АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-287/2025

Дело № А65-23356/2024

г. Казань

10 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Чистай-Агро» - ФИО1 (доверенность от 25.02.2025), ФИО2 (доверенность № 2 от 25.03.2024), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, извещенных надлежащим образом, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чистай-Агро»

на решение Арбитражного Республики Татарстан от 02.10.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024

по делу № А65-23356/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистай-Агро» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -индивидуального предпринимателя ФИО3, о признании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Чистай-Агро» (далее – истец, ООО «Чистай-Агро») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее – ответчик, Министерство) о признании заключенным дополнительного соглашения от 01.02.2024 к договору аренды о замене стороны в договоре от 28.12.2022 № ЧА-01/2023.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – третье лицо, ИП ФИО4).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Чистай-Агро» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению заявителя жалобы, вывод судов о том, что Министерство не знало об арендных отношениях истца и третьего лица сделан без учета имеющихся в деле судебных актов судов общей юрисдикции. Обеспечительные меры в виде запрета на регистрацию имущества не затрагивали правомочия собственника по распоряжению участками путем заключения договора аренды. Заявитель также не согласен с выводами судов о том, что по состоянию на 26.05.2022 ИП ФИО4 не обладала полномочиями по распоряжению правами на спорный земельный участок, поскольку переход права собственности к публично-правовому образованию состоялся только 29.01.2024. Дополнительно заявитель указывает на недобросовестность ответчика, который, отрицая наличие арендных правоотношений, принимал платежи за пользование земельным участком.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.01.2025 кассационная жалоба ООО «Чистай-Агро» принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 06.03.2025 на 10 часов 00 минут.

Представители истца в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержали.

Министерство направило в суд кассационной инстанции заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.03.2019 между ООО «Побочино» (продавец) и ООО «Чистай-Агро» (покупатель) заключен договор № 25/03-2019 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 16:42:000000:16, расположенного по адресу Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, СПК Степной, общей площадью 5 475 500 кв. м; 16:42:000000:14, расположенного по адресу Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, ГУП Ромашкинский, общей площадью 39 300 300 кв.м; 16:42:000000:142, расположенного по адресу Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, СПК Степной, общей площадью 1 821 800 кв.м.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные земельные участки осуществлена 09.08.2019.

В последующем по договору купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от 18.12.2019 № 30 ООО «Чистай-Агро» реализовало указанные выше земельные участки ИП ФИО4

09 марта 2021 года в Кабинет Министров Республики Татарстан от ИП ФИО4 поступило извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 26.02.2021. Согласно данному извещению ИП ФИО4 известила публично-правового субъекта о намерении продать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером 16:42:000000:16 по цене 6 420 000 руб.; с кадастровым номером 16:42:000000:14 по цене 39 300 000 руб.; с кадастровым номером 16:42:000000:142 по цене 2 230 000 руб.

26 марта 2021 года Министерством в адрес ИП ФИО4 направлено письмо № 1-30/4117 о выкупе земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность, которое получено ИП ФИО4 02.04.2021.

16 февраля 2022 года Министерством в адрес ИП ФИО4 письмом № 1-30/2130 направлены договоры купли-продажи указанных выше земельных участков сельскохозяйственного назначения с актом приема-передачи, полученные ИП ФИО4 22.02.2022.

Общая стоимость земельных участков определена Министерством в размере - 47 950 000 руб.

В связи с уклонением ИП ФИО4 от заключения договора купли-продажи земельного участка с Министерством, как лицом, имеющим преимущественное право на его приобретение, Министерство обратилось в Чистопольский городской суд Республики Татарстан с исковым заявлением о возложении на ИП ФИО4 обязанность заключить договор купли-продажи спорных земельных участков.

Решением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от 20.05.2022 (дата оглашения резолютивной части решения – 18.05.2022) по делу № 2-555/2022 на ИП ФИО4 возложена обязанность заключить с Министерством договор купли-продажи земельный участков с кадастровыми номерами 16:42:000000:16, 16:42:000000:14, 16:42:000000:142.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26.09.2022 по делу № 33-11913/2022 решение суда первой инстанции от 20.05.2022 оставлено без изменения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06.03.2023 решение суда первой и апелляционное определение оставлены без изменения.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2023 по делу № А65-7061/2023 по иску ИП ФИО4 к Министерству о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2022, заключенного 26.09.2022.

Вместе с тем 29.12.2022 между ИП ФИО4 (арендодатель), и ООО «Чистай Агро» (арендатор), заключен договор № ЧА-01/2023 аренды земельных участков (из категории земель сельскохозяйственного назначения), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду имущество: земельные участки с кадастровыми номерами 16:42:000000:16, 16:42:000000:14, 16:42:000000:142 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 4 093 га, расположенные по адресу Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, СПК Степной, ГУП Ромашкинский, а арендатор обязуется принять объекты и уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды начинается с даты подписания договора и составляет 7 лет до 29.12.2029. Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Условия настоящего договора, в том числе в части расчетов, приема-передачи объектов, а также его эксплуатации, иных обязательств сторон в рамках настоящего договора, в соответствии с положениями части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), распространяются на период, в том числе до его государственной регистрации (а именно - с даты подписания настоящего договора) и подлежат обязательному исполнению.

Согласно пункту 2.2 договора, с даты подписания настоящего договора обеими сторонами и до даты его государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на срок 364 календарных дня. В случае если в течение указанного срока обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, настоящий договор каждый раз до истечения срока, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего договора, автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо нового договора), на тех же условиях на тот же срок 364 календарных дня, но в любом случае такая пролонгация производится не более 6 (шести) раз по истечении первого срока, равного 364 (тремстам шестидесяти четырем) календарным дням. Положения настоящего пункта не означают и не свидетельствуют о намерении сторон уклониться от государственной регистрации настоящего договора.

Ссылаясь на наличие договора аренды, заключенного между ИП ФИО4 и ООО «Чистай Агро», истец 28.05.2024 направил в Министерство претензию о необходимости подписать соглашение о замене арендодателя.

Министерство 12.07.2024 направило истцу уведомление об освобождении земельного участка.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд в рамках настоящего дела.

Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 164, 421, 422, 433, 450, 606, 608, 609 617  ГК РФ, пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (Информационное письмо № 165), пришли к выводу, что договор аренды между ИП ФИО5 и истцом заключен на семь лет, при этом в момент заключения договора купли-продажи между ИП ФИО5 и Министерством договор аренды зарегистрирован не был, Министерство об указанном договоре не знало, что исключает признание истца арендатором, обладающим правом требования замены арендодателя по договору в связи с отчуждением ИП ФИО4 спорных земельных участков.

Суд округа с выводами судов первой и апелляционной инстанций и их правовым обоснованием соглашается.

Согласно пункту 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, пункта 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 5 Постановления № 49).

Таким образом, лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Как указано в пункте 4 Информационного письма № 165 по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из того, что государственная регистрация права аренды по договору не произведена, в связи, с чем такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

При этом поскольку материалами дела подтверждено, что Министерство в момент заключения договора купли-продажи на основании вступившего в законную силу решения районного суда указанного выше не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, ИП ФИО4 не сообщала о наличии каких-либо обременений земельных участков), то в отношении ответчика договор аренды между истцом и ИП ФИО4 не имеет юридической силы.

Более того, судами установлено, что в ходе рассмотрения гражданского дела № 33-11913/2022 (номер дела в суде первой инстанции № 2-555/2022) в суде апелляционной инстанции (Верховном Суде Республики Татарстан) установлено, что несмотря на имеющееся решение Чистопольского городского суда Республики Татарстан от 20.05.2022 указанные выше земельные участки в установленном порядке не могут быть зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ввиду наличия обеспечительных мер, связанных с запретом осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельных участков до вступления в законную силу судебного акта о рассмотрении заявления об оспаривании сделок с земельными участками, принятых определением Арбитражного суда Омской области от 08.07.2023 по делу № А46-18338/2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Побочино» (первоначального собственника спорных земельных участков).

Обеспечительные меры в виде запрета органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ним, осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельных участков, были приняты по заявлению конкурсного управляющего ООО «Побочино» о признании договора купли продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от 18.12.2019, заключенного между ООО «Чистай-Агро» (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель), предметом которого являлось отчуждение приведенных выше земельных участков, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельных участков.

При указанных обстоятельствах суд округа соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций по настоящему делу о том, что договор аренды от 29.12.2022 был заключен в период действия обеспечительных мер, а условие, содержащееся в пункте 2.2 договора, было по существу направлено на преодоление установленного судом запрета на государственную регистрацию прав по договору аренды от 29.12.2022, заключенному на 7 лет.

Суды обосновано указали, что условие, содержащееся в пункте 2.2 договора, нарушает установленный законодателем баланс интересов участников гражданского оборота, поскольку направлено на защиту интересов арендатора в ущерб интересам третьих лиц.

Вышеуказанные обеспечительные меры были отменены только определением Арбитражного суда Омской области от 10.10.2023 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу № А46-18338/2019, то есть уже после оформления договора аренды от 29.12.2022 между истцом и ИП ФИО4

Дополнительно суд округа учитывает, что именно в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обеспечительных мерах, запись о переходе права собственности на земельные участки к Республике Татарстан в ЕГРН была внесена только 30.01.2024, между тем решение суда о возложении на ИП ФИО4 обязанности продать спорные участки публично-правовому образованию вступило в силу уже 26.09.2022.

Установленные по делу обстоятельства позволяют прийти к выводу, что и ИП ФИО4 и ООО «Чистай Агро», заключая договор аренды от 29.12.2022 № ЧА-01/2023, знали о вступившем в законную силу решении Чистопольского городского суда, согласно которому после вступления в законную силу решения суда о возложении на ИП ФИО4 обязанности продать спорные земельные участки, предприниматель как добросовестный участник гражданского оборота не могла произвольно осуществлять распоряжение спорными участками путем их обременения правом аренды.

При таких обстоятельствах суд округа отклоняет довод заявителя жалобы о том, что Министерство, заключая договор купли-продажи, знало об обременении земельных участков правами аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что им производилась оплата использования спорных земельных участков, которая Министерством принималась, также не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов, поскольку внесение платы за факт использования земельных участков обусловлено принципом платности использования земли, закрепленном в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о возникновении арендных правоотношений или подтверждении факта их наличия Министерством.

При указанных обстоятельствах, по результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Поволжского округа приходит к выводу о том, что обжалованные судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с этим на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не являются основанием к отмене состоявшихся судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения и постановления, не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Республики Татарстан от 02.10.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 по делу № А65-23356/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чистай-Агро» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Х. Хисамов

Судьи                                                                                          Р.В. Ананьев

В.А. Карпова