ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-90470/2022

13 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 01.08.2023; 

от заинтересованного лица: не явился, извещен; 

от третьего лица: не явился, извещен;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-34331/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 по делу № А56-90470/2022 (судья               Корчагина Н.И.), принятое

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 316470400116260, ИНН 

<

***>);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. новгородская, дом 20, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре 

о признании недействительным решения, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, площадью 23 310 кв.м, кадастровый номер 78:38:0000000:4007 и обязании Комитета передать в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – третье лицо). 

Решением суда от 18.08.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 18.08.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что Предпринимателем не было представлено в материалы дела доказательств того, что для обслуживания спорных объектов недвижимости необходим испрашиваемый земельный участок площадью 23 310 кв.м. Кроме того, Комитет полагает, что у суда не имелось оснований для установления цены договора, по которой подлежит передаче земельный участок Предпринимателю.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя просил в удовлетворении жалобы отказать.

Комитет и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником следующих объектов недвижимости (далее – Объекты):

– нежилое здание, дача № 52, площадью 84 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3014, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А; 

– нежилое здание, дача № 59, площадью 87.5 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3017, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Б;

– нежилое здание, дача № 54, площадью 80 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3015, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. В;

– неживое здание, дача № 55, площадью 88.9 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3016, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Д;

– нежилое здание, дача № 60, площадью 33.1 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3011, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Е.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 23310 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, площадью 23310 кв.м, кадастровый номер 78:38:0000000:4007 (далее – Участок).

Предприниматель, реализуя свои права собственника объектов недвижимости, расположенных на Участке, обратился в Комитет с заявлением от 18.05.2022 о предоставлении ему в собственность Участка.

Письмом от 17.06.2022 от 17.06.2022 Комитет отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого Участка в собственность, указав, что площадь испрашиваемого Участка превышать площадь, необходимую для использования Объектов.

Полагая отказ Комитета в выкупе Участка незаконным, Предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, в том числе заключение эксперта, в их совокупности и взаимосвязи, заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является арендатором спорного земельного участка на основании договоров аренды земельного участка от 22.10.2018 № 22/ЗД-04564 и переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.11.2021, разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 - для размещения дач. 

По классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 вид относится к виду, ведение садоводства, код 13.2.

Территория земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 расположена в границах территориальной зоны ТР3-2.

Участок испрашивался Предпринимателем в порядке реализации им прав собственника объектов недвижимости, расположенных на Участке, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ.

Так, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на Участке расположены объекты капитального строительства, представляющие собой дачные дома, приспособленные для проживания и осуществления рекреационной деятельности, прогулочные пешеходные дорожки, территории, занятые зелеными насаждениями и, в свою очередь, связанные между собой функциональным назначением, а именно осуществление рекреационной деятельности.

Отказывая в предоставлении в собственность Участка, Комитет в оспариваемом решении указал на превышения испрашиваемой площади Участка площади, необходимой для использования Объектов.

В то же время суд первой инстанции, установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для разрешения настоящего дела, на основании статей 82, 83 АПК РФ с целью определения соразмерности истребуемого земельного участка назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Гарант-Кадастр» ФИО4, согласно заключению которой площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года №524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011.

Кроме того, по ходатайству Комитета судом первой инстанции в порядке статьи 87 АПК РФ была также назначена повторная экспертиза, проведения которой было поручено эксперту ООО «БалтКадастр» ФИО5 и по результатам которой в суд поступило заключение эксперта от 21.06.2023.

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось, соответственно, названное заключение обоснованно и правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При этом, отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, необходимо учитывать совокупность обстоятельств, в числе которых не только нормативно установленные требования, но и назначения находящихся на земельных участках объектов и возможность их функционального использования и территории, на которой они расположены в совокупности.

Как указал эксперт, общая оптимальная площадь земельного участка необходимая для использования в целях рекреационного назначения и для садоводства, составит 21 824 кв.м, поскольку градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга предельные размеры земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны ТРЗ-2 не установлены, использование земельного участка площадью 23 310 кв.м не нарушает норм действующего законодательства. Площадь земельного участка является необходимой для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с учетом их назначения и функциональной связи, а также нормативных требований.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011.

С учетом приведенного доводы Комитета о недоказанности необходимости площади испрашиваемого земельного участок равной 23 310 кв.м для обслуживания спорных объектов недвижимости отклоняются апелляционным судом как противоречащие результатам судебной экспертизы.

 При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Комитет в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не подтвердил наличие обстоятельств, которые в соответствии с законом являются основаниями для отказа в предоставлении Предпринимателю в собственность испрашиваемого земельного участка, в связи с этим решение Комитета от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 является незаконным 

При этом, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции в целях восстановления нарушенного права признал возможным обязать Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».

Вместе с тем, соответствующая мера устранения допущенных нарушений (как способ восстановления нарушенного права) не соответствует следующему.

По правилам главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом судебные акты арбитражных судов в силу статьи 2 АПК РФ о задачах судопроизводства не могут подменять собой решения органов государственной власти, местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, в том числе по проверке представленных документов и установлении (оценке) юридически значимых обстоятельств, а также по установлению условий соответствующего договора, в частности, выкупной цены, тем более, в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений и подготовки проекта договора, а потому оснований для обязания Комитета направить в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка с определенным условием о цене у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, поскольку настоящим спор рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а преддоговорный спор между сторонами отсутствует ввиду того, что проект договора Предпринимателю до настоящего времени не направлен, требование Предпринимателя об обязании Комитета заключить договор купли-продажи на определенных условиях (в данном случае по указанной истцом цене выкупа), не могло быть удовлетворено в порядке устранения нарушения его прав при рассмотрении настоящего спора.

При таком положении и с учетом приведенных правовых норм и предмета материального требования в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ) Комитет как орган принимающий решение о предоставлении земельного участка без торгов, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ должен в целях завершения процедуры, установленной в названной статье, осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его для подписания заявителю.

На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта, при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в части абзаца второго резолютивной части решения путем обязания Комитета направить Предпринимателю проект договора купли-продажи спорного земельного участка в установленный срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции стороны вправе обраться в суд первой инстанции в порядке статьи 112 АПК РФ с заявлением о распределении судебных расходов по делу, в свою очередь, принимая во внимание разъяснения пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», государственная пошлины по апелляционной жалобе взысканию в доход федерального бюджета со сторон не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 18.08.2023 по делу №  А56-90470/2022 изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

«Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направить индивидуальному предпринимателю ФИО3 проект договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:38:0000000:4007, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, площадью 23310 кв.м., в установленный законом срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

М. В. Балакир

Н. С. Полубехина