АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

14 июня 2022 года

Дело № А33-1961/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 июня 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Болуж Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании решения,

к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено:

- общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя посредством сервиса онлайн-заседание Картотеки арбитражных дел: ФИО1, действующей на основании доверенности от 11.01.2022, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

представителя ответчика: ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.01.2022 № 1, личность удостоверена служебным удостоверением, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3 Протоколирование ведется с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи посредством веб-конференции сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие» (далее – заявитель, ООО «СибУК «Наследие») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – ответчик) о признании незаконным решения об отказе во внесении в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов ООО «СибУК «Наследие» в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и возврате заявления № 365 от 17.12.2021, оформленного Приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03; об обязании включить в реестр лицензий Красноярского края сведения об ООО «СибУК «Наследие» как управляющей организацией управляющей многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, сослался на доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, сослался на доводы, изложенные в письменном отзыве на заявление.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в суд не явилось, явку представителя не обеспечило.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (ООО «СЗ «Нанжуль 9») произвело строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома  № 40 по ул. Светлова г. Красноярска. 

ООО «СибУК «Наследие» в рамках  п. 14 ст. 161 ЖК РФ  с 15.10.2021 осуществляет управление многоквартирным домом № 40 по ул. Светлова г. Красноярска (далее по тексту  - МКД) на основании договора управления многоквартирным домом от 15.10.2021, заключенного с застройщиком.

20.10.2021 ООО «СЗ «Нанжуль 9» как единственный правообладатель помещений в многоквартирном доме, приняло решение по выбору способа управления многоквартирным домом, и избранию в качестве управляющей организации ООО «СибУК «Наследие» (оформленное Решением № 01 от 20.10.2021 единственного правообладателя помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>. – далее по тексту Решение правообладателя), вопрос № 2 и № 3 решения.

Кроме того, между ООО «СибУК «Наследие» и  ООО «СЗ «Нанжуль 9» как с единственным правообладателем помещений в многоквартирном доме был заключен договор управления многоквартирным домом от 20.10.2021. 

ООО «СибУК «Наследие» в адрес Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее по тексту – Служба) направлено заявление № 365 от 17.12.2021 о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «СибУК «Наследие», о включении многоквартирного дома № 40 по ул. Светлова г. Красноярска.

По результатам рассмотрения такого заявления установлены основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в отношении МКД.

Приказ об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03 направлен заявителю посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в день принятия решения Службой, что советует п. 11 Порядка № 938/пр. 

В данном приказе содержится обоснование отказа, в связи с несоответствием заявления и приложенных документов требованиям, установленным пп. «а» п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора, изменения способа управления многоквартирным домом, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления многоквартирным домом).

Полагая, что решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Федеральный закон N 99-ФЗ) к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение указанного в части 1 указанной статьи ущерба и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.

Согласно статье 3 Федерального закона N 99-ФЗ лицензия - это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности), которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если в заявлении о предоставлении лицензии указывалось на необходимость выдачи такого документа в форме электронного документа.

Лицензируемый вид деятельности - вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации и на иных территориях, над которыми Российская Федерация осуществляет юрисдикцию в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормами международного права, требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Федеральным законом, в соответствии с федеральными законами, указанными в части 3 статьи 1 настоящего Федерального закона и регулирующими отношения в соответствующих сферах деятельности.

Перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии, содержится в статье 12 Федерального закона N 99-ФЗ.

В силу пункта 51 части 1 статьи 12 данного Закона лицензированию подлежит предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края является органом, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, а также лицензионный контроль за деятельностью управляющих компаний согласно Положению о службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края», утвержденному Постановлением Правительства Красноярского края от 03.04.2012 № 143-п.  

Согласно части 1.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 ЖК РФ случая.

Указанное требование закреплено и в части 1 статьи 192 ЖК РФ, согласно которой деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.3.4 Положения от 03.04.2012 № 143-п в компетенцию Службы входит осуществление лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе: формирование и ведение реестра лицензий Красноярского края в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03, принято уполномоченным лицом компетентного органа. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается. 

В соответствии с положениями пункта 8 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу управления многоквартирными домами.

В соответствии с частями 1, 2, 3 и 4 статьи 198 ЖК РФ сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и предназначен для раскрытия информации организациями в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Положения части 1.1 статьи 46 ЖК РФ предусматривают, что управляющая организация, в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений от инициаторов проведения собрания обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. 

В свою очередь орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (статья 198 ЖК РФ)

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр утвержден Порядок и срои внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок и сроки внесения изменений), который определяет условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Согласно положений пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, содержащего следующие сведения:

а) адрес многоквартирного дома;

б) основания заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом;

в) реквизиты договора управления многоквартирным домом;

г) данные о лицензиате (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия);

д) данные о заявителе (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия) в случае осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании лицензии;

е) данные о реорганизации лицензиата в перечисленных в пункте случаях.

Пункт 5 Порядка и сроков внесения изменений предусматривает, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка;

б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка;

в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;

г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя;

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)

е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов;

в) о приостановлении рассмотрения заявления (пункт 7 Порядка и сроков внесения изменений).

В соответствии с частями 1, 2, 3 и 4 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в следующих реестрах:

1) реестре лицензий субъекта Российской Федерации;

2) сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Исходя из материалов дела, ООО «СибУК «Наследие» в адрес Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее по тексту – Служба) направлено заявление № 365 от 17.12.2021 о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «СибУК «Наследие», о включении многоквартирного дома № 40 по ул. Светлова г. Красноярска.

По результатам рассмотрения такого заявления установлены основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в отношении МКД.

Приказ об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03 направлен заявителю посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в день принятия решения Службой, что соответствует п. 11 Порядка № 938/пр. 

В данном приказе содержится следующее обоснование отказа: в связи с несоответствием заявления и приложенных документов требованиям, установленным пп. «а» п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора, изменения способа управления многоквартирным домом, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления многоквартирным домом).

Из отзыва службы следует, что основанием заключения договора управления от 20.10.2021 № б/н послужило решение единственного правообладателя помещений в МКД ООО «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (ИНН 

<

***>) (далее – ООО «СЗ «Нанжуль 9»). При этом согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2021 по состоянию на 20.10.2021 застройщик ООО «СЗ «Нанжуль 9» не являлся единоличным правообладателем помещений в МКД, так как строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве. 

ООО СИБУК «Наследие» к заявлению от 17.12.2021 № 100-8427 не приложены протокол общего собрания собственников помещения, а также доказательств подтверждения того, что ООО «СЗ «Нанжуль 9» является единственным правообладателем помещений МКД (договор управления заключен от имени ООО «СЗ «Нанжуль 9»).

Указанные обстоятельства, по мнению Службы,  являются основанием для отказа во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края.

Суд считает указанный довод необоснованным на основании следующего.

Пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусматривает, что выбор способа управления многоквартирным домом прежде всего относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

Рассматривая обоснованность  применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации относительно лиц, правомочных участвовать в принятии решения о выборе управляющей организации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212 по делу N А56-2498/2016, обратила внимание на то, что в отношении вновь возводимых объектом недвижимости – многоквартирных жилых домов обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта лицу, финансировавшему строительство (участнику долевого строительства, в частности). При этом, несмотря на то, что  право собственности такого участника строительства подлежит государственной регистрации и считается возникшим со дня такой регистрации, именно  с момента подписания передаточного акта участник строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, однако у них уже с момента подписания передаточного акта возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома. 

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Изложенный подход носит общий, универсальный характер в силу общности правового регулирования жилищным законодательством правового положения лица, принявшего помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и непосредственно самого застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Так, в силу положений пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ у указанных лиц возникает равнозначная обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Также, исходя из положений подпунктов «а», «в» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) указанными лицами в равной мере обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом.

При этом возможность заключения именно застройщиком договора управления предусмотрена прямо не только указанной нормой п. 16  Правил № 491, пунктом 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416), но и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими порядок и процедуру избрания управляющей организации и заключения с ней договора. 

Так,  часть 14 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации (часть 7.4 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает два способа выбора управляющей компании для вновь построенного многоквартирного дома:

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, застройщик, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до заключения договора с управляющей компанией по результатам проведения открытого конкурса (либо по результатам принятия решения о выборе способе управления и избрания управляющей организации общим собранием собственников помещений), выбирает управляющую компанию и заключает с ней соответствующий договор.

 При этом такая управляющая компания, будучи лицензиатом, в силу требований статьи 198 ЖК РФ в течение трех рабочих дней должна обратиться с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта (на период действия договора управления);

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется без привлечения средств участников долевого строительства, и застройщик выступает также и  инвестором данного строительства, такой застройщик, после ввода дома в эксплуатацию фактически осуществляет права собственника вновь созданного объекта недвижимости, несет обязанности собственника помещений в многоквартирном доме и становится правомочным  участников в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию, поскольку в случае совпадения собственника всех помещений в одном лице решение общего собрания собственников помещений может быть оформлено решением единственного собственника всех помещений в многоквартирном доме, что не противоречит требованиям пункта 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. 

Приведенная правовая позиция относительно правомочности заключения договора с управляющей организацией лицом, финансировавшим строительство, либо сами застройщиком, нашла отражение, в том числе, в сложившейся судебной практике (напр. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2018 № 306-КГ17-22922, от 23.102019 № 308-ЭС19-19908, от 19.02.2018 № 305-ЭС17-22782 и др.)

В рассматриваемом случае,  по состоянию на 20.10.2021 жилые и не жилые помещения МКД, не были переданы застройщиком участникам долевого строительства, не подписывались акты приема-передачи, ни за одним помещением не зарегистрировано право собственности, помещения не проданы по договору купли-продажи, в связи с чем данные обстоятельства позволили застройщику дома ООО «СЗ «Нанжуль 9», фактически и юридически являясь единственным правообладателем всех помещений в МКД, принять решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации. 

В опровержение доводов ответчика о том, что на момент принятия застройщиком решения о выборе управляющей организации 20.10.2021 иные лица, финансировавшие строительство, имели право голосовать, заявителем в материалы дела представлена следующие сведения о передаче объектов по актам приема-передачи:

Номер

помещения

Правообладатель

Дата Акта приема-передачи,            Договора купли-продажи

Дата регистрации права собственности

100

ФИО4 А,С.

Акт от 24.11.2021 г. 

03.12.2021

200

Мун.образование г.Красноярск

Акт от 01.11.2021 г.

16.11.2021

345

ФИО5, Слетов АЛ.

ДКП от 21.12.2021

29.12.2021

300

ФИО6,

Акт от 21.11.2021

 

60

Мун.образование г.Красноярск

Акт от 01.11.2021

17.11.2021

250

Мун.образование г.Красноярск 

Акт от 01.11.2021

 

Очевидно, что все вышеперечисленные помещения переданы по актам приема-передачи и отчуждены по договору купли-продажи позднее 20.10.2021. Соответственно, застройщик ООО «СЗ Нанжуль 9» по состоянию на 20.10.2021 являлся единоличным правообладателем помещений. И, соответственно, с учетом, отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами (передачи помещений по актам), фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было выбрать способ управления домом.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями Закона о регистрации государственная регистрация права носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

В соответствии с  п. 6 и п.7 ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации,  установлено, что обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многократного дома в эксплуатацию, т.е. за застройщиком закреплена обязанность  по содержанию помещений в доме.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик, в связи с чем, застройщик являясь правообладателем помещений в многоквартирном доме, вправе принимать решение о выборе способа управления и избрании  управляющей организации. 

Указанная позиция также изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2020 № Ф07-6259/2020 по делу №А56-58207/2019.

Исходя из представленных доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае ООО «СЗ Нанжуль 9» являясь застройщиком, которому выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, до передачи помещений в данном доме иными лицами, имело возможность принять решение о выборе управляющей компании и заключении с ней договора либо как  единственное лицо, фактически осуществляющее полномочия собственника в отношении помещений многоквартирного дома (как единственному собственник помещений многоквартирных домов).

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд полагает, что Службой неправомерно отказано во внесении изменений по причинам, не соответствующим действующему правовому регулированию. 

Часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд полагает заявление подлежащим удовлетворению, решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03, признанию недействительным.

Обращаясь с рассматриваемым заявлением, общество просит в порядке восстановления нарушенных прав обязать Службу включить в реестр лицензий Красноярского края сведения об ООО «СибУК «Наследие» как управляющей организацией управляющей многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

В силу частей 4, 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение органа государственного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела. 

Судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения должностных лиц органов государственной власти по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на этих должностных лиц законом прямо не возложена обязанность принятия соответствующих решений. Произвольное вмешательство в компетенцию органа, осуществляющего публичные полномочия, со стороны суда, недопустимо.

Аналогичный вывод нашел свое отражение в судебной практике и содержится в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31.07.2017 по делу №А33-25348/2016.

Судом установлено, что согласно сведениям Реестра по домам, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО «Сибирская управляющая компания «Наследие», размещенным на портале ГИС ЖКХ, последняя является управляющей компанией многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора управления от 15.10.2021, в связи с чем актуальность применения восстановительной меры нарушенных прав сохраняется.

Исходя из вышеизложенного, в рассматриваемом случае, арбитражный суд полагает, что надлежащей восстановительной мерой, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, установленных в ходе судебного разбирательства, будет возложение на Службу  строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в десятидневный срок со дня изготовления решения по настоящему делу в полном объеме путем повторного рассмотрения заявления о внесении изменений в перечень многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и принятия решения о внесении изменений при отсутствии иных оснований для отказа либо приостановления рассмотрения, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

В силу статьи 110 АПК РФ уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика. 

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03.

Обязать Службу  строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в десятидневный срок со дня изготовления решения по настоящему делу в полном объеме путем повторного рассмотрения заявления о внесении изменений в перечень многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и принятия решения о внесении изменений при отсутствии иных оснований для отказа либо приостановления рассмотрения, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

В порядке распределения судебных расходов взыскать со Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие» 3 000 руб. государственной пошлины. 

Настоящее решение подлежит немедленному исполнению может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Е.В. Болуж