размере 500 000 руб.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил во встречных требованиях отказать. Представитель настаивал на назначении повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение Судебно-экспертной лаборатории Автономной некоммерческой организации «НЭКС», г. Ставрополь, поставив на разрешение те же вопросы.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 просил в требованиях по первоначальному иску отказать в связи с передачей имущества с существенными недостатками, а именно самовольно реконструированного здания, которое без ввода в эксплуатацию невозможно эксплуатировать. Кроме того, имеются претензии местного отделения водоканала о том, что в приобретенном ею нежилом здании - офисе со встроенным помещением аптеки имеется незаконная врезка. Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 возражал против назначения повторной экспертизы, просил суд удовлетворить встречный иск в связи с отказом покупателя от договора на основании статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, г. Новоалександровск поступило дополнение к отзыву, в котором администрация просит суд принять решение на усмотрение суда, рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в отзыве администрация указала, что Управлением имущественных отношений администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края предоставлена информация о том, что разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 281 кв.м, администрацией Новоалександровского городского округа Ставропольского края не выдавалось.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 указывал, что на момент заключения договора купли – продажи покупателю было известно обо всех технических характеристиках приобретаемой недвижимости, покупатель не был лишен возможности до заключения договора купли – продажи недвижимости, а также после ее приобретения проверить законность реконструкции. 

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель указал, что для определения полноты проведенного исследования, обоснованности выводов эксперта ФИО1 обратилась за заключением в экспертную организацию  ООО «Северо-Кавказский Регион-Оценка» и согласно заключению специалиста от 10.05.2023 №07-05/Р/23 следует, что экспертом ФИО5 неверно определен объект исследования, самостоятельно осуществлен сбор материалов для производства судебной экспертизы, вторая и третья стадия исследования не выполнены, заключение не соответствует результатам проведенного исследования. Кроме того, эксперт вышел за пределы своей компетенции, заключение не соответствует требованиям закона и не может быть признано процессуальным документом, выступать доказательством по делу. 

Рассматривая ходатайство о назначении повторной экспертизы суд вызвал определением от 22.05.2023 эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «Гарантия», ФИО5, для дачи пояснений по заключению от 29.03.2023 № 5 и предложил представить письменную позицию по заключению специалиста от 10.05.2023 №07-05/Р/23.

В судебном заседании 19.06.2023 судом в ходе отдельного процессуального действия произведен допрос эксперта ФИО5, которого предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями статьи 307 УК РФ. Представителями сторон также заданы вопросы эксперту.

Рассмотрев заявленное ходатайство с учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, и пояснений эксперта ФИО5, а также заключения специалиста ФИО6 от 10.05.2023 №07-05/Р/23, суд не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, повторная экспертиза необходима при несогласии суда с экспертным заключением, причем несогласие это способно сложиться при анализе данного заключения и сопоставлении его с остальной доказательственной информацией. 

Вместе с тем, определение достаточности экспертных заключений является прерогативой суда. 

Удовлетворение ходатайства о назначении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Отклоняя доводы представителя ответчика в отношении методики исследования суд считает, что право определять относимость к существу исследования материалов и документации предоставлено эксперту, являющемуся специалистом в соответствующей области. Судебный эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы. 

Структура выполненного заключения эксперта от 29.03.2023 № 5 по делу № А63-8935/2022  в полной мере соответствует п. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку в заключении эксперта представлены все разделы, предусмотренные законодательством. 

В обоснование позиции специалиста ООО «СК Регион-Оценка» о неверном определении объекта исследования специалистом ФИО6 приведен фрагмент абзаца 1 стр. 9 заключения эксперта, «Объект судебной строительно-технической экспертизы: строительная продукция - здания, строения, сооружения...».

Возражая против указанного довода, эксперт привела дословную цитату приведенной выдержки из ГОСТ Р 59529-2021 Судебная строительно-техническая экспертиза. Термины и определения (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 25.05.2021 № 449-ст.), размещенная на стр. 9 Заключения специалиста: «Объект судебной строительно-технической экспертизы: строительная продукция - здания, строения, сооружения продукция стройиндустрии - строительные материалы, строительные изделия и строительные конструкции заводской готовности, строительные элементы иного происхождения, в том числе изготовленные кустарным способом; участки местности, функционально связанные со строительными объектами, оборудование стройплощадок, проектная документация, техническая документация и документы, в которых содержится доказательственная информация о событии, происшедшем в сфере строительного производства или эксплуатации строительных объектов и ставшем предметом расследования, судебного разбирательства либо проверки сообщения о преступлении (п. 4 ГОСТ Р 59529-2021 Г56Р».

В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что объектами экспертизы могут быть вещественные доказательства, документы, предметы, образцы для сравнительного исследования, пробы, материалы дела, по которому производится судебная экспертиза.

Сам по себе фак того, что на стр. 9 заключение эксперта при перечислении объектов исследования экспертом не указан объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, следует отнести к технической опечатке, о чем пояснил эксперт в судебном заседании и в своих письменных пояснениях. При этом далее из текста заключения эксперта следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, исследовался при ответе на каждый поставленный судом вопрос, выполнено натурное исследование с выездом эксперта по месту расположения объекта. Натурное исследование проводилось после надлежащего уведомления суда руководителем экспертной организации о времени и месте осмотра (от 01.03.2023 №19).

Документы, фиксирующие ход, условия и результаты натурных исследований в форме акта осмотра объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, произведенного в согласованную дату 9 марта 2023 года по указанному адресу в присутствии и с согласия заинтересованных лиц, подписанного присутствующими при осмотре сторонами по делу и их представителями, хранится в судебно-экспертном учреждении.

На стр. 10 заключения эксперта приведены сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве натурного исследования (экспертного осмотра) - части судебной экспертизы, как предписано ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с п. 2.4 Приложения к Приказу Минюста РФ от 20.12.2002 № 346 «Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации», в исследовательской части заключения эксперта на стр. 10-12 излагаются содержание и результаты исследований: результаты осмотра представленного на экспертизу объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, перечислены лица, присутствующие при проведении натурного исследования, описаны действия, проводившиеся при осмотре (фотофиксация, измерения), приведены использованные в качестве исходных данных при проведении исследования; описаны примененные методы, методики исследования; сделаны ссылки на использованные при производстве экспертизы нормативные и методические источники, список которых приведен на с. 4-7 Заключения эксперта.

Далее при ответах на вопросы суда №2-4 в заключении эксперта использовались данные натурного исследования объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>.

При формулировке вывода о неверном определении объекта исследования, специалистом ФИО6 оценивается только абзац 2 стр. 9 заключения эксперта без анализа текста всего заключения, в котором описаны проведенные натурное, ретроспективное и теоретическое исследования объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, что свидетельствует о неполноте и предвзятости проведенного ФИО6 изучения документа.

Вывод специалиста ФИО6 о самостоятельном сборе материалов для производства экспертизы не обоснован, сделан на основании индивидуального восприятия формулировок «на исследование не предъявлены», «на исследование не предъявлен» и т.д. (стр. 13-14 заключения специалиста).

Фактически в заключения эксперта описано, что разделы проектной документации на строительство объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, отсутствуют в материалах, предъявленных судом для исследования.

При этом суд особо отмечает, что указанные документы не были представлены ФИО1 в материалы дела.

Так эксперт пояснил в ходе судебного заседания, что нарушением положений действующего законодательства является возведение объекта в отсутствие проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации (как на стадии первоначального строительства, так и на стадии реконструкции), а не тот факт, что данные документы не представлены судом на исследование.

В чем заключается выход эксперта за рамки своей компетенции, нарушение экспертом ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нарушение экспертом положений п. 1 ст. 55 АПК РФ специалистом ФИО6 не поясняется.

Исследование, фактически проводилось в три стадии, описанных на стр. 10 Заключения эксперта:

1. Изучение представленных документов, имеющих отношение к предмету исследования, уяснение поставленной задачи, составление плана исследования, определение достаточности исходных данных. Результатом первого этапа исследования явилось, в том числе, необходимость выполнения осмотра объекта исследования, указанного в определении суда (объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>), надлежащее суда уведомление руководителем экспертной организации о времени и месте осмотра от (01.03.2023 №19).

2. Организация натурных исследований (экспертного осмотра), осмотр на месте объектов исследования, фотофиксация результатов осмотра, производство необходимых измерений, составление абрисов. На стр. 10 заключения эксперта указано, что осмотр объекта исследования, указанного в определении суда (объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>), выполнено в согласованную дату 9 марта 2023 г. На стр. 10-12 заключения эксперта описаны результаты осмотра, включая результаты выполненных измерений; фотографии объекта и его составных частей (фотофиксации, выполненной при натурном исследовании), приведены в Приложении 1 (стр. 39-42 заключения эксперта).

3. Обработка результатов экспертного осмотра, сопоставление результатов натурного исследования и исходных данных, содержащихся в материалах дела, составление письменного заключения и формулирование выводов. Данный этап реализован в полном объеме: в составленном письменном заключении экспертом обработаны результаты экспертного осмотра, сопоставлены результаты натурного исследования и исходных данных, содержащихся в материалах дела, составлено письменное заключение, сформулированы выводы.

Специалистом ФИО6 указано (стр. 24 заключения специалиста), что «исследование объекта ранее действующим ПЗЗ муниципального образования город Новоалександровск Новоалександровского района Ставропольского края», утвержденных 25.11.2016 и 29.02.2012  не произведено. В заключении эксперта исследовалось соответствие объекта - здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, на соответствие Правилам землепользования и застройки Новоалександровского городского округа Ставропольского края, действующим на момент проведения исследования (стр. 16 Заключения эксперта), поскольку судом не ставилась задача определения соответствия объекта иным нормативным документам.

Суд считает, что заключение выполнено с соблюдением процессуального порядка проведения экспертизы, соответствует поставленным судом вопросам, в том числе по полноте исследований и выводов, их научной обоснованности и достоверности полученных выводов, и не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы по делу, так как судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение является ясным и полным.

Суд считает, что ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы связано с несогласием с выводами эксперта. Однако несогласие лиц, участвующих в деле, с результатами экспертизы не является основанием для назначения повторной экспертизы по делу.

Исследовав материалы дела, суд считает, что в первоначальном иске следует отказать а встречный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания - офис со встроенным помещением аптеки» с кадастровым номером: 26:04:171017:198, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 165,6 кв.м, послужило решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19.06.2009.

В соответствии с решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19.06.2009 признано право собственности ФИО7 на объект недвижимости – офис со встроенными помещениями аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, литера Д, расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности на здание с кадастровым номером: 26:04:171017:198, расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 13.07.2009 за ФИО7 номер государственной регистрации права 26-26- 04/011/2009-024. 

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию право собственности на офис со встроенными помещениями аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, здания с кадастровым номером: 26:04:171017:198 расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано в ЕГРН от 27.05.2011 № 26-26-24/010/2011-428 за ФИО1

Между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор от 17.02.2021 купли продажи недвижимости, в соответствии с которым объектом договора являлось нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 26:04:171017:198 и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно пунктам 4 – 5 договора указанная недвижимость оценивается и продается за 6 000 000 руб. и оплачивается следующим образом: 

- 500 000 руб. (из которых 250 000 руб. за нежилое здание и 250 000 руб. за земельный участок) продавец получил до подписания договора

- оставшуюся сумму в размере 5 500 000 руб. покупатель оплачивает в рассрочку: 2 500 000 руб. – в срок до 31.12.2021 и 3 000 000 руб. – в срок до 31.12.2022.

В соответствии с пунктом 7 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора и не обнаружил каких либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец. Передаточный акт по соглашению сторон не составлялся, договор одновременно является документом, подтверждающим факт передачи недвижимости.

Оплата в размере 500 000 руб. произведена ФИО2 до подписания договора. 

На основании договора купли продажи от 17.02.2021 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 26:04:171017:198, расположенное по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРН от 26.02.2021 № 26:04:171017:198-26/106/2021-3. 

22 января 2022 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась к покупателю с претензией и требованием оплатить 2 500 000 руб., поскольку договором был установлен срок оплаты до 31.12.2021.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, продавец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли продажи. 

В период рассмотрения спора покупатель уведомлением отказался от исполнения договора обратился со встречным иском о признании договора расторгнутым.

В силу статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимости с условием рассрочки платежа, заключенному между истцом и ответчиком 17.02.2021, ФИО2 приобрела у ФИО1 нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 26:04:171017:198 и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно сведениям из технического паспорта офиса со встроенным помещением аптеки, составленного по состоянию на 12.05.2009 и переданного продавцом ФИО1 покупателю ФИО2 при подписании договора купли-продажи, общая площадь двухэтажного здания составляет 165,6 кв.м, при этом площадь первого этажа – 86,8 кв.м, второго – 78,8 кв.м, сведений о мансарде не имеется.

Техническим паспортом того же объекта, составленным по запросу ФИО2 по состоянию на 26.04.2022, установлено, что общая площадь здания составляет 281,0 кв.м, при этом площадь первого этажа – 106,4 кв.м, второго – 75,8 кв.м, площадь мансарды – 62,4 кв.м.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 12.04.2022 № 39 ФИО8 в ходе обследования здания выявлено, что к зданию сделана пристройка площадью 19,4 кв.м и проведена реконструкция мансарды с увеличением площади, фактически общая площадь здания составляет 281,0 кв.м. Для изменений сведений в государственном кадастре недвижимости в части уточнения площади нежилого здания - офис со встроенным помещением аптеки, кадастровый номер 26:04:171017:198 необходимо подготовить проект на реконструкцию и подготовить технический план.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 281 кв.м, администрацией Новоалександровского городского округа Ставропольского края не выдавалось. 

Из технической документации и фотографических материалов следует, что к спорному зданию осуществлена пристройка и надстроена мансарда, которые конструктивно связанные с ним и делает его реконструированным без получения на это соответствующего разрешения в установленном законом порядке.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), а самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В данном случае спорный объект подпадает под понятие самовольной постройки, которое определенно статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 возражая относительно доводов о наличии у объекта недвижимости признаков самовольной постройки ходатайствовал об истребовании Новоалександровского районного суда Ставропольского края из материалов дела (решение суда от 19.06.2009 Судья Кондратенко Д.Н.) копий документов, а именно: справку ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Новоалександровский филиал №25975 от 02.06.2009; техническое заключение МУП «Земельная палата» №295-09; заключение ОГПН по Новоалександровскому району ГУ МЧС РФ по СК от 07.08.2006 №019349; санитарно-эпидемиологическое заключение от 22.04.2008 №26.ИЦ.01.000.М.001911.04.08; заявления соседей ФИО9 и ФИО10  

На запрос суда поступил ответ из Новоалександровского районного суда Ставропольского края о предоставлении документов, в котором указано, что выслать копии запрашиваемых документов не представляется возможным, так как дело уничтожено в связи с истечением срока хранения.

При этом суд учитывает, что даже в случае предоставления запрашиваемых документов их доказательственное значение имело место на момент принятия решения Новоалександровским районным судом Ставропольского края и после произведенной реконструкции без соответствующего разрешения органа местного самоуправления указанные документы не могут свидетельствовать о легитимности объекта недвижимости на дату рассмотрения спора по существу.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Следовательно на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 29.03.2023 № 5  установлено, что здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил:

- установленные на момент осмотра параметры исследуемого объекта (наличие пристройки лит.Д1, мансарды, фактическая площадь помещений основного здания лит.Д, включая подвал, пристройку лит Д1, мансарду 281,0 кв.м; количество этажей 4, в том числе подземных - 1) не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, по состоянию на 17.04.2022 г.

- паспорт наружной отделки и цветового решения фасада в порядке, предусмотренном постановлением администрации Новоалександровского городского округа, на исследование не предъявлен; в случае его отсутствия нарушаются требования ст. 29.4 Правил землепользования и застройки Новоалександровского городского округа Ставропольского края;

- проект, по которому осуществлялось первоначальное строительство, проект реконструкции, по которому выполнялось возведение пристройки и мансарды, на исследование не предъявлены; в случае отсутствия таковых нарушаются требования ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации;

- проект, по которому осуществлялось первоначальное строительство, проект реконструкции, по которому выполнялось возведение пристройки и мансарды, на исследование не предъявлены; в случае отсутствия таковых нарушаются требования п. 3, п. 11 ст.48 ГрК РФ;

- отсутствие системы снегозадержания не соответствует пп. 9.11-9.13 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- отсутствие пандуса, наружных подъемных устройств на входе в помещения объекта нарушает требования п. 5.4 и 5.6 СП 118.13330.2022;

- лестница на мансарду не соответствует требованиям п. 5.6 и 5.7 СП 118.13330.2022 в части скользкого и гладкого покрытия деревянных ступеней;

- лестница в подвал не соответствует требованиям п. 5.7 СП 118.13330.2022 в части различных параметров высоты и глубины ступеней;

- состояние пола в исследованных помещениях (отслоение напольной керамической плитки, следы грибковых поражений) не соответствует требованиям п. 2.7 СП 2.1.3678-20;

- система электроснабжения и ее элементы не соответствуют ПУЭ в части попадания воды на концевые электроприборы (розетки);

- эвакуация людей из помещения мансарды возможна по единственной лестнице с забежными ступенями, что нарушает требования п. 4.3.6 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы;

- в помещении 3 конструкция межэтажного перекрытия по месту примыкания к лестнице на второй этаж, образованного металлическими листами с опиранием на металлические и деревянные конструкции, не обеспечивает пространственную жесткость исследуемого объекта, не соответствует СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и п. 6.3.6 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

- протекание воды на концевые электроприборы, отставание керамической напольной плитки в ряде помещений, скользкие ступени лестницы в помещение мансарды нарушает ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- отделочные материалы, использованные в помещениях объекта (ПВХ панели, ковровые покрытия) выполнены из материалов, не обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких и высоких температур, агрессивной среды и других неблагоприятных факторов, не защищены согласно СП 28.13330, что противоречит требованиям п. 9.2 СП 118.13330.2022;

- размещение исследуемого объекта на земельном участке, расстояния от объекта до ограждений и строений, расположенных на смежных земельных участках слева (1,57 м), справа (1,5 м), сзади (1,94 м) не обеспечивают соблюдение правил пожарной безопасности, установленных п.4.3-4.12 4 СП 4.13130.2013; не обеспечивает подъезд пожарных автомобилей к строящемуся объекту, как установлено разделом 8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение  распространения   пожара  на  объектах  защиты.   Требования  к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

- отсутствие реализованных способов защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара: огнезащитной (антипиреновой) обработки деревянных конструкций, систем обнаружения пожара (пожарной сигнализации), применение основных строительных конструкций с ограничением пожарной опасности поверхностных слоев (отделок, облицовок и средств огнезащиты) строительных конструкций на путях эвакуации, устройства на технологическом оборудовании систем противовзрывной защиты, нарушает требования ст. 52 Технического регламента 123-ФЗ. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»».

При этом суд учитывает, что здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

Таким образом, согласно выводам эксперта, здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил. При ответе на второй вопрос экспертом указано 16 различных нарушений, в том числе, существенных. Отвечая на третий вопрос, эксперт указала, что спорное здание создает угрозу жизни и здоровью людей. Далее, эксперт пришла к выводу, что имеющиеся нарушения противопожарных норм являются неустранимыми, техническая возможность устранения которых (кроме ликвидации исследуемого объекта, или объектов, расположенных на смежных земельных участках) отсутствует. 

Возражая против доводов представителя ФИО1 эксперт пояснила, что вывод о том, что несоответствие исследуемого объекта требованиям п. 9.11-9.13 СП 17.13330.2017 «Кровли», п. 5.4 и 5.6, п. 8.8, п. 9.2 СП 118.13330.2022, п. 2.7 СП 2.1.3678-20, п.4.3.6 СП 1.13130.2020, ПУЭ, СП 70.13330.2012, п. 6.3.6 СП 14.13330.2018, СП 28.13330.2017, СП 4.13130.2013 влечет за собой несоответствие всего исследуемого объекта требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» на стр. 16-31 заключения эксперта отсутствует.

Своды правил, несоответствие которым установлено для исследуемого объекта - нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> - включены в приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии Министерства промышленности и торговли Российской Федерации №687 от 02.04.2020 г. «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на 6 июля 2022 года): 214. СП 17.13330.2017 «СНиП П-26-76 Кровли» (с изменениями N 1, N 2); 304.СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4) (до 20 июня 2022 г.); 263.СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями N 1, N 3, N 4); 211.СП 14.13330.2018 J «СНиП И-7-81* Строительство в сейсмических районах» (с изменением N 2); 225. СП 28.13330.2017 «СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии» (с изменениями N 1, N 2, N 3)»; и в приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии Министерства промышленности и торговли Российской Федерации №318 от 13.02.2023 г. «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»: «13. СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выход»; 16. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Суд признает указанное заключение эксперта от 29.03.2023 № 5 надлежащим доказательством по делу. 

Суд считает, что ряд нарушений, такие как отсутствие пандуса, снегозадержания, отслоение плитки, протекание воды, скользкие ступени и другое носят устранимый характер. При этом нарушение порядка эвакуации людей из помещения мансарды, нарушение расстояния до ограждений и соседних строений на смежных земельных участках слева (1,57 м), справа (1,5 м), сзади (1,94 м) не обеспечивают соблюдение правил пожарной безопасности и противопожарных норм и носят неустранимый характер, поскольку требует перенос здания на иное расстояние.

Указанные недостатки являются существенным нарушением требований к качеству здания. При этом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (статья 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод истца о том, что в течении года ФИО2 не предъявлял претензий судом отклоняются, поскольку сторонами велись переговоры о расторжении договора и недостатки приобретенного ФИО2 здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, описанные экспертом, являются существенными, неустранимыми, возникли до его передачи покупателю и были обнаружены в пределах срока, установленного законом.  

Исходя из установленного пунктом 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации распределения бремени доказывания, вина продавца в установленном недостатке – самовольной реконструкции объекта недвижимости, не отвечающей требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил дела доказана, вопреки доводам ФИО1 

Наличие в объекте недвижимости, отчужденном по спорному договору, существенных недостатков подтверждается представленным в материалы дела фотоматериалом, техническим паспортом объекта и заключением эксперта. Более того в ходе судебного разбирательства представителем ФИО1 факт реконструкции не отрицался. Более того, представитель указывал, что в ходе осмотра здания покупателю наиболее привлекательным в объекте представлялась надстроенная мансарда. 

Вместе с тем технический и кадастровый паспорта не содержали отметок о самовольной реконструкции, а доказательств того, что при заключении договора покупатель был уведомлен о наличии у объекта в результате произведенной реконструкции установленных экспертом нарушений в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом установление таких нарушений требует специальных познаний и не могли быть известны в момент заключения договоры без проведении соответствующей экспертизы.

В силу прямого указания пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 не имела правовых оснований для продажи спорного имущества, в отношении которого действующим законодательством установлен запрет на распоряжение.

Указанное обстоятельство дает право одностороннего отказа ФИО2 от договора на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, вследствие одностороннего отказа истца от исполнения договора данный договор является расторгнутым, обязательства по нему прекратились с момента получения уведомления об отказе.

Учитывая вышеизложенное, поскольку односторонний отказ ответчика от исполнения договора является обоснованным, требования о признании договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 расторгнутым (прекращенным) с 09.12.2022 подлежит удовлетворению.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.11.2016 № Ф08-8112/2016 по делу №А53-2795/2016; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2018 № Ф09-2790/18 по делу №А50-4289/2017 и т.д.).

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

Таким образом, судом делает вывод о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании со стороны по договору уплаченных продавцу денежных средств. Указанная правовая позиция соотносится с судебной практикой, изложенной в Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2015  № 305-ЭС15-14316.

Поскольку суд признал расторгнутым (прекращенным) договор купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании задолженности и процентов удовлетворению не подлежат. 

В связи с отказом в первоначальном иске требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя также не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца по первоначальному иску в связи с отказом в его требованиях.

Руководствуясь статьями  65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск, отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск, удовлетворить.

Признать расторгнутым (прекращенным) с 09.12.2022 договор купли-продажи недвижимости от 17.02.2021, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск и индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск денежные средства в размере 500 000 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Новоалександровск в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб. за рассмотрение встречного иска.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                             В.В. Безлепко