ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

13.07.2020

                     Дело № А40-285992/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2020 года 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,  

судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 08.01.2019

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.03.2020

рассмотрев 06 июля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жалю Медиа Груп» 

на постановление от 17 января 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мартекс»

к обществу с ограниченной ответственностью «Жалю Медиа Груп»

о взыскании гарантийного взноса, неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса, убытков за уклонение от принятия помещения, обязании принять помещение, установлении неустойки в случае неисполнения судебного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мартекс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Жалю Медиа Груп» (далее - ответчик) с иском о взыскании гарантийного взноса в размере 859 246,50 руб., неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса за период с 01.09.2018 по 30.09.2018 в размере 25 777,40 руб., убытков за уклонение от принятия помещения за период с 27.08.2018 по 30.09.2018 в размере 973 812,70 руб., об обязании принять помещение, об установлении неустойки в размере 28 641,55 руб. в день в случае неисполнения судебного акта (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2019, в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020, решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2019 отменено, иск удовлетворен в полном объеме. 

Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что суд апелляционной инстанции неверно исчислил срок начала аренды. Начало срока действия договора аренды – день его заключения 17.08.2018., а начало срока аренды – согласованный сторонами день подписания акта приема-передачи помещения – 27.08.2018 (пункт 3.2 договора аренды). Толкуя условия договора, исходя из его цели и установленных сроков (11 месяцев), стороны, подписывая указанный договор, предполагали передачу во временное владение и пользование помещений сроком с 28.08.2018 по 28.07.2019. При условии, что договор заключен на срок  с 28.08.2018 по 28.07.2019, суд фактически установил обязанность ответчика принять помещения, начиная с 17.01.2020 в отсутствие у ответчика желания и необходимости аренды этих помещений в 2020 году. Суд незаконно, в отсутствие между сторонами арендных отношений, обязал ответчика принять помещения истца. Ответчик полагает, что поскольку ответчик арендуемое помещение по акту приема-передачи не принимал и не использовал, то и обязательства по оплате гарантийного взноса у ответчика не возникло. Ответчик считает, что истцом не представлено информации, что какие-либо лица выразили согласие на заключение договора аренды помещений, а истец отказал им в связи с наличием договорных отношений с ответчиком. Невозможность сдачи помещений в аренду иным лицам обусловлена отсутствием спроса на помещения истца со стороны потенциальных кредиторов, а не наличием договорных отношений с ответчиком.      

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представил текст Определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным. Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу. 

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего. 

Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, 17.08.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор     № 237-АП (далее - Договор) аренды нежилого помещения общей площадью 416,10 кв. м, расположенного по адресу 

<

...> (далее - Помещения), принадлежащего истцу на праве собственности.

Перечень передаваемых помещений указан в пункте 2.2 Договора.

Согласно пункту 3.2 Договора передача помещений арендодателем арендатору осуществляется по акту передачи помещений, который подписывается сторонами 27.08.2018.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора срок аренды составляет 11 месяцев и исчисляется с даты начала аренды.

На основании раздела 1 Договора датой начала аренды является дата подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно пункту 6.1 Договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос в размере 1 456 350 руб. (без НДС).

Пунктом 14.2 Договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков оплаты какого-либо денежного обязательства в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы, оплата которой просрочена.

В установленный договором срок акт передачи помещений сторонами не был подписан, письмом от 03.09.2018 истец потребовал в срок до 06.09.2018 принять помещение и подписать акт приема-передачи.

Несмотря на это передаточный акт сторонами не подписан, ответчик, не явившийся для приемки помещения от истца, тем самым отказался от предложенного истцом исполнения его обязательств по передаче ответчику помещения.

Возражая против предъявленных исковых требований, ответчик не оспаривал факт непринятия помещений в аренду, однако данное обстоятельство расценивал как основание считать договор аренды незаключенным.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании гарантийного взноса в размере 859 246,50 руб., неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса за период с 01.09.2018 по 30.09.2018 в размере 25 777,40 руб., суд первой инстанции, учитывая, что поскольку дата начала аренды, а соответственно срока обусловлены датой подписания акта передачи помещения, а Акт приема-передачи помещений сторонами не подписан, то договор аренды не вступил в силу, принимая во внимание, что срок оплаты гарантийного взноса обусловлен с учетом условий Договора о дате приемки арендатором помещения, самим фактом приемки помещений в аренду как основанием для вступления договора в силу и, соответственно, возникновению с этого момента необходимости обеспечения исполнения обязательств по Договору, сделал вывод об отсутствии основания для взыскания гарантийного взноса и начисленной на это неисполненное обязательство неустойки. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в части взыскания убытков, поскольку помещения подлежали передаче 27.08.2018., однако в указанный день сторонами передаточный акт подписан не был, соответственно, истец мог свободно распоряжаться помещением, в том числе путем сдачи в аренду и заявляя требование об убытках, истец, по сути, взыскивает арендную плату, которую он намеревался получить с арендатора. 

Отказывая в удовлетворении иска в части требования об обязании ответчика принять помещения, суд первой инстанции указал, что так как помещения должны быть приняты 27.08.2018, а также даты, установленной ответчиком к исполнению обязанности ответчика подписать акт - 6.08.2018 срок действия договора, а, соответственно, и договорные обязательства сторон будут прекращены не позднее 05.08.2019, иной воли на действия договорных отношений после истечения срока действия договора условиями договора стороны не высказали,  пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в части требования об обязании ответчика принять помещения. 

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск в части взыскания гарантийного взноса в размере 859 246,50 руб., неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса за период с 01.09.2018 по 30.09.2018 в размере 25 777,40 руб., суд апелляционной инстанции,  учитывая, что договор является заключенным и он не расторгнут, принимая во внимание, что обязанность по уплате гарантийного взноса определена конкретной датой и не ставится в зависимость от передачи помещений, а также то, что согласно пункту 6.2. Договора гарантийный взнос используется арендодателем для обеспечения возможных претензий арендодателя к арендатору, вызванных нарушением последним его обязательств по Договору, установив факт нарушения срока внесения арендатором гарантийного взноса, пришел к выводу об удовлетворении требования об уплате гарантийного взноса и неустойки. 

Суд апелляционной инстанции, определив, что природа взыскиваемых денежных средств в размере 973 812,70, в том числе НДС-18% - это убытки, возникшие за период с 27.08.2018 по 30.09.2018, связанные с уклонением арендатора от приемки помещений в данный период, наличием обременения в виде действующего договора аренды, заключенного с ответчиком и невозможностью сдать это помещение в аренду, длительностью срока поиска нового арендатора на данное помещение и уклонением арендатора от переговоров по разрешению данной ситуации, данная сумма не является арендной платой, учитывая, что при расчете размера убытков истец руководствовался той суммой, которую он мог бы получить, если бы арендатор принял бы помещение и оплачивал бы арендную плату, пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании убытков в заявленном размере. 

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование истца об обязании принять помещение, указав, что  поскольку иное не предусмотрено ни законом, ни договором и не вытекает из существа обязательства, истец вправе требовать принятия помещений по акту путем его подписания, тем более, что такая обязанность закреплена за ответчиком в Договоре (пункты 2.1 и 3.2. Договора), сделал вывод об удовлетворении требования об обязании принять помещение. 

Суд апелляционной инстанции также удовлетворил требование об установлении судебной неустойки, поскольку размер данной неустойки соразмерен размеру арендной платы, при этом проверив расчет неустойки, признав его правильным. 

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора.

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с не реализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Судами первой и апелляционной инстанций рассмотрено требование об обязании принять помещение, без учета указанных норм права.

Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений. Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. 

При этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

До прекращения действия договора арендодатель в силу статей 309 и 310 ГК РФ вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений, об уплате гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Исходя из норм пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, обеспечительный платеж (гарантийный взнос), должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору. 

Поскольку по условиям спорного договора гарантийный взнос может быть использован арендодателем для обеспечения убытков, вызванных нарушением арендатором обязательств, судам надлежало исследовать вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств, проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером подлежащего взысканию гарантийного взноса.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом предмета и основания заявленных исковых требований, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2019 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 года по делу №А40-285992/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.                

Председательствующий-судьяН.Н. Кольцова 

Судьи:                                                                            С.Н. Крекотнев

 

                                                                                                  О.А. Шишова