АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-18253/2021

20 сентября 2022 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 20 сентября 2022 года

Арбитражный суд  Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: 

<

...>, каб. 106 дело по исковому заявлению Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроэталон ЛТД» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Симферопольская детская музыкальная школа №1 имени С.В. Рахманинова» муниципального образования городской округ Симферополь,

о взыскании и возврате нежилых помещений,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - истец) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Агроэталон ЛТД» (далее - ответчик), в котором истец просит суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аглоэталон ЛТД» задолженность по договору аренды от 31.05.2010г. №107, образовавшуюся по состоянию на 03.03.2020 в размере 532 474,83 руб., в том числе: 247 040,71 руб. задолженности по уплате арендной платы и 285 434,12 руб. задолженности по уплате пени; обязать Общество с ограниченной ответственностью «Аглоэталон ЛТД» вернуть самовольно занятые нежилые помещения по Договору аренды нежилых помещений от 31.05.2010г. № 107, площадью 45,4 кв.м., расположенные по адресу: РК, 

<

...>, подвал.

Исковые требования основываются на положениях ст. 309, 310, 330, 614, 621 ГК РФ, и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений № 107 от 31.05.2010. Истцом указано, что после окончания срока действия договора имущество осталось в ведении ответчика, что повлекло за собой образование задолженности и начисление пени за период с 13.01.2020 по 03.03.2020.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что в 2017 году нежилое помещение было освобождено в связи с отказом арендодателя продлить договора аренды. От подписания акта приёма-передачи объекта аренды балансодержатель нежилого помещения уклонился, однако письмами № 01/05-02/326 от 16.10.2017 и № 01/05-02/360 от 21.11.2017 подтвердил освобождение помещения арендатором. 

В ходе рассмотрения спора к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым и Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Симферопольская детская музыкальная школа №1 имени С.В. Рахманинова» муниципального образования городской округ Симферополь.

В судебное заседание 06.09.2022 представители третьих лиц не явились, о судебном заседании уведомлены надлежащим образом, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе, письменная позиция по сути требований заявления.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru. 

В судебном заседании 06.09.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.09.2022. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

31.05.2010 между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета и ООО «Агроэталон ЛТД» был заключен договор аренды № 107 нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,4 кв.м (подвальное помещение), для размещения офиса. 

Согласно п. 1.1 Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование (аренду) нежилые помещения (лит. А), расположенные по адресу: 

<

...>, подвал, площадью 45,4 кв.м., находящегося на балансе Коммунального заведения Симферопольского городского совета «Симферопольская детская музыкальная школа № 1». 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора аренды, арендная плата определяется на основании методики расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.1995 № 786, со всеми изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Кабинета Министров Украины и установлена 1732,90 грн. за базовый месяц расчет.

Согласно пункту 3.2 Договора аренды, сумма арендной платы за каждый последующий месяц определяется Арендатором самостоятельно путем корректировки размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц.

Согласно пункту 5.2 Договора аренды, Арендатор обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату.

Пунктом 10.1 установлен срок действия договора, а именно с 31.05.2010г. по 30.05.2011г., включительно.

Соглашением № 3 от 18.03.2011 г. об изменении и дополнении договора аренды нежилых помещений от 31.05.2010 г. № 107 - срок действия договора аренды продлен по 30.05.2013 года включительно. 

В соответствии с решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 22.07.2013 по делу № 901/1655/13 пункт 10.1 договора аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 11, которые принадлежат к коммунальной собственности г. Симферополя, заключенного между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета и ООО «Агроэталон ЛТД» изложен в следующей редакции: «Срок действия договора до 20.07.2017 включительно.»

Указанное также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 27 января 2017 года по делу №А83-5489/2016.

Однако, как указывает истец, после окончание срока действия договора, имущество осталось в пользовании арендатора.

Ссылаясь на положения части 2 статьи 621 ГК РФ, а также учитывая внесение арендатором  с 01.01.2015 по 12.11.2018 платежей по арендной плате, поскольку, по мнению истца,  арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В свою очередь, как указано в заявлении,  ООО «Агроэталон ЛТД» свои обязательства по оплате аренды выполнил не в полном объёме, за последним образовалась задолженность по договору аренды нежилых помещений от 31.05.2010г. № 107 за период с 13.01.2020г. по 03.03.2020 в размере 247 040,71 руб. (двести сорок семь тысяч сорок рублей семьдесят один копеек).

Истцом в материалы дела представлен соответствующий детализированный расчет задолженности за пользование нежилым помещением площадью 45,4 кв.м., расположенным по адресу: РК, 

<

...>, подвал, за период с 01.01.2015 по 03.03.2020.

Расчет арендной платы осуществлен истцом в соответствии с пунктом 1 решения Симферопольского городского совета от 29.05.2014 №959 «О некоторых вопросах по управлению муниципальным имуществом города Симферополя, переданным в аренду».

Ссылаясь на пункт 3.7. Договора аренды, истцом за период с 01.01.2015 по 03.03.2020 также была начислена пеня, размер которой составил 285 434,12 руб. (двести восемьдесят пять тысяч четыреста тридцать четыре рублей двенадцать копеек).

16.04.2020 Администрацией города Симферополя в рамках досудебного урегулирования спора направлено в адрес ответчика письмо - претензия от 03.03.2020 № 3105-107 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 532 474,83 руб. 

Неисполнение указанной претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, по мнению Администрации города Симферополя Республики Крым, поскольку Договор аренды продлен на не определенный срок, а не внесение арендных платежей ответчиком является существенным нарушением условий Договора аренды и действующего законодательства, последним также заявлено суду требование об обязании ответчика вернуть самовольно занятые нежилые помещения по Договору аренды нежилых помещений от 31.05.2010г. № 107, площадью 45,4 кв.м., расположенные по адресу: РК, 

<

...>, подвал.

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о возврате недвижимого имущества истцу и взыскания задолженности по арендной плате и пени.

18.03.2014 подписан Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 №6-ФКЗ  Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6- ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон № 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 №308-ЭС14-1405).

При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона № 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам истца, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды суд полагает необходимым применить нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, а с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации на основании Закона № 6-ФКЗ и норм действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон по правовой природе являются договором найма (аренды) недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 759, части 1 статьи 761, части 1 статьи 762 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Отношения сторон данного договора регулируются также Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», который является специальным законом по спорным отношениям сторон и, в соответствии с частями 1 и 2 статьи 1, регулирует организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, их структурных подразделений и другого отдельного индивидуально определенного имущества, которое находится в государственной и коммунальной собственности; имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым, или находится в коммунальной собственности.

Аналогичные положения содержатся в законодательстве РФ.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ у арендатора имеется встречное обязательство -своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как полагает истец, в нарушение условий договора, ответчиком не своевременно и не в полном объеме вносилась арендная плата за период с 13.01.2020 по 03.03.2020, которая по расчету истца составляет 247040,71 руб. На указанную задолженность истцом согласно условиям Договора начислена пеня. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Системное толкование приведенных выше норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 указано, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ, надлежащих доказательств того, что ответчик имел возможность использовать арендованное помещение в период времени, за который начислена арендная плата, суду не представлено.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела документам, суд приходит к выводу, что последний не владел объектом аренды в заявленный истцом период взыскания с 13.01.2020г. по 03.03.2020 г.

Указанное обстоятельство подтверждено письмами Директора СДШМ № 1 им. С.В. Рахманинова № 01/05-02/326 от 16.10.2017г. и № 01/05-02/360 от 21.11.2017г., в которых указывается, что арендуемое помещение фактически освобождено ответчиком, хотя и не передано балансодержателю по акту приёма-передачи.

Однако, отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018).

Суд также учитывает тот факт, что Арендодатель не обращался в адрес Арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора, в том числе, перечисления арендных платежей на протяжении нескольких лет с момента окончания срока действия договора до периода, указанного в заявлении.

Доказательств обратного суду не представлено.

Ответчиком в материалы дела также представлен Акт, согласно которому  руководство СДМШ №1 им. С.В. Рахманинова, в чьем оперативном владении находится объект аренды, уклонялось от получения имущества и подписания акта приема-передачи, что подтверждается названым актом, составленным 22.12.2018 в 12.00 по адресу ул. Кирова, 11, г. Симферополь при директоре ООО «Агроэталон ЛТД» - ФИО2, свидетелях ФИО3, ФИО4

Указанное, по мнению суда также подтверждает, что ООО «Агроэталон ЛТД» не использовало объект недвижимости и не могло передать его по акту приема-передачи в виду того, что руководство СДМШ №1 им. С.В. Рахманинова, в чьем оперативном владении находится объект, уклонилось от принятия объекта.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Из указанного следует, что отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества, в связи с тем, что балансодержатель уклоняется от его составления и подписания, не может свидетельствовать о том, что ООО «Агроэталон ЛТД» пользуется объектом недвижимости.

Таким образом, по мнению суда, в заявленный истцом период с 13.01.2020 по 03.03.2020 у ответчика не было доступа к арендуемым помещениям, ввиду чего оснований для взыскания арендной платы с ответчика у суда не имеется.

Кроме того, при исследовании доказательств судом установлено отсутствие в договоре пункта 3.7., на который истец ссылается в качестве обоснования начисления пени на задолженность по арендной плате.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании пени по Договору также удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлены требования об обязании ООО «Аглоэталон ЛТД» вернуть самовольно занятые нежилые помещения по Договору аренды нежилых помещений от 31.05.2010г. № 107, площадью 45,4 кв.м., расположенные по адресу: РК, 

<

...>, подвал.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Как следует из статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом, как уже было установлено и указано судом ранее, арендуемое имущество не использовалось Арендатором с октября 2017 года. 

Указанное обстоятельство подтверждено письмами Директора СДШМ № 1 им. С.В. Рахманинова № 01/05-02/326 от 16.10.2017г. и № 01/05-02/360 от 21.11.2017. Также судом установлен факт того, что балансодержатель уклонился от  составления и подписания Акта возврата имущества.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований в указанной части у суда также не имеется.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковые требования основаны на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком обязательства по возврату арендуемого имущества после прекращения срока действия договора.

В соответствии с решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 22.07.2013 по делу № 901/1655/13 пункт 10.1 договора аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 11, которые принадлежат к коммунальной собственности г. Симферополя, заключенного между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета и ООО «Агроэталон ЛТД» изложен в следующей редакции: «Срок действия договора до 20.07.2017 включительно.».

Истцом в исковом заявлении указано, что ответчик осуществлял оплату арендных платежей до 12.11.2018. 

Таким образом, в любом случае, истец объективно должен был узнать о нарушении своего права на возврат принадлежащего ему имущества с декабря 2018 года.

Поскольку исковое заявление поступило в суд 03.09.2021, а также учитывая заявленный истцом период ко взысканию задолженности, суд приходит к выводу о том, что истцом срок исковой давности пропущен не был. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

Судья                                                                                                           И.В. Плотников