﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-15359/2019-ГК

г. Пермь

27 мая 2021 года

Дело № А50-7243/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Гуляевой Е.И.,  Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Харисовой А.И., 

при участии:

от истца Первого заместителя прокурора Пермского края: Корякина В.Г., предъявлено удостоверение;

от ответчиков общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй»: Сидоров Н.Н., предъявлен паспорт, доверенность от 08.04.2021; Надымов В.Н., предъявлен паспорт; 

от Департамента земельных отношений Администрации города Перми: Калинина О.Н., предъявлен паспорт, доверенность от 19.04.2021;

третье лицо Лазаревский	Евгений Львович: лично, предъявлен паспорт; 

от третьего лица Администрации города Перми: Калинина О.Н., предъявлен паспорт, доверенность от 26.04.2021;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: ответчиков, Департамента земельных отношений Администрации города Перми, общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй», третьего лица, Лазаревского Евгения Львовича 

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 12 февраля 2021 года

по делу № А50-7243/2019	

по иску Первого заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «город Пермь»

к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми, обществу с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» (ОГРН 1025900534330, ИНН 5902138817)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Перми, Валиулин Роман Равилевич, Лазаревский Евгений Львович, Ушаков Денис Валентинович, Лештаева Елена Альбердовна, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Управление внешнего благоустройства администрации города Перми, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер-Стройсервис» (ОГРН 1025900534406, ИНН 5902126804), Максимович Максим Михайлович, Гришкова Анастасия Валерьевна, Васильев Василий Арнольдович, Микаелян Микаел Гарникович, Дическул Надежда Глебовна, Бронникова Наталья Юрьевна, Гусева Оксана Юрьевна, Королева Элина Сергеевна, Гусев Денис Сергеевич, Гусев Михаил Сергеевич, Муравьева Ирина Валентиновна, Шабуров Александр Евгеньевич, Марков Юрий Алифонович, Лискер Наталья Владимировна, Новиков Николай Николаевич, Тимофеев Дмитрий Романович, Католик Людмила Аббасовна, Новиков Игорь Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «ОргСтрой-Финанс» (ИНН 5902844139, ОГРН 1085902001460), Клычков Михаил Васильевич, Щербаков Сергей Анатольевич, Чумаков Дмитрий Александрович, Ярославцева Ирина Анатольевна, Афанасьева Ксения Юрьевна, Смольникова Екатерина Сергеевна, Акишев Владислав Владимирович, Долгих Денис Николаевич, Дылдина Ирина Ивановна, Амелин Дмирий Александрович, Гарбузова Ольга Валерьевна, Горнев Василий Владимирович, Рольник Екатерина Сергеевна, Кунавин Евгений Игоревич, Бараношникова Майя Валерьевна, Тимофеев Денис Дмитриевич, Тимофеева Евгения Алексеевна, Струкова Елена Николаевна, Зайцев Сергей Анатольевич, Андреев Андрей Арнольдович, Андреева Оксана Леонидовна, Андреева Екатерина Андреевна, Андреева Дарья Андреевна, Суслова Ксения Николаевна, Суслов Константин Сергеевич, Камалов Ильдар Гаязович, Камалова Ольга Валерьевна, Клешнина Ольга Юрьевна, Можаев Владимир Владимирович, Никифорова Ирина Ивановна, Клинова Дарья Андреевна, Егоров Андрей Анатольевич, Кобелев Сергей Николаевич, Беляев Владимир Олегович, Беляева Александра Сергеевна, Близнюк Елена Александровна, Гольцева Татьяна Геннадьевна, Попов Александр Анатольевич, Владыкина Марина Михайловна, Болотов Сергей Александрович, Надымов Владимир Андреевич, Дыбаль Сергей Викторович, Сарапулов Юрий Анатольевич, Шерстнев Дмитрий Михайлович, Овтина Яна Константиновна, Рогозин Сергей Юрьевич, Богатова Наталья Павловна, Березенцева Людмила Александровна, Березенцева Алена Игоревна, Васин Олег Владимирович, Васина Ирина Юрьевна, Мозжегорова Жанна Эдуардовна, Закрытое акционерное общество «ИК «Финансовый дом» (ИНН 5902111438, ОГРН 1025900511009), Черкасова Вера Георгиевна, Ежова Светлана Васильевна, Сумбайкин Вадим Валентинович, Сумбайкина Елена Юрьевна, Сумбайкина Диана Вадимовна, Гребенникова Светлана Васильевна, Татаринов Илья Анатольевич, Гнатченко Ирина Анатольевна, Надымова Юлия Владимировна, Хохлова Вероника Викторовна, Ижикова Ирина Николаевна, Механошина Наталья Егоровна, Надымов Егор Николаевич, Дмитрюков Павел Александрович, Давлетьяров Ильдар Рустамович, Бардин Николай Владимирович, Кунавина Яна Станиславовна, Миловидов Сергей Владимирович, Гуляева Наталья Сергеевна, Надымова Наталья Владимировна, Киприн Алексей Евгеньевич, Киселев Сергей Васильевич, Сатюков Владимир Александрович, Гладких Наталья Михайловна, Аксендлер Леонид Семенович, Яшунин Владимир Александровича, Сарапульцева Ольга Владимировна, Безденежных Тимофей Геннадьевич, Безденежных Татьяна Геннадьевна, Безденежных Артем Тимофеевич, Безденежных Анастасия Тимофеевн, Зыков Иван Александрович, Загребина Галина Евгеньевна, Дмитрюков Павел Александрович,

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным

(ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

установил:

Первый заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Город Пермь» (далее – прокурор, Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» (далее – общество «Амбер-Строй») о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Департаментом и обществом «Амбер-Строй» договора купли-продажи № 0080-17 от 06.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв.м, образованного за счет земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, предназначенного для строительства детских, спортивных площадок, объектов благоустройства;  применении последствий недействительности ничтожной сделки: взыскать с Департамента в пользу общества «Амбер-Строй» денежные средства в сумме 7 332 руб., внесенные в качестве цены земельного участка;  обязать общество «Амбер-Строй» передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2020 решение Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 22.08.2020 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12 февраля 2021 года иск удовлетворен. Признан недействительным (ничтожным) договор № 0080-17 купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, заключенный между Департаментом земельных отношений администрации города Перми и обществом с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй». Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент земельных отношений Администрации города Перми обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент приводит доводы о том, что собственники жилого комплекса «Янтарный», привлеченные в качестве третьих лиц, нарушений своих прав оспариваемым договором не усматривают, иск заявлен в интересах муниципального образования «город Пермь», о возможном нарушении своих прав муниципальное образование «город Пермь» могло узнать в момент совершения сделки, то есть 06.02.2017, при этом исковое заявление подано Прокуратурой 07.03.2019, то есть с пропуском срока для оспаривания сделки, так как для признания договора купли-продажи земельного участка от 03.02.2017 № 0080-17 недействительным применяется ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и срок давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ. 

Также Департамент указывает, что судом необоснованно отнесен земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 к территории общего пользования; проект планировки территории утвержден постановлением Администрации г. Перми от 01.01.2010№ 617, проект межевания квартала утвержден постановлением Администрации г. Перми от 26.06.2013 № 521, указанные проекты в установленном порядке не обжалованы и не отменены, являются действующими. Считает, что договор купли-продажи земельного участка от 06.02.2017 № 0080-17 не нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, а также третьих лиц и не влечет неблагоприятные последствия. В судебном заседании представитель Департамента просил жалобу удовлетворить. 

ООО «Амбер-Строй», также не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отметить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ООО «Амбер-Строй» приводит доводы о том, что не разрешен вопрос о правовой определенности статуса земельного участка; не дана оценка законности приобретения земельного участка; отсутствует законодательный запрет на приватизацию земельного участка для детских и спортивных площадок; статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) не относит детские и спортивные площадки к территориям общего пользования. 

Указывает, что в соответствии с Постановлением Администрации г. Перми от 01.10.2010 № 617 «Об утверждении проекта планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района г. Перми» квартал № 92 полностью находится вне границ существующих и проектируемых красных линий, что исключает возможность отнесения какой-либо территории квартала к территории общего пользования.

Спорный земельный участок фактически не является территорией общего пользования; согласно проекта межевания территории разработанного ОАО «Пермархбюро» (шифр ПМТ-05-2012) в границах квартала № 92, расположенного по адресу: г. Пермь, р-н Свердловский, жилой район Ново-Бродовский отсутствуют земельные участки, предназначенные для общего пользования неограниченного круга лиц, при этом проектом межевания предусматривается образование земельных участков исключительно для нужд жилых домов, расположенных в границах вышеуказанного квартала № 92». 

Отнесение спорного участка к территории общего пользования не отвечает цели обеспечения свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объекта, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, поскольку такие объекты на территории квартала № 92 отсутствуют. При этом процедура публичных слушаний соблюдена.

Также ответчик отмечает, что ООО «Амбер-Строй» вправе было с соблюдением установленной процедуры сформировать спорный земельный участок исключительно для использования собственниками жилых помещений. Изъятие спорного участка в муниципальную собственность ставит собственников квартир в блокированных жилых домах в неравное положение по отношению к собственникам квартир в многоквартирных домах.

Проектная документация застройки квартала № 92 прошла государственную экспертизу, имеется положительное заключение от 28.07.2011.

ООО «Амбер-Строй» правомерно сформировало спорный земельный участок под иное строительство согласно видам разрешенного использования, установленным для зоны Ж-3 в соответствии со ст. 52.3 Правил землепользования и застройки г. Перми.

По мнению ответчика, признание договора недействительным и последующее изъятие спорного земельного участка в муниципальную собственность приведет к нарушению прав собственников жилых помещений, при этом застройщик ссылается на условия договоров долевого участия (инвестирования). Также ответчик полагает, что в настоящем деле не подлежит применению ст. 13 АПК РФ.   

В судебном заседании представитель и директор ООО «Амбер-Строй» на доводах жалобы настаивали, ее требования поддержали.

Лазаревский Евгений Львович (третье лицо), не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обжаловал его в порядке апелляционного производства, в жалобе просит решение суда первой инстанции отметить, в удовлетворении требований отказать.

В качестве доводов жалобы третье лицо указывает, что вывод суда о том, что спорный земельный участок относится к территориям общего пользования, противоречит закону; с учетом положений ст. 1 ГрК РФ территория общего пользования является таковой в случае одновременного соблюдения двух условий: общедоступности земельного участка и наличия установленных в определенном законом порядке красных линий, которыми границы территорий общего пользования отделяются от территорий иного назначения. Указывает, что на спорном земельном участке расположена площадка для отдыха, а также озеленение, что полностью соответствует как целевому назначению земельного участка, так и утвержденному проекту межевания, при этом площадки для отдыха (в том числе детские, спортивные площадки) не отнесены напрямую ст. 1 ГрК РФ, ст. 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к территориям общего пользования. Кроме того, считает, что ни по целевому назначению, ни по фактическому использованию спорный земельный участок не является территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, площадка для отдыха предназначена для использования исключительно собственниками жилых помещений в поселке «Янтарный», что подтверждается, в том числе, проектом межевания. Присутствующий в судебном заседании ответчик просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить.

От Прокуратуры Пермского края в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность решения суда; в судебном заседании представитель Прокуратуры просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы -без удовлетворения.  

Представитель Администрации г. Перми (третье лицо) в судебном заседании доводы жалоб поддержала, просила решения суда отменить.

Третьим лицом Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило удовлетворить апелляционные жалобы и рассмотреть их в отсутствие своего представителя. 

ООО «Амбер-Строй», направлен отзыв на апелляционные жалобы Департамента и третьего лица.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (третье лицо) в отзыве на апелляционную жалобу сообщило об актуальности записи о зарегистрированных правах ООО «Амбер-Строй», а также просило рассмотреть жалобы в отсутствие представителя Управления.  

Судом рассмотрены заявления Департамента имущественных отношений Администрации города Перми, Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми,  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворены.

От иных лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 14.08.2007 на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО «Амбер-строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного  участка № 091-07С, по условиям п.п. 1.1, 1.2 которого, арендатору передан во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94  кв.м находящийся по адресу:  г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами. 

Договором срок аренды установлен с 20.06.2007 по 19.06.2017  (п. 4.1 договора).

Согласно условиям вышеуказанного договора на арендатора возложена обязанность в течение шести месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (п.3.2.6 договора);  выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора. После выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно в муниципальную собственность (п.3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (п. 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 617 от 01.10.2010. Проект межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 521 от 26.06.2013.

07.08.2014 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 091-07С, которым изменен п.1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки, в том числе участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55.

Земельный участок с кадастровым номером № 59:01:5010092:55 площадью 4792 кв.м с местоположением: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал 92,  образован и учтен в ГКН 01.08.2013; разрешенное использование указанного земельного участка по сведениям ЕГРН - площадки для отдыха с элементами озеленения.

 06.02.2017 между Департаментом земельных отношений администрации города Перми (продавцом) и ООО «Амбер-Строй» (покупателем) заключен договор № 0080-17 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4792 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, предназначенного для строительства  детских, спортивных площадок, объектов благоустройства (п.1.1 договора).

Цена земельного участка определена в п.2.1 договора и составляет 7332 руб. 

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 01.02.2017.

Оплата произведена платежным поручением № 74 от 01.02.2017 в сумме 7332 руб. 

20.02.2017 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности ООО «Амбер-строй» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.11.2020.

Прокурор, ссылаясь на то, что спорный  земельный участок относится к территории общего пользования, в связи с чем договор купли-продажи заключен с нарушением действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 0080-17 от 06.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792;  применении последствий недействительности ничтожной сделки: взыскании с Департамента в пользу ООО «Амбер-Строй» денежных средств в сумме 7 332 руб., внесенных в качестве цены земельного участка;  обязании ООО «Амбер-Строй» передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 в удовлетворении иска отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал на то, что судами не исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Делая вывод о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 не относится к территории общего пользования и приобретен обществом "Амбер-Строй" как застройщиком в целях исполнения обязательств по договорам инвестирования строительства и участия в долевом строительстве, суды не определили правовой статус спорного земельного участка.

Кассационный суд на основе исследования материалов дела и судебных актов арбитражных судов по делу №А50-19063/2018 и судебных актов судов общей юрисдикции по делам № 88а-2864/2020, № 2-213/2017, № 2-903/2018 (2-7200/2017), № 2-91/2018, № 2-5242/2018 указал, что судебными актами по названным делам установлено, что указанный земельный участок в силу закона не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых домов жилого комплекса "Янтарный", отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок признан судами правомерным, а решения собраний собственников жилых домов ЖК "Янтарный" в отношении спорного земельного участка - нелегитимными.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции отметил, что возникла правовая неопределенность в отношении правового статуса земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 с расположенными на нем детской, спортивной площадками, элементами благоустройства. Судами первой и апелляционной инстанций не определены правовой статус и целевое назначение спорного земельного участка.

Также кассационный суд указал, что судами не оценена правомерность приобретения ООО "Амбер-Строй" в порядке пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ спорного земельного участка в собственность с учетом обстоятельств, установленных арбитражными судами и судами общей юрисдикции в рамках вышеуказанных дел, принимая во внимание цель приобретения земельного участка - исполнение обязательств по договорам инвестирования строительства и участия в долевом строительстве.

В ходе нового рассмотрения дела суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу абз. 3, 4 ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как определено статьей 168 ГК РФ  за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

По правилам п.12 ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно нормам действующего законодательства элементы благоустройства (детские, спортивные площадки и пр.), расположенные в пределах огороженной территории возведенного в качестве единого объекта малоэтажного жилого комплекса, но за границами земельных участков, сформированных под отдельные блоки жилых домов блокированной застройки (пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ), и земельные участки под данными объектами являются территорией общего пользования, в связи с чем находятся в публичной (муниципальной) собственности и приватизации не подлежат (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ), независимо от того, что они возводились за счет средств собственников помещений в жилых домах блокированной застройки.

С учетом изложенного, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характеристики возведенных застройщиком объектов, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания передачи спорного земельного участка в собственность застройщика законной. При этом суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы прокуратуры о том, что в данном случае нарушен порядок распоряжения земельным участком, поскольку при передаче земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не предполагается возникновение закрытого коттеджного поселка с передачей в собственность, в том числе образованных земельных участков, на которых непосредственно не расположены жилые дома. 

С учетом изложенного соответствующие доводы заявителей апелляционных жалоб подлежат отклонению. 

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание следующее.

Поскольку договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен сторонами 14.08.2007, то есть до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), к данным правоотношениям подлежат применению положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства.

Вместе с тем, применительно к участкам, предназначенным для использования в качестве территорий общего пользования, исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил.

Учитывая изложенное, вопреки доводам ответчиков, пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ не предполагает безусловного права выкупа арендатором всех без исключения земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка.

Из проекта межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми, утвержденного 26.06.2013 Постановлением Администрации города Перми следует, что спорный земельный участок площадью 4 797,26 кв.м, имеющий № 43 по экспликации земельных участков, был предусмотрен под детские, спортивные площадки к группе жилых домов поз.1-37.

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке обществом построены детская площадка с игровым комплексом, спортивная площадка для настольного тенниса с теннисным столом и навесом, элементы благоустройства (дорожки, скамейки), земельный участок с расположенными на нем объектами передан обществом по актам приема-передачи в целях исполнения обязательств по договорам инвестирования строительства и участия в долевом строительстве.

Кроме того, судебными актами арбитражных судов и судов общей юрисдикции № А50-19063/2018,  № 88а-2864/2020, № 2-213/2017, № 2-903/2018 (2-7200/2017), № 2-91/2018, № 2-5242/2018 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв.м, по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92 в силу закона не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых домов жилого комплекса «Янтарный», отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок признан судами правомерным, а решения собраний собственников жилых домов ЖК «Янтарный» в отношении спорного земельного участка - нелегитимными.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что условия договоров о передаче вместе с правом собственности на объект строительства доли в праве собственности на возведенные объекты и земельный участок под ними не влекут возникновения соответствующих прав у собственников помещений жилых домов, поскольку противоречат законодательству (ст.168 ГК РФ).

Доводы, изложенные в жалобах, о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 не относится к территории общего пользования, обоснованно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ, и п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Оснований для признания указанных выводов суда ошибочными суд апелляционной инстанции не усматривает.

 Как обоснованно указывает в отзыве на жалобы Прокуратура со ссылкой на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.07.2018 N 32-КГ18-8, то обстоятельство, что спорный земельный участок не расположен в границах красных линий, само по себе не свидетельствует о том, что он не относится к территории общего пользования.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителей жалоб со ссылкой на принятые администрацией города Перми документы по утверждению документации по планировке территории квартала  92, из которых не следует, что земельный участок относится к территории общего пользования, поскольку в данном случае указанная документация по планировке территории не соответствуют градостроительному законодательству в части неустановления границ территории общего пользования.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая, что у ООО «Амбер-строй» в силу положений подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ не имелось исключительного права на приобретение спорного участка в собственность, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтвержден факт заключения договора с нарушением закона.

С учетом вышеизложенного апелляционным судом рассмотрены и отклонены доводы ответчика со ссылкой на заключенные договоры долевого участия, предусматривающие переход в собственность инвесторов спорного земельного участка, поскольку включение не соответствующих действующему законодательству условий в договор влечет неприменение данных условий как ничтожных в указанной части условий сделки.

Доводы, изложенные Департаментом в жалобе, о пропуске прокурором срока исковой давности, со ссылкой на то, что для признания договора купли-продажи земельного участка от 03.02.2017 № 0080-17 недействительным применяется ч. 1 ст. 168 ГК РФ и срок давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, подлежат отклонению в силу того, что в данном случае Прокуратура обратилась в суд о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в силу чего подлежит применению часть 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающая срок исковой давности в три года, который истцом не пропущен.

Иные доводы апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не свидетельствующие о незаконности обжалуемого судебного акта.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 12 февраля 2021 года по делу № А50-7243/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

Е. И. Гуляева

М. А. Полякова